N° RG 24/00286 – N° Portalis DBZX-W-B7I-CTGP

TRIBUNAL JUDICIAIRE D’ALENÇON (Orne)

N° RG 24/00286 – N° Portalis DBZX-W-B7I-CTGP

LE VINGT TROIS JANVIER DEUX MIL VINGT CINQ

PRÉSIDENT : Tiphaine ROUSSEL, Juge près le Tribunal judiciaire d’Alençon et chargée des fonctions de juge des contentieux de la protection au tribunal judiciaire d’Alençon.

GREFFIER : Hélène CORNIL.

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DEMANDEUR

Madame [N] [I], demeurant [Adresse 1]

Non comparante, représentée par M^e GUILLOT, substitué par M^e GUYOMARD, avocats au barreau d’ALENCON

DÉFENDEURS

Madame [R] [C], demeurant [Adresse 3]

Monsieur [F] [C], demeurant [Adresse 3]

Non comparants, représentés par M^e POISSON, avocat au barreau d’ARGENTAN

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PROCÉDURE

Date de la saisine : 04 Juin 2024

Première audience : 05 Juillet 2024

DÉBATS

Audience publique du 06 Décembre 2024.

JUGEMENT

Nature : contradictoire en premier ressort

Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe

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Copie exécutoire délivrée le :

à :

N° RG 24/00286 – N° Portalis DBZX-W-B7I-CTGP

RAPPEL DES FAITS, PROCÉDURE, PRÉTENTIONS ET MOYENS DES PARTIES

Monsieur [F] [C] et Madame [R] [C] ont donné à bail à Madame [N] [I] un bien à usage d’habitation situé [Adresse 2] par contrat du 5 septembre 2023 à effet du 16 septembre 2023, pour un loyer mensuel de 450€ hors charge.

Madame [N] [I] a fait assigner Monsieur [F] [C] et Madame [R] [C] devant le Juge des contentieux de la protection d'[Localité 4] le 4 juin 2024 en annulation de bail.

Après plusieurs renvois à la demande des parties, l’affaire a été appelée et plaidée à l’audience du 6 décembre 2024.

A cette audience, Madame [N] [I] est représentée par son conseil. Soutenant les termes de son assignation, elle demande au Tribunal de :

La recevoir comme bien fondée en ses demandes, fins et prétentions,Condamner solidairement Monsieur [F] [C] et Madame [R] [C] à lui verser les sommes suivantes :1.704€ au titre des loyers déjà perçus (déduction faite des APL),405€ au titre des honoraires d’agence immobilière,450€ au titre du dépôt de garantie,2.462,77€ au titre des factures d’électricité,1.000€ au titre du préjudice moral,Condamner solidairement Monsieur [F] [C] et Madame [R] [C] à rembourser à Madame [N] [I] l’intégralité des loyers et factures d’électricité jusqu’au prononcé de la décision à intervenir,Condamner solidairement Monsieur [F] [C] et Madame [R] [C] sous astreinte de 100 euros par jour de retard à compter de la signification de la décision à intervenir à reloger Madame [N] [I] à leurs frais dans un logement décent,Condamner solidairement Monsieur [F] [C] et Madame [R] [C] à lui verser la somme de 2.000€ en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,Condamner solidairement Monsieur [F] [C] et Madame [R] [C] aux entiers dépens.

Au soutien de ses prétentions, Madame [N] [I] fait valoir, au visa des articles 1131 et 1137 du code civil, qu’elle est bien fondée à solliciter la nullité du contrat de bail d’habitation compte tenu des manœuvres dolosives de Monsieur [F] [C] et Madame [R] [C]. Elle estime en effet que si elle avait eu connaissance du Diagnostic de Performance Energétique (DPE) de mars 2023 classant l’habitation en G, et pas eu seulement connaissance du DPE du 27 juin 2023 classant le bien en E, elle n’aurait pas contracté avec Monsieur [F] [C] et Madame [R] [C] au vu des estimations du coût énergétique.

Lors de l’audience, Monsieur [F] [C] et Madame [R] [C] sont représentés par leur conseil. Aux termes de leurs conclusions, ils demandent au Tribunal de :

A titre principal :

Débouter Madame [N] [I] de toutes ses demandes, fins et conclusions,Condamner Madame [N] [I] à leur verser la somme de 2.000€ en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,Condamner Madame [N] [I] aux entiers dépens,A titre très subsidiaire, et avant dire droit :

Ordonner une expertise avec mission décrite au dispositif,Réserver les demandes.

Au soutien de leurs prétentions, Monsieur [F] [C] et Madame [R] [C] font valoir que Madame [N] [I] ne rapporte pas la preuve de l’indécence du logement loué et qu’ils auraient commis un dol à son égard. Ils estiment n’avoir commis aucune manœuvre et aucun mensonge pour obtenir le consentement de Madame [N] [I] lors de la conclusion du contrat de bail.

Pour un plus ample exposé des faits, des moyens et des prétentions des parties, il convient de se reporter aux conclusions susvisées, conformément aux dispositions de l’article 455 du Code de Procédure Civile.

En cet état l’affaire a été mise en délibéré, la décision étant prononcée par mise à disposition au greffe le 23 janvier 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur le dol et l’indécence du logement :

L’article 1353 du Code civil dispose que « celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation ».

L’article 6 de la loi n° 89-462 du 06 juillet 1989 prévoit que : « Le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé, exempt de toute infestation d’espèces nuisibles et parasites, répondant à un critère de performance énergétique minimale et doté des éléments le rendant conforme à l’usage d’habitation. Un décret en Conseil d’Etat définit le critère de performance énergétique minimale à respecter et un calendrier de mise en œuvre échelonnée.

Les caractéristiques correspondantes sont définies par décret en Conseil d’Etat pour les locaux à usage de résidence principale ou à usage mixte mentionnés au deuxième alinéa de l’article 2 et les locaux visés aux 1° à 3° du même article, à l’exception des logements-foyers et des logements destinés aux travailleurs agricoles qui sont soumis à des règlements spécifiques.

Le bailleur est obligé :

a) De délivrer au locataire le logement en bon état d’usage et de réparation ainsi que les équipements mentionnés au contrat de location en bon état de fonctionnement ; toutefois, les parties peuvent convenir par une clause expresse des travaux que le locataire exécutera ou fera exécuter et des modalités de leur imputation sur le loyer ; cette clause prévoit la durée de cette imputation et, en cas de départ anticipé du locataire, les modalités de son dédommagement sur justification des dépenses effectuées; une telle clause ne peut concerner que des logements répondant aux caractéristiques définies en application des premier et deuxième alinéas ;

b) D’assurer au locataire la jouissance paisible du logement et, sans préjudice des dispositions de l’article 1721 du code civil, de le garantir des vices ou défauts de nature à y faire obstacle hormis ceux qui, consignés dans l’état des lieux, auraient fait l’objet de la clause expresse mentionnée au a ci-dessus;

c) D’entretenir les locaux en état de servir à l’usage prévu par le contrat et d’y faire toutes les réparations, autres que locatives, nécessaires au maintien en état et à l’entretien normal des locaux loués;

d) De ne pas s’opposer aux aménagements réalisés par le locataire, dès lors que ceux-ci ne constituent pas une transformation de la chose louée ».

L’article 2 du Décret 2002-120 du 30 janvier 2002 précise les caractéristiques minimales du logement décent:

« Le logement doit satisfaire aux conditions suivantes, au regard de la sécurité physique et de la santé des locataires :

1. Il assure le clos et le couvert. Le gros œuvre du logement et de ses accès est en bon état d’entretien et de solidité et protège les locaux contre les eaux de ruissellement et les remontées d’eau. Les menuiseries extérieures et la couverture avec ses raccords et accessoires assurent la protection contre les infiltrations d’eau dans l’habitation. Pour les logements situés dans les départements d’outre-mer, il peut être tenu compte, pour l’appréciation des conditions relatives à la protection contre les infiltrations d’eau, des conditions climatiques spécifiques à ces départements ;

2. Il est protégé contre les infiltrations d’air parasites. Les portes et fenêtres du logement ainsi que les murs et parois de ce logement donnant sur l’extérieur ou des locaux non chauffés présentent une étanchéité à l’air suffisante. Les ouvertures des pièces donnant sur des locaux annexes non chauffés sont munies de portes ou de fenêtres. Les cheminées doivent être munies de trappes. Ces dispositions ne sont pas applicables dans les départements situés outre-mer ;

3. Les dispositifs de retenue des personnes, dans le logement et ses accès, tels que garde-corps des fenêtres, escaliers, loggias et balcons, sont dans un état conforme à leur usage ;

4. La nature et l’état de conservation et d’entretien des matériaux de construction, des canalisations et des revêtements du logement ne présentent pas de risques manifestes pour la santé et la sécurité physique des locataires ;

5. Les réseaux et branchements d’électricité et de gaz et les équipements de chauffage et de production d’eau chaude sont conformes aux normes de sécurité définies par les lois et règlements et sont en bon état d’usage et de fonctionnement ;

6. Le logement permet une aération suffisante. Les dispositifs d’ouverture et les éventuels dispositifs de ventilation des logements sont en bon état et permettent un renouvellement de l’air et une évacuation de l’humidité adaptés aux besoins d’une occupation normale du logement et au fonctionnement des équipements ;

7. Les pièces principales, au sens du troisième alinéa de l’article R. 111-1 du code de la construction et de l’habitation, bénéficient d’un éclairement naturel suffisant et d’un ouvrant donnant à l’air libre ou sur un volume vitré donnant à l’air libre ».

En outre, l’article 3 du Décret 2002-120 du 30 janvier 2002 précise les éléments de confort et d’équipement minimums que le logement donné à bail doit présenter :

« Le logement comporte les éléments d’équipement et de confort suivants :

1. Une installation permettant un chauffage normal, munie des dispositifs d’alimentation en énergie et d’évacuation des produits de combustion et adaptée aux caractéristiques du logement. Pour les logements situés dans les départements d’outre-mer, il peut ne pas être fait application de ces dispositions lorsque les conditions climatiques le justifient ;

2. Une installation d’alimentation en eau potable assurant à l’intérieur du logement la distribution avec une pression et un débit suffisants pour l’utilisation normale de ses locataires;

3. Des installations d’évacuation des eaux ménagères et des eaux-vannes empêchant le refoulement des odeurs et des effluents et munies de siphon ;

4. Une cuisine ou un coin cuisine aménagé de manière à recevoir un appareil de cuisson et comprenant un évier raccordé à une installation d’alimentation en eau chaude et froide et à une installation d’évacuation des eaux usées ;

5. Une installation sanitaire intérieure au logement comprenant un w.-c., séparé de la cuisine et de la pièce où sont pris les repas, et un équipement pour la toilette corporelle, comportant une baignoire ou une douche, aménagé de manière à garantir l’intimité personnelle, alimenté en eau chaude et froide et muni d’une évacuation des eaux usées. L’installation sanitaire d’un logement d’une seule pièce peut être limitée à un w.-c. extérieur au logement à condition que ce w.-c. soit situé dans le même bâtiment et facilement accessible ;

6. Un réseau électrique permettant l’éclairage suffisant de toutes les pièces et des accès ainsi que le fonctionnement des appareils ménagers courants indispensables à la vie quotidienne.

Dans les logements situés dans les départements d’outre-mer, les dispositions relatives à l’alimentation en eau chaude prévues aux 4 et 5 ci-dessus ne sont pas applicables ».

Par ailleurs, l’article 1131 du code civil dispose que :

« Les vices du consentement sont une cause de nullité relative du contrat ».

L’article 1137 du code civil précise que :

« Le dol est le fait pour un contractant d’obtenir le consentement de l’autre par des manœuvres ou des mensonges.

Constitue également un dol la dissimulation intentionnelle par l’un des contractants d’une information dont il sait le caractère déterminant pour l’autre partie.

Néanmoins, ne constitue pas un dol le fait pour une partie de ne pas révéler à son cocontractant son estimation de la valeur de la prestation ».

Ainsi, le dol, dans la formation du contrat, est défini comme une tromperie destinée à surprendre le consentement du cocontractant.

L’élément matériel du dol peut consister en des manœuvres, des mensonges ou la dissimulation intentionnelle d’une information.

Les manœuvres constitutives de dol peuvent notamment être caractérisées en cas de production de faux document. Ainsi, peut être annulé pour dol le contrat conclu sur la foi de documents inexacts ou trompeurs.

En outre, le dol suppose, en tant que délit civil, l’existence d’une faute intentionnelle.

Ainsi, l’auteur du comportement dolosif invoqué doit avoir agi intentionnellement pour tromper le contractant et le déterminer à conclure le contrat.

Le DPE est le document de référence qui renseigne sur la performance énergétique d’un logement ou d’un bâtiment, en évaluant sa consommation d’énergie et son impact en termes d’émission de gaz à effet de serre. Il a été instauré en 2006 afin de transposer la directive européenne 2002/91/CE portant sur la performance énergétique des bâtiments.

***

En l’espèce, Madame [N] [I] estime que si elle avait eu connaissance du Diagnostic de Performance Energétique (DPE) de mars 2023 classant l’habitation en G, et pas eu seulement connaissance du DPE du 27 juin 2023 classant le bien en E, elle n’aurait pas contracté avec Monsieur [F] [C] et Madame [R] [C] au vu des estimations du coût énergétique.

Monsieur et Madame [C] font valoir que Madame [N] [I] ne rapporte pas la preuve de l’indécence du logement loué et qu’ils auraient commis un dol à son égard. Ils estiment n’avoir commis aucune manœuvre et aucun mensonge pour obtenir le consentement de Madame [N] [I] lors de la conclusion du contrat de bail.

Le Tribunal constate que Monsieur [F] [C] et Madame [R] [C] ont fait établir deux DPE, l’un en mars 2023 par la société QUALIEXPERTISE, et l’autre le 27 juin 2023 par la société [Z] DIAGNOSTIC.

Le DPE de mars 2023 classe le logement en G et celui de juin 2023 le classe en E.

Il résulte des éléments du dossier que le premier DPE (celui de mars 2023) a été établi en vue de la vente du logement et que c’est sur les conseils de la négociatrice de l’agence LAIR IMMOBILIER que le deuxième DPE a été établi.

A ce titre, Madame [W] [K], négociatrice, atteste :

« Monsieur [C] a mentionné que lors d’une précédente intervention, M. [U] n’avait apparemment pas inspecté les combles de la maison, où se trouve l’isolation.

Je leur ai alors suggéré de faire appel à un deuxième diagnostiqueur afin de comparer les diagnostics et d’obtenir un avis impartial sur l’état de la maison. Suite à cette suggestion, M. [Z] est intervenu le 26 juin 2023 pour réaliser le Diagnostic de Performance Energétique (DPE) de la maison, qui a été classée en catégorie E. […] Le DPE de M. [Z], considéré comme fiable et professionnel, a été conservé pour la suite des démarches ».

Dès lors, c’est sur les conseils d’un professionnel de l’immobilier que Monsieur [F] [C] et Madame [R] [C] ont fait établir un deuxième DPE, classant leur habitation dans une catégorie plus favorable. A aucun moment ils n’ont donc cherché à falsifier le document, se contentant de fournir un DPE établi par un professionnel dument habilité.

En outre, aucun élément du dossier ne permet de remettre en cause la classification du deuxième DPE, réalisé par un professionnel.

Par ailleurs, il résulte du procès-verbal établi le 8 juillet 2024 par SOLIHA que notamment les équipements électriques et de chauffage ont été estimés décents.

Le seul fait que l’expert en assurance de la demanderesse indique dans son rapport de février 2024 qu’il « suppose que Monsieur [C] a fait établir un nouveau DPE plus favorable afin de pouvoir mettre en location le bien sans travaux préalables, ce qui pourrait constituer des manœuvres dolosives » est insuffisant pour caractériser l’existence d’une faute intentionnelle des bailleurs.

Enfin, Madame [N] [I] ne rapporte pas la preuve que le DPE a été un élément déterminant de son consentement lors de la conclusion du bail.

Par conséquent, il y a lieu de débouter Madame [N] [I] de sa demande de nullité du contrat de bail la liant à Monsieur [F] [C] et Madame [R] [C].

Sur les autres demandes :

Compte tenu de la solution apportée au litige, il y a lieu de débouter Madame [N] [I] de ses demandes indemnitaires.

Sur les demandes accessoires :

Madame [N] [I], partie perdante, supportera la charge des dépens.

Aux termes de l’article 700 du Code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a lieu à condamnation.

Compte tenu des démarches judiciaires qu’ont dû accomplir Monsieur [F] [C] et Madame [R] [C], Madame [N] [I] sera condamnée à leur verser une somme de 800€ au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

En application de l’article 514 du Code de Procédure Civile modifié par le décret du 11 décembre 2019, applicable aux instances introduites après le 1er janvier 2020, l’exécution provisoire est de droit.

PAR CES MOTIFS

La Juge des contentieux de la protection, statuant par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort,

DEBOUTE Madame [N] [I] de l’ensemble de ses demandes ;

CONDAMNE Madame [N] [I] aux dépens ;

CONDAMNE Madame [N] [I] à verser à Monsieur [F] [C] et Madame [R] [C] une somme de 800€ au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit.

DIT que la présente décision sera transmise par les soins du greffe à Monsieur le représentant de l’Etat du département en vertu des dispositions de l’article 117 de la loi du 29 juillet 1998.

La présente décision a été signée par Madame ROUSSEL, Juge des Contentieux de la Protection, et par Madame CORNIL, greffière présente lors de son prononcé.

LA GREFFIÈRE LA JUGE