TRIBUNAL JUDICIAIRE D’ALBI

Département du Tarn

ORDONNANCE DU 19 DECEMBRE 2025

Minute : /2025

DOSSIER N° : N° RG 25/00172 – N° Portalis DB3A-W-B7J-EFIO joint avec le 25/220

N.A.C. : 50D

AFFAIRE :, [X], [V],, [B], [Y], [T] /, [O], [G], S.A.R.L. LGM IMMOBILIER,, [D], [I]

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

PRÉSIDENT : M. BLANC, Président

GREFFIER : M^me ROQUEFEUIL

DEMANDEURS

M., [X], [V],

demeurant, [Adresse 1] ?, [Localité 1]

représenté par Maître Laurence EICHENHOLC de la SELARL EICHENHOLC, avocats au barreau d’ALBI

Mme, [B], [Y], [T],

demeurant, [Adresse 2]

représentée par Maître Laurence EICHENHOLC de la SELARL EICHENHOLC, avocats au barreau d’ALBI

DEFENDEURS

M., [O], [G]

né le 08 Avril 1946 à, [Localité 2],

demeurant, [Adresse 3] (FRANCE)

représenté par M^e Charlène RIET, avocat au barreau d’ALBI

Mme, [D], [I],

demeurant demeurant, [Adresse 4]

représentée par M^e Charlène RIET, avocat au barreau d’ALBI

S.A.R.L. LGM IMMOBILIER,

dont le siège social est sis, [Adresse 5]

défaillant

Le juge des référés a rendu l’ordonnance dont la teneur suit après avoir entendu les avocats de la cause en leur plaidoirie à l’audience du 07 Novembre 2025, et que l’affaire a été mise en délibéré au 19 Décembre 2025 :

FAITS ET PROCÉDURE :

Selon acte authentique du 6 décembre 2023, M., [X], [V] et Mme, [B], [Y], [T] ont conclu avec M., [O], [G] et Mme, [D], [I] épouse, [G], vendeurs, une promesse de vente d’un bien immobilier portant sur une maison à usage d’habitation sise, [Adresse 6] à, [Localité 3] (81).

La vente a été réalisée par l’intermédiaire de l’agence LGM IMMOBILIER.

L’acte définitif de vente a été signé le 1er mars 2024.

Après prise de possession des lieux, les consorts, [T] –, [Z] ont observé des désordres en lien avec des remontées d’humidité.

Les consorts, [T] –, [Z] ont effectué une déclaration de sinistre auprès de la société BPCE Assurances IARD, leur assureur multirisques habitation, au titre de la garantie « dégât des eaux ».

La société BPCE Assurances IARD a mandaté un expert lequel a déposé son rapport d’expertise le 12 avril 2024 et conclu à la non-mobilisation de la garantie.

Les consorts, [T] –, [Z] ont mandaté la société ADNFUITE le 21 mai 2024 aux fins de recherche de fuites laquelle a conclu, dans son rapport, à la présence d’une fuite sans lien avec les désordres observés.

Les consorts, [T] –, [Z] ont sollicité la société MURPROTECT aux fins de réaliser un diagnostic d’humidité, laquelle a remis un rapport soutenant un taux d’humidité anormalement élevé dans plusieurs pièces de la maison.

Par lettre recommandée avec avis de réception du 29 mai 2024, les consorts, [T] –, [Z] ont informé le notaire instrumentaire de la présence des désordres sur leur propriété.

Le 24 octobre 2024, les consorts, [T] –, [Z] ont fait constater par commissaire de justice l’existence de traces d’humidité, de salpêtre et des taches noires à l’intérieur du bien immobilier et sur la façade.

Les consorts, [T] –, [Z] ont mandaté M., [F], expert en bâtiment du cabinet Iria Expertise, lequel a remis son rapport le 5 novembre 2024 et conclu à la présence d’une forte humidité.

Le 14 février 2025, les consorts, [T] –, [Z] ont sollicité la société SUDFUITE aux fins d’approfondir les investigations.

Par lettres recommandées avec avis de réception des 27 février et 5 mars 2025, par l’intermédiaire de leur conseil, les consorts, [T] –, [Z] ont vainement mis en demeure respectivement les époux, [G] et l’agence LGM IMMOBILIER d’avoir à prendre en charge le coût des travaux de reprise.

Par acte de commissaire de justice du 24 juillet 2025, les consorts, [T] –, [Z] ont fait assigner les époux, [G] devant le juge des référés du tribunal judiciaire d’Albi aux fins de :

Y venir,

— M., [G],

— Mme, [N],

Vu les dispositions de l’article 145 du code de procédure civile,

Vu les dispositions de l’article 835 du code de procédure civile,

Vu les dispositions des articles 1137 et 1641 et suivants du code civil,

Vu les pièces versées aux débats,

— entendre désigner tel expert qu’il plaira avec pour mission celle susvisée à la présente assignation,

— entendre réserver les dépens, qui suivront le sort du principal.

Par acte de commissaire de justice du 13 octobre 2025, les époux, [G] ont fait assigner la SARL LGM Immobilier devant le juge des référés du tribunal judiciaire d’Albi aux fins de :

Vu les articles 146, 696, 1137, 1138, 1643, 1646, 1648 et 700 du code de procédure civile,

Vu les pièces versées au débat,

— déclarer les demandeurs bien fondés et en conséquence :

— joindre le présent appel en cause de la société LGM Immobilier avec la procédure principale opposant les époux, [G] aux consorts, [T] –, [Z] sous le n° RG 25/ RG25/00172,

— statuer ce que de droit sur la désignation d’un expert judiciaire sous toutes réserves de fait, droit, responsabilité et garantie pour le compte des époux, [G],

— débouter les consorts, [T] –, [Z] de plus amples demandes,

— dire et juger que les opérations d’expertise à intervenir s’opèreront aux frais avancés des consorts, [T] –, [Z],

— condamner les consorts, [T] –, [Z] aux entiers dépens.

Citée à étude, la société LGM Immobilier n’a pas comparu.

Selon le procès-verbal, le commissaire de justice établit l’adresse par la confirmation par l’enseigne y figurant et par le nom du destinataire sur la porte et sur la boite aux lettres et indique que la personne rencontrée a refusé de prendre l’acte.

Les affaires, simultanément évoquées à l’audience du 7 novembre 2025 au cours de laquelle chacune des parties comparantes a maintenu ses demandes, ont été mises en délibéré au 19 décembre 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION :

Sur la jonction des procédures

Aux termes de l’article 367 du code de procédure civile, « le juge peut, à la demande des parties ou d’office, ordonner la jonction de plusieurs instances pendantes devant lui s’il existe entre les litiges un lien tel qu’il soit de l’intérêt d’une bonne administration justice de les faire instruire ou juger ensemble. Il peut également ordonner la disjonction d’une instance en plusieurs. »

En l’espèce, les deux instances enregistrées sous les n° RG 25/00172 et 25/00220 concernent le même objet relatif aux désordres constatés sur le bien immobilier appartenant aux consorts, [T] –, [Z] acquis auprès des époux, [G] et concernant lequel la société LGM Immobilier est intervenue au cours de la vente.

Il existe donc un lien entre les litiges, de sorte qu’il est de l’intérêt d’une bonne administration de la justice d’ordonner la jonction des deux instances.

Sur la demande d’expertise judiciaire

L’article 145 du code de procédure civile dispose que s’il existe un motif légitime de conserver ou d’établir avant tout procès la preuve de faits dont pourrait dépendre la solution d’un litige, les mesures d’instruction légalement admissibles peuvent être ordonnées en référé à la demande de tout intéressé.

Le motif légitime de l’article 145 précité suppose qu’il existe un litige potentiel à objet et fondement suffisamment caractérisés, que la prétention du demandeur à la mesure d’instruction ne soit pas manifestement vouée à l’échec, que les faits invoqués par lui soient pertinents et que la preuve de ceux-ci soit utile.

En l’espèce, les consorts, [T] –, [Z] font valoir au soutien de leur demande l’existence de plusieurs désordres constatés par les professionnels qu’ils ont mandatés, après l’acquisition du bien immobilier auprès des époux, [G]. Ils affirment que ces derniers avaient connaissance de ces désordres avant la vente, en procédant expres à la peinture des murs, et qu’ils ne les ont pas informés des problèmes de remontées capillaires. Ils se prévalent ainsi d’un dol pour agir ensuite en nullité de la vente ou en réfaction du prix de vente sur le fondement de la garantie des vices cachés. Ils estiment donc justifier d’un motif légitime pour solliciter le bénéfice d’une expertise judiciaire.

Les époux, [G] ne s’opposent pas à la mesure d’expertise sollicitée, sous les plus expresses protestations et réserves d’usage. Ils rappellent que la vente a été réalisée par l’intermédiaire de société LGM Iommobilier laquelle est susceptible de voir sa responsabilité engagée si une faute peut lui être imputée dans le cadre de sa mission. Ils estiment donc justifier d’un motif légitime à attraire cette dernière dans la cause.

Il est constant que par acte authentique de vente du 1er mars 2024, les consorts, [T] –, [Z] ont acquis auprès des époux, [G] une maison d’habitation.

Le procès-verbal établi par commissaire de justice le 24 octobre 2024 constate la présence de plusieurs désordres sur les murs du bien immobilier en lien avec une humidité importante. Il constate également que la peinture est récente.

Le rapport du cabinet Iria expertise du 5 novembre 2024 confirme la présence de désordres sur les murs du bien immobilier en lien avec une humidité importante.

Enfin, l’état des lieux du 19 septembre 2022, soit antérieur à la vente le bien immobilier litigieux étant loué, mentionne la présence de moisissures à l’intérieur de celui-ci et ces mêmes éléments sont confirmés par la locataire actuelle aux termes de son attestation versée au débat.

Il résulte de l’ensemble de ces éléments que les consorts, [V] -, [T] justifient d’un motif légitime à voir ordonner une expertise judiciaire au contradictoire des époux, [G], lesquels peuvent voir leur responsabilité engagée en qualité de vendeur du bien objet du litige.

Il convient dès lors d’ordonner une expertise judiciaire. La mission de l’expert sera fixée dans le dispositif, étant rappelé que l’expert peut toujours, si nécessaire, recourir à un sapiteur et faire procéder aux études ou analyses qu’il estime utiles.

Sur l’appel en cause

Aux termes de l’article 331 du code de procédure civile, « un tiers peut être mis en cause aux fins de condamnation par toute partie qui est en droit d’agir contre lui à titre principal.

Il peut également être mis en cause par la partie qui y a intérêt afin de lui rendre commun le jugement.

Le tiers doit être appelé en temps utile pour faire valoir sa défense. »

L’appel en cause doit être justifié par un motif légitime au sens de l’article 145 du code de procédure civile.

Il est constant que l’agent immobilier est tenu de délivrer tant à son mandant qu’au tiers contractant une information loyale et des conseils adaptés afin de leur permettre d’effectuer un choix éclairé. Toute défaillance à l’égard de la partie qui ne l’a pas mandaté engage sa responsabilité délictuelle vis à vis de cette dernière.

Ainsi, l’agent immobilier, en tant que négociateur et rédacteur d’acte, est tenu d’un devoir d’information et de conseil afin de s’assurer que se trouvent réunies toutes les conditions nécessaires à l’efficacité juridique de la convention. Ce devoir d’information et de conseil implique qu’en amont, l’agent immobilier vérifie personnellement, au prix d’un minimum d’investigations relevant de son domaine de compétence et portant sur des données accessibles, la qualité des biens qu’il est chargé de vendre.

Pour autant l’agent immobilier n’est pas un professionnel de la construction et n’est débiteur d’un devoir de conseil que dans les limites de ses compétences.

Il reste que l’article 1992 du code civil dispose que le mandataire répond non seulement du dol mais encore des fautes qu’il commet dans sa gestion.

En outre, l’article 1998 du code civil prévoit la responsabilité contractuelle du mandant pour les dommages subis du fait de l’inexécution des engagements contractés par son mandataire dans les limites du mandat conféré. Dès lors, lorsque le mandataire exécute sa mission dans le respect du pouvoir qui lui a été confié par son mandant, celui-ci est directement et personnellement engagé envers le tiers contractant, comme s’il avait lui-même contracté avec lui.

En l’espèce, l’acte authentique de vente du 1er mars 2024 mentionne que la vente du bien immobilier litigieux a été négociée par l’intermédiaire de la société LGM IMMOBILIER, titulaire d’un mandat donné par les époux, [G].

La société LGM IMMOBILIER est donc susceptible d’engager sa responsabilité, tenant à d’éventuels manquements à ses obligations d’information et de conseil.

Les époux, [G] sont donc bien fondés à mettre en cause cette dernière aux fins que les opérations d’expertises lui seront déclarées communes et opposables.

Sur les dépens

Les consorts, [V] -, [T] seront condamnés aux dépens.

Il sera rappelé que la présente ordonnance met fin à l’instance.

PAR CES MOTIFS :

Nous, Gérémie Blanc, juge des référés statuant par décision réputée contradictoire, rendue publiquement par mise à disposition au greffe, et en premier ressort,

Au principal, renvoyons les parties à se pourvoir ainsi qu’elles aviseront, mais dès à présent :

Ordonnons la jonction des procédures enrôlées sous les n° RG 25/00172 et RG 25/000220 ;

Déclarons recevable et bien fondé l’appel en cause formée par M., [O], [G] et par Mme, [D], [I] à l’encontre de la SARL LGM Immobilier,

Ordonnons une expertise ;

Désignons pour y procéder :

— M., [J], [S], inscrit sur la liste des experts près la cour d’appel de Toulouse,

Ou, en cas d’indisponibilité :

— M., [C], [Q], inscrit sur la liste des experts près la cour d’appel de Toulouse,

Avec pour mission de :

➢ Prendre connaissance de tout document utile à l’accomplissement de sa mission, des conventions intervenues entre les parties et leurs conditions d’assurance;

➢ Examiner en présence des parties, celles-ci dûment convoquées, leurs conseils avisés, le bien immobilier consistant en une maison à usage d’habitation sise, [Adresse 6] à, [Localité 3] (81), cadastrée Section BE n,°[Cadastre 1],, [Cadastre 2] et, [Cadastre 3] appartenant à M., [X], [V] et à Mme, [B], [Y], [T], le décrire et entendre tous sachants ;

➢ Dire si l’immeuble présente des désordres précisément invoqués dans l’assignation ou tout document de renvoi à l’exception de ceux non définis ;

➢ Dans l’affirmative, en indiquer la nature et l’étendue en précisant s’ils affectent l’ouvrage réalisé ou l’existant, s’ils peuvent compromettre la stabilité ou la solidité de l’immeuble ou le rendre impropre à l’usage auquel il est destiné en l’affectant dans l’un de ses éléments constitutifs ou l’un de ses éléments d’équipements ;

➢ Dire quelles sont les causes de ces désordres, en précisant s’ils sont imputables à une erreur de conception, à une faute d’exécution, à la mauvaise qualité des matériaux mis en œuvre, à la vétusté des lieux, à un défaut d’entretien par son propriétaire ou tout autre cause qui sera indiquée ;

➢ Dans l’hypothèse d’un caractère évolutif des désordres, préciser à quel terme et dans quelle mesure l’immeuble sera affecté ;

➢ Déterminer la date d’apparition des désordres ;

➢ Dans le cas où ces désordres seraient apparus avant la vente, indiquer si une personne profane pouvait percevoir, connaître voire se convaincre de l’existence de ces désordres ;

➢ Dans le cas où ces désordres seraient apparus avant la vente, indiquer si un professionnel de la vente immobilière pouvait percevoir, connaître voire se convaincre de l’existence de ces désordres ;

➢ Dire si des mesures urgentes doivent être prises pour assurer la solidité de l’immeuble et la sécurité des occupants ;

➢ Indiquer les travaux nécessaires pour remédier aux désordres, malfaçons ou non conformités, en apprécier le coût et la durée d’exécution au vu des devis remis par les parties ;

➢ Préciser si, à l’issue de l’exécution des travaux de remise en état, l’immeuble sera affecté d’une moins-value et la quantifier dans l’affirmative ;

➢ Donner tous éléments de fait et techniques sur l’évaluation des préjudices allégués du fait des désordres constatés et de l’exécution des réparations ;

➢ Répondre aux dires des parties ;

➢ De façon générale, donner tout élément de caractère technique utile à la solution du litige ;

Disons que l’expert devra remettre un pré-rapport de ses opérations à chacune des parties et leur impartir un délai pour formuler des dires auxquels il répondra dans son rapport définitif, sauf à ce que toutes les parties ne s’accordent explicitement pour renoncer à ce pré-rapport,

Disons que l’expert accomplira sa mission conformément aux dispositions des articles 263 et suivants du code de procédure civile, qu’en particulier, il pourra recueillir les déclarations de toutes personnes informées et qu’il pourra s’adjoindre le concours de tout spécialiste de son choix inscrit sur la liste des experts.

Disons qu’en cas d’empêchement de l’expert commis, il sera remplacé par ordonnance rendue sur simple requête,

Disons que sauf bénéfice de l’aide juridictionnelle, M., [X], [V] et Mme, [B], [Y], [T] devront solidairement consigner entre les mains du régisseur au greffe de ce tribunal dans le délai de DEUX MOIS à compter de ce jour, la somme de 3 000 euros à valoir sur la rémunération de l’expert ; et ce par virement bancaire avec les références du dossier,

Disons que par application de l’article 271 du code de procédure civile, le défaut de consignation entraînera la caducité de la désignation de l’expert,

Disons que l’expert déposera son rapport au greffe du tribunal dans le délai de SIX MOIS à compter du jour où il aura été saisi et qu’au besoin, il devra solliciter du magistrat chargé du contrôle de l’expertise une prorogation de ce délai, si celui-ci s’avère insuffisant,

Disons que conformément à l’article 173 du code de procédure civile l’expert adressera copie complète de ce rapport, y compris la demande de fixation de rémunération,

« Dans le but de limiter les frais d’expertise, invitons les parties, pour leurs échanges contradictoires avec l’expert et la communication des documents nécessaires à la réalisation de la mesure, à utiliser la voie dématérialisée via l’outil OPALEXE. Cette utilisation se fera dans le cadre déterminé par le site http://www.certeurope.fr et sous réserve de l’accord exprès et préalable de l’ensemble des parties »,

Précisons qu’une photocopie du rapport sera adressée à l’avocat de chaque partie et que l’expert devra mentionner dans son rapport l’identité des destinataires auxquels il aura été adressé ;

Déclarons communes et opposables à la SARL LGM IMMOBILIER les opérations d’expertise;

Disons en conséquence que la partie appelée en cause sera tenue de répondre aux convocations de l’expert et de lui remettre tous les documents que celui-ci estimera nécessaire à l’accomplissement de sa mission, d’assister aux opérations d’expertise ou de s’y faire représenter et d’y faire toutes les observations qu’elles jugeront utiles;

Rappelons que l’expert judiciaire peut concilier les parties,

Disons que l’expert judiciaire devra mentionner dans son rapport toute éventuelle conciliation intervenue en cours de mesure d’expertise, entre les parties en présence, à charge pour la partie la plus diligente de saisir le juge chargé du suivi des mesures d’expertise aux fins d’homologation,

Condamnons M., [X], [V] et Mme, [B], [Y], [T] aux dépens,

Rappelons que la présente ordonnance est de droit exécutoire à titre provisoire.

La présente ordonnance a été prononcée par M. Gérémie Blanc, statuant comme juge des référés, assistée de M^me Roquefeuil, greffière.

Le greffier Le président