N° RG 24/01167 – N° Portalis DBZX-W-B7I-CUTK

TRIBUNAL JUDICIAIRE D’ALENÇON (Orne)

N° RG 24/01167 – N° Portalis DBZX-W-B7I-CUTK

LE QUINZE MAI DEUX MIL VINGT CINQ

PRÉSIDENT : Tiphaine ROUSSEL, juge près le Tribunal judiciaire d’Alençon.

GREFFIER : Hélène CORNIL.

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DEMANDEURS

Monsieur [E] [O], demeurant [Adresse 2]

Comparant, assisté de M^e BOLLOTTE, avocat au barreau d’ARGENTAN

Madame [N] [U] épouse [O], demeurant [Adresse 1]

Non comparante, représentée par M^e BOLLOTTE, avocat au barreau d’ARGENTAN

DÉFENDEURS

Monsieur [R] [X], demeurant [Adresse 4]

Comparant

Madame [L] [B], demeurant [Adresse 3]

Non comparante, représentée par M^e GIARD, substituée par M^e GAUTHIER, avocats au barreau d’ALENCON

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PROCÉDURE

Date de la saisine : 30 Septembre 2024

Première audience : 18 Octobre 2024

DÉBATS

Audience publique du 21 Mars 2025.

JUGEMENT

Nature : contradictoire en premier ressort

Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe

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N° RG 24/01167 – N° Portalis DBZX-W-B7I-CUTK

EXPOSE DU LITIGE

Par acte notarié en date du 15 novembre 2022, Monsieur [R] [X] et Madame [L] [B] ont vendu un bien immobilier sis [Adresse 5] à Monsieur [E] [O] et Madame [N] [U], épouse [O].

Le bien immobilier est équipé de deux pompes à chaleur installées par la SARL AMBIANCE – CONFORT le 24 juillet 2018.

Le 17 novembre 2022, le système de chauffage, à savoir une pompe à chaleur air-eau, s’est mis en défaut.

Monsieur [E] [O] et Madame [N] [U], épouse [O], ont alors contacté Madame [L] [B], ainsi que la SARL AMBIANCE – CONFORT qui était intervenue le 11 octobre 2022 sur le système de chauffage.

La SARL AMBIANCE – CONFORT est intervenue le 25 novembre 2022 et le 28 novembre 2022 afin de redémarrer le système de chauffage, ce qui n’a pas abouti, sauf à le remettre en fonctionnement mais en mode dégradé avec fonctionnement sur la résistance électrique.

Le 14 décembre 2022, la SARL AMBIANCE – CONFORT a établi un devis de remise en état pour la somme de 6.382,75€ TTC, lequel devis a été accepté le 17 décembre 2022 par les époux [O].

Le système de chauffage a de nouveau cessé de fonctionner le 18 décembre 2022.

Le 20 décembre 2022, Monsieur [E] [O] et Madame [N] [U], épouse [O], ont fait dresser un procès-verbal de constat par commissaire de justice.

En mars 2023, la SARL AMBIANCE – CONFORT a effectué les travaux de remise en état du système de chauffage pour un montant de 6.916,84€ TTC, cette somme englobant les prestations prévues au devis initial pour un montant de 6.382,75€ TTC ainsi que des travaux supplémentaires suite à un diagnostic de l’EURL DME préconisant le remplacement du dégazeur et la fourniture et la pose de vanne EXOGEL.

Monsieur et Madame [O] ont contacté Madame [L] [B] afin que les vendeurs prennent en charge une partie des frais.

A défaut d’accord amiable, Monsieur [E] [O] et Madame [N] [U], épouse [O], ont saisi par requête du 20 juillet 2023 le Juge des contentieux de la protection.

Cette requête étant irrecevable au vu du montant sollicité, Monsieur [E] [O] et Madame [N] [U], épouse [O], ont agi par voie d’assignation.

C’est dans ces conditions que par assignation délivrée par commissaire de justice à Madame [L] [B] le 30 septembre 2024, Monsieur [E] [O] et Madame [N] [U], épouse [O], ont saisi le Tribunal Judiciaire d’ALENCON en vue d’obtenir la réparation de leur préjudice.

L’affaire a été enregistrée sous le numéro RG 24-01167.

Par assignation délivrée le 6 janvier 2025, Madame [L] [B] a assigné Monsieur [R] [X] en intervention forcée.

L’affaire a été enregistrée sous le numéro RG 25-00131.

Les deux affaires ont été appelées et plaidées à l’audience du 21 mars 2025.

A cette audience, Monsieur et Madame [O], représentés par leur conseil, ont maintenu leurs demandes formulées dans leur assignation, demandant au Tribunal, sous le bénéfice de l’exécution provisoire, de :

Condamner Madame [L] [B] à payer à Monsieur [E] [O] et Madame [N] [U], épouse [O], avec intérêts au taux légal à compter de leur mise en demeure du 1er mai 2023, les sommes suivantes :la somme de 6.916,84€ au titre des travaux de remise en état de l’installation défectueuse,la somme de 1.916€ au titre de la surconsommation électrique pendant cinq mois en raison de l’usage temporaire de radiateurs électriques,la somme de 345,20€ au titre du coût du procès-verbal de constat du 20 décembre 2022,Condamner Madame [L] [B] à payer à Monsieur [E] [O] et Madame [N] [U], épouse [O], la somme de 1.400€ au titre de l’article 700 du Code de procédure civile,Débouter Madame [L] [B] de toutes ses demandes, fins et conclusions,Condamner Madame [L] [B] aux entiers dépens.

Au soutien de leurs prétentions, Monsieur [E] [O] et Madame [N] [U], épouse [O], exposent, au visa des articles 1641, 1643 et 1644 du Code civil, que les désordres sur la pompe à chaleur étant apparus peu de temps après la vente du bien immobilier et lesdits désordres rendant l’habitation impropre à son usage, la responsabilité de la Madame [L] [B] est engagée sur le fondement des vices cachés. A titre subsidiaire, Monsieur [E] [O] et Madame [N] [U], épouse [O], se prévalent d’un défaut de délivrance conforme et d’un manquement de la venderesse dans le cadre de ses obligations d’entretien de la pompe à chaleur.

Lors de l’audience, Madame [L] [B] est représentée par son conseil. Elle soutient ses conclusions en défense, aux termes desquelles elle demande au Tribunal de :

— Débouter Monsieur [E] [O] et Madame [N] [U], épouse [O], de l’ensemble de leurs demandes,

— A titre subsidiaire, en cas de condamnation de Madame [L] [B], dire et juger que cette condamnation sera prononcée de façon solidaire avec Monsieur [R] [X],

En tout état de cause,

— Condamner solidairement Monsieur [E] [O] et Madame [N] [U], épouse [O], à verser la somme de 1.200€ au titre de l’article 700 du Code de procédure civile,

— Condamner solidairement Monsieur [E] [O] et Madame [N] [U], épouse [O], aux entiers dépens.

Au soutien de ses prétentions, Madame [L] [B] fait valoir qu’elle ne pouvait avoir connaissance des désordres sur la pompe à chaleur, lesdits désordres provenant d’une dégradation intérieure de la canalisation en acier du réseau de chauffage. Elle reconnaît avoir été confrontée une fois à une mise en défaut de l’appareil.

Lors de l’audience, Monsieur [R] [X] est présent. Il indique qu’il n’avait pas connaissance des désordres affectant la pompe à chaleur, n’étant revenu en métropole que le 23 janvier 2025.

Pour un plus ample exposé des faits, des moyens et des prétentions des parties, il convient de se reporter aux conclusions susvisées, conformément aux dispositions de l’article 455 du Code de Procédure Civile.

En cet état les affaires ont été mises en délibéré, la décision étant prononcée par mise à disposition au greffe le 15 mai 2025.

MOTIFS

I – Sur la jonction des recours.

En application des dispositions de l’article 367 du code de procédure civile et pour une bonne administration de la justice, les recours enregistrés sous numéros RG 24-01167 et 25-00131 seront joints sous le numéro RG 24-01167.

II – Sur la responsabilité et la garantie des vices cachés :

L’article 1641 du Code civil dispose que le vendeur est tenu de la garantie à raison des défauts cachés de la chose vendue qui la rendent impropre à l’usage auquel on la destine, ou qui diminue tellement cet usage, que l’acheteur ne l’aurait pas acquise, ou n’en aurait donné qu’un moindre prix s’il les avait connus.

Aux termes de l’article 1642 du Code civil, le vendeur n’est pas tenu des vices apparents et dont l’acheteur a pu se convaincre lui-même.

Il résulte de ces textes que l’action en garantie des vices cachés peut être mise en œuvre contre le vendeur, qu’il soit professionnel ou particulier.

L’acquéreur doit prouver d’une part le vice. D’autre part, que le vice existait préalablement à la vente. Enfin, la gravité du vice qui rend le bien impropre à l’usage auquel il était destiné ou en diminue tellement l’usage que l’acquéreur ne l’aurait pas acheté au même prix.

La preuve du vice caché peut être faite par tous les moyens et l’action en garantie des vices cachés doit être intentée dans les deux ans à compter de la découverte du vice ou dans les cinq ans qui suivent la vente.

L’article 1643 du code civil prévoit que le vendeur « est tenu des vices cachés, quand même il ne les aurait pas connus, à moins que, dans ce cas, il n’ait stipulé qu’il ne sera obligé à aucune garantie ».

Par ailleurs, l’article 1644 du Code civil dispose que dans le cas des articles 1641 et 1643, l’acheteur a le choix de rendre la chose et de se faire restituer le prix, ou de garder la chose et de se faire rendre une partie du prix, telle qu’elle sera arbitrée par experts.

En outre, l’article 1645 du même Code dispose que si le vendeur connaissait les vices de la chose, il est tenu, outre la restitution du prix qu’il en a reçu, de tous les dommages et intérêts envers l’acheteur.

***

En l’espèce, par acte notarié en date du 15 novembre 2022, Monsieur [R] [X] et Madame [L] [B] ont vendu un bien immobilier sis [Adresse 5] à Monsieur [E] [O] et Madame [N] [U], épouse [O].

Le bien immobilier est équipé de deux pompes à chaleur installées par la SARL AMBIANCE – CONFORT le 24 juillet 2018.

Le 17 novembre 2022, le système de chauffage, à savoir une pompe à chaleur air-eau, s’est mis en défaut.

Monsieur [E] [O] et Madame [N] [U], épouse [O], ont alors contacté Madame [L] [B], ainsi que la SARL AMBIANCE – CONFORT qui était intervenue le 11 octobre 2022 sur le système de chauffage.

La SARL AMBIANCE – CONFORT est intervenue le 25 novembre 2022 et le 28 novembre 2022 afin de redémarrer le système de chauffage, ce qui n’a pas abouti, sauf à le remettre en fonctionnement mais en mode dégradé avec fonctionnement sur la résistance électrique.

Par ailleurs, l’acte de vente du 15 novembre 2022 prévoit en page 10 que :

« L’ACQUEREUR prend le BIEN dans l’état où il se trouve au jour de l’entrée en jouissance, sans recours contre le VENDEUR pour quelque cause que ce soit notamment en raison :

* des vices apparents,

* des vices cachés.

S’agissant des vices cachés, il est précisé que cette exonération de garantie ne s’applique pas :

* si le VENDEUR a la qualité de professionnel de l’immobilier ou de la construction, sauf si l’ACQUEREUR a également cette qualité,

* ou s’il est prouvé par l’ACQUEREUR dans le délai légal, que les vices cachés étaient en réalité connus du VENDEUR.

Toutefois, le VENDEUR est avisé que, s’agissant des travaux qu’il a pu exécuter par lui-même, la jurisprudence tend à écarter toute efficacité de la clause d’exonération de garantie des vices cachés ».

Le 20 décembre 2022, Monsieur [E] [O] et Madame [N] [U], épouse [O], ont fait dresser un procès-verbal de constat par commissaire de justice.

Aux termes du procès-verbal de constat, le commissaire de justice a constaté les éléments suivants :

« 1) Système de chauffage de la piscine (eau + bâtiment)

Je constate que l’eau de la piscine est chaude et que les radiateurs chauffent.

Je constate le message suivant sur la chaudière AUER HRC 70 :

« DEBIT BAS

Err »

2) Système de chauffage de la maison

Je constate que les radiateurs ne chauffent pas.

Je constate le message suivant sur la chaudière AUER HRC 70 :

« PRESSION

00 »

Je constate que le manomètre du compresseur indique « 0 »

(…) ».

Il résulte des éléments du dossier que la pompe à chaleur litigieuse est tombée en panne le 17 novembre 2022, soit seulement deux jours après la signature de l’acte de vente, puis à nouveau le 18 décembre 2022, soit un mois et trois jours après la signature de l’acte de vente.

En outre, Madame [L] [B] reconnaît avoir été confrontée au moins une fois à une mise en défaut de l’appareil, raison pour laquelle, lorsqu’elle a été contactée par les époux [O], elle a été en capacité d’indiquer aux acquéreurs qu’il fallait remettre de l’eau régulièrement dans le circuit. Il en résulte que des difficultés du même ordre sont déjà intervenues antérieurement à la vente et qu’à tout le moins Madame [L] [B] en avait connaissance.

Par ailleurs, malgré les demandes de Monsieur [E] [O] et Madame [N] [U], épouse [O], suite à la panne, les vendeurs n’ont pas remis aux acquéreurs le rapport d’entretien obligatoire de l’installation par un professionnel agréé.

Il résulte de l’ensemble de ces éléments que le bien immobilier acquis par Monsieur [E] [O] et Madame [N] [U], épouse [O], auprès de Monsieur [R] [X] et Madame [L] [B] est affecté d’un vice en raison de la panne réitérée de la pompe à chaleur permettant de chauffer l’habitation, ce vice rendant le bien immobilier impropre à son utilisation, Monsieur et Madame [O] ne pouvant pas en avoir une jouissance paisible en raison de l’importance des dysfonctionnements en pleine saison hivernale.

En outre, il est établi que le vice existait préalablement à la vente, Madame [L] [B] reconnaissant dans ses conclusions avoir été confrontée au moins une fois à une mise en défaut de l’appareil. En outre, il n’existe aucune mauvaise utilisation de la pompe à chaleur par Monsieur et Madame [O].

Enfin, les désordres sur la pompe à chaleur sont particulièrement graves puisqu’ils engendrent l’absence de chauffage dans l’habitation.

Par ailleurs, Monsieur [E] [O] et Madame [N] [U], épouse [O], se sont rapidement inquiétés de ces désordres puisqu’ils ont acquis le bien immobilier le 15 novembre 2022 et qu’ils ont signalé les difficultés à Madame [L] [B] et à la SARL AMBIANCE – CONFORT dans les suites immédiates, avec une intervention de la SARL le 25 novembre 2022 puis le 28 novembre 2022.

Dès lors, l’action en garantie des vices cachés a été introduite dans les délais requis.

Par conséquent, il y a lieu de déclarer que le bien immobilier acquis par Monsieur [E] [O] et Madame [N] [U], épouse [O], auprès de Monsieur [R] [X] et Madame [L] [B], le 15 novembre 2022, pour un montant de 400.000€, est affecté d’un vice caché.

III – Sur les conséquences et l’indemnisation :

L’article 1644 du Code civil dispose que, dans le cadre de l’action en garantie des vices cachés, l’acheteur a le choix de rendre la chose et de se faire restituer le prix ou de garder la chose et de se faire rendre une partie du prix.

En outre, l’article 1645 du Code civil prévoit que si le vendeur connaissait les vices de la chose, il est tenu, outre la restitution du prix qu’il en a reçu, de tous dommages et intérêts envers l’acheteur.

*En l’espèce, Monsieur [E] [O] et Madame [N] [U], épouse [O], sollicitent la prise en charge des réparations et des frais qu’ils ont dû exposer, à savoir 6.916,84€ au titre des travaux de remise en état de l’installation défectueuse.

L’indemnisation demandée à ce titre sera ramenée à la somme de 6.382,75€, la preuve que le surcoût des travaux supplémentaires, suite à un diagnostic de l’EURL DME préconisant le remplacement du dégazeur et la fourniture et la pose de vanne EXOGEL, est en lien avec la défectuosité de la pompe à chaleur n’étant pas rapportée.

Ainsi, il y a lieu de condamner solidairement Monsieur [R] [X] et Madame [L] [B] à verser à Monsieur [E] [O] et Madame [N] [U], épouse [O], la somme de 6.382,75€ au titre des travaux de remise en état de l’installation défectueuse.

*Par ailleurs, Monsieur [E] [O] et Madame [N] [U], épouse [O], sollicitent la somme de 1.916€ au titre de la surconsommation électrique pendant cinq mois en raison de l’usage temporaire de radiateurs électriques.

Pour être indemnisé, le préjudice doit être né, direct et certain.

Or, s’il n’est pas contestable que les désordres sur la pompe à chaleur ont nécessité le recours à un autre mode de chauffage, pour autant les éléments versés aux débats ne permettent pas d’établir de manière certaine le montant de la surconsommation.

Il y a lieu de débouter Monsieur [E] [O] et Madame [N] [U], épouse [O], de cette demande.

* Enfin, Monsieur [E] [O] et Madame [N] [U], épouse [O], sollicitent la somme de 345,20€ au titre du coût du procès-verbal de constat du 20 décembre 2022.

Il y a lieu de faire droit à cette demande.

Monsieur [R] [X] et Madame [L] [B] sont condamnés solidairement à verser ces sommes à Monsieur [E] [O] et Madame [N] [U], épouse [O], avec intérêts au taux légal à compter du 1er mai 2023, date de la mise en demeure des défendeurs, en application des dispositions de l’article 1352-6 du code civil.

IV – Sur les mesures accessoires :

A) Sur les dépens

Aux termes de l’article 696 du Code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge de l’autre partie.

En l’espèce, Monsieur [R] [X] et Madame [L] [B], parties perdantes, seront condamnés in solidum aux dépens.

B) Sur l’article 700 du Code de procédure civile

Aux termes de l’article 700 du Code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a lieu à condamnation.

En l’espèce, Monsieur [R] [X] et Madame [L] [B] sont condamnés in solidum à verser aux demandeurs la somme de 800€ sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile.

En application de l’article 514 du Code de Procédure Civile modifié par le décret du 11 décembre 2019, applicable aux instances introduites après le 1er janvier 2020, l’exécution provisoire est de droit.

PAR CES MOTIFS

Le Tribunal, statuant en audience publique, par jugement contradictoire en premier ressort, mis à disposition au greffe,

ORDONNE la jonction de la procédure introduite par Monsieur [E] [O] et Madame [N] [U], épouse [O], à l’encontre de Madame [L] [B] portant le numéro RG 24-01167 et la procédure en intervention forcée introduite par Madame [L] [B] à l’encontre de Monsieur [R] [X] portant le numéro 25-00131 ;

DIT que le recours portera le numéro RG 24-01167 ;

JUGE que le bien immobilier acquis par Monsieur [E] [O] et Madame [N] [U], épouse [O], auprès de Monsieur [R] [X] et Madame [L] [B], le 15 novembre 2022, pour un montant de 400.000€, est affecté d’un vice caché ;

CONDAMNE solidairement Monsieur [R] [X] et Madame [L] [B] à payer à Monsieur [E] [O] et Madame [N] [U], épouse [O], la somme de 6.382,75€ au titre des travaux de remise en état de l’installation défectueuse, avec intérêts au taux légal à compter du 1er mai 2023 ;

CONDAMNE solidairement Monsieur [R] [X] et Madame [L] [B] à payer à Monsieur [E] [O] et Madame [N] [U], épouse [O], la somme de 345,20€ au titre du coût du procès-verbal de constat du 20 décembre 2022, avec intérêts au taux légal à compter du 1er mai 2023 ;

DEBOUTE Monsieur [E] [O] et Madame [N] [U], épouse [O], de leurs autres demandes ;

DEBOUTE Monsieur [R] [X] et Madame [L] [B] de leurs demandes ;

CONDAMNE in solidum Monsieur [R] [X] et Madame [L] [B] à verser à Monsieur [E] [O] et Madame [N] [U], épouse [O] la somme de 800€ au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ;

CONDAMNE in solidum Monsieur [R] [X] et Madame [L] [B] aux entiers dépens ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit.

LA GREFFIERE LA PRESIDENTE