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— dossier

— M^e Aurélie DEGLANE 9

— M^e Vincent LAGRAVE 27

Grosse délivrée à : M^e Vincent LAGRAVE 27

JUGEMENT DU : 02 Décembre 2025

Nature de l’affaire : Demande de fixation du prix du bail révisé ou renouvelé

DOSSIER N° : N° RG 24/01100 – N° Portalis DBXC-W-B7I-FC5C

AFFAIRE : S.A.S SOCIETE NOUVELLE LA MAILLE SOUPLE C/ Société SELECTIRENTE

MINUTE N° : 25/00015

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE DE LA ROCHELLE

LOYERS COMMERCIAUX

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DÉBATS ET DU DÉLIBÉRÉ

LE JUGE DES

LOYERS COMMERCIAUX: Sophie ROUBEIX,

GREFFIER : Ségolène FAYS,

PARTIES :

DEMANDERESSE

S.A.S SOCIETE NOUVELLE LA MAILLE SOUPLE, société immatriculée au RCS de [Localité 7] sous le numéro 305 291 346, dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par Maître Vincent LAGRAVE de la SCP LAGRAVE JOUTEUX MADOULE, avocats au barreau de LA ROCHELLE-ROCHEFORT, avocat postulant et par M^e Arnaud BOURDON, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant

DEFENDERESSE

Société SELECTIRENTE, société immatriculée au RCS de [Localité 5] sous le numéro B 414 135 558, dont le siège social est sis [Adresse 2]

représentée par Maître Aurélie DEGLANE de la SELARL BRT, avocats au barreau de LA ROCHELLE-ROCHEFORT, avocats postulant, et M^e Gabriel NEU-JANICKI, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant

***

Débats tenus à l’audience du : 07 Octobre 2025

Date de délibéré indiquée par le Président : par mise à disposition au greffe.

*************

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 02 juillet 2001, la Société BATA FRANCE, aux droits de laquelle vient la SNC SELECTIRENTE, a donné à bail commercial à la SAS SOCIETE NOUVELLE LA MAILLE SOUPLE un local situé dans un immeuble se trouvant [Adresse 4] à [Localité 6] et composé de :

* au rez-de-chaussée : un local à usage d evente de 105 m² environ,

* au sous-sol, un local à usage de réserve de 30 m² environ et une chaufferie de 16 m² environ.

Ce bail a été conclu pour une durée de 9 ans et moyennant un loyer annuel de 36 587,76€ HT et HC.

Le bail s’est prolongé tacitement à l’expiration du délai de 9 ans et, par avenant du 19 décembre 2013, les parties ont convenu de renouveler le bail pour une durée de 9 ans à compter rétroactivement du 1er avril 2013 pour un loyer annuel de 53 516,43€ HT et HC.

Par acte d’huissier du 15 juin 2023, la SAS SOCIETE NOUVELLE LA MAILLE SOUPLE a demandé à la SNC SELECTIRENTE le renouvellement du bail avec fixation du montant du loyer à la somme annuelle de 40 000€ HT et HC, étant précisé que la SAS SOCIETE NOUVELLE LA MAILLE SOUPLE avait fait intervenir un expert, Monsieur [Y] [T], qui a établi un rapport le 1er juin 2023.

Sans réponse de la part de la SNC SELECTIRENTE dans le délai de trois mois, le bail a été renouvelé à compter du 1er juillet 2023 mais aucun accord n’est intervenu sur le montant du loyer du bail renouvelé.

Par acte d’huissier du 23 novembre 2023, la SAS SOCIETE NOUVELLE LA MAILLE SOUPLE a fait signifier à la SNC SELECTIRENTE un mémoire en demande de fixation du loyer à la somme annuelle de 40 000€ HT et HC.

En l’absence d’accord, la SAS SOCIETE NOUVELLE LA MAILLE SOUPLE a, par exploit du 09 avril 2024, fait assigner la SNC SELECTIRENTE devant le Président du tribunal judiciaire de LA ROCHELLE statuant en matière de loyers commerciaux aux fins de :

* voir fixer le loyer du bail renouvelé au 1er juillet 2023 portant sur les locaux situés [Adresse 3] à [Localité 6] au bénéfice de la SAS SOCIETE NOUVELLE LA MAILLE SOUPLE à la valeur locative soit la somme annuelle de 40 000€ HT et HC, pour une durée de neuf ans, les autres charges et conditions du bail demeurant inchangées , sauf adaptation requise à raison de dispositions d’ordre public applicables depuis la conclusion du bail,

* voir condamner la SNC SELECTIRENTE à verser à la SAS SOCIETE NOUVELLE LA MAILLE SOUPLE les loyers trop perçus depuis le 1er juillet 2023,

* voir condamner la SNC SELECTIRENTE à verser à la SAS SOCIETE NOUVELLE LA MAILLE SOUPLE les intérêts au taux légal sur les trop versés de loyer depuis la date de la demande en justice et à compter de chaque date d’exigibilité, en application des dispositions de l’article 1231-6 du code civil , lesdits intérêts étant capitalisés dans les conditions de l’article 1343-2 du code civil,

* subsidiairement voir ordonner une mesure d’instruction en application des dispositions de l’article R145-30 du code de commerce et dans ce cas voir dire que le loyer provisionnel pour la durée de l’instance sera fixé à 40 000€ HT et HC à compter du 1er juillet 2023, à charge pour la SNC SELECTIRENTE d’assumer seule les frais de consignation,

* voir dire qu’à défaut d’exercice par les parties de leur droit d’option prévu par l’article L145-57 du code de commerce, la décision à intervenir constituera un titre exécutoire conforme aux articles L111-2, L111-3 et L111-6 du code des procédures civiles d’exécution,

* voir débouter la SNC SELECTIRENTE de l’ensemble de ses demandes,

* voir condamner la SNC SELECTIRENTE à lui verser la somme de 5000€ en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile et aux dépens,

* voir ordonner l’exécution provisoire de la décision à intervenir.

La SNC SELECTIRENTE s’est opposée à ces demandes aux motifs que le loyer plafonné s’élèverait à la somme annuelle de 63 563,73€ HT et HC et que la SAS SOCIETE NOUVELLE LA MAILLE SOUPLE ne justifierait pas d’une valeur locative moindre.

Par jugement du 02 juillet 2024, le juge des loyers commerciaux a, avant dire-droit, ordonné une mesure d’expertise confiée à Madame [O] [K].

Celle-ci a déposé son rapport le 14 mars 2025.

Aux termes de son mémoire en ouverture de rapport, la SAS SOCIETE NOUVELLE LA MAILLE SOUPLE demande au juge des loyers commerciaux de :

* A titre principal, fixer le loyer du bail renouvelé au 1er avril 2022 portant sur les locaux situés [Adresse 3] à [Localité 6] au bénéfice de la SOCIETE NOUVELLE LA MAILLE SOUPLE à la valeur locative soit la somme annuelle de 36 939€ HT et HC, pour une durée de neuf ans, les autres charges et conditions du bail demeurant inchangées , sauf adaptation requise à raison de dispositions d’ordre public applicables depuis la conclusion du bail,

* A titre subsidiaire, fixer le loyer du bail renouvelé au 1er juillet 2023 portant sur les locaux situés [Adresse 3] à [Localité 6] au bénéfice de la SOCIETE NOUVELLE LA MAILLE SOUPLE à la valeur locative soit la somme annuelle de 40 000€ HT et HC, pour une durée de neuf ans, les autres charges et conditions du bail demeurant inchangées , sauf adaptation requise à raison de dispositions d’ordre public applicables depuis la conclusion du bail,

* En tout état de cause,

— condamner la SNC SELECTIRENTE à verser à la SAS SOCIETE NOUVELLE LA MAILLE SOUPLE les loyers trop perçus depuis le 1er juillet 2023,

— condamner la SNC SELECTIRENTE à verser à la SAS SOCIETE NOUVELLE LA MAILLE SOUPLE les intérêts au taux légal sur les trop versés de loyer depuis la date de la demande en justice et à compter de chaque date d’exigibilité, en application des dispositions de l’article 1231-6 du code civil, lesdits intérêts étant capitalisés dans les conditions de l’article 1343-2 du code civil, pour ceux correspondant aux intérêts dus depuis plus d’un an avec intérêts au taux légal,

— dire qu’à défaut d’exercice par les parties de leur droit d’option prévu par l’article L145-57 du code de commerce, la décision à intervenir constituera un titre exécutoire conforme aux articles L111-2, L111-3 et L111-6 du code des procédures civiles d’exécution,

— débouter la société SELECTIRENTE de l’ensemble de ses demandes,

— ordonner l’exécution provisoire de la décision à intervenir

— condamner la SNC SELECTIRENTE à lui verser la somme de 5000€ en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile et aux dépens.

Elle expose que la valeur locative de renouvellement serait inférieure au loyer plafonné si bien que le loyer du bail renouvelé devrait nécessairement être fixé à cette valeur locative et qu’au vu des conclusions de l’expert amiable, elle serait de 36 939€HT et HC.

Elle invoque ainsi la surface réelle des locaux calculée par l’expert amiable et les coefficients de pondération de la charte de l’expertise pour retenir une surface pondérée de 83,20m² et conteste le mesurage et la méthode de calcul de l’expert judiciaire dont elle indique qu’il aurait refusé d’appliquer des pondérations à certaines surfaces.

Elle énonce qu’il ne pourrait pas y avoir de majoration en raison de la liaison entre le sous-sol et le rez-de-chaussée, l’accès à la cave ne pouvant pas être considéré comme une communication entre plusieurs locaux adjacents et l’existence de la réserve étant normale pour un commerce de vente de prêt à porter.

Elle souligne la destination des locaux limitée au commerce de vente de tous articles textiles pour enfant et à titre accessoire articles d’habillement, de chaussures et de puériculture, à l’exclusion de tout autre commerce.

Elle invoque les charges exorbitantes mises à sa charge, travaux de mise en conformité et taxe foncière et conteste la majoration pour sous-location, celle-ci étant limitée aux sociétés du groupe Rocher.

Elle ajoute que l’expert n’aurait pas relevé de modifications positive des facteurs locaux de commercialité.

Aux termes de son dernier mémoire, la SNC SELECTIRENTE demande au juge des loyers commerciaux de :

— A titre principal :

* débouter la SAS SOCIETE NOUVELLE LA MAILLE SOUPLE de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions,

* fixer le montant du loyer renouvelé à la somme de 63 563,73€ à compter du 1er juillet 2023,

* juger que les arriérés de loyers produiront intérêts au taux légal à compter du 1er juillet 2023 et ordonner la capitalisation dans les conditions de l’article 1343-2 du même code des arriérés de loyers dus depuis une année entière,

— En tout état de cause :

* condamner la SAS SOCIETE NOUVELLE LA MAILLE SOUPLE à lui payer la somme de3000€ en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

* condamner la SAS SOCIETE NOUVELLE LA MAILLE SOUPLE aux dépens y compris les frais d’expertise,

* ordonner l’exécution provisoire du jugement à intervenir.

Elle soutient que le loyer plafonné s’élèverait à la somme de 63 563,73€HT et HC et que la valeur locative serait de 63 650€HT et HC au regard des références locatives et notamment le loyer de l’enseigne MINELLI si bien qu’elle serait supérieure au loyer plafonné.

Elle estime justifiée la majoration appliquée par l’expert pour les liaisons entre les différents niveaux facilitant l’organisation de l’établissement, mais insuffisante la majoration appliquée pour la possibilité de sous-louer qu’elle demande à voir fixer à 5%.

Elle affirme que le paiement de la taxe foncière ne constituerait pas une charge exorbitante dès lors que ce transfert de charges serait devenu habituel et que les références locatives comporteraient aussi ce transfert.

Elle indique que la clause prévoyant le paiement des travaux prescrits par l’administration ne serait que la réitération de l’obligation légale du preneur si bien qu’il ne s’agirait pas d’une clause exorbitante du droit commun.

Elle ajoute que le droit de préférence du bailleur en cas de cession du fonds s’exécuterait aux conditions du cédant ce qui ne justifierait en conséquence aucun abattement.

MOTIFS DE LA DECISION

Le bail conclu entre la SAS SOCIETE NOUVELLE LA MAILLE SOUPLE et la société BAT A FRANCE, aux droits de laquelle vient la SNC SELECTIRENTE, est daté du 02 juillet 2001. Il s’est poursuivi par tacite reconduction puis par avenant du 19 décembre 2013 avec rétroactivité au 1er avril 2013.

La demande de renouvellement de la SAS SOCIETE NOUVELLE LA MAILLE SOUPLE est du 15 juin 2023.

Sans réponse de la part de la SNC SELECTIRENTE, le bail s’est renouvelé automatiquement à compter du 1er juillet 2023.

Selon l’article L 145-33 du code de commerce “Le montant des loyers des baux renouvelés ou révisés doit correspondre à la valeur locative.

A défaut d’accord, cette valeur est déterminée d’après :

1° Les caractéristiques du local considéré;

2° La destination des lieux;

3° Les obligations respectives des parties;

4° Les facteurs locaux de commercialité;

5° Les prix couramment pratiqués dans le voisinage;

Un décret en conseil d’Etat précise la consistance de ces éléments.”.

1. Sur la superficie des locaux

Le bail faisait état d’une superficie des locaux de 151 m² à savoir 105 m² pour le rez-de-chaussée correspondant au local de vente, 30 m² pour le sous-sol à usage de réserve et 16 m² pour la chaufferie.

L’expert judiciaire a procédé au mesurage des différents locaux et a abouti à des surfaces légèrement différentes.

Ces mesures seront retenues car réalisées de façon contradictoire et sur la base de plans précis tandis que les mesures invoquées par la demanderesse l’ont été lors d’opérations non contradictoires (expertise et service architecture du preneur) et sur la base de plans peu lisibles.

Il apparaît ainsi que les surfaces utiles sont les suivantes :

108,65 m² pour le rez de chaussée et 50,41m² pour la cave en ce compris la partie chaufferie.

Ces surfaces sont à pondérer selon la méthode prévue par la charte de l’expertise.

Ainsi en rez-de-chaussée, la première surface de vente située à partir de l’entrée du magasin et sur 5 mètres de profondeur (d’une superficie de 37,70 m²) sera affectée d’un coefficient de 1 tandis que la seconde jusqu’à 10 mètres de profondeur et comprenant les cabines d’essayage (superficie de 36,30 m²) sera affectée d’un coefficient de 0,8 et la troisième située en fond (26,35 m²) recevra un coefficient de pondération de 0,5.

Les locaux annexes (WC, bureau et placard-réserve) d’une superficie totale de 5,6 m² seront affectés d’un coefficient de pondération de 0,30 tandis que l’accès cave de 2,70 m² par définition inutilisable sera affecté d’un coefficient de 0,1.

Enfin la cave de 50,41 m², qui constitue une annexe reliée, sera affectée d’un coefficient de 0,20.

Ainsi on obtint une surface pondérée de [37,7 + (36,30 x 0,8 ) + (26,35 x 0,5) + (5,6 x 0,30) +(2,70 x 0,1) + ( 50,41 x 0,20)] = ( 37,7 + 29,04 + 13,17 + 1,68 + 0,27 +10,08) = 91,94 m².

2. Sur la valeur locative

Il est constant que le local loué à la SAS SOCIETE NOUVELLE LA MAILLE SOUPLE se situe en centre ville de [Localité 6], sous des arcades ce qui présente l’inconvénient d’une visibilité plus limitée mais bénéficie par contre pour les chalands d’une évidente tranquillité de déplacement à l’abri des intempéries.

Il n’est pas allégué d’élément nouveau en matière de concurrence.

Pour apprécier la valeur locative, il convient de prendre des éléments de comparaison.

Madame l’expert a retenu 14 termes de comparaison. Tous ces termes peuvent être retenus car correspondant à des commerces situés dans la même zone et pour la majorité de commerces de type identique.

Ces éléments font apparaître un prix moyen de 441,07€ du mètre carré.

Cependant il n’est fait état que de la surface utile et non de la surface pondérée de ces différents locaux.

Dès lors, pour pouvoir calculer une véritable valeur locative du local loué par la SAS SOCIETE NOUVELLE LA MAILLE SOUPLE , il convient de prendre en ce qui concerne les surfaces de vente, la surface utile et de ne retenir les surfaces pondérées que pour les locaux annexes.

La superficie retenue sera donc de 100,35 m² pour les surfaces de vente et de 12,03m² pour la surface des annexes soit un total de 112,38 m².

On aboutit ainsi à une valeur locative de 49 567,4466€ arrondie à 49 567,45€.

3. Sur les majorations et abattements

La jurisprudence a fixé différentes causes de majorations ou d’abattement.

A. Sur les majorations

Si en l’espèce une clause de sous-location est prévue au bail, force est de constater que cette clause est ainsi rédigée “Le bailleur autorise la mise en sous-location ou location-gérance d’une partie ou de la totalité des locaux, objet du présent bail à toute société membre du Groupe auquel le preneur appartient ou à toute personne physique ou morale ayant conclu un contrat pour l’exploitation d’une boutique à l’enseigne Petit Bateau”.

Le groupe auquel appartient la SAS SOCIETE NOUVELLE LA MAILLE SOUPLE est composé d’un nombre d’enseignes limité dont seule l’enseigne Petit Bateau a une activité de vente de prêt à porter. Or la clause relative à la destination des locaux interdit tout commerce en dehors du “commerce de vente de tous articles textiles pour enfant et, à titre accessoire, articles d’habillement, de chaussures et de puériculture”.

La combinaison de ces deux clauses aboutit en réalité à une possibilité de sous-location quasiment inexistante.

Aucune majoration ne sera donc appliquée au titre de la sous-location.

En ce qui concerne la majoration pour communication entre les niveaux, en réalité la seule majoration qui pourrait être retenue est non pas celle visée par l’expert qui concerne une liaison entre locaux adjacents ce qui n’est pas le cas des locaux objets du bail mais la majoration pour liaison entre le RDC et le 1er étage ou autre niveau.

Or cette liaison a déjà été prise en compte pour le calcul de la pondération de surface puisque le coefficient de pondération de la superficie de la cave a été de 0,20 au motif que cette cave constituait une annexe reliée.

Dès lors il n’y a pas lieu d’appliquer un coefficient de majoration en sus de la prise en compte de la notion d’annexe reliée.

B. Sur les abattements

Selon l’article R145-8 du code de commerce “Du point de vue des obligations respectives des parties, les restrictions à la jouissance des lieux et les obligations incombant normalement au bailleur dont celui-ci se serait déchargé sur le locataire sans contrepartie constituent un facteur de diminution de la valeur locative.”.

La jurisprudence précise que le transfert de charges sur le locataire justifie une diminution du loyer et ce même lorsque ce transfert est couramment pratiqué et que les éléments de comparaison retenus par l’expert concernent des baux mettant la taxe foncière à la charge du preneur (Cass civ 3ème. 08 février 2024.n°22-24.268).

En l’espèce, le bail produit met à la charge de la SAS SOCIETE NOUVELLE LA MAILLE SOUPLE le paiement de la taxe foncière alors qu’il s’agit d’une charge incombant au propriétaire des locaux.

C’est donc à juste titre que l’expert a retenu un abattement de 2165€ au titre de la taxe foncière.

Par ailleurs, le bail met à la charge du preneur “tous les travaux qui pourraient être prescrits par les autorités administratives quelle qu’en soit la nature”, alors m^me que cette charge incombe normalement au bailleur.

La jurisprudence prévoit à ce titre un abattement de 2 à 7%.

S’agissant d’un magasin de textiles, il est constant que les changements de normes imposés par l’autorité administrative sont moins nombreux qu’en matière de commerce pouvant entraîner des nuisances sonores ou olfactives.

Une minoration de seulement 3% sera donc appliquée en l’espèce.

Enfin, comme retenu par Madame [K], le bail comporte en son article 29 un droit de préférence au profit du bailleur en cas de cession du fonds de commerce.

Au regard de l’activité déclarée de la SNC SELECTIRENTE, à savoir l’acquisition et la gestion d’un patrimoine immobilier locatif, l’abattement sera à ce titre limité à 1%.

4. Sur le montant du loyer

Le montant total des abattement retenus ci-dessus est de [2165 + (49 567,45 x 3%) + ( 49 567,45 x 1%) ] = ( 2165 + 1487,02 + 495,67=) 4147,69€.

Au vu de la valeur locative calculée ci-dessus et des abattements retenus, le montant du loyer sera fixé à compter du renouvellement du bail du à la somme de (49 567,45€ – 4 147,69 =) 45 419,76€, étant précisé que ce montant est bine inférieur au montant du loyer actuel indexé.

5. Sur le remboursement des loyers

Au regard de la fixation du loyer à la somme de 45 419,76€ par an, il incombera au bailleur de restituer à la SAS SOCIETE NOUVELLE LA MAILLE SOUPLE le trop perçu depuis le 1er juillet 2023, date de renouvellement du bail avec application de ce nouveau loyer.

Cette somme produira intérêts au taux légal à compter de la signification de la présente décision , celle-ci ayant seule permis de connaître le montant du loyer et donc le trop perçu.

Les intérêts échus sur une année se capitaliseront.

6. Sur les frais irrépétibles et les dépens

Tant la SAS SOCIETE NOUVELLE LA MAILLE SOUPLE que la SNC SELECTIRENTE succombe succombe dans partie de ses prétentions.

Dans ces conditions, il paraît équitable de laisser à la charge de chacune d’elles, l’intégralité de ses frais irrépétibles.

Pour le même motif, il sera fait masse des dépens qui comprendront le coût de l’expertise judiciaire et chaque partie en supportera la moitié.

L’exécution provisoire du jugement est de droit.

PAR CES MOTIFS

Le Juge des Loyers Commerciaux, statuant publiquement, par mise à disposition au greffe, contradictoirement et en premier ressort,

FIXE le loyer dû par la SAS SOCIETE NOUVELLE LA MAILLE SOUPLE à la SNC SELECTIRENTE, au titre du bail renouvelé au 1er juillet 2023 portant sur un local à usage de magasin situé [Adresse 3] à [Localité 6], à la somme annuelle de QUARANTE-CINQ MILLE QUATRE CENT DIX-NEUF EUROS ET SOIXANTE-SEIZE CENTIMES (45 419,76€), les autres conditions du bail demeurant inchangées,

CONDAMNE la SNC SELECTIRENTE à restituer à la SAS SOCIETE NOUVELLE LA MAILLE SOUPLE le trop perçu depuis le 1er juillet 2023, date de renouvellement du bail et ce avec intérêts au taux légal à compter de la signification de la présente décision ;

DIT que les intérêts échus sur une année se capitaliseront ;

DIT qu’à défaut d’exercice par les parties de leur droit d’option prévu par l’article L145-57 du code de commerce, la décision à intervenir constituera un titre exécutoire conforme aux articles L111-2, L111-3 et L111-6 du code des procédures civiles d’exécution ;

DEBOUTE les parties de leurs demandes fondées sur l’article 700 du code de procédure civile ;

FAIT MASSE des dépens qui comprendront le coût de l’expertise judiciaire et DIT que chaque partie en supportera la moitié ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire de la présente décision est de droit.

LE GREFFIER LE JUGE DES LOYERS

COMMERCIAUX

Ségolène FAYS Sophie ROUBEIX