TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE

Pôle de Proximité

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

ORDONNANCE DU : 11 juilelt 2024 prorogée au 29 Août 2024

Président : Madame ATIA,

Greffier : Madame DEGANI,

Débats en audience publique le : 23 Mai 2024

GROSSE :

Le 29 août 2024

à M^e EBERT

Le ……………………………………………

à Me ………………………………………..

Le ……………………………………………

à Me ………………………………………..

EXPEDITION :

Le 29 août 2024

à M^e HEBERT

Le ………………………………………………….

à Me ………………………………………………

Le …………………………………………………..

à Me ………………………………………………

N° RG 23/05278 – N° Portalis DBW3-W-B7H-3Z63

PARTIES :

DEMANDERESSE

S.A. SFHE

dont le siège social est sis [Adresse 2]

représentée par M^e Chloé EBERT, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE

DEFENDERESSE

Madame [N] [J]

demeurant [Adresse 1]

représentée par M^e Jean-Yves HEBERT, avocat au barreau de MARSEILLE

EXPOSÉ DU LITIGE

Selon acte sous seing privé du 31 mars 2008, la société française des habitations économiques, société anonyme d’habitation à loyer modéré, SFHE, représentée par son directeur général, a donné à bail à Madame [N] [J] un local à usage d’habitation non meublé et conventionné situé au [Adresse 1], pour un loyer de 526,46 euros hors charges.

Le 11 avril 2023, des loyers étant demeurés impayés, la SFHE a fait signifier à Madame [N] [J] et Madame [K] [G] un commandement de payer la somme en principal de 2.036,37 euros visant la clause résolutoire.

Par acte de commissaire de justice du 17 juillet 2023, la SFHE, agissant poursuites et diligences de son Président, a fait assigner Madame [N] [J] devant le juge des contentieux de la protection aux fins de :

— constat de l’acquisition de la clause résolutoire et résiliation du bail, expulsion,

— condamnation au paiement de la provision de 2.991,36 euros au titre des loyers et charges impayés, avec intérêts de droit, et d’une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer mensuel indexé jusqu’à libération effective des lieux,

— condamnation au paiement de la somme de 1.000 euros à titre de dommages et intérêts,

— condamnation au paiement de la somme de 1.000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux dépens comprenant le coût du commandement de payer et de l’assignation, outre les actes signifiés dans le cadre des mesures conservatoires.

S’agissant du diagnostic social et financier, un rapport de carence a été établi.

L’affaire a été appelée pour la première fois à l’audience du 2 novembre 2023.

A l’audience du 23 mai 2024, la SFHE, représentée par son conseil, a réitéré les termes de son assignation et a actualisé le montant de sa créance à la somme de 4.256,49 euros.

Représentée par son conseil, Madame [N] [J] a, conformément à ses conclusions en défense, sollicité :

— à titre principal un délai de paiement et la suspension de la clause résolutoire,

— à titre subsidiaire un délai pour quitter les lieux,

— le rejet de toute demande plus ample et contraire.

Elle a indiqué que les paiements pouvaient reprendre à compter du mois de juin 2024, rétroactivement.

La SFHE a donné son accord pour l’octroi d’un délai de paiement avec la suspension des effets de la clause résolutoire, sous réserve d’un règlement rétroactif de la dette locative sur la période de février à mai 2024, soit un délai de paiement pour une somme de 2.894,68.

La décision a été mise en délibéré au 11 juillet 2024, par mise à disposition au greffe, prorogée au 29 août 2024.

MOTIFS DE LA DÉCISION

En application des dispositions des articles 834 et 835 du code de procédure civile, dans tous les cas d’urgence, le juge du contentieux de la protection peut, dans les limites de sa compétence, ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend. Il peut également allouer au créancier une provision, lorsque l’obligation n’est pas sérieusement contestable.

Sur la recevabilité de la demande de résiliation

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture des Bouches du Rhône le 18 juillet 2023, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

Par ailleurs, la SFHE justifie avoir signalé la situation d’impayés à la Caisse d’allocations familiales des Bouches-du-Rhône le 3 avril 2023, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation le 17 juillet 2023, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

La demande aux fins de constatation de la résiliation du bail est donc recevable.

Sur l’acquisition des effets de la clause résolutoire

L’une des obligations essentielles du preneur d’un contrat de bail est celle du paiement des loyers aux termes convenus en application de l’article 7 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

En matière de bail, l’article 24 I de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, dans sa rédaction applicable au présent litige, dispose que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce, le bail conclu le 31 mars 2008 contient dans ses conditions générales une clause résolutoire (page 6 des clauses générales) et un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 11 avril 2023, pour la somme en principal de 2.036,37 euros.

Le commandement de payer est demeuré infructueux pendant plus de six semaines, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail sont réunies à la date du 12 juin 2023.

Sur la demande en paiement au titre de l’arriéré locatif et de l’indemnité d’occupation

Madame [N] [J] est redevable des loyers impayés jusqu’à la date de résiliation du bail.

Pour la somme au principal, Madame [N] [J] ne conteste pas la dette dans son principe et son montant.

Il ressort du commandement de payer, de l’assignation et du décompte fourni que Madame [N] [J] reste devoir la somme de 4.256,49 euros, à la date du 22 mai 2024, cette somme correspondant à l’arriéré des loyers et des charges impayés, terme du mois d’avril 2024 inclus.

Madame [N] [J] est donc condamnée, par provision, au paiement de la somme de 4.256,49 euros, avec les intérêts au taux légal à compter du prononcé de la décision.

Sur la demande de délai de paiement et de suspension des effets de la clause résolutoire

L’article 24 V et VII de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 dispose que le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative.

Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.

Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l’espèce, Madame [N] [J] demande de délais de paiement et la suspension de la clause résolutoire.

Compte tenu de l’accord de la bailleresse, il convient de lui accorder des délais de paiement dans les termes du dispositif, sans rétroactivité mais avec des premières mensualités plus élevées afin de prendre en compte l’accord des parties, en l’absence de reprise du versement du loyer courant.

Les effets de la clause résolutoire seront en conséquence suspendus et si le moratoire est intégralement respecté en sus du paiement du loyer courant, la clause sera réputée ne pas avoir joué.

A défaut de paiement d’une échéance de l’arriéré à son terme ou du loyer courant à sa date d’exigibilité contractuelle, et quinze jours après l’envoi d’une simple mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception :

· la clause résolutoire retrouvera son plein effet,

· à défaut pour Madame [N] [J] d’avoir volontairement libéré les lieux dans les deux mois de la délivrance d’un commandement de quitter les lieux, la bailleresse sera autorisée à faire procéder à son expulsion et celle de tous occupants de son chef avec, si nécessaire, l’assistance de la force publique et d’un serrurier,

· Madame [N] [J] et Madame [K] [G], devenues occupants sans droit ni titre, seront condamnés à verser à la SFHE une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer et des charges, tel qu’il aurait été dû si le contrat s’était poursuivi, avec indexation, soit 779,29 euros à ce jour, jusqu’à la libération effective des lieux caractérisée par la remise des clés,

· le solde de la dette deviendra immédiatement exigible.

Sur les demandes accessoires

Madame [N] [J], partie perdante, supportera la charge des dépens en application de l’article 696 du code de procédure civile, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer et de l’assignation.

Elle sera en outre condamnée à payer à la SFHE la somme de 300 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La demande relative aux mesures conservatoires à venir, prématurée à ce stade de la procédure, sera rejetée.

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

La juge des contentieux de la protection statuant en référé, par ordonnance contradictoire rendue en premier ressort et mise à disposition au greffe,

DÉCLARE recevable l’action en résiliation du bail ;

Au principal, RENVOIE les parties à se pourvoir ainsi qu’elles aviseront mais, dès à présent,

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 31 mars 2008 entre la SFHE et Madame [N] [J] concernant le logement, au [Adresse 1] sont réunies à la date du 12 juin 2023 ;

CONDAMNE Madame [N] [J] à verser à la SFHE, à titre provisionnel, la somme de quatre mille deux cent cinquante-six euros et quarante-neuf centimes (4.256,49 euros) au titre de l’arriéré locatif arrêté au 22 mai 2024 (loyers, charges), échéance d’avril 2024 incluse, avec les intérêts au taux légal à compter du prononcé de la décision ;

AUTORISE Madame [N] [J] à s’acquitter de la dette par 3 acomptes successifs et mensuels de quatre cents euros (400 euros) puis 32 acomptes successifs de quatre-dix euros (90 euros) et une 36ème mensualité correspondant au solde de la somme due, payables avant le 5 de chaque mois et pour la première fois, le 5 du mois suivant la signification de la présente décision, et jusqu’à extinction de la dette, la dernière mensualité étant majorée du solde de la dette, des intérêts et frais,

RAPPELLE que ces sommes sont à verser en plus du loyer et des charges courants à leur date d’exigibilité ;

SUSPEND les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais accordés ;

DIT que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise ;

DIT qu’à défaut de paiement d’une seule des mensualités à son terme ou du loyer courant, après mise en demeure restée infructueuse pendant quinze jours :

— la dette deviendra immédiatement exigible,

— la clause résolutoire reprendra tous ses effets,

— faute de départ volontaire des lieux loués dans les deux mois après la signification du commandement d’avoir à quitter les lieux, il pourra être procédé à l’expulsion, de Madame [N] [J] et de tous occupants de son chef, avec le concours de la force publique et d’un serrurier le cas échéant, étant rappelé que le sort des meubles et effets se trouvant dans le local sera réglé conformément aux articles L. 433-1 et suivants et R. 433-1 et suivants du Code des procédures civiles d’exécution,

— Madame [N] [J] sera tenue au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation provisionnelle égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail, avec indexation, jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux caractérisée par la remise des clefs à la bailleresse, soit sept cent soixante-dix-neuf euros et vingt-neuf centimes (779,29 euros) à ce jour ;

CONDAMNE Madame [N] [J] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer et de l’assignation ;

REJETTE la demande de la SFHE formée au titre des mesures conservatoires à venir ;

CONDAMNE Madame [N] [J] à payer à la SFHE la somme de trois cents euros (300 euros) en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELLE que la présente ordonnance est exécutoire de plein droit à titre provisoire.

Ainsi ordonné et prononcé par ordonnance signée les jour, mois et an susdits par le président et le greffier susnommés et mise à disposition au greffe.

Le greffier, La présidente