MINUTE N° : /2026

JUGEMENT DU : 05 Mai 2026

DOSSIER N° : 24/01985 – N° Portalis DB3A-W-B7I-EAOH

NAC : 50G

AFFAIRE : [N] [X], [Y] [J] C/ [K], [E] [W], [P] [C]

TRIBUNAL JUDICIAIRE D’ALBI

CONTENTIEUX GENERAL CIVIL

COMPOSITION DU TRIBUNAL

PRESIDENT : M^me ARRIUDARRE, Vice-Présidente

Statuant par application des articles 812 à 816 du code de procédure civile, avis préalablement donné aux Avocats.

GREFFIER : M^me VERGNES, Greffière

PARTIES :

DEMANDEURS

Mme [N] [X]

née le 02 Avril 1983 à [Localité 1]

demeurant [Adresse 1]

représentée par M^e Fabienne FINATEU, avocat au barreau de TOULOUSE, avocat plaidant

M. [Y] [J]

né le 05 Décembre 1979 à [Localité 2]

demeurant [Adresse 1]

représenté par M^e Fabienne FINATEU, avocat au barreau de TOULOUSE, avocat plaidant

DEFENDEURS

[K]

dont le siège social est sis [Adresse 2]

représentée par M^e Olivier MASSOL, avocat au barreau de TARN-ET-GARONNE, avocat plaidant

M. [E] [W]

né le 14 Décembre 1964 à [Localité 3]

demeurant [Adresse 3]

représenté par M^e Christophe NEROT, avocat au barreau de TOULOUSE, avocat plaidant

M. [P] [C]

né le 03 Mai 1973 à [Localité 4]

demeurant [Adresse 4]

représenté par M^e Olivier MASSOL, avocat au barreau de TARN-ET-GARONNE, avocat plaidant

Clôture prononcée le : 14 Janvier 2026

Débats tenus à l’audience du : 10 Mars 2026

Jugement prononcé par sa mise à disposition au greffe le 05 Mai 2026

Exposé du litige :

Par acte en date du 19 janvier 2024, M. [E] [W] a consenti une promesse unilatérale de vente au profit de M. [Y] [J] et Mme [N] [X] épouse [J] portant sur une parcelle de terrain à bâtir cadastrée section OA n° [Cadastre 1] [Cadastre 2] située [Adresse 5] à [Localité 5] moyennant le prix de 48 000 euros. Cet acte avait été précédé de la signature d’une offre d’achat le 28 novembre 2023 par les époux [J] précisant que le terrain était partiellement constructible.

Cette promesse a été consentie pour une durée expirant le 30 août 2024, sous la condition suspensive particulière de l’obtention, par le bénéficiaire, d’un permis de construire dans les quatre mois de la promesse et a prévu le versement d’une indemnité d’immobilisation d’un montant de 2 400 euros dans les 15 jours de la signature de la promesse et d’un montant de 2 400 euros dans les 8 jours de la réalisation de la promesse de vente.

En parallèle, M. et Mme [J] ont mandaté M. [P] [C], architecte, pour une mission d’étude de faisabilité architecturale et de constitution du dossier de demande de permis de construire, par contrat du 19 janvier 2024, aux fins de réalisation de leur projet de construction d’une maison bioclimatique à haute performance énergétique.

Dans cette perspective, les époux [J] ont fait réaliser un relevé topographique, une étude de sol, une étude pour la mise en oeuvre du système d’assainissement non collectif et une étude thermique.

La demande de permis de construire a été déposée le 18 mars 2024 et les consorts [G] en ont informé le notaire en charge de la vente.

Le 9 avril 2024, le permis de construire a été refusé au motif que la construction projetée empiètait sur la partie non constructible du terrain.

Les époux [J] en ont informé le notaire en charge de la vente et ont réclamé la restitution des fonds séquestrés, laquelle leur a été refusée par courrier en date du 27 mai 2024.

En parallèle, considérant que le refus de permis de construire était imputable à une faute de l’architecte qui s’était basé sur un ancien plan de bornage du 15 octobre 2007 annexé à la promesse de vente alors qu’il y avait eu des modifications réduisant la partie constructible du terrain par arrêté postérieur du 30 novembre 2012, les époux [J] ont saisi le Conseil de l’ordre des architectes aux fins d’avis le 15 mai 2024. Le Conseil de l’ordre des architectes a rendu son avis le 3 juin 2024.

En l’absence de règlement amiable du litige, les époux [J] ont fait assigner, par actes des 13 et 22 novembre 2024, M. [W], M. [C] et son assureur, la société Mutuelle des Architectes Français (la [K] par la suite) devant le tribunal judiciaire d’Albi aux fins de voir juger que la promesse unlatérale de vente est devenue caduque, d’obtenir la restitution de la somme séquestrée, et subsidiairement, de voir condamner l’architecte et son assureur à leur régler l’indemnité d’immobilisation à titre de dommages et intérêts pour la perte de cette somme ainsi que le remboursement de l’ensemble des frais exposés dans le cadre de la demande de permis de construire et de la vente.

La procédure a été clôturée par ordonnance du juge de la mise en état en date du 14 janvier 2026.

L’affaire a été fixée à l’audience de plaidoiries du 10 mars 2026 puis mise en délibéré au 5 mai suivant.

Prétentions et moyens des parties :

Dans leurs dernières conclusions notifiées le 16 octobre 2025, les époux [J] demandent au tribunal, au visa des articles 1304 et suivants, 1112-1 et 1231-1 du code civil, de :

A titre principal :

— juger qu’en l’absence de réalisation de la condition suspensive d’obtention du permis de construire, la promesse unilatérale de vente signée le 19 janvier 2024 est caduque,

— juger qu’ils n’ont commis aucune faute dans l’exécution de la promesse unilatérale de vente,

— débouter, en conséquence, M. [W] de sa demande de condamnation au paiement de l’indemnité d’immobilisation à hauteur de 4 800 euros telle que figurant à la promesse de vente,

— juger que la somme de 2 400 euros séquestrée en la comptabilité de la Scp Dechaumont-Coppee-Fournier au titre de l’indemnité d’immobilisation doit être déconsignée à leur profit,

A titre susbidiaire :

— juger que M. [C] a engagé sa responsabilité contractuelle à leur encontre en ne respectant pas sa mission,

— juger, en conséquence, que M. [C] et la [K] seront condamnés à les relever et garantir de toutes condamnations qui seraient mises à leur encontre,

En tout état de cause :

— débouter M. [C], la [K] et M. [W] de l’ensemble de leurs demandes dirigées à leur encontre,

— juger que M. [C] a engagé sa responsabilité contractuelle à leur encontre en ne respectant pas sa mission,

— condamner in solidum M. [C] et la [K] à leur verser la somme de :

* 7 326 euros en remboursement des frais engagés en amont du dépôt du dossier de permis de construire,

* 7 560 euros en remboursement des honoraires d’architecte

— condamner in solidum M. [W], M. [C] et la [K] à leur verser la somme de :

* 500 euros en remboursement des frais engagés auprès de l’étude de notaire

* 2 000 euros au titre de leur préjudice moral

* 6 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamner in solidum M. [W], M. [C] et la [K] aux dépens,

— dire qu’il n’y a pas lieu à écarter l’exécution provisoire.

Les époux [J] soutiennent que l’indemnité d’immobilisation doit leur être restituée dès lors que la promesse unilatérale de vente est devenue caduque à la suite de la défaillance de la condition suspensive malgré le dépôt, dans le délai qui leur était imparti d’une demande de permis de construire conforme aux stipulations de la promesse de vente. Il se défendent de tout manquement dans cette défaillance en ce que, s’ils étaient parfaitement informés que le terrain n’était qu’en partie constructible, ils ont mandaté un architecte afin de réaliser leur projet, ont engagé de nombreux frais préalables à la demande de permis de construire et ont été induits en erreur par le plan de bornage en date du 15 octobre 2007 annexé à la promesse de vente qui mentionnait une partie constructible plus étendue qu’en réalité. Ils soulignent qu’ils n’ont été informés de la réalité de la partie constructible du terrain qu’à la suite du refus de permis de construire que la commune leur a opposé. Ils reprochent donc à M. [W] un manquement à son obligation d’information pour avoir annexé un plan qui n’était pas à jour et comportait une erreur sur la limite constructible du terrain et soulignent qu’il ne peut pas leur reprocher d’avoir ignoré cette information qu’il ne connaissait pas non plus. Ils précisent qu’il n’a modifié l’annonce concernant la mise en vente de ce terrain que le 23 juin 2025 pour adapter les informations sur la constructibilité du terrain.

Ils rappellent qu’ils ne sont tenus qu’à une obligation de moyens, et non de résultat, dans la réalisation de la condition suspensive et qu’ils n’avaient aucune obligation de modifier leur projet, lequel ne l’était pas selon eux, et de déposer une nouvelle demande de permis de construire.

Ils réclament, en conséquence, la restitution de l’indemnité d’immobilisation qu’ils ont versée et s’opposent au règlement du surplus prévu à la réalisation de la promesse de vente en l’absence de faute de leur part.

Subsidiairement, ils recherchent la responsabilité de l’architecte pour un manquement dans l’accomplissement de sa mission en ce qu’il n’a pas vérifié le zonage du terrain, se contentant des plans qu’ils lui avaient fournis sans autre recherche plus approfondie, pour sécuriser la demande de permis de construire, laquelle a été refusée pour non-respect du zonage. Ils rappellent qu’ils l’avaient mandaté pour une mission d’étude de faisabilité technique, laquelle implique de vérifier que la construction projetée respecte les règles d’urbanisme applicables. Ce manquement de l’architecte étant à l’origine de la défaillance de la condition suspensive, ils demandent à être relevés et garantis par celui-ci et son assureur de toutes condamnations qui pourraient être prononcées à leur encontre. Ils demandent également à être indemnisés de leur préjudice constitué par l’ensemble des frais qu’ils ont dû engager pour les études préliminaires au dépôt du permis de construire. Ils soulignent avoir réalisé ces études à la demande de l’architecte et en raison de leur caractère indispensable pour le dossier de permis de construire de sorte qu’il ne peut pas leur être reproché la prise d’un risque inutile qu’ils doivent assumer en supportant les coûts de ces études. Ils contestent toute modification possible de leur projet compte tenu de la recherche d’une haute performance énergétique de leur construction qui n’aurait pas été atteinte en cas de modification de l’implantation et de l’orientation de leur maison.

Se prévalant d’une contestation de l’achitecte sur la mission n°1 qui lui aurait été confiée, ils soutiennent que les honoraires versés à ce titre doivent leur être restitués ainsi que la globalité des honoraires versés dès lors que leur projet n’est pas réalisable.

Ils réclament également l’indemnisation d’un préjudice moral en raison de la situation de stress qu’ils ont subie, d’un sentiment de tromperie et contestent devoir toute somme à ce titre à M. [W] en l’absence de dénigrement de leur part.

Dans ses dernières conclusions notifiées le 21 mai 2025, M. [W] demande au tribunal de :

A titre principal :

— débouter les époux [J] de l’intégralité de leurs demandes,

— les condamner au paiement de l’indemnité d’immobilisation à hauteur de 4 800 euros telle que figurant à la promesse de vente ainsi qu’au paiement d’une somme de 3 000 euros de dommages et intérêts pour préjudice moral,

— juger que la somme de 2 400 euros à valoir sur cette indemnité sera réglée par préférence par le versement du séquestre notarié entre ses mains,

A titre subsidiaire :

— condamner M. [P] [C] au paiement de la somme de 4 800 euros à titre de dommages et intérêts,

En tout état de cause :

— condamner tout succombant à lui payer la somme de 3 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile et aux dépens de la procédure dont distraction au profit de M^e Nerot sur son offre de droit.

Il soutient que la condition suspensive doit être considérée comme réalisée dès lors que les époux [J] en ont empêché la réalisation. Il fait valoir que ces derniers étaient informés du caractère partiellement constructible du terrain et qu’en déposant une demande de permis de construire prévoyant l’implantation de la constructrion sur une partie non constructible du terrain, ils ont empêché la réalisation de la condition suspensive puisque le refus du permis de construire était inévitable. Il affirme qu’il appartenait aux acquéreurs de vérifier les limites constructibles de la parcelle en l’absence de certificat d’urbanisme délimitant les zones constructible et non constructible.

Il fait valoir que les acquéreurs ne peuvent pas lui reprocher l’annexion du plan de bornage dès lors que celui-ci n’a vocation qu’à établir les limites de propriété et n’a aucune incidence sur les zones constructibles ou inconstructibles. Il se défend d’avoir manqué à son obligation d’information, laquelle n’est que générale, dès lors qu’il a toujours indiqué le caractère partiellement constructible du terrain et qu’il n’a jamais eu connaissance de la révision de la carte communale intervenue en 2012 et de la modification de la partie constructible du terrain avant la signature de la promesse de vente.

Il souligne que le caractère irréalisable de la construction, telle que prévue dans la condition suspensive, n’est pas démontré puisque le bâtiment pouvait être édifié sur la seule partie constructible du terrain et qu’une modification du permis de construire était possible. Il réclame, en conséquence, le versement de la totalité de l’indemnité d’immobilisation stipulée à la promesse de vente, notamment par déconsignation à son profit de la somme de 2 400 euros consignée, et l’indemnisation de son préjudice moral né du dénigrement des époux [J] à son endroit alors qu’il a toujours été de bonne foi et s’est montré conciliant.

Subsidiairement, il recherche la responsabilité délictuelle de l’architecte en raison de ses manquements dans l’exécution du contrat qui lui a été confié dès lors qu’il n’a pas vérifié les limites de la zone constructible et les règles d’urbanisme en vigueur. Il en déduit que par sa faute, l’architecte lui a fait perdre une chance de vendre son terrain ou de percevoir l’indemnité d’immobilisation.

Dans leurs dernières conclusions notifiées le 21 août 2025, M. [C] et la [K] demandent au tribunal de :

— débouter les époux [J] de toute demande présentée à leur encontre,

— débouter M. [W] de toute demande présentée à leur encontre,

— subsidiairement, déclarer opposable aux époux [J] d’une part et M. [W] d’autre part, les conditions et limites du contrat d’assurance, notamment le montant de la franchise,

— en toute hypothèse, condamner solidairement les époux [J] à payer la somme de 3 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamner solidairement les époux [J] aux entiers dépens dont distraction au profit de M^e Olivier Massol, avocat.

L’architecte et son assureur soutiennent que le premier n’a commis aucune faute dans l’accomplissement des missions qui lui ont été confiées, que, tenu d’une obligation de moyens, il a déposé un dossier de permis de construire complet et que le refus ne lui est pas imputable. Ils affirment qu’il a envisagé l’implantation du bâtiment en fonction des informations que lui ont communiqué les époux [J], des documents fournis par l’administration et le site Géoportail urbanisme, lesquels n’établissement pas avec une précision parfaite la limite entre les zones constructible et non constructible, et après avoir rencontré le maire de la commune, laquelle a finalement arbitrairement refusé la délivrance du permis alors que les zones constructibles et non constructibles ne pouvaient pas être localisées avec précision.

Ils rappellent que, lors même que la responsabilité de l’architecte pourrait être engagée, cela ne le prive pas de ses honoraires de sorte que la demande en restitution de la somme versée à ce titre ne peut prospérer. Ils s’opposent également à la demande formulée au titre d’un préjudice moral qui n’est pas démontré et en restitution des frais engagés au titre des études dès lors que les époux [J] étaient tenus de faire réaliser ces études et qu’elles auraient pu être utilisées s’ils avaient accepté la solution alternative qui leur a été proposée pour la construction de l’immeuble. Ils se défendent de toute pression imposée à cette fin par l’architecte et soulignent l’absence de lien de causalité entre les préjudices invoqués et le prétendu manquement du premier à ses obligations. Ils affirment qu’en refusant le projet de construction avec une rotation et une adaptation sur le plan thermique, ou d’autres solutions alternatives, les époux [J] en ont empêché la réalisation. Ils affirment qu’une maison d’environ 130 m² à haute performance énergétique pouvait être construite sur le terrain et que les préjudices invoqués par les acquéreurs sont en lien avec l’imprécision des documents administratifs et leur refus de toute adaptation de leur projet initial.

Ils s’opposent également aux demandes indemnitaires formulées par M. [W] en l’absence de lien de causalité entre une éventuelle faute de la part de l’architecte et les préjudices invoqués dès lors que ces derniers sont en lien avec le refus des acquéreurs de modifier leur projet et que la caducité de la vente résulterait de la faute du vendeur qui a manqué à son obligation d’information quant à la constructibilité du terrain.

Ils considèrent, enfin, que la [K] peut opposer aux tiers les conditions et limites du contrat d’assurance et plus précisément le montant de la franchise.

MOTIFS DE LA DÉCISION :

Sur les demandes au titre de l’indemnité d’immobilisation :

Aux termes de l’article 1304-3 alinéa 1 du code civil, la condition suspensive est réputée accomplie si celui qui y avait intérêt en a empêché l’accomplissement.

En cas de défaillance de la condition suspensive, la promesse unilatérale de vente est caduque. Le bénéficiaire de la promesse ne peut plus prétendre lever l’option et le promettant est libéré de toute obligation. L’indemnité d’immobilisation qui a été versée doit alors être restituée au bénéficiaire sauf au promettant d’établir que ce dernier a empêché la réalisation de la condition.

En l’espèce, la promesse unilatérale de vente porte sur un terrain à bâtir, cadastré section A [Cadastre 3] sur la commune de [Localité 6], vendu non viabilisé selon la désignation qui en est faite dans l’acte.

La promesse de vente a été stipulée sous la condition suspensive d’obtention, au plus tard dans les quatre mois de l’acte, d’un “permis de construire autorisant la réalisation de :

— Nature : maison d’habitation

— Surface de plancher maximum : 150 m² maximum + garage de 35 m² maximum”, le bénéficiaire s’engageant à déposer la demande de permis de construire dans les deux mois de l’acte. L’acte précise également que “si la délivrance du permis de construire n’était pas intervenue à la date ci-dessus, ou si ce permis était refusé, faisait l’objet d’un sursis à statuer, ou n’était pas délivré de façon conforme à la demande, la présente condition suspensive serait réputée ne pas être réalisée” (p. 9 de la pièce n°2 des époux [J]).

Il est constant que les époux [J] ont déposé, par l’intermédiaire de M. [C], une demande de permis de construire pour l’édification d’une maison individuelle et de son garage ainsi que l’installation de panneaux photovoltaïques au sol le 18 mars 2024, soit dans les délais impartis par la promesse, et en ont informé le notaire de M. [W].

Leur demande a été refusée par arrêté en date du 9 avril 2024 aux motifs que “la construction projetée empiète sur la partie non constructible”.

Contrairement à ce que soutiennent les époux [J], le fait qu’ils aient déposé une demande de permis de construire pour une maison d’habitation correspondant aux données précisées dans la condition suspensive ne suffit pas à considérer qu’ils n’en ont pas empêché la réalisation puisqu’ils devaient s’assurer que la construction était implantée sur la partie constructible du terrain, condition de la délivrance du permis.

M. [W] démontre qu’ils avaient été informés du caractère insconstructible d’une partie du terrain qu’ils projetaient d’acquérir de sorte qu’en déposant une demande de permis de construire prévoyant un empiètement de leur future maison d’habitation sur la partie de terrain inconstructible, ils ont empêché la réalisation de la condition suspensive, le permis de construire ne pouvant pas leur être accordé dans cette hypothèse.

Les époux [J] ne peuvent pas utilement se prévaloir de l’annexion d’un plan de bornage ancien et erroné sur la délimitation des zones constructible et inconstructible de la parcelle ou d’un manquement de M. [W] à son obligation d’information au sens de l’article 1112-1 du code civil. En ce sens, l’offre d’achat qu’ils ont signée, le 28 novembre 2023, indiquait expressément “une partie de cette parcelle de terrain est actuellement cultivée par un agriculteur. L’autre partie est constructible dans les règles environnementales régies par la commune de [Localité 6]” (pièce n°1 des époux [J]). La promesse unilatérale de vente, quant à elle, ne donne aucune délimitation précise des zones constructible et inconstructible ou de leurs surfaces. La seule information à ce titre figure dans une clause relative à la taxe des terrains nus rendus constructibles. Il est ainsi fait état d’un courrier délivré par la mairie le 17 mai 2023, annexé à l’acte, selon lequel “le terrain est situé en zone constructible depuis le 10 mars 2004" et qu’il est “également précisé aux termes dudit courrier que le terrain est « en partie constructible »” (page 8 de la pièce n°2 des époux [J]). La parcelle acquise est désignée comme étant un terrain à bâtir et il est précisé qu’un plan de bornage est annexé à l’acte pour préciser les limites de la parcelle cadastrée OA n° [Cadastre 1] [Cadastre 2] issue d’une division parcellaire et d’un bornage réalisés le 15 octobre 2007.

Les époux [J], informés du caractère inconstructible d’une partie du terrain, ne pouvaient donc pas tenir pour acquis la limite de la zone constructible matérialisée sur ce plan par une ligne reliant les bornes 130 à 131 dès lors qu’aucune clause de la promesse de vente ne reprenait expressément cette limite et que le plan datait du 15 octobre 2007. Il leur appartenait de faire toutes vérifications utiles afin de pouvoir déposer une demande de permis de construire susceptible d’être acceptée, ce qui ne pouvait pas être le cas eu égard à l’empiètement de la construction sur la partie inconstructible du terrain. Conscients de la nécessité d’opérer de telles vérifications, ils ont ainsi confié à M. [C] une mission d’étude de faisabilité architecturale comprenant notamment “l’analyse réglementaire de la zone pour vérifier la corrélation administrative entre projet et réglementation locale” (pièce n°4 des époux [J]).

Il en résulte que, lors même que M. [W] aurait manqué à son obligation d’information en raison du caractère erroné de la surface constructible matérialisée sur le plan de bornage annexé, cet éventuel manquement n’était pas de nature à les exonérer de leurs propres obligations et notamment celle de vérifier que la construction projetée n’empiétait pas sur la partie inconstructible du terrain. En déposant une demande de permis de construire qui ne respectait pas les zones définies comme constructible et inconstructible et qui ne pouvait être que refusée, ils ont donc empêché la réalisation de la condition suspensive de sorte qu’ils doivent être déboutés de leur demande de se voir remettre la somme de 2 400 euros consignée au titre d’une partie de l’indemnité d’immobilisation, celle-ci revenant à M. [W].

La condition suspensive étant réputée accomplie, les époux [J] sont également redevables du surplus de l’indemnité d’immobilisation, d’un montant de 2 400 euros, dont le versement est prévu dans les huit jours de l’expiration du délai de réalisation de la promesse de vente unilatérale (p. 11 de la pièce n°2 des époux [J]). En conséquence, les époux [J] doivent être condamnés à régler à M. [W] l’indemnité d’immobilisation, d’un montant de 4 800 euros, dont la somme de 2 400 euros à valoir sur cette indemnité doit être réglée par le versement du séquestre notarié entre les mains de M. [W].

Sur la responsabilité de l’architecte :

Selon l’article 1231-1 du code civil, le débiteur est condamné, s’il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts, soit à raison de l’inexécution de l’obligation, soit à raison du retard dans l’exécution, s’il ne justifie pas que l’exécution a été empêchée par la force majeure.

Les époux [J] demandent tout d’abord à être relevés et garantis par l’architecte et son assureur des condamnations qui pourraient être prononcées à leur encontre au titre de l’indemnité d’immobilisation en raison des manquements commis par l’architecte dans les missions qui lui ont été confiées.

Il convient de rappeler que les époux [J] ont notamment confié à M. [C] une mission d’étude de faisabilité architecturale qui comprenait l’analyse réglementaire de la zone pour vérifier la corrélation administrative entre projet et réglementation locale. Cette mission imposait à l’architecte de procéder à des vérifications et de s’assurer de la réalité de la surface constructible du terrain pour proposer une implantation de la construction sur cette seule zone constructible sans se limiter au seul plan de bornage annexé à l’acte qui lui avait été communiqué par les époux [J].

Contrairement à ce que M. [C] et son assureur affirment, la consultation du site “géoportail” relatif à l’urbanisme permettait de relever les incohérences existant entre le plan de la parcelle figurant sur ce site et celui de bornage annexé à la promesse de vente. Ainsi, la comparaison entre ces deux plans permet de constater que sur celui de bornage, le trait en pointillé délimitant la zone constructible passe par les bornes 130 et 131, étant observé que la borne 131 est implantée à un endroit facilement identifiable où le fonds présente un décroché avec un angle obtus alors que sur le plan extrait du site géoportail, aucune limite n’est visible au niveau de ce même angle obtus. La limite constructible, matérialisée par une ligne violette, laisse apparaître une surface constructible bien plus réduite que sur le plan de bornage, les indications Zc et Znc permettant d’identifier la partie constructible, correspondant à environ 1/3 de la parcelle et la partie inconstructible représentant les 2/3 restant (pièces n°3 des époux [J] et n°4 de l’architecte). Le plan d’implantation réalisé par l’architecte a repris, sans aucune vérification, la limite constructible matérialisée sur le plan de bornage annexé à l’acte et passant par le décroché du terrain correspondant à la borne n°131 (pièce n°17 des époux [J]).

Les époux [J] démontrent donc un manquement de M. [C] à ses obligations contractuelles. Cette faute est à l’origine de la défaillance des époux [J] dans la réalisation de la condition suspensive puisqu’elle a abouti au dépôt d’une demande de permis de construire qui ne pouvait pas être acceptée dès lors que la construction envisagée empiétait sur la partie inconstructible du terrain.

Contrairement à ce qu’affirment l’architecte et son assureur, les époux [J] sont bien-fondés à demander à être relevés et garantis des condamnations prononcées contre eux au titre de l’indemnité d’immobilisation qu’ils doivent verser à M. [W]. Le lien de causalité entre la faute de l’architecte et cette condamnation est établie dès lors que rien ne démontre que le projet de construction aurait pu être réalisé sur la seule partie constructible du terrain. En effet, les époux [J] ont mandaté l’architecte pour la construction d’une maison d’habitation “type earthship ou assimilé”, selon les mentions portées dans le contrat, soit une maison à haute performance énergétique dont l’implantation doit permettre des économies d’énergie, principalement par une exposition des façades au soleil permettant de réduire drastiquement les frais de chauffage. Or, le fait de devoir procéder à une implantation différente de la construction, afin de pouvoir respecter les limites de la zone constructible, imposait de devoir “tourner de 90°” la maison, selon la proposition faite par M. [C] aux maîtres de l’ouvrage, cette option n’étant toutefois pas conforme au but recherché d’une haute performance énergétique comme en attestent les termes employés par ce dernier dans son courriel du 10 avril 2024. Il évoque ainsi le fait de rechercher si une implantation modifiée de 90° est “pénalisant” et si cette option pourrait convenir si “l’étude thermique précise que vous n’y perdez pas trop ?”, les époux [J] ayant souligné, en réponse que “cette option est quand même pénalisante sachant que la maison a une seule exposition” (pièce n°6 de l’architecte).

Il en résulte que les époux [J], qui démontrent un manquement de l’architecte à ses obligations contractuelles à l’origine de leur défaillance dans l’accomplissement de la condition suspensive, doivent être relevés et garantis par M. [C] et la [K], laquelle ne conteste pas devoir sa garantie, des condamnations prononcées à leur encontre au titre de l’indemnité d’immobilisation due à M. [W].

Les époux [J] recherchent également l’indemnisation de leurs préjudices personnels sur le fondement de la responsabilité contractuelle de l’architecte.

Le manquement de M. [C] à ses obligations contractuelles est à l’origine de divers préjudices matériels constitués par les frais que les époux [J] ont dû engager pour pouvoir déposer la demande de permis de construire.

Ils démontrent ainsi, par la production du formulaire relatif aux pièces à fournir avec la demande de permis de construire, que les relevés topographiques et les études de sol, thermique et pour la mise en oeuvre du système d’assainissement étaient un préalable nécessaire pour le dépôt du permis de construire, soit en tant que pièces à annexer soit pour pouvoir réaliser les divers plans relatifs à l’implantation de la construction.

La réalisation de ces diverses études constitue un préjudice en lien direct avec le manquement de M. [C] à ses obligations en ce que rien ne démontre que le projet de construction aurait pu aboutir avec une modification d’implantation dès lors qu’il portait précisément sur la réalisation d’une maison à haute performance énergétique. Les époux [J] ont donc engagé ces frais à fonds perdus. Ils justifient, par les factures correspondantes, avoir réglé la somme de :

—  936 euros pour les relevés topographiques,

—  1 632 euros pour l’étude de sol,

—  600 euros pour l’étude relative au système d’assainissement,

—  4 158 euros pour l’étude thermique,

soit un montant total de 7 326 euros.

Il en va de même des frais de notaire exposés par les époux [J] pour la rédaction de la promesse unilatérale de vente d’un montant de 500 euros.

M. [C] et la [K] doivent donc être condamnés, in solidum, à leur verser la somme de 7 326 euros au titre des frais engagés en amont du dépôt du dossier de permis de construire et celle de 500 euros au titre des frais de notaire.

Par contre, les époux [J] doivent être déboutés de leur demande en remboursement des honoraires d’architecte dont ils se sont acquittés à hauteur de la somme de 7 560 euros. En effet, il est constant que M. [C] a réalisé les missions qui lui ont été confiées. Les manquements qu’il a commis dans l’exécution de ses obligations ne permettent pas à ses cocontractants de le priver de ses honoraires mais seulement de réclamer l’indemnisation des préjudices qu’ils ont subis.

Les époux [J] ne démontrent pas l’existence d’un préjudice moral et doivent être déboutés de leur demande d’indemnisation à ce titre dirigée contre l’architecte et son assureur.

Sur les autres demandes :

Les époux [J] doivent être déboutés de leurs demandes d’indemnisation au titre des frais de notaire engagés et d’un préjudice moral dirigées à l’encontre de M. [W] dès lors que la défaillance de la condition suspensive leur est imputable.

M. [W] ne démontre pas l’existence d’un préjudice moral tenant à un dénigrement de la part des époux [J]. Il doit, en conséquence, être débouté de sa demande à ce titre.

La [K] doit être autorisée, s’agissant d’une assurance facultative, à opposer aux tiers le montant de sa franchise.

Sur les dispositions de fin de jugement :

M. [C] et la [K], parties perdantes principales, doivent être condamnés in solidum aux dépens, qui seront recouvrés conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

M. [W] et les époux [J] sont en droit de réclamer l’indemnisation des frais non compris dans les dépens qu’ils ont dû exposer à l’occasion de cette procédure. M. [C] et la [K] seront donc tenus in solidum de payer la somme de 2 500 euros à M. [W] et celle de 2 500 euros aux époux [J] en application des dispositions de l’article 700 alinéa 1er 1° du code de procédure civile sans pouvoir prétendre eux-mêmes au bénéfice de ces mêmes dispositions.

Le jugement est de droit exécutoire à titre provisoire en application de l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS :

Le tribunal, statuant publiquement, par jugement contradictoire et en premier ressort, prononcé par mise à disposition au greffe :

Condamne M. [Y] [J] et Mme [N] [X] épouse [J] au paiement de l’indemnité d’immobilisation d’un montant de 4 800 euros,

Ordonne la déconsignation de la somme de 2 400 euros, à valoir sur l’indemnité d’immobilisation, séquestrée en la comptabilité de la Scp Dechaumont-Coppee-Fournier au profit de M. [E] [W],

Condamne en conséquence M. [Y] [J] et Mme [N] [X] épouse [J] à régler le surplus d’un montant de 2 400 euros à M. [E] [W],

Condamne M. [P] [C] et la Mutuelle des Architectes Français à relever et garantir intégralement M. [Y] [J] et Mme [N] [X] épouse [J] de la condamnation prononcée à leur encontre au titre de l’indemnité d’immobilisation d’un montant total de 4 800 euros,

Condamne in solidum M. [P] [C] et la Mutuelle des Architectes Français à payer à M. [Y] [J] et Mme [N] [X] épouse [J] la somme de :

—  7 326 euros au titre des frais engagés pour le dépôt du dossier de permis de construire,

—  500 euros au titre des frais de notaire,

Déboute M. [Y] [J] et Mme [N] [X] épouse [J] de leurs demandes en remboursement des honoraires d’architecte et en indemnisation de leur préjudice moral dirigées contre M. [P] [C] et la Mutuelle des Architectes Français,

Déboute M. [Y] [J] et Mme [N] [X] épouse [J] de leurs demandes en remboursement des frais de notaire et en indemnisation de leur préjudice moral dirigées contre M. [E] [W],

Déboute M. [E] [W] de sa demande au titre du préjudice moral,

Condamne in solidum M. [P] [C] et la Mutuelle des Architectes Français aux dépens, qui seront recouvrés conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile,

Condamne in solidum M. [P] [C] et la Mutuelle des Architectes Français à payer la somme de :

—  2 500 euros à M. [Y] [J] et Mme [N] [X] épouse [J] – 2 500 euros à M. [E] [W],

Rappelle que le jugement est de droit exécutoire à titre provisoire.

LE GREFFIER LE PRESIDENT