DÉCISION DU : 22 Janvier 2026

DOSSIER : N° RG 25/00280 – N° Portalis DB3A-W-B7J-EFK7

NAC : 5AA

AFFAIRE : S.C.I. FREA C/ [T] [Y]

MINUTE N° :

TRIBUNAL JUDICIAIRE D’ALBI

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

COMPOSITION DU TRIBUNAL

PRESIDENT : M. GUINARD, Magistrat à Titre Temporaire

GREFFIER lors des débats et de la mise à disposition : M. CHAUVIER, Greffier

PARTIES :

DEMANDERESSE

S.C.I. FREA

[Adresse 1]

[Localité 4]

représentée par M^e Nabil KESSEIRI, avocat au barreau de TOULOUSE

DEFENDEUR

Monsieur [T] [Y]

né le 08 Novembre 1969 à [Localité 7]

détenu : Maison d’arrêt d'[Localité 5]

[Adresse 2]

[Localité 3]

(bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro C-81004-2025-00223 du 27/10/2025 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de [Localité 5])

représenté par M^e DELTELL substituant M^e Guillaume GOSSET, avocat au barreau d’ALBI

Débats tenus à l’audience du : 15 Décembre 2025

Ordonnance prononcée par sa mise à disposition au greffe le 22 Janvier 2026

Le 22 Janvier 2026

ccc délivrées aux parties

cccrfe délivrée à Me [I]

FAITS et PROCÉDURE.

Selon contrat de bail du 22 mai 2022, la SCI FREA a donné en location à Monsieur [T] [Y] un logement non meublé situé à [Adresse 6]

moyennant un loyer mensuel global de 530 €, en ce comprise une provision mensuelle sur charges locatives d’un montant de 10 € et versement d’ un dépôt de garantie.

Le 29 avril 2025, la SCI FREA a fait délivrer par commissaire de justice à Monsieur [T] [Y] un commandement visant la clause résolutoire d’avoir à payer la somme globale de 619, 22 €, en ce compris le coût du commandement d’un montant de 73, 85 €, au titre l’arriéré des loyers et charges, la CCAPEX ayant été avisée le 30 avril 2025.

Par exploit de commissaire de justice en date du 10 juillet 2025, la SCI FREA a fait assigner Monsieur [T] [Y] devant le juge des contentieux de la protection près le Tribunal Judiciaire d’ ALBI à l’audience du 6 octobre 2025, l’autorité préfectorale ayant été avisée le 11 juillet 2025.

PRÉTENTIONS des PARTIES

Dans son acte introductif d’ instance, la Sas requérante sollicite de la juridiction :

la constatation de l’acquisition des effets de la clause résolutoire et l’expulsion du locataire et de tous occupants de son chef, au besoin avec le concours de la force publique, ainsi que sa condamnation au paiement des entiers dépens et des sommes suivantes, avec exécution provisoire, outre :

la suppression du bénéfice de la trêve hivernale par application de l’article L 412-6 alinéa 2 du CPCE,

la suppression du délai de 2 mois suivant le commandement de quitter les lieux par application de l’article L 412-1 alinéa 2 du CPCE,

une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer majoré et des charges locatives à compter de la résiliation du bail, ce jusqu’au départ effectif des lieux, soit la somme de 530 €,

une provision de 545, 36 € au titre des loyers et indemnités d’occupation échus au 25 avril 2025 inclus, somme à parfaire ,

1000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Lors de l’audience des débats contradictoires, la SCI requérante, représentée par son conseil en la personne de Me [I] maintient ses demandes.

Monsieur [T] [Y], bénéficiaire de l’aide juridictionnelle totale et représenté par son conseil en la personne de Me [N], loco M^e DELTELL, justifie de son absence devant la juridiction par la production d’un certificat de présence en Maison d’Arrêt d'[Localité 5] en date du 4 juin 2025, lequel document mentionne que Monsieur [Y] est présent dans l’établissement depuis le 20 avril 2025, étant observé que ledit certificat de présence, n’est valable qu’ un mois lorsqu’il concerne une personne qui est encore détenue à la date de délivrance.

Monsieur [T] [Y] expose que la clause résolutoire n’étant pas valablement acquise, il sollicite le rejet de l’ensemble des demandes de la requérante, outre sa condamnation aux dépens, ainsi que d’avoir à lui payer la somme de 1000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Le jugement a été mis en délibéré au 22 janvier 2026.

SUR QUOI, le Juge des Contentieux de la Protection,

Vu le contrat de bail,

Vu les articles 1103 et suivants, 1231-7, et 1728 du code civil, la loi du 6 juillet 1989 les articles 6, 9, 16, 31, 817 et suivants du Code de Procédure Civile et L 231- 3 et R 231-3 du Code de l’Organisation Judiciaire,

Sur l’engagement des parties

Attendu que selon contrat de bail du 22 mai 2022, la SCI FREA a donné en location à Monsieur [T] [Y] un logement non meublé situé à [Adresse 6] moyennant un loyer mensuel global de 530 €, en ce comprise une provision mensuelle sur charges locatives d’un montant de 10 € et versement d’ un dépôt de garantie ; que de la sorte l’engagement des parties est établi et non contesté, les obligations principales du preneur étant, au visa de la loi du 6 juillet 1989 en son article 7, de payer le loyer au terme convenu, de s’assurer contre les risques locatifs, d’ user paisiblement des locaux loués suivant la destination qui leur a été donnée par le contrat de location et de répondre des dégradations et pertes qui surviennent pendant la durée du contrat dans les locaux dont il a la jouissance exclusive, à moins qu’il ne prouve qu’elles ont eu lieu par cas de force majeure, par la faute du bailleur ou par le fait d’un tiers qu’ il n’ a pas introduit dans le logement ;

Sur la demande de résiliation du bail

Attendu que la SCI requérante sollicite la constatation de l’acquisition des effets de la clause résolutoire et l’expulsion du locataire au motif d’un impayé locatif qui s’élève à la somme de 545, 36 € au titre des loyers et indemnités d’occupation échus au 25 avril 2025 ;

Attendu que, par application de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 dans sa rédaction applicable au cas d’espèce, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux ; que le commandement de payer contient, à peine de nullité la mention que le locataire dispose d’un délai de deux mois pour payer sa dette, le montant mensuel du loyer et des charges, le décompte de la dette, l’avertissement qu’à défaut de paiement ou d’avoir sollicité des délais de paiement, le locataire s’expose à une procédure judiciaire de résiliation de son bail et d’expulsion, la mention de la possibilité pour le locataire de saisir le fonds de solidarité pour le logement de son département, dont l’adresse est précisée, aux fins de solliciter une aide financière, la mention de la possibilité pour le locataire de saisir, à tout moment, la juridiction compétente aux fins de demander un délai de grâce sur le fondement de l’article 1343-5 du code civil ;

Attendu qu’en réponse, Monsieur [T] [Y] expose que la clause résolutoire n’est pas valablement acquise sans qu’il ne décline le fondement juridique sur lequel il s’appuie pour justifier de sa position  ;

Attendu qu’il convient de se reporter au contrat de bail signé entre les parties, lequel document tient lieu de loi entre elles aux termes des articles 1103 et suivants du code civil dans leur rédaction applicable au cas d’espèce ; qu’à l’article 2.9 dudit contrat intitulé « clause résolutoire » il est expressément mentionné que le contrat sera résilié immédiatement et de plein droit sans qu’il soit besoin de faire ordonner cette résiliation en justice, si bon semble au bailleur ; que 2 mois après un commandement de payer demeuré infructueux, à défaut de paiement aux termes convenus de tout ou partie du loyer et des charges ou en cas de non versement du dépôt de garantie, le contrat sera résilié de plein droit ;

Attendu que le 29 avril 2025, la SCI FREA a fait délivrer par commissaire de justice à Monsieur [T] [Y] un commandement visant la clause résolutoire d’avoir à payer la somme globale de 619, 22 €, en ce compris le coût du commandement d’un montant de 73, 85 €, au titre l’arriéré des loyers et charges, la CCAPEX ayant été avisée le 30 avril 2025 ;

Que par exploit de commissaire de justice en date du 18 juillet 2025, la SCI FREA a fait assigner Monsieur [T] [Y] devant le juge des contentieux de la protection près le Tribunal Judiciaire d’ ALBI à l’audience du 6 octobre 2025, l’autorité préfectorale ayant été avisée le 11 juillet 2025 ; Attendu que Monsieur [T] [Y] ne justifie pas du paiement des arriérés dans les 2 mois suivant le commandement de payer qui lui a été délivré à cet effet, tel que cela est mentionné à l’article 2.9 du contrat de bail, intitulé « clause résolutoire » ; que l’ acte, qui reproduit la clause résolutoire insérée au bail, l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 et qui vise l’article 6 de la loi du 31 mai 1990, est régulier en la forme, les avis à la CCAPEX et au Préfet du Département ayant effectués dans les délais, ce dont il découle que le commandement de payer ayant été délivré à la personne même de Monsieur [T] [Y] le 29 avril 2025, celui-ci disposait d’un délai de 2 mois pour apurer sa dette, soit jusqu’au 30 juin 2025, de sorte qu’ il convient de constater la résiliation de plein droit du bail à la date du 30 juin 2025, étant observé que Monsieur [T] [Y] n’a pas justifié de son assurance locative dans les 8 jours suivant le courrier en LRAR qui lui a été adressé à cet effet le 21 janvier 2025 par l’agence ORPI, mandataire de la SCI bailleresse, étant observé encore que la copie de la reproduction de la clause résolutoire étant illisible quant à la sanction calendaire associée au défaut de production de ladite assurance, la juridiction n’est pas en mesure de fixer une date de résiliation spécifique attachée à la non production de ce document ;

Sur les demandes se fondant sur les articles L 412-1 et L 412-1 du CPCE

Attendu que la SCI requérante sollicite de la juridiction la suppression du bénéfice de la trêve hivernale par application de l’article L 412-6 alinéa 2 du CPCE, ainsi que la suppression du délai de 2 mois suivant le commandement de quitter les lieux par application de l’article L 412-1 alinéa 2 du CPCE ;

Que par application de l’article L412-1 modifié par la l I n°2023-668 du 27 juillet 2023 en son article 10 et modifié par la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023 en son article 8, si l’expulsion porte sur un lieu habité par la personne expulsée ou par tout occupant de son chef, elle ne peut avoir lieu qu’à l’expiration d’un délai de deux mois qui suit le commandement, sans préjudice des dispositions des articles L. 412-3 à L. 412-7 ; que toutefois, le juge peut, notamment lorsque la procédure de relogement effectuée en application de l’article L. 442-4-1 du code de la construction et de l’habitation n’a pas été suivie d’effet du fait du locataire ou lorsque la procédure d’expulsion porte sur un lieu habité en vertu du dispositif visant à assurer la protection et la préservation de locaux vacants par l’occupation de résidents temporaires, régi par l’article 29 de la loi n° 2018-1021 du 23 novembre 2018 portant évolution du logement, de l’aménagement et du numérique, réduire ou supprimer ce délai ; que le délai prévu au premier alinéa du présent article ne s’applique pas lorsque le juge qui ordonne l’expulsion constate la mauvaise foi de la personne expulsée ou que les personnes dont l’expulsion a été ordonnée sont entrées dans les locaux à l’aide de manœuvres, de menaces, de voies de fait ou de contrainte ;

Attendu qu’aux termes de l’article L 412-6 du même code, nonobstant toute décision d’expulsion passée en force de chose jugée et malgré l’expiration des délais accordés en vertu de l’article L. 412-3, il est sursis à toute mesure d’expulsion non exécutée à la date du 1er novembre de chaque année jusqu’au 31 mars de l’année suivante, à moins que le relogement des intéressés soit assuré dans des conditions suffisantes respectant l’unité et les besoins de la famille ; que par dérogation au premier alinéa du présent article, ce sursis ne s’applique pas lorsque la mesure d’expulsion a été prononcée en raison d’une introduction sans droit ni titre dans le domicile d’autrui à l’aide de manœuvres, de menaces, de voies de fait ou de contrainte ; que le juge peut supprimer ou réduire le bénéfice du sursis mentionné au même premier alinéa lorsque les personnes dont l’expulsion a été ordonnée sont entrées dans tout autre lieu que le domicile à l’aide des procédés mentionnés au deuxième alinéa ;

Attendu qu’en l’espèce, la mauvaise foi du défendeur et/ou l’hypothèse qu’il serait entré par voie de fait dans le logement ne sont pas établies, il s’en déduit que les demandes de la SCI requérante n’étant justifiées ni en fait ni en droit, elles seront rejetées ;

Sur les loyers, charges et indemnités d’occupation

Attendu qu’il y a lieu de fixer l’indemnité d’occupation mensuelle à la somme qui aurait été due en cas de non résiliation du bail  ; qu’il résulte du décompte produit par la SCI FREA que les arriérés des loyers, charges et indemnités d’ occupation s’élèvent à la somme de 545, 36 € somme échue au 25 avril 2025 et à parfaire  ; qu’il convient en conséquence de condamner le locataire au paiement de cette somme par provision ;

Sur les dépens et l’application de l’article 700 du code de procédure civile.

Attendu que la partie succombante doit les dépens ; qu’il serait inéquitable de laisser à la charge de la SCI FREA les frais irrépétibles qu’ elle a dû engager dans l’instance ; que la somme de 1000 € dont elle sollicite le paiement sera déclarée recevable dans son principe et ramenée à 350 €  ;

PAR CES MOTIFS,

le Juge des Contentieux de la Protection

Statuant en référé après audience publique par ordonnance mise à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort :

Rejetant toutes conclusions contraires,

Constatons l’acquisition, à la date du 30 juin 2025 des effets de la clause résolutoire, et donc la résiliation du contrat de bail du 22 mai 2022, aux termes duquel la SCI FREA a donné en location à Monsieur [T] [Y] un logement non meublé situé à [Adresse 6], moyennant un loyer mensuel global de 530 €, en ce comprise une provision mensuelle sur charges locatives d’un montant de 10 € et versement d’ un dépôt de garantie,

Ordonnons qu’à défaut pour Monsieur [T] [Y] d’avoir libéré les lieux loués de tous occupants et de tous biens qui s’y trouvent dès la signification du présent jugement, il sera procédé à son expulsion, au besoin avec l’assistance d’un serrurier et de la force publique, et au transport des meubles laissés dans les lieux dans tel garde-meuble qu’ il plaira à la SCI requérante aux frais de l’ expulsé,

Condamnons Monsieur [T] [Y] à payer à la SCI FREA, prise en la personne de son représentant légal en exercice, les sommes suivantes :

— une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer majoré et des charges qui auraient été dus en cas de non résiliation du bail, depuis la date de résiliation du bail jusqu’à la libération effective des lieux et la remise des clefs,

— la somme provisionnelle de 545, 36 € au titre des loyers et indemnités d’occupation échus, somme à parfaire arrêtée au 24 avril 2025, augmentée des intérêts légaux à compter de la présente décision,

Condamnons Monsieur [T] [Y] au paiement des entiers dépens de l’instance,

Condamnons Monsieur [T] [Y] à payer à la SCI FREA, prise en la personne de son représentant légal en exercice, la somme de 350 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

Rappelons que la présente décision est de plein droit assortie de l’ exécution provisoire .

Le Greffier Le Juge des Contentieux de la Protection