MINUTE N° : 25/00381

JUGEMENT

DU 28 Janvier 2026

N° RG 25/04862 – N° Portalis DBYF-W-B7J-J3I2

SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE LA RESIDENCE “[G]”

ET :

[G] [X]

GROSSE + COPIE le

à

COPIE le

à

TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 1]

Au siège du Tribunal, [Adresse 1] à TOURS,

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DÉBATS ET DU DÉLIBÉRÉ :

PRÉSIDENT : C. BELOUARD, Vice-Président du Tribunal judiciaire de TOURS,

GREFFIER : V. AUGIS

DÉBATS :

A l’audience publique du 19 novembre 2025

DÉCISION :

Annoncée pour le 28 JANVIER 2026 par mise à la disposition au Greffe de ce Tribunal, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du Code de Procédure Civile.

ENTRE :

DEMANDERESSES

— SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE LA RESIDENCE “[G]”, sise [Adresse 2], représenté par son syndic en exercice, la société CITYA CHARLES GILLE, dont le siège est sis [Adresse 3]

— SA SMA, (RCS de [Localité 2] n°332 789 296), prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège situé [Adresse 4]

Tous deux représentés par M^e Manuel RAISON, avocat au barreau de PARIS substitué par M^e GAILLARD de la SCP REFERENS, avocat au barreau de TOURS

D’une part ;

DEFENDERESSE

Madame [G] [X], domiciliée : chez [X], [Adresse 5]

Non comparante, ni représentée

D’autre part ;

EXPOSE DU LITIGE

Mme [G] [X] est propriétaire des lots n°n°1059, n°1154 et n°1246 dans l’immeuble situé [Adresse 6].

Le 22 octobre 2025, le Syndicat des copropriétaires de la [Adresse 7], représenté par son syndic, et la SMA SA ont donné assignation à Mme [G] [X] devant le tribunal judiciaire de Tours, afin de voir, sur le fondement des articles 35, 36, 55 et 60 du Décret n067-223 du 17 mars 1967, des articles 1343-2, 1342-10 et 1240 du Code civil, des articles 10, 10-1, 14-1 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965,

condamner cette dernière à payer à la SMA SA :la somme de 4444,12 € correspondant au montant des charges de copropriété et fonds travaux impayés sur la période du 01/01/2024 au 29/09/2025, incluant les frais exposés avec intérêts conformément à l’article 1343-2 du Code civil ; condamner cette dernière à payer au syndicat des copropriétaires :la somme de 1084,80 € correspondant aux frais de recouvrement,la somme de 1500€ à titre de dommages et intérêts en réparation du préjudice découlant des impayés/à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive ; ordonner la capitalisation des intérêts ;condamner cette dernière à lui payer la somme de 2202 € en application de l’article 700 du Code de procédure civile outre les dépens ;ordonner l’exécution provisoire de la décision à intervenir.

Ils font valoir que la défenderesse ne payait pas ses charges de copropriété de sorte que la SMA SA a réglé en lieu et place et est subrogée dans les droits du syndicat des copropriétaires sur la période du 01/01/2024 au 29/09/2025 la somme de 4444,12 € ; que les frais de recouvrement restent impayés. Ils affirment que la copropriétaire qui ne s’acquitte pas de manière répétée de ses charges de copropriété met en péril la gestion financière de la copropriété.

A l’audience du 19 novembre 2025, le Syndicat des copropriétaires de la [Adresse 7] et la SMA SA, représentés par leur Conseil, maintiennent leurs demandes.

Mme [G] [X], régulièrement citée par remise de l’acte selon PV 659, ne comparaît pas et n’est pas représentée.

La décision a été mise en délibéré au 28 janvier 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Conformément à l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond et le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable, et bien fondée.

— Sur les charges de copropriété et fonds de travaux échus sollicités

Aux termes de l’article 10 de la loi n° 65-6557 du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité objective que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot, dès lors que ces charges ne sont pas individualisées.

Ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes, générales et spéciales, et de verser au fond de travaux mentionné à l’article 14-2-1 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, telles que ces valeurs résultent des dispositions de l’article 5 de la Loi.

Est produit aux débats :

— le relevé de propriété du bien litigieux ;

— le contrat de syndic ;

— le procès-verbal d’assemblée générale du 04 décembre 2024 qui approuve notamment les comptes de l’exercice du 01er juillet 2023 au 30 juin 2024 qui modifie le budget prévisionnel de l’exercice en cours, et qui approuve le budget prévisionnel de l’exercice suivant ;

— les procès-verbaux antérieurs d’assemblée générale des copropriétaires qui approuvent notamment les comptes de l’exercice du n-1, qui modifient le budget prévisionnel de l’exercice en cours, et qui approuvent le budget prévisionnel de l’exercice n+1 ;

— les appels de fonds faisant apparaître les charges de la copropriété, les appels de fonds travaux, et la quote-part de la partie défenderesse pour la période considérée ;

— la quittance subrogative pour la période du 01er janvier 2024 au 29 septembre 2025 portant sur une somme de 4444,12 € en totalité ;

— l’extrait de compte de la partie défenderesse, arrêté au 14/10/2025 faisant apparaître un solde débiteur au titre des charges et fonds de travaux échus et des frais de recouvrement (examinés ci-après) selon le détail suivant :

Charges sollicitées 4 444,12

Frais/diligences sollicitées 1 084,80

Autre- relevant article 700 186,00

TOTAL 5 714,92

Il ressort de l’ensemble de ces documents que Mme [G] [X] n’a pas réglé les charges de copropriété et sommes dues au titres des fonds travaux arrêtées au 14/10/2025 à hauteur de la somme de 4444,12 €.

La lettre de mise en demeure présentée le 19/06/2024 puis l’assignation n’ont pas permis une régularisation du solde.

Mme [G] [X] sera en conséquence condamnée à payer à la SMA SA subrogée dans les droits du syndicat des copropriétaires la somme de 4444,12 € au titre des charges et fonds de travaux échus au 14/10/2025 en vertu des dispositions de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965,augmentée des intérêts au taux légal à compter du 19/06/2024 sur la somme de 1494,08 € et à compter de la présente décision pour le surplus.

— Sur les frais de recouvrement sollicités

L’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 énonce que les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes d’huissier de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur sont imputables au seul copropriétaire défaillant.

Pour les frais non expressément visés par l’article 10-1, ils doivent donc être portés au débit du compte du copropriétaire défaillant si et seulement si ils étaient nécessaires au recouvrement de la créance.

Entrent dans la catégorie de ces frais de recouvrement recouvrables directement contre le copropriétaire en application de l’article 10 susvisé et de l’article 9 de l’annexe du décret n°2015-342 du 26 mars 2015 :

— les frais de mise en demeure et de relance à condition qu’ils soient justifiés en procédure.

— les frais de contentieux du syndic mais uniquement en cas de diligences exceptionnelles (constitution du dossier transmis à l’auxiliaire de Justice, suivi du dossier transmis à l’avocat).

— Sur les frais de recouvrement relevant de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965

En l’espèce, s’agissant des frais de mise en demeure et de relance, le contrat de syndic versé aux débats n’est effectif qu’à compter du 05/12/2024 de sorte que tous les frais sollicités avant cette date ne peuvent être facturés, faute du contrat de syndic précédent versé aux débats ( déduction des deux mises en demeure de 45,60 et 33,60 €).

— Sur la facturation des diligences exceptionnelles du syndic

Au regard de l’article 18-1 A de la loi du 10 juillet 1965 et du décret n°2015-342 du 26 mars 2015, le syndic peut solliciter une rémunération supplémentaire pour des tâches ne relevant pas de son travail habituel en présence d’un contrat de syndic le stipulant. Ces diligences exceptionnelles ne peuvent être rémunérées qu’à hauteur de ce que le contrat de syndic a validé.

Si le principe de cette rémunération est acquis en droit positif, ces diligences doivent toutefois correspondre à une réalité pour être rémunérées. Elles doivent également être proportionnées au montant de la créance à recouvrer. En effet, plus la créance du syndicat des copropriétaires est importante, plus le suivi, la saisine des auxiliaires (commissaire de justice ou avocat) nécessite des diligences exceptionnelles pour le syndic.

Le contrat de syndic versé aux débats n’est effectif qu’à compter du 05/12/2024 de sorte que tous les diligences exceptionnelles avant cette date ne peuvent être facturées, faute du contrat de syndic précédent versé aux débats. Les sommes de 480 € et 129,60 € seront donc déduites à ce titre. Seules les sommes de 2 x 133,20 € et 1 x 129,60 € seront retenues soit 396€

***

Mme [G] [X] sera en conséquence condamnée à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 396 € au titre des frais de recouvrement.

— Sur les autres demandes

— Sur la demande de capitalisation des intérêts

En application de l’article 1343-2 du Code civil, la capitalisation des intérêts sera ordonnée.

— Sur la demande de dommages et intérêts pour résistance abusive

Mme [G] [X] est pour la première fois assignée en justice dans le cadre de charges de copropriété impayées. Le caractère répété de la défaillance de cette copropriétaire au paiement n’est pas démontré. Dans ces conditions, le Syndicat des copropriétaires ne justifie pas d’un préjudice particulier, distinct de celui résultant du retard apporté au règlement de sa créance, lequel est indemnisé par les intérêts au taux légal susvisés conformément aux termes de l’article 1344-1 du code civil.

Il convient de rejeter cette demande.

— Sur les mesures de fin de jugement

Perdant le procès, Mme [G] [X] sera tenue aux dépens.

Elle sera également condamnée à payer au Syndicat des copropriétaires la somme de 1500 € au titre des frais et honoraires non compris dans les dépens et exposés par ce dernier lors de la présente instance en application de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le Tribunal statuant publiquement par jugement réputé contradictoire rendu en premier ressort,

Condamne Mme [G] [X] à verser à la SMA SA subrogée dans les droits du Syndicat des copropriétaires de la [Adresse 7] les sommes suivantes :

4.444,12 € (QUATRE MILLE QUATRE CENT QUARANTE-QUATRE EUROS DOUZE CENTIMES) au titre des charges et fonds de travaux échus au 14/10/2025 en vertu des dispositions de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965,augmentée des intérêts au taux légal à compter du 19/06/2024 sur la somme de 1494,08 € et à compter de la présente décision pour le surplus.

Condamne Mme [G] [X] à verser au Syndicat des copropriétaires de la [Adresse 7] les sommes suivantes :

396 € (TROIS CENT QUATRE-VINGT-SEIZE EUROS ) au titre des frais de recouvrement et d’ouverture de dossier contentieux pour le syndic ;

Ordonne la capitalisation des intérêts échus pour une année entière ;

Rejette la demande de dommages et intérêts formulées par le Syndicat des copropriétaires de la [Adresse 7] ;

Condamne Mme [G] [X] aux dépens ;

Condamne Mme [G] [X] à payer au Syndicat des copropriétaires de la [Adresse 7] la somme de 1.500,00 € (MILLE CINQ CENTS EUROS) en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

Rejette le surplus des demandes.

Ainsi jugé par mise à disposition de la décision au greffe.

LE GREFFIER,

Signé V. AUGIS

LE PRÉSIDENT,

Signé C. BELOUARD