TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE

Pôle de Proximité

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

ORDONNANCE DU : 02 Avril 2026

Président : Monsieur BOTTERO, Vice-Président

Greffier : Madame BOINE, Greffier

Débats en audience publique le : 05 Février 2026

GROSSE :

Le 02 avril 2026

à Mme [W]

Le ……………………………………………

à Me ………………………………………..

Le ……………………………………………

à Me ………………………………………..

EXPEDITION :

Le 02 avril 2026

à Mme [M]

Le ………………………………………………….

à Me ………………………………………………

Le …………………………………………………..

à Me ………………………………………………

N° RG 25/06430 – N° Portalis DBW3-W-B7J-7E6M

PARTIES :

DEMANDERESSE

E.P.I.C. PROVENCE METROPOLE LOGEMENT ANCIENNEMENT HABITAT [Localité 1]

dont le siège social est sis [Adresse 1]

représenté par Madame [E] [W] munie d’un pouvoir

DEFENDEURS

Madame [I] [M]

demeurant [Adresse 2]

comparante en personne

Monsieur [K] [S]

demeurant [Adresse 2]

non comparant

EXPOSE DU LITIGE

Par contrat sous signature privée en date du 2 février 2010, l’établissement public à caractère industriel et commercial (EPIC) Habitat [Localité 2] Provence a donné à bail à Madame [I] [M] et Monsieur [K] [S] un appartement à usage d’habitation avec cave situé [Adresse 3], rez de chaussée, logement n°1,13003 [Localité 2], pour un loyer mensuel de 343,33 euros, outre 43,14 euros de provisions pour charges et 45 euros de provisions d’eau.

Par courriers simples du 13 mars 2025 et 12 juin 2025, l’EPIC Habitat [Localité 2] Provence a mis en demeure de payer Madame [I] [M] et Monsieur [K] [S] respectivement les sommes de 638,73 euros et 655,39 euros correspondant au solde débiteur de leur compte locataire dans un délai de 8 jours.

Des loyers étant demeurés impayés, l’EPIC Habitat [Localité 2] Provence a fait signifier à Madame [I] [M] et Monsieur [K] [S] par acte de commissaire de justice en date du 21 août 2025 un commandement de payer la somme de 1 249,45 euros, en principal, correspondant à l’arriéré locatif et visant la clause résolutoire contractuelle.

Par courrier du 23 septembre 2025, le requérant a de nouveau mis en demeure Madame [I] [M] et Monsieur [K] [S] afin de régler la somme de 646,48 euros dans le délai imparti avant citation.

Par acte de commissaire de justice en date du 6 novembre 2025, Provence Métropole Logement (PML) anciennement Habitat Marseille Provence a fait assigner Madame [I] [M] et Monsieur [K] [S] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Marseille, statuant en référé, aux fins de voir :

— constater l’acquisition de la clause résolutoire, faute de paiement dans les délais légaux des causes du commandement de payer les loyers, et donc entendre prononcer la résiliation du bail liant les parties,

— En conséquence, ordonner l’expulsion immédiate et sans délai, ainsi que celle de tous occupants de leur chef, de Madame [I] [M] et Monsieur [K] [S] du logement sis [Adresse 4],

— condamner solidairement Madame [I] [M] et Monsieur [K] [S] à verser à Provence Métropole Logement (PML) anciennement Habitat [Localité 2] Provence la somme provisionnelle de 1.335,34 euros, comptes arrêtés au 4 novembre 2025,

— condamner solidairement Madame [I] [M] et Monsieur [K] [S] au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du dernier loyer, augmenté des charges et indexée selon les clauses du bail relatives à la révision du loyer et ce, jusqu’à complète libération des lieux loués,

— condamner solidairement Madame [I] [M] et Monsieur [K] [S] à verser à la requérante la somme de 100 euros par application de l’article 700 du code de procédure civile,

— Enfin, au visa de l’article 696 du code de procédure civile, condamner Madame [I] [M] et Monsieur [K] [S] aux entiers dépens, comprenant le coût du commandement de payer et le coût de la présente assignation, outre les frais d’exécution de la décision à venir.

Au soutien de ses prétentions, Provence Métropole Logement (PML) anciennement Habitat [Localité 2] Provence expose que plusieurs échéances de loyers sont demeurées impayées malgré un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au contrat de bail délivré, le 21 août 2025 et ce pendant plus de deux mois.

L’affaire a été appelée et retenue à l’audience du 5 février 2026.

A cette audience, Provence Métropole Logement (PML) anciennement Habitat [Localité 2] Provence, représenté par sa chargée de gestion au sein du Département Contentieux, sollicite le bénéfice de son acte introductif d’instance et actualise sa créance à la somme de 1 075,68 euros en date du 5 février 2026. Elle produit un décompte en date du 2 février 2026 d’un montant de 2 793,21 euros. Il ne s’oppose pas à l’octroi de délai de paiement.

Bien que régulièrement assigné à domicile, Monsieur [K] [S] n’a pas comparu et ne s’est pas fait représenter.

Madame [I] [M], comparaissant en personne, reconnaît la dette locative et sollicite des délais et la suspension des effets de la clause résolutoire, elle précise avoir effectué des paiements et faire l’objet d’une suspension de ses APL. Le couple perçoit le RSA.

Conformément à l’article 473 du code de procédure civile, il sera statué par décision réputée contradictoire.

Aucune fiche diagnostic social et financier n’a été transmis au tribunal.

La décision a été mise en délibéré par mise à disposition au greffe au 2 avril 2026 .

MOTIFS DE LA DECISION

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

En application des dispositions des articles 834 et 835 du code de procédure civile, dans tous les cas d’urgence, le juge du contentieux de la protection peut, dans les limites de sa compétence, ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend. Il peut également allouer au créancier une provision, lorsque l’obligation n’est pas sérieusement contestable.

Sur la recevabilité de la demande de résiliation

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture des Bouches du Rhône le 7 novembre 2026, soit plus de six semaines avant la première audience du 5 février 2026, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

Par ailleurs, Provence Métropole Logement (PML) anciennement Habitat [Localité 2] Provence justifie avoir signalé la situation d’impayés à la Caisse d’allocations familiales le 20 février 2025, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation le 6 novembre 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

Le bailleur produit au débat un extrait kbis à jour au 28 août 2025 indiquant un changement de sa dénomination sociale, pour se dénommer désormais Provence Métropole Logement (PML).

La demande aux fins de constatation de la résiliation du bail est donc recevable.

Sur l’acquisition de la clause résolutoire et la résiliation du bail

L’une des obligations essentielles du preneur d’un contrat de bail est celle du paiement des loyers aux termes convenus en application de l’article 7 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

En matière de bail, l’article 24 I de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, dans sa rédaction issue de la loi du 27 juillet 2023 entrée en vigueur le 29 juillet 2023, dispose que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux. Ce délai était antérieurement de deux mois.

L’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 est une disposition d’ordre public de protection. Le délai de deux mois ou de six semaines est un délai minimum donné au locataire pour régulariser la dette locative durant lequel les effets de clause résolutoire sont neutralisés.

Par ailleurs, en application de l’article 1103 du code civil, anciennement 1134 du même code, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

En l’espèce, le bail conclu le 2 février 2010 contient une clause résolutoire (article 6 ) stipulant un délai de deux mois et un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 21 août 2025 pour la somme en principal de 1 249,45 euros.

Le commandement de payer est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail sont réunies à la date du 21 octobre 2025.

Sur la demande en paiement au titre de l’arriéré locatif et de l’indemnité d’occupation

Madame [I] [M] et Monsieur [K] [S] sont redevables des loyers impayés jusqu’à la date de résiliation du bail.

Le contrat de bail contient une clause stipulant la solidarité entre les cotitulaires du bail ( article 3).

Par ailleurs, le maintien dans les lieux postérieurement à la date d’expiration du bail constitue une faute civile ouvrant droit à réparation en ce qu’elle cause un préjudice certain pour le propriétaire dont l’occupation indue de son bien l’a privé de sa jouissance. L’indemnité d’occupation, qui est également de nature compensatoire, constitue une dette de jouissance correspondant à la valeur équitable des locaux.

Compte tenu du contrat antérieur et afin de préserver les intérêts du demandeur, il convient de fixer le montant de l’indemnité d’occupation mensuelle due de la date de résiliation du bail au départ de Madame [I] [M] et Monsieur [K] [S] par remise des clés ou expulsion au montant des loyers et charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi, soit la somme de 1 195,08 euros actuellement, indexée annuellement selon le même indice de référence servant de base à la révision annuelle du loyer et de condamner Madame [I] [M] et Monsieur [K] à son paiement.

Il ressort du commandement de payer, de l’assignation, du décompte fourni et de l’actualisation faite à l’audience par le réquérant que Madame [I] [M] et Monsieur [K] [S] restent devoir la somme de 811,95 euros, à la date du 5 février 2026, cette somme correspondant à l’arriéré des loyers impayés et aux indemnités d’occupation, terme du mois de janvier inclus, déduction faite des frais de procédure.

Pour la somme au principal, Monsieur [K] [S], non comparant, n’apporte par définition aucun élément de nature à contester le principe ni le montant de la dette. Madame [I] [M] ne conteste la dette ni dans son principe ni dans son montant.

Madame [I] [M] et Monsieur [K] [S] sont donc solidairement condamnés, par provision, au paiement de la somme de 811,95 euros, avec les intérêts au taux légal à compter du prononcé de la décision conformément aux dispositions de l’article 1231-6 et 1231-7 du code civil.

Sur l’octroi de délais de paiement au titre de l’arriéré locatif

L’article 24 V de la loi 89-462 du 6 juillet 1989, tel que modifié par la la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, en vigueur à compter du 29 juillet 2023, permet au juge même d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil. La décision du juge suspend les procédures d’exécution qui auraient été engagées par le créancier. Les majorations d’intérêts ou les pénalités prévues en cas de retard ne sont pas encourues pendant le délai fixé par le juge.

En application de l’article 24 VII de la loi 89-462 du 6 juillet 1989, tel que modifié par la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, en vigueur à compter du 29 juillet 2023, lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.

Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l’espèce, Madame [I] [M] déclare percevoir le RSA. Il résulte des débats que les parties sont d’accord sur l’octroi de délais de paiement.

Compte tenu de cet élément, il convient d’accorder des délais de paiement dans les termes du dispositif.

Des délais de paiement seront octroyés d’office à Monsieur [K] [S] selon des modalités identiques.

Comme demandée par Madame [I] [M], les effets de la clause résolutoire seront suspendus et si le moratoire est intégralement respecté en sus du paiement du loyer courant, la clause sera réputée ne pas avoir joué.

A défaut de paiement d’une échéance de l’arriéré à son terme ou du loyer courant à sa date d’exigibilité contractuelle, et quinze jours après l’envoi d’une simple mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception :

• la clause résolutoire retrouvera son plein effet,

• à défaut pour Madame [I] [M] et Monsieur [K] [S] d’avoir volontairement libéré les lieux dans les deux mois de la délivrance d’un commandement de quitter les lieux, le bailleur sera autorisé à faire procéder à leur expulsion et celle de tous occupants de leur chef avec, si nécessaire, l’assistance de la force publique et d’un serrurier,

• Madame [I] [M] et Monsieur [K] [S], /devenus occupants sans droit ni titre, seront condamnés solidairement à verser à Provence Métropole Logement (PML) anciennement Habitat [Localité 1] une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer et des charges, tel qu’il aurait été dû si le contrat s’était poursuivi, jusqu’à la libération effective des lieux caractérisée par la remise des clés,

• le solde de la dette deviendra immédiatement exigible.

Aucune circonstance particulière de l’espèce ne justifie que le délai de deux mois prévu par les dispositions des articles L.412-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution soit réduit ou supprimé.

Sur les demandes accessoires

Madame [I] [M] et Monsieur [K] [S], parties perdantes, supporteront la charge des dépens en application de l’article 696 du code de procédure civile, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer.

La demande relative aux frais d’exécution forcée, prématurée à ce stade de la procédure, sera rejetée.

Il n’apparaît pas inéquitable, au regard de la situation réciproque de chacune des parties, de laisser à la charge de Provence Métropole Logement (PML) anciennement Habitat [Localité 1] les sommes exposées par lui dans la présente instance.

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection statuant en référé, par ordonnance réputée contradictoire rendue en premier ressort et mise à disposition au greffe,

Au principal, RENVOIE les parties à se pourvoir ainsi qu’elles aviseront mais, dès à présent,

DECLARE la demande de constatation de l’acquisition de la clause résolutoire recevable ;

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 2 février 2010 entre Provence Métropole Logement (PML) anciennement Habitat [Localité 1] et Madame [I] [M] et Monsieur [K] [S] concernant le logement, situé [Adresse 4] sont réunies à la date du 21 octobre 2025 ;

CONDAMNE solidairement Madame [I] [M] et Monsieur [K] [S] à verser à Provence Métropole Logement (PML) anciennement Habitat [Localité 1], à titre provisionnel, la somme de 811,95 euros décompte arrêté au 5 février 2026, incluant la mensualité de janvier, correspondant à l’arriéré de loyers, charges et indemnités d’occupation, avec les intérêts au taux légal à compter du prononcé de la décision ;

AUTORISE Madame [I] [M] et Monsieur [K] [S] à s’acquitter de la dette par 24 acomptes successifs et mensuels de 34 euros, payables avant le 5 de chaque mois et pour la première fois, le 5 du mois suivant la signification de la présente décision, et jusqu’à extinction de la dette, la dernière mensualité étant majorée du solde de la dette, des intérêts et frais,

RAPPELLE que ces sommes sont à verser en plus du loyer et des charges courants à leur date d’exigibilité;

SUSPEND les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais accordés;

DIT que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise ;

RAPPELLE qu’à défaut de paiement d’une seule des mensualités à son terme ou du loyer courant :

— la dette deviendra immédiatement exigible,

— la clause résolutoire reprendra tous ses effets,

— faute de départ volontaire des lieux loués dans les deux mois après la signification du commandement d’avoir à quitter les lieux, il pourra être procédé à l’expulsion, de Madame [I] [M] et Monsieur [K] [S] et de tous occupants de leur chef, avec le concours de la force publique et d’un serrurier le cas échéant, étant rappelé que le sort des meubles et effets se trouvant dans le local sera réglé conformément aux articles L. 433-1 et suivants et R. 433-1 et suivants du Code des procédures civiles d’exécution,

— Madame [I] [M] et Monsieur [K] [S] seront solidairement tenus au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation provisionnelle égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux caractérisée par la remise des clefs au bailleur ou à son mandataire, indexée annuellement selon le même indice de référence servant de base à la révision annuelle du loyer, soit 1 195,08 euros à ce jour ;

REJETTE le surplus des demandes ;

CONDAMNE solidairement Madame [I] [M] et Monsieur [K] [S] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer ;

REJETTE la demande de Provence Métropole Logement (PML) anciennement Habitat [Localité 2] Provence formée au titre de l’article 700 du code de procédure civile et de frais d’exécution forcée ;

RAPPELLE que la présente ordonnance est exécutoire de plein droit à titre provisoire.

Ainsi ordonné et prononcé par ordonnance signée les jour, mois et an susdits par le président et le greffier susnommés et mise à disposition au greffe.

Le greffier, Le président