TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 42]

Expropriation

N° RG 24/00041 – N° Portalis DB2H-W-B7I-ZTN4

Jugement du :

02 Juin 2025

Affaire :

Etablissement public SYTRAL MOBILITES

C/

[P] [Z], [I] [Z], [X] [M] épouse [Z], [J] [Z], [F] [Z], [G] [Z], [W] [Z] épouse [A], [S] [Z], [D] [Z]

Le Juge de l’expropriation du Tribunal judiciaire de LYON, statuant publiquement et en premier ressort, a rendu par mise à disposition au greffe, en son audience du 02 Juin 2025, le jugement contradictoire suivant,

Après que la cause eut été débattue à l’audience publique du 09 décembre 2024 devant :

PRESIDENT : Victor BOULVERT, Juge, Juge de l’expropriation pour le Département du RHÔNE,

GREFFIER : Christine CARAPITO, lors des débats

Hélène BROUTIN, lors du prononcé

Et après qu’il en eut été délibéré par le magistrat ayant assisté aux débats dans l’affaire opposant :

ENTRE :

Etablissement public SYTRAL MOBILITES

[Adresse 9]

[Localité 25]

représenté par Maître Jean-marc PETIT de la SELEURL JEAN-MARC PETIT-AVOCAT, avocats au barreau de LYON

ET :

Monsieur [P] [Z]

[Adresse 21]

[Localité 27]

Monsieur [I] [Z]

[Adresse 21]

[Localité 27]

Madame [X] [M] épouse [Z]

[Adresse 21]

[Localité 27]

Monsieur [J] [Z]

[Adresse 13]

[Localité 29]

Monsieur [F] [Z]

[Adresse 14]

[Localité 27]

Madame [G] [Z]

[Adresse 47]

[Localité 32]

Madame [W] [Z] épouse [A]

[Adresse 10]

[Localité 30]

Madame [S] [Z]

[Adresse 4]

[Localité 27]

Monsieur [D] [Z]

[Adresse 20]

[Localité 28]

représentés par Maître Nicolas GAUTIER de la SELARL BG AVOCATS, avocats au barreau de LYON

En présence de Monsieur le Directeur Régional des Finances Publiques de Rhône-Alpes et du Rhône, commissaire du Gouvernement représenté par Monsieur [T] [C]

EXPOSE DU LITIGE

Par arrêté du préfet du département du RHONE en date du 10 octobre 2023, n° 69-2023-10-10-00004, les travaux à entreprendre par le SYTRAL MOBILITES pour la réalisation du projet de la ligne de tramway T10 entre les communes de [Localité 50], [Localité 48] et [Localité 42] ont été déclarés d’utilité publique.

La réalisation des travaux va notamment nécessiter d’employer une emprise de 403 m² comprenant une maison d’habitation, à détacher de la parcelle sise [Adresse 22] à [Localité 51], cadastrée section [Cadastre 39], n° [Cadastre 33], d’une surface totale de 1 074 m², appartenant de manière indivise à :

Monsieur [P] [Z] ;

Monsieur [I] [Z] ;

Madame [X] [Z] ;

Monsieur [J] [Z] ;

Monsieur [F] [Z] ;

Madame [G] [Z] ;

Madame [W] [Z], épouse [A] ;

Madame [S] [Z] ;

Monsieur [D] [Z] ;

ci-après désignés les consorts [Z].

Par courrier recommandé avec demande d’avis de réception en date du 12 avril 2024, le SYTRAL MOBILITES a notifié aux consorts [Z] son offre d’indemnisation, qu’ils ont rejetée, selon courrier de leur conseil du 04 juin 2024.

Par mémoire reçu au greffe le 04 juillet 2024, le SYTRAL MOBILITES a saisi le Juge de l’expropriation du département du RHONE aux fins de fixation des indemnités d’expropriation dues aux consorts [Z].

Par ordonnance rendue le 22 juillet 2024, la date de la visite des lieux et de l’audition des parties a été fixée au 09 décembre 2024 à 09h00, et celle de l’audience le même jour, à l’issue du transport sur les lieux.

Le SYTRAL MOBILITES a notifié cette décision au conseil des expropriés par courrier recommandé avec demande d’avis de réception daté du 1er août 2024, distribué le 05 août 2024.

La date de réception par la partie expropriée lui a laissé tout à la fois :

un délai de six semaines au moins entre la date de réception du mémoire du SYTRAL MOBILITES et celle du transport, conformément aux dispositions de l’article R. 311-14 du code de l’expropriation pour cause d’utilité publique ;

un délai au moins égal à quinze jours entre la date de la notification de l’ordonnance de transport sur les lieux et la date de la visite elle-même, conformément aux dispositions de l’article R.311-15, alinéa 4, du code de l’expropriation pour cause d’utilité publique.

Le transport sur les lieux prévu par les articles R. 311-14 et suivants du code de l’expropriation pour cause d’utilité publique s’est déroulé le 09 décembre 2024.

A l’audience foraine du même jour, le SYTRAL MOBILITES, représenté par son avocat, a développé oralement un mémoire en réplique, déposé au greffe le 04 décembre 2024 et demandé de :

fixer le montant global des indemnités dues aux consorts [Z] à la somme de 408 000,00 euros, se décomposant comme suit :

◦408 000,00 euros au titre de l’indemnité principale ;

dire n’y avoir lieu à indemnité de remploi ;

prendre acte de son engagement à réaliser un mur de clôture sur la future limite parcellaire, sous réserve de l’obtention de l’autorisation d’urbanisme ;

rejeter les demandes de consorts [Z] ;

statuer ce que de droit sur les dépens.

Les consorts [Z], représentés par leur avocat, ont développé oralement un mémoire en réponse, déposé au greffe le 06 décembre 2024 et entendent voir :

fixer l’indemnité d’expropriation due par le SYTRAL MOBILITES à la somme de 869 757,10 euros, se décomposant comme suit :

◦758 385,00 euros euros au titre de l’indemnité principale ;

◦76 838,50 euros au titre de l’indemnité de remploi ;

◦34 533,60 euros au titre de l’indemnité de clôture ;

condamner le SYTRAL MOBILITES à leur verser la somme de 3 000,00 euros, au titre de l’article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens de l’instance.

Monsieur le Commissaire du Gouvernement s’en est remis à ses conclusions transmises au greffe le 25 novembre 2024 et souhaite voir fixer les indemnités dues aux consorts [Z] de la manière suivante :

550 000,00 euros au titre de l’indemnité principale ;

21 500,00 euros au titre de l’indemnité de clôture.

Conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile, il est renvoyé, pour le détail des prétentions et moyens des parties, à leurs écritures précitées.

A l’issue de l’audience, les parties ont été informées de la mise en délibéré de la décision à la date du 10 février 2025, par mise à disposition au greffe.

Le délibéré a été prorogé au 02 juin 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la demande en fixation du montant des indemnités

Sur la consistance du bien exproprié

Sur la date de référence applicable à l’appréciation de la consistance du bien exproprié

L’article L. 322-1, alinéa 1, du code de l’expropriation pour cause d’utilité publique énonce : « Le juge fixe le montant des indemnités d’après la consistance des biens à la date de l’ordonnance portant transfert de propriété. »

Il résulte de ce texte que lorsque l’ordonnance d’expropriation n’est pas encore rendue à la date du jugement statuant sur l’indemnité, c’est à cette date qu’il convient de se placer pour apprécier la consistance des biens expropriés. (Civ. 3, 11 octobre 1977, 76-70.306 ; Civ. 3, 18 décembre 1991, 90-70.010)

En l’espèce, l’ordonnance d’expropriation n’a pas encore été prise à la date du présent jugement, de sorte que la consistance du bien expropriée doit être appréciée à la date de la décision.

Sur la consistance matérielle et juridique du bien exproprié

Sur la consistance matérielle du bien

En l’espèce, la parcelle cadastrée section [Cadastre 39], n° [Cadastre 33], d’une surface de 1 074 m², est sise à l’angle du [Adresse 40] (au numéro 45), côté Ouest, et de la [Adresse 46], à [Localité 51], côté Nord. Il s’agit d’un quartier pavillonnaire, bénéficiant d’une végétalisation notable.

Elle est située à environ 500 à 600 mètres des arrêts du tramway T4 Croizat – Paul [Localité 38] et Gare de [Localité 50], de la station du métro [41] Gare de [Localité 50], ainsi qu’à proximité d’arrêts des bus C12, 35, 39, 93 et 111 et de tous les commerces et services de centre ville.

L’emprise expropriée, d’une surface de 403 m², correspond à une bande de terrain le long de la limite Nord de la parcelle, ainsi qu’à l’intégralité de la maison qui s’y trouve édifiée, des bâtiments à destination de garages, construits le long de la limite parcellaire Sud, se trouvant hors de l’emprise.

La parcelle est ceinte d’un mur de clôture en béton, surmonté de couvertines en béton. La peinture est vétuste côté [Adresse 40], avec cloquage et nombreux décollements, ainsi qu’une fissure, en partie Nord du pan de mur. Trois importantes fissures verticales barrent le mur sur toute sa hauteur côté [Adresse 46], où la peinture est également vétuste.

Une porte piétonne avec interphone et un portail électrique permettent d’accéder à la propriété depuis le [Adresse 40], aucun accès n’étant aménagé depuis la [Adresse 46].

L’emprise expropriée recouvre, en extérieur :

à l’Ouest, une partie de la terrasse carrelée située entre le mur d’enceinte Ouest, au niveau de la porte piétonne, et la maison, avec balustrade en béton ;

au Nord, une partie du jardin, globalement plat, comprenant un arbre et un faux puits ;

au Nord Est, une partie du jardin surélevée, retenue par un muret de soutènement, également plate, engazonnée et planté de quelques arbres fruitiers ;

La maison expropriée date de 1924 et présente une surface de 104 m², outre 45 m² de grenier aménagé et une cave. Le SYTRAL MOBILITES a proposé de pondérer la surface du grenier aménagé avec un coefficient de 0,6, conduisant à retenir une surface du bien de 131 m², adoptée par les consorts [Z] et le commissaire du Gouvernement. Elle sera donc retenue.

La maison est composée de :

au sous-sol : une grande cave, accessible par un escalier depuis un dégagement entre les pièces de vie, côté Ouest de la maison, et la cuisine, côté Est ;

au rez-de-chaussée : un couloir carrelé, dans le prolongement de la porte d’entrée en bois, desservant :

◦au Sud, un grand salon, avec cheminée ancienne à jambages et manteau en pierre, parquet bois, un placard mural, une grande fenêtre côté Ouest, radiateur, lustre et climatisation murale ;

◦au Nord, une salle à manger, carrelée, avec une grande fenêtre côté Ouest, radiateur, chaudière récente dans un renfoncement derrière un rideau et ventilateur au plafond. Une trace de léger dégât des eaux au plafond ;

◦un dégagement, servant de pallier à l’escalier du sous-sol et à celui permettant d’accéder au 1er étage, ainsi que de séparation avec les pièces côtés Est de la maison ;

◦au Nord Est, une salle de bain servant de buanderie, avec une petite fenêtre, WC, lavabo, bac de douche sans cabine ni rideau, machine à laver le linge, sèche-serviettes ;

◦à l’Est, une cuisine, aménagée dans une extension de la maison. Le sol et une partie des murs sont carrelés, la pièce est entièrement équipée (évier, four, four à micro-ondes, plaque de cuisson, hotte, réfrigérateur, meubles divers…), avec une grande fenêtre donnant à l’Est et une autre donnant au Nord. Le plafond, haut et rampant, est doublé. Pas de radiateur. Une porte donne sur le dégagement, une autre sur la partie Sud de l’extension ;

◦au Sud-Est de l’extension de la maison, une pièce, au sol carrelé, dépourvue de radiateur, plafond en bois apparent, fenêtres au Sud et à l’Est. Une porte mène à la cuisine, une autre sur l’extérieur.

au 1er étage : accès par un escalier en bois, éclairé par une fenêtre, donnant sur un pallier, avec parquet bois, distribuant :

◦une salle de bain, rénovée récemment, entièrement carrelée, avec douche à l’italienne, WC et lavabo sur meuble, ainsi qu’une grande fenêtre donnant à l’Ouest ;

◦trois chambres, au sol en parquet bois, équipées de radiateurs et de fenêtres donnant à l’Ouest ou à l’Est ;

◦un escalier permettant d’accéder au 2ème étage ;

au 2ème étage : accès par un escalier en bois, éclairé par une fenêtre, donnant sur un pallier, distribuant un grenier aménagé en :

◦un dégagement, parquet stratifié, en sous-pente avec faux-plafond en planches, petite fenêtre basse côté Ouest ;

◦deux chambres, parquet stratifié pour l’une et linoléum pour l’autre, en sous-pente avec faux-plafond, petites fenêtres basses côté Ouest ou Sud ;

Dans l’ensemble de la maison, les peintures des murs et plafonds étaient en bon état, de même que l’installation électrique, bien que cette dernière fut plus ou moins récente selon les parties de la maison.

Les fenêtres, bois ou PVC selon les pièces, sont dotées de double vitrage.

Le chauffage est assuré par une chaudière à gaz récente, ainsi que des radiateurs récents.

Il est renvoyé, pour plus de précisions, à la description relatée au procès-verbal de transport.

Sur la consistance juridique du bien

En l’espèce, le bien appartient aux consorts [Z], propriétaires indivis, qui pour certains l’occupent.

Il sera donc évalué en valeur libre de toute occupation.

Sur l’usage effectif et la qualification du bien exproprié

Sur la date de référence applicable à l’appréciation de l’usage effectif du bien exproprié et à la qualification de terrain à bâtir

En application de l’article L. 322-2, alinéa 2, du code de l’expropriation pour cause d’utilité publique : « […] sous réserve de l’application des dispositions des articles L. 322-3 à L. 322-6, est seul pris en considération l’usage effectif des immeubles et droits réels immobiliers […] »

L’article L. 213-6, alinéa 1, du code de l’urbanisme prévoit que : « Lorsqu’un bien soumis au droit de préemption fait l’objet d’une expropriation pour cause d’utilité publique, la date de référence prévue à l’article L. 322-2 du code de l’expropriation pour cause d’utilité publique est celle prévue au a de l’article L. 213-4. »

L’article L. 213-4, a), du code de l’urbanisme dispose : « La date de référence prévue à l’article L. 322-2 du code de l’expropriation pour cause d’utilité publique pour cause d’utilité publique est :[…]

pour les biens non compris dans une [zone d’aménagement différé], la date à laquelle est devenu opposable aux tiers le plus récent des actes rendant public, approuvant, révisant ou modifiant le plan d’occupation des sols, ou approuvant, révisant ou modifiant le plan local d’urbanisme et délimitant la zone dans laquelle est situé le bien ; »

En l’espèce, le bien exproprié est soumis au droit de préemption urbain au regard du PLU applicable de sorte que la date de référence applicable est celle à laquelle est devenu opposable aux tiers le plus récent des actes approuvant, révisant ou modifiant le plan local d’urbanisme et délimitant la zone dans laquelle est situé le bien.

La dernière décision modifiant le PLU-H de la METROPOLE DE [Localité 42], affectant la zone dans laquelle est situé le bien exproprié, a été adoptée le 13 mai 2019 et est devenue opposable aux tiers le 18 juin 2019.

Il s’agit de la date de référence applicable pour apprécier l’usage qui était alors fait du bien exproprié par son propriétaire et la qualification de terrain à bâtir.

Sur l’usage effectif du bien exproprié et la qualification de terrain à bâtir

En vertu de l’article L. 322-3 du code de l’expropriation pour cause d’utilité publique : « La qualification de terrains à bâtir, au sens du présent code, est réservée aux terrains qui, un an avant l’ouverture de l’enquête prévue à l’article L. 1 ou, dans le cas prévu à l’article L. 122-4, un an avant la déclaration d’utilité publique, sont, quelle que soit leur utilisation, à la fois :

1° Situés dans un secteur désigné comme constructible par un plan d’occupation des sols, un plan local d’urbanisme, un document d’urbanisme en tenant lieu ou par une carte communale, ou bien, en l’absence d’un tel document, situés dans une partie actuellement urbanisée d’une commune ;

2° Effectivement desservis par une voie d’accès, un réseau électrique, un réseau d’eau potable et, dans la mesure où les règles relatives à l’urbanisme et à la santé publique l’exigent pour construire sur ces terrains, un réseau d’assainissement, à condition que ces divers réseaux soient situés à proximité immédiate des terrains en cause et soient de dimensions adaptées à la capacité de construction de ces terrains. Lorsqu’il s’agit de terrains situés dans une zone désignée par un plan d’occupation des sols, un plan local d’urbanisme, un document d’urbanisme en tenant lieu ou par une carte communale, comme devant faire l’objet d’une opération d’aménagement d’ensemble, la dimension de ces réseaux est appréciée au regard de l’ensemble de la zone.

Les terrains qui, à la date de référence indiquée au premier alinéa, ne répondent pas à ces conditions sont évalués en fonction de leur seul usage effectif, conformément à l’article L. 322-2. »

L’article L. 322-4 du code de l’expropriation pour cause d’utilité publique précise : « L’évaluation des terrains à bâtir tient compte des possibilités légales et effectives de construction qui existaient à la date de référence prévue à l’article L. 322-3, de la capacité des équipements mentionnés à cet article, des servitudes affectant l’utilisation des sols et notamment des servitudes d’utilité publique, y compris les restrictions administratives au droit de construire, sauf si leur institution révèle, de la part de l’expropriant, une intention dolosive. »

En l’espèce, au jour de la date de référence précédemment fixée, la parcelle cadastrée section [Cadastre 39], n° [Cadastre 33], était située en secteur UCe4a du PLU.

La zone UCe4 correspond à une zone de centralité multifonctionnelle qui correspond aux bourgs, villages et certains hameaux, dont le caractère commun de l’organisation urbaine est un rapport fort du bâti avec la rue.

Les objectifs poursuivis sont de préserver les caractéristiques morphologiques et architecturales de chaque bourg, village et hameau, et d’assurer leur transition avec leur environnement urbain ou naturel tout en pérennisant leur rôle de centralité en favorisant, selon le contexte local, l’implantation d’activités commerciales ou de services.

La zone comprend deux secteurs qui se distinguent par une gestion différenciée des terrains à l’arrière du front bâti le long des voies : modérément construits (secteur UCe4a), faiblement construits à dominante végétale (secteur UCe4b).

Il en ressort que la parcelle est située dans un secteur constructible.

Par ailleurs, elle est directement desservie par une voie d’accès, ainsi que par des réseaux électrique, d’adduction d’eau potable et d’assainissement.

Cependant, eu égard à sa surface, à sa configuration, aux règles d’urbanisme et à son occupation par la maison précédemment décrite, l’emprise est, de fait, inconstructible, sauf à l’évaluer selon la méthode de la récupération foncière.

Sur l’évaluation des indemnités principale et accessoires

En application de l’article L. 322-2, alinéa 1, du code de l’expropriation pour cause d’utilité publique : « Les biens sont estimés à la date de la décision de première instance. »

En vertu de l’article L. 321-1 du code de l’expropriation pour cause d’utilité publique : « Les indemnités allouées couvrent l’intégralité du préjudice direct, matériel et certain causé par l’expropriation. »

L’article R. 311-22, alinéa 1, du code de l’expropriation pour cause d’utilité publique précise : « Le juge statue dans la limite des prétentions des parties, telles qu’elles résultent de leurs mémoires et des conclusions du commissaire du Gouvernement si celui-ci propose une évaluation inférieure à celle de l’expropriant. »

L’article L. 321-3 du code de l’expropriation pour cause d’utilité publique ajoute : « Le jugement distingue, notamment, dans la somme allouée à chaque intéressé, l’indemnité principale et, le cas échéant, les indemnités accessoires en précisant les bases sur lesquelles ces diverses indemnités sont allouées. »

Sur l’indemnité principale de dépossession

En l’espèce, les parties ont toutes employé la méthode par comparaison pour déterminer la valeur vénale du bien exproprié, le commissaire du Gouvernement l’ayant croisé avec la méthode de la récupération foncière.

Le SYTRAL MOBILITES cite les transactions suivantes :

vente du 08 décembre 2022, de la maison sise [Adresse 8] à [Localité 51], d’une surface de 119 m², au prix de 350 000,00 euros, soit 2 941,18 € / m² ;

Les consorts [Z] critiquent l’absence de charme de ce bien et sa proximité avec la chaufferie du réseau de chaleur de la commune, ainsi qu’avec le quartier défavorisé des [Localité 43]. Ils proposent de ne pas retenir cette transaction.

Le commissaire du Gouvernement note que la maison, à 590 mètres du bien exproprié, a été édifiée en 1973. Pour ce motif, il propose de ne pas la retenir comme terme de comparaison.

vente du 10 novembre 2022, de la maison de 5 pièces sise [Adresse 18] [Localité 51], d’une surface de 110 m², avec piscine, au prix de 414 000,00 euros, soit 3 763,64 € / m² ;

Les consorts [Z] notent que cette maison est mitoyenne sur un côté et ajoutent qu’elle n’aurait pas le même charme que leur bien. Ils exposent qu’elle est située en face de la friche industrielle de VENINOV, en cours de démolition avant construction d’un nouveau bâtiment industriel. Ils demandent que cette transaction, selon eux non pertinente, soit écartée.

Le commissaire du Gouvernement expose que cette maison dispose d’une piscine, est située à 350 mètres du bien expropriée et a été édifiée en 1950. Sa date de construction et la présence d’une piscine commandent, selon lui, de ne pas retenir la transaction comme terme de comparaison.

vente du 07 avril 2023, de la maison de 4 pièces sise [Adresse 23] à [Localité 51], d’une surface de 129 m², au prix de 257 750,00 euros, soit 1 999,00 € / m² ;

Les consorts [Z] indiquent que cette maison est mitoyenne sur deux côtés et se trouve dépourvue de charme. Ils ajoutent que le garage est situé dans le corps principal du bâtiment, que les plafonds sont bas, les fenêtres étroites et qu’elle est entourée d’immeubles, outre son éloignement d’un kilomètre de leur propre bien. Ils estiment que la différence de caractéristiques des biens et l’écart de prix interdisent de retenir cette transaction à titre de comparaison.

Le commissaire du Gouvernement relève que cette maison a été construite en 1840 et est située à 720 mètres du bien exproprié. Il considère qu’il s’agit d’un terme de comparaison pertinent (son terme n° 4).

vente du 19 juin 2023, de la maison de 7 pièces sise [Adresse 15] à [Localité 51], d’une surface de 129 m², au prix de 285 000,00 euros, soit 2 209,00 € / m² ;

Les consorts [Z] critiquent la mitoyenneté de ce bien d’un côté et la proximité de la maison voisine de l’autre, ainsi que son manque de cachet. Ils arguent qu’elle est située à 1,5 kilomètre et en face de barres d’immeubles, commandant de ne pas la retenir comme pertinente.

Le commissaire du Gouvernement précise que cette maison a été édifiée en 1929 et se trouve à 1,34 km du bien exproprié. Pour cette raison, il propose de ne pas adopter cette transaction comme terme de comparaison.

vente du 10 juillet 2023, de la maison de 7 pièces sise [Adresse 3] à [Localité 51], d’une surface de 120 m², au prix de 336 000,00 euros, soit 2 805,00 € / m² ;

Les consorts [Z] estiment que ce bien est plus dégradé que le leur et qu’il est situé en face de barres d’immeubles. Selon eux, la vente ne peut servir de terme de comparaison.

Le commissaire du Gouvernement souligne que cette maison a été construite en 1920 et a été vendu (parcelle BH [Cadastre 34]), avec son terrain d’agrément (parcelle BH [Cadastre 35]), le 07 décembre 2022, au prix de 230 000 euros, sa vétusté la rendant inhabitable.

Il ajoute que la parcelle BH [Cadastre 34] a été revendue le 10 juillet 2023, avant d’être divisée en BH [Cadastre 37], qui supporte la maison, et BH [Cadastre 36], de 298 m² de terrain nu.

Il précise encore que la maison (BH [Cadastre 37]) a été vendue le 26 janvier 2024, au prix de 70 000,0 euros, l’acte indiquant qu’il n’avait pas été procédé à des travaux.

Il est donc d’avis que le prix de vente du 10 juillet 2023 est lié au terrain de la maison, progressivement divisé, et que la maison, inhabitable, n’est pas comparable au bien exproprié. Il considère que cette transaction ne peut servir de terme de comparaison.

vente du 13 février 2023, de la maison sise [Adresse 7] à [Localité 51], d’une surface de 185 m², au prix de 436 000,00 euros, soit 2 356,7 € / m² ;

Il s’agit du terme n° 1 des consorts [Z], qui apportent toutefois des observations et modifications à sa consistance.

Le commissaire du Gouvernement expose que la maison a été construire en 1929 et se trouve à 50 mètres du bien exproprié. Il s’agit de son terme de comparaison n° 1, mais il ne retient qu’une surface de 88 m².

vente du 27 novembre 2023, de la maison sise [Adresse 5] à [Localité 51], d’une surface de 250 m², au prix de 772 000,00 euros, soit 3 088,00 € / m² ;

Il s’agit du terme n° 2 des consorts [Z], qui apportent toutefois des observations et modifications à sa consistance.

Le commissaire du Gouvernement relève que cette maison a été construire en 2006 et qu’elle n’est donc pas comparable au bien exproprié, situé à 45 m. Il propose de ne pas retenir cette transaction comme terme de comparaison.

Son offre, à hauteur de 408 000,00 euros, correspond à une valeur de 3 114,50 € / m² pour le bien des expropriés, terrain intégré.

Les consorts [Z] proposent les transactions suivantes :

vente du 13 février 2023, de la maison sise [Adresse 7] à [Localité 51], d’une surface de 88 m², au prix de 436 000,00 euros, soit 4 954,55 € / m² ;

Les consorts [Z] avancent que la surface de ce bien, selon le site DVF, est de 88 m², outre un terrain de 351 m², et que l’acte de vente ne fait pas état du mesurage produit par l’expropriant. Ils ajoutent que l’extension du bien n’a pas fait l’objet d’une autorisation d’urbanisme, de sorte qu’elle ne pourrait être prise en compte pour la détermination de sa valeur au mètre carré. Ils poursuivent en contestant la prise en compte de la surface du garage et de la cave comme des surfaces habitables.

vente du 27 novembre 2023, de la maison sise [Adresse 5] à [Localité 51], d’une surface de 129 m², au prix de 772 000,00 euros, soit 5 984,50 € / m² ;

Les consorts [Z] indiquent que le caractère récent de la maison n’empêche pas sa comparaison avec leur bien, ce d’autant moins qu’elles sont situées à une faible distance. Ils ajoutent que cette modernité est compensée par la mitoyenneté du bien sur deux cotés.

Ils considèrent que le SYTRAL MOBILITES ne rapporte pas la preuve de ce que le bien aurait été refait à neuf et offrirait des prestations haut de gamme, avec domotique, l’acte stipulant le contraire. Ils expliquent que sa pièce n° 6 serait dépourvue de valeur probante, que la superficie mentionnée au dossier de diagnostic technique (pièce n° 7) ne serait qu’indicative et que l’attestation de mesurage devrait être écartée en raison des erreurs qui l’affecteraient. En tout état de cause, ils arguent que les surfaces du garage et de la terrasse ne peuvent être retenues.

Ils se prévalent encore de la mitoyenneté de la maison avec le garage de la maison voisine, dont le toit est aménagé en terrasse, ce qui entraînerait un vis-à-vis et une perte de luminosité et constituerait un facteur de moins-value.

vente du 04 novembre 2022, de la maison sise [Adresse 19] à [Localité 51], d’une surface de 131 m², au prix de 652 825,00 euros, soit 4 983,40 € / m² ;

Les consorts [Z] affirment que la valeur de ce bien serait inférieure à celle du leur, en raison de son caractère mitoyen. Selon eux, il conviendrait donc de majorer le prix.

Ils contestent que les combles du bien aient été aménagés et soutiennent qu’il conviendrait de pondérer leur surface.

Le commissaire du Gouvernement note que cette maison a été construite en 1920 et est située à 260 mètres du bien expropriée. Cependant, eu égard à la date de la transaction, il propose de l’écarter.

vente du 08 janvier 2024, de la maison sise [Adresse 1] à [Localité 51], d’une surface de 105 m², au prix de 539 000,00 euros, soit 5 133,33 € / m² ;

Les consorts [Z] font valoir que ce bien, dépourvu de jardin, était très dégradé à lors de la vente et se trouve situé à proximité d’immeubles, de sorte que sa valeur serait inférieure à celle de leur bien. Selon eux, il conviendrait donc de majorer le prix.

Ils contestent la surface retenue par le SYRAL MOBILITES, en ce que la dépendance à destination d’écurie et de grenier n’aurait pas fait l’objet d’une déclaration de changement de destination en habitation lors de sa transformation dans les années 1960. Ils exposent que de telles surfaces n’ouvrent pas droit à indemnisation et ne pourraient être pris en compte pour apprécier la valeur de leur bien.

Il s’agit du terme de comparaison n° 2 du commissaire du Gouvernement.

Ils en déduisent un prix moyen de 5 262,95 € / m², qu’ils prétendent devoir être majoré de 10% pour tenir compte des caractéristiques supérieures de leur bien, soit, pour une surface de 131 m², une valeur vénale de 758 385,00 euros, terrain intégré.

Sur ce point, ils précisent que la situation de leur bien en angle de rue serait un facteur de plus-value, en ce qu’elle permettrait l’absence de vis-à-vis et que la façade côté [Adresse 46] ne disposerait d’aucune ouverture.

Ils ajoutent que ce prix serait raisonnable, eu égard à la promesse de vente signée le 09 février 2023 avec la société MARIGNAN RHONE, au prix de 1 850 000,00 euros, et aux offres de la société SOGERIM, à hauteur de 1 730 000,00 euros, et de la société EQUINOX, d’un montant de 1 710 000,00 euros.

Pour sa part, le commissaire du Gouvernement a recherché des ventes, sur la période de janvier 2023 à octobre 2024, portant sur des maisons d’habitation construites avant 1940, dans un rayon d’un kilomètre autour du bien exproprié, d’une surface de 80 m² à 150 m². Il a retenu les transactions suivantes :

vente du 13 février 2023, de la maison sise [Adresse 7] à [Localité 51], datant de 1929, d’une surface de 88 m², au prix de 436 000,00 euros, soit 4 954,55 € / m² ;

Il s’agit du terme n° 6 du SYTRAL MOBILITES et n° 1 des consorts [Z], dont les caractéristiques sont débattues.

vente du 08 janvier 2024, de la maison sise [Adresse 1] à [Localité 51], datant de 1836, d’une surface de 105 m², au prix de 539 000,00 euros, soit 5 133,33 € / m² ;

Il s’agit du terme n° 4 des consorts [Z].

vente du 04 mars 2024, de la maison sise [Adresse 2] à [Localité 51], d’une surface de 85 m², au prix de 322 500,00 euros, soit 3 794,12 € / m² ;

Les consorts [Z] exposent que le bien est délabré, tant au niveau de la façade que du mur de clôture fissuré, la véranda et les fenêtres étant vétustes. Ils ajoutent qu’il est situé à proximité de la zone industrielle et de barres d’immeubles.

Le commissaire du Gouvernement précise que des travaux ont été réalisés entre 2021 et 2023 (toiture et charpente, combles) mais que le ravalement de la façade reste à la charge des acquéreurs.

vente du 07 avril 2023, de la maison de 4 pièces sise [Adresse 23] à [Localité 51], datant de 1840, d’une surface de 129 m², au prix de 257 750,00 euros, soit 1 999,00 € / m² ;

Il s’agit du terme n° 3 du SYTRAL MOBILITES, critiqué par les consorts [Z].

Le commissaire du Gouvernement indique que des travaux de modification des ouverture et de ravalement de la façade ont eu lieu en 1995. Il ajoute que la façade du bien donne sur rue et confirme la mitoyenneté sur deux côtés.

Il aboutit à :

un prix moyen de 3 970,02 € / m² ;

un prix médian de 4 374,34 € / m².

Eu égard à l’écart entre ces prix, le commissaire du Gouvernement propose de retenir leur moyenne arrondie à 4 172,00 € / m², ce qui valoriserait le bien exproprié à 546 532,00 euros. Du fait de la qualité du bien exproprié, il considère légitime de relever ce prix à 550 000,00 euros, terrain intégré.

Il a également recherché des ventes, entre 2022 et 2024, portant sur des terrains à bâtir, nus ou encombrés, acquis pour réaliser des programmes immobiliers de logements, sur la commune de [Localité 50]. Il retient :

vente des 06, 21 juillet et 27 septembre 2023, d’un terrain en secteur URm1d, sis [Adresse 16] à [Localité 51], d’une surface de 2 570 m², ayant permis la réalisation d’une surface de plancher de 3 852 m², au prix de 5 596 000,00 euros, soit 1 452,75 € / m² SDP ;

vente des 30 septembre et 03 octobre 2022 et 1er février 2023, d’un terrain en secteur UCe4b, sis [Adresse 11] à [Localité 51], d’une surface de 2 063 m², ayant permis la réalisation d’une surface de plancher de 3 648 m², au prix de 3 635 000,00 euros, soit 996,44 € / m² SDP ;

vente des 27 juillet et 26 décembre 2023, d’un terrain en secteur UCe3a, sis [Adresse 24] à [Localité 51], d’une surface de 1 421 m², ayant permis la réalisation d’une surface de plancher de 2 307 m², au prix de 1 973 600,00 euros, soit 855,48 € / m² SDP ;

vente du 14 décembre 2023, d’un terrain en secteur UCe3a, sis [Adresse 31] à [Localité 51], d’une surface de 3 638 m², ayant permis la réalisation d’une surface de plancher de 8 400 m², au prix de 7 870 000,00 euros, soit 936,90 € / m² SDP ;

vente des 26 octobre et 15 décembre 2022, d’un terrain en secteur URm2b, sis [Adresse 12] à [Localité 51], d’une surface de 1 224 m², ayant permis la réalisation d’une surface de plancher de 2 887 m², au prix de 2 060 000,00 euros, soit 713,54 € / m² SDP ;

vente du 08 novembre 2023, d’un terrain en secteur UPr, sis [Adresse 17] à [Localité 51], d’une surface de 6 352 m², ayant permis la réalisation d’une surface de plancher de 12 323 m², au prix de 6 7655 120,00 euros, soit 548,98 € / m² SDP ;

vente du 12 mai 2023, d’un terrain en secteur URc1a, sis [Adresse 45] à [Localité 51], d’une surface de 1 452 m², ayant permis la réalisation d’une surface de plancher de 2 304 m², au prix de 460 800,00 euros, soit 200,00 € / m² SDP ;

Il aboutit à :

un prix moyen de 814,87 € / m² SDP ;

un prix médian de 855,48 € / m² SDP.

Au vu de la promesse de vente et des offres de promoteurs reçues par les expropriés, dont il ressort qu’est envisagée la construction d’un immeuble collectif d’habitation d’un surface de plancher de 1 800 m² sur la parcelle de 1 074 m², le commissaire du Gouvernement proratise un potentiel de construction de 675,42 m² SDP sur l’emprise expropriée de 403 m².

En retenant le prix moyen par mètre carré de surface de plancher, il en déduit une valorisation de l’emprise à 550 379,50 euros.

Bien qu’il souligne que :

les termes de comparaison n° 5 à 11 sont relativement éloignés du bien exproprié et qu’aucun n’est situé en centre-ville ;

les surfaces des termes de comparaison sont plus importantes que celle de l’emprise expropriée, et même que celle de la parcelle dont elle est détachée, quatre termes sur sept développant une surface de plus de 2 000 m² ;

les offres des promoteurs concernent l’ensemble de la parcelle cadastrée section [Cadastre 39], n° [Cadastre 33], et ne sont pas forcément transposables à l’emprise réduite ;

il note également que les valorisations résultant de la méthode par comparaison et de la méthode de la charge ou récupération foncière sont quasi identiques.

Il propose donc de retenir que le bien exproprié présente une valeur vénale de 550 000,00 euros, terrain intégré.

*****

En premier lieu, l’emploi de la méthode de la récupération foncière, mise en œuvre par le commissaire du Gouvernement en parallèle de la méthode par comparaison classique, sera écarté au cas présent, en raison :

de l’incertitude entourant les droits à construire dont pourrait bénéficier de manière effective le terrain des consorts [Z] ;

des multiples secteurs dans lesquels se trouvent les termes de comparaison proposés, ne permettant pas d’en déduire la surface de plancher réellement constructible sur la parcelle partiellement expropriée ;

de l’éloignement géographique des termes de comparaison du commissaire du Gouvernement ;

de la surface de ces termes de comparaison, supérieure à celle dont est détachée l’emprise expropriée et incomparable avec cette dernière, alors qu’il s’agit d’un facteur déterminant de l’étendue des droits à construire ;

du fait que les offres reçues par les consorts [Z] portent sur l’ensemble de leur parcelle de 1 074 m², et non pas une emprise de 403 m² ;

de la réunion, dans un même panel, de terrains bâtis et non bâtis, alors que la méthode d’évaluation de la récupération foncière implique de tenir compte des coûts de démolition, qui n’affectent pas la méthode de la charge foncière ;

de l’absence de prise en compte du coût de démolition de la maison, comprise dans les offres des promoteurs mais devant être ici rapportée à la seule surface de l’emprise, dans le cadre de la méthode de la récupération foncière.

En deuxième lieu, s’agissant des termes de comparaison du SYTRAL MOBILITES :

terme 1 : si la consistance intrinsèque du bien objet de cette vente pourrait permettre de le comparer à celui exproprié, en dépit de la différence d’époque de construction, sa localisation, en face du bâtiment industriel de la chaufferie du réseau de chaleur de la commune et à quelques dizaines de mètres de la cité des [44] ne peut être ignorée.

Ainsi, bien que cette maison ne soit qu’à environ 600 mètres du bien exproprié, son environnement immédiat et le quartier dans lequel elle se trouve ne permettent pas de retenir cette transaction pour déterminer de manière adéquate la valeur de la maison des consorts [Z], dont l’emplacement n’est pas comparable.

terme 2 : si l’année de construction de la maison objet de cette transaction (1950) est plus récente que celle du bien expropriée (1924), ces quelques années ne justifient pas d’écarter cette transaction, alors que sont notamment retenues les ventes des maisons du [Adresse 1] (1836) et du [Adresse 23] (1840) et que des travaux de rénovation ont été réalisés dans le bien exproprié (fenêtres et système de chauffage notamment, outre les embellissements, salle de bain à l’étage, etc.).

Ce nonobstant, la présence d’une piscine, ouvrage onéreux à construire, ainsi que la proximité immédiate du site industriel [Localité 49], de l’autre côté de la rue, modifient la consistance de ce bien et ne permettent pas de le retenir parmi les plus pertinents pour déterminer la valeur vénale du bien des consorts [Z] ;

terme 3 : bien que la surface du bien vendu soit comparable à celle du bien exproprié, cette maison, en R+1, est mitoyenne sur deux côtés, sa façade donne directement sur la rue, y compris la fenêtre du rez-de-chaussée, les fenêtres étant par ailleurs de faibles dimensions. En outre, les consorts [Z] démontrent qu’elle est entourée d’immeubles et à une distance d’environ 700 ou 800 mètres de leur bien. De surcroît, force est de constater que son prix de vente au mètre carré est le plus faible de toutes les transactions citées par les parties, témoignant de sa piètre qualité. L’ensemble de ces éléments conduisent à retenir que ce bien n’est pas comparable à celui exproprié et la transaction ne sera pas retenu dans le panel des termes de comparaison.

terme 4 : l’incidence de la proximité d’immeubles sur le prix de cession, invoquée par les consorts [Z], est exagérée par ces derniers, les bâtiments en question étant de faible hauteur (4 étages), espacés et à plus de quarante mètres pour le plus proche.

Cependant, il est vrai qu’il s’agit d’une maison mitoyenne sur un côté, très proche du bâtiment voisin de l’autre et située à 1,34 km du bien exproprié. Ces éléments amènent à considérer qu’il ne s’agit pas d’une vente particulièrement pertinente pour déterminer la valeur vénale du bien exproprié.

terme 5 : le 07 décembre 2022, ont été vendues les parcelles BH78, comprenant une maison de 120 m² et une dépendance, et BH [Cadastre 35], son jardin attenant, au prix de 230 000 euros.

Le 10 juillet 2023, la parcelle BH [Cadastre 34] a été revendue, seule, au prix de 336 600 euros, cette transaction étant invoquée par le SYTRAL MOBILITES.

Le 09 janvier 2024, la parcelle BH [Cadastre 35], toujours en terrain nu, a été vendue 150 000 euros.

Le 26 janvier 2024, après division de la parcelle BH [Cadastre 34] en BH [Cadastre 36] (contenant la maison et le terrain alentour) et BH [Cadastre 37] (contenant la dépendance), la parcelle BH [Cadastre 37] a été vendue au prix de 70 000 euros.

Il en résulte que la maison et sa dépendance ont bel et bien été vendues pour 336 000 euros au mois de juillet 2023, sans que la maison ne soit revendue, dépourvue de son terrain, pour 70 000 euros, ce prix correspondant à la seule dépendance.

De même, la critique des consorts [Z] liée à la proximité de barres d’immeubles, qui ne se constate qu’au Nord du bien cité par le SYTRAL MOBILITES et à une distance respectable, n’est pas de nature en disqualifier cette transaction.

A contrario, leur critique de l’état dégradé du bien, corroborée par les indications du commissaire du Gouvernement au sujet de l’état « inhabitable » de la maison, commande d’écarter cette transaction des termes de comparaison pertinents, le prix de 2 805,00 € / m² pour un tel bien étant toutefois un indicateur du fait que l’offre du SYTRAL MOBILITES, à 3 114,50 € / m² est manifestement sous-évaluée.

terme 6 : toutes les parties s’accordent pour considérer que ce bien, édifier à une époque contemporaine de celui exproprié et à une cinquantaine de mètres, doit faire partie des termes de comparaison. S’agissant de la discordance de la surface bâtie retenue, l’acte de vente n’apporte aucun éclairage. L’extrait du site DVF mentionne une surface de 88 m². L’attestation de superficie établie le 06 mai 2022 par la société DIL permet de retenir une surface « Loi Carrez » de 123,98 m², outre cave et garage pour 61,47 m².

D’une part, il n’y a pas lieu d’intégrer la surface de la cave et du garage à la surface de la maison, dès lors que la surface de la cave du bien des consorts [Z] n’est pas non plus prise en compte, même avec pondération.

D’autre part, si seule la perte d’un droit juridiquement protégé génère un préjudice licite ouvrant droit à indemnisation, le fait qu’une partie des extensions de ce bien n’ait pas fait l’objet des autorisations d’urbanisme requises ne saurait conduire à ignorer leur surface, alors qu’il a nécessairement été tenu compte de cette consistance matérielle et juridique du bien pour en fixer le prix de vente.

Cette transaction sera donc retenue, avec une surface arrondie à 124 m², soit un prix de 3 516,13 € / m².

terme 7 : le débat relatif à la superficie de ce bien peut être tranché au vu de l’attestation de mesurage de la société DIAGNOSTICS VEROONE du 30 mars 2023 (215,04 m² loi Carrez). En outre, si c’est à raison que le commissaire du Gouvernement souligne que la date extrêmement récente de la construction, ainsi que les travaux de rénovation dont témoigne la pièce n° 6 du SYTRAL MOBILITES, confèrent à ce bien une qualité d’aménagement et de confort dont ne dispose pas celui des consorts [Z], cette différence n’apparaît pas suffisante pour priver de pertinence la comparaison et le prix de ce bien avec celui du leur.

Cette transaction sera donc retenue, avec une surface arrondie à 215 m², soit un prix de 3 590,70 € / m².

Pour ce qui est des transactions proposées par les consorts [Z], les n° 1 et 2 ont déjà été examinées (n° 6 et 7 du SYTRAL MOBILITES) et retenues comme termes de comparaison.

terme 3 : la date de la transaction, qui précède de deux mois la période retenue par le commissaire du Gouvernement et reste très récente, ne saurait justifier d’écarter cette vente.

Le SYTRAL MOBILITES note cependant avec justesse la qualité des parties et que le bien a fait l’objet d’une vente le 22 février 2022, au prix de 405 000 euros, avant d’être revendu le 04 novembre 2022 au prix de 652 825 euros, outre 45 000 euros de mobilier, le nombre de pièces principales étant passé de six à neuf entre temps, au moyen notamment de l’aménagement des combles.

En appliquant le coefficient de 0,6 à la surface des combles aménagés de 42 m², la surface du bien est augmentée à 156,2 m², soit un prix de 4 179,42 € / m², après ce qui une opération de rénovation / restructuration du bien par un marchand de biens avant sa cession à une société d’exploitation sous forme de colocation. Ces travaux compensent la mitoyenneté du bien, invoquée par les expropriés comme facteur de dépréciation.

Cette transaction sera donc retenue pour 156,2 m² et un prix de 4 179,42 € / m².

terme 4 : la surface retenue par les consorts [Z] et le commissaire du Gouvernement est justement critiquée par le SYTRAL MOBILITES.

En effet, il ressort de l’avis des Domaines que la surface de 105 m² ne représente que la partie en bon état intérieur de la maison (chauffage central au gaz, carrelage dans les pièces de vie et d’eau, parquet dans les chambres des 1er et 2ème étages, fenêtre bois avec double vitrage, deux salles de bain), sans tenir compte de la partie inoccupée et vétuste, de 70 m². Les façades sont en très mauvais état. En outre, si le bien ne dispose pas de jardin, il bénéficie d’une cour importante, ainsi que d’un hangar / remise de 70 m².

Comme précédemment indiqué, le changement de destination, dans les années 1960, de l’écurie (partie inoccupée de la maison) et du grenier, sans autorisation d’urbanisme, interdirait d’indemniser le préjudice né de leur expropriation, mais pas d’en tenir compte dans la détermination de la valeur vénale du bien exproprié, d’après le prix du marché. Le prix arrêté dans l’avis des Domaines, qui tient compte de l’ensemble de ces surfaces, a d’ailleurs été adopté dans l’acte de vente conclu au profit de la METROPOLE DE [Localité 42].

Par ailleurs, la critique tirée de la proximité d’immeubles ne saurait être accueillie, dans la mesure où ils ne portent pas atteinte à l’esthétique urbaine, ne disposent que de 4 ou 5 étages, sont situés à une distance relative du bien objet de la transaction, laissent prospérer une végétation importante et des espaces largement ouverts, grâce notamment à la présence du Parc Louis Dupic à une centaine de mètres. De surcroît, les Domaines ont souligné la proximité de la mairie, de la médiathèque et d’un arrêt de tramway à environ 400 m.

Ces éléments amènent à retenir cette vente comme terme de comparaison pertinent, mais seulement sous l’éclairage de l’avis des Domaines qui y a présidé et qui retenait une valeur de 3 400 € / m² pour la partie en bon état de la maison, eu égard à l’état du bien des consorts [Z].

Les termes de comparaison du commissaire du Gouvernement, cités dans le cadre de la méthode par comparaison classique et identiques à ceux de l’expropriant et des expropriés, ont déjà été examinés.

terme 3 : bien que les façades de la maison et le mur d’enceinte nécessitent des travaux de ravalement, voire de reprise des fissures, tel est aussi le cas du mur d’enceinte du bien des consorts [Z], en particulier sur sa partie donnant sur la [Adresse 46], d’une longueur importante.

En outre, il n’est pas contesté que d’importants travaux de rénovation ont eu lieu sur ce bien, dont la réfection de la toiture, visiblement neuve sur la photographie en page 36 du mémoire des expropriés. La vétusté des fenêtres n’est pas démontrée et le remplacement de la véranda, qui n’abrite que la porte d’entrée, ne représente pas un coût susceptible de modifier celui de l’ensemble du bien.

Par ailleurs, la maison vendue s’intègre dans un ensemble pavillonnaire et se trouve à une distance de plus de 100 mètres du premier bâtiment d’activité, dont elle est séparée par une vaste zone végétalisée. Le surplus de la zone industrielle débute à environ 200 m. A titre de comparaison, le bien exproprié est à environ 300 mètres de la friche industrielle de [Localité 49].

Enfin, la proximité relative de quelques immeubles, situés à environ 100 mètres pour les plus proches et élevés en R+5, ne saurait constituer un environnement urbain suffisamment différent qu’il interdirait de comparer le bien des consorts [Z] à celui objet de la présente transaction.

Cette vente sera donc retenue comme terme de comparaison.

En troisième lieu, il résulte de ce qui précède que sont adoptés comme termes de comparaison les transactions suivantes :

vente du 13 février 2023, de la maison sise [Adresse 7] à [Localité 51], d’une surface de 124 m², au prix de 436 000,00 euros, soit 3 516,13 € / m² ;

vente du 27 novembre 2023, de la maison sise [Adresse 6] ([Adresse 26]), d’une surface de 215 m², au prix de 772 000,00 euros, soit 3 590,70 € / m² ;

vente du 04 novembre 2022, de la maison sise [Adresse 19] à [Localité 51], d’une surface de 156,2 m², au prix de 652 825,00 euros, soit 4 179,42 € / m² ;

vente du 08 janvier 2024, de la maison sise [Adresse 1] à [Localité 51], au prix de 3 400,00 € / m² ;

vente du 04 mars 2024, de la maison sise [Adresse 2] à [Localité 51], d’une surface de 85 m², au prix de 322 500,00 euros, soit 3 794,12 € / m² ;

Il en ressort :

un prix moyen de 3 696,07 € / m² ;

un prix médian de 3 590,70 € / m² ;

la proximité de ces prix témoignant de la congruence des termes de comparaison retenus.

Appliqué à la surface du bien exproprié, le prix moyen conduirait à retenir une valeur vénale du bien exproprié de 484 185,17 euros.

Ce prix peut être arrondi à 500 000,00 euros, afin de tenir compte du caractère et de l’absence de toute mitoyenneté du bien des consorts [Z], les termes n° 1 et 2 ayant une partie de mur mitoyenne au niveau des garages, de la taille du terrain intégré, et du bon état des façades par rapport aux termes n° 4 et 5, malgré les fissures de leur mur d’enceinte côté [Adresse 46].

A ce titre, il est observé qu’en extrayant ces deux derniers termes du panel retenu, le prix moyen des termes n° 1 à 3 serait de 3 762,08 € / m², alors que le prix résultant d’une valorisation du bien exproprié à 500 000 euros est de 3 816,79 € / m², supérieur à celui des termes n° 1 et 2, pourtant situés dans son voisinage immédiat.

Il est en revanche exclu que le bien des expropriés puisse être valorisé à 5 789,20 € / m², dès lors que le SYTRAL MOBILITES démontre que les termes n° 1 à 3, de même époque de construction ou plus récents et ayant fait l’objet de travaux de rénovation ou d’aménagement conséquents, présentent un état d’entretien, un cachet ou un charme et des équipements au moins équivalents, dans des localisations comparables.

Par conséquent, il conviendra de fixer le montant de l’indemnité principale de dépossession due par le SYTRAL MOBILITES aux consorts [Z] à la somme de 500 000,00 euros.

Sur l’indemnité de remploi

En application de l’article R. 322-5 du code de l’expropriation pour cause d’utilité publique : « L’indemnité de remploi est calculée compte tenu des frais de tous ordres normalement exposés pour l’acquisition de biens de même nature moyennant un prix égal au montant de l’indemnité principale. Sont également pris en compte dans le calcul du montant de l’indemnité les avantages fiscaux dont les expropriés sont appelés à bénéficier lors de l’acquisition de biens de remplacement.

Toutefois, il ne peut être prévu de remploi si les biens étaient notoirement destinés à la vente, ou mis en vente par le propriétaire exproprié au cours de la période de six mois ayant précédé la déclaration d’utilité publique. »

En l’espèce, le bien exproprié ayant fait l’objet d’une promesse unilatérale de vente des consorts [Z] au profit de la SNC MARIGNAN RHONE, en date du 09 février 2023, et cette promesse ayant été valide au cours des six mois ayant précédé la déclaration d’utilité publique du 10 octobre 2023, en l’absence de caducité ou de renonciation, les expropriés ne peuvent prétendre à aucune indemnité de remploi (Civ. 3, 31 mars 1993, 91-70.111).

Par conséquent, la demande indemnitaire de ce chef des consorts [Z] sera rejetée.

Sur l’indemnité de clôture

Il est rappelé que l’indemnité à allouer à l’exproprié en raison de la suppression d’une clôture visant, non pas à compenser la valeur de la clôture supprimée, mais à replacer l’exproprié dans la situation où il se serait trouvé si l’expropriation n’était pas intervenue, et donc à permettre le remplacement de la clôture existante, il n’y a pas lieu de ternir compte de son état d’entretien ou de sa vétusté (Civ. 3, 27 février 1991, 89-70.289 ; Civ. 3, 26 mai 1994, 93-70.044).

Par ailleurs, le montant du préjudice résultant de l’expropriation, que l’indemnité de clôture doit réparer dans son intégralité, doit être évalué à la hauteur de la nécessité pour l’exproprié de se clôturer afin de préserver sa propriété des intrusions (Civ. 3, 5 janvier 2017, 15-25.890).

En l’espèce, le SYTRAL MOBILITES ne peut contraindre les consorts [Z] à accepter une réparation en nature du préjudice causé par la suppression du mur d’enceinte de leur terrain (Civ. 3, 15 mai 1991, 90-70.105 ; Civ. 3, 1 juillet 2008, 07-14.351).

La longueur de la clôture à reconstituer est d’environ 48 mètres selon les expropriés, rejoints sur ce point par le commissaire du Gouvernement.

La hauteur du mur est retenue à 2,4 mètres par les expropriés et à 2 mètres par le commissaire du Gouvernement, les constatations réalisées lors du transport sur les lieux amenant à retenir une hauteur de 2,4 m.

S’agissant du coût des travaux, les consorts [Z] se prévalent de deux devis, d’un montant de 34 128 euros et de 34 939,20 euros, dont ils demandent le montant moyen.

Le commissaire du Gouvernement, sur la base des prix indiqués sur des sites internet spécialisés, estime le coût de construction du mur à 10 560 euros et celui de la pose des couvertines et du crépissage à 10 800 euros, soit un total de 21 360 euros, arrondi à 21 500,00 euros.

Cependant, outre le fait qu’il ne tienne compte que d’une hauteur de 2 mètres et d’un coût moyen pour le mur, son calcul comporte une erreur, qui diminue le coût total des travaux. En effet, si le prix du mètre carré de mur, terrassement et fondations compris, est exprimé TTC, celui des couvertines et du crépissage est exprimé HT, sans qu’il n’ait ajouté la TVA de 20%.

Eu égard aux prix pratiqués dans l’agglomération lyonnaise, il convient de retenir le haut des fourchettes de prix, soit :

mur : 2,4 * 48 ml * 150 € / ml = 17 280 € TTC ;

couvertines : 48 ml * 45 € HT / ml * 1,2 = 2 592 € TTC ;

enduit : 2,4 * 48 ml * 2 * 45 € HT / ml * 1,2 = 12 441,60 € TTC ;

total : 32 313,60 euros TTC.

Le faible écart entre le montant des devis et celui ressortissant du site utilisé par le commissaire du Gouvernement amène à retenir que le préjudice subi en raison de la nécessité d’édifier une nouvelle clôture sera justement indemnisé par l’octroi d’une somme de 34 128,00 euros, correspondant au montant du devis de la SAS DSI CONCEPT.

Par conséquent, il conviendra de fixer le montant de l’indemnité de remploi due par le SYTRAL MOBILITES aux consorts [Z] à la somme de 34 128,00 euros.

Sur les autres dispositions de la décision

Sur les dépens

Aux termes de l’article L. 312-1 du code de l’expropriation pour cause d’utilité publique : « L’expropriant supporte seul les dépens de première instance. »

En l’espèce, le SYTRAL MOBILITES sera condamné aux entiers dépens.

Sur les frais irrépétibles

En vertu de l’article 700 du code de procédure civile : « Le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. […] Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations. »

En l’espèce, le SYTRAL MOBILITES, condamné aux dépens, devra verser aux consorts [Z] une somme qu’il est équitable de fixer à 2 500,00 euros.

PAR CES MOTIFS

Le Juge de l’expropriation, statuant publiquement, par jugement rendu en premier ressort, contradictoirement et par mise à disposition au greffe,

FIXE le montant global des indemnités d’expropriation dues par le SYTRAL MOBILITES aux consorts [Z] pour

l’emprise de 403 m² comprenant une maison d’habitation de 131 m², à détacher de la parcelle sise [Adresse 22] à [Localité 51], cadastrée section [Cadastre 39], n° [Cadastre 33], d’une surface totale de 1 074 m² ;

à la somme de 534 128,00 euros, se décomposant comme suit :

500 000,00 euros, au titre de l’indemnité principale de dépossession ;

34 128,00 euros, au titre de l’indemnité de clôture ;

DEBOUTE le SYTRAL MOBILITES et les consorts [Z] de leurs demandes plus amples ou contraires au titre des indemnités d’expropriation, en particulier les expropriés de leur demande au titre de l’indemnité de remploi ;

CONDAMNE le SYTRAL MOBILITES aux entiers dépens de l’instance ;

CONDAMNE le SYTRAL MOBILITES à payer aux consorts [Z] la somme de 2 500,00 euros, en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

Fait à [Localité 42], le 02 juin 2025.

La Greffière Le Juge

H. BROUTIN V. BOULVERT