Tribunal Judiciaire de Briey, Jcp referes, 2 juin 2025, n° 25/00024

TJ Briey 2 juin 2025

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Sur la décision

Référence :	TJ Briey, jcp réf., 2 juin 2025, n° 25/00024
Numéro(s) :	25/00024
Importance :	Inédit
Dispositif :	Expulsion "ferme" ordonnée en référé (sans suspension des effets de la clause résolutoire)
Date de dernière mise à jour :	24 septembre 2025
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Sur les parties

Avocat(s) :	Alain MORHANGE

Texte intégral

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BRIEY

[Adresse 8]

[Localité 3]

CIVIL – JCP

Minute n° 25/00214

RG n° : N° RG 25/00024 – N° Portalis DBZD-W-B7J-CPOM

[H]

[U]

ORDONNANCE DE REFERE DU 02 Juin 2025

DEMANDEUR(S) :

Monsieur [I] [H]

né à [Localité 11]

[Adresse 2]

[Localité 5]

représenté par M^e Alain MORHANGE, avocat au barreau de METZ,

Monsieur [R] [H]

né le 24 Juillet 1936 à [Localité 10]

[Adresse 7]

[Localité 6]

représenté par M^e Alain MORHANGE, avocat au barreau de METZ,

d’une part,

DEFENDEUR(S) :

Madame [T] [U]

née le 29 Juin 1979 à [Localité 9]

[Adresse 1]

[Localité 4]

non comparante

Monsieur [N] [G]

né le 22 Octobre 2005 à [Localité 9]

[Adresse 1]

[Localité 4]

non comparant

d’autre part,

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DEBATS ET DU DELIBERE :

Président : Sylvie RODRIGUES

Greffier : Laurence CORROY

DEBATS :

Audience publique du : 22 avril 2024

Copie exécutoire délivrée le :

à : M^e Alain MORHANGE

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 1er mars 2024, Monsieur [I] [H] et Monsieur [R] [H] ont donné à bail à Monsieur [N] [G] et Madame [T] [U] un logement à usage d’habitation situé [Adresse 1] à [Localité 4] , moyennant un loyer mensuel de 621 euros.

Un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au contrat de bail a été délivré à Monsieur [N] [G] et Madame [T] [U] le 25 septembre 2024 pour la somme de 1340 euros dont 1247 euros en principal, leur faisant également commandement de justifier d’une assurance couvrant les risques locatifs.

— oOo-

Par actes d’huissier de justice en date du 27 janvier 2025, dénoncés par voie dématérialisée au représentant de l’État le 30 janvier 2025, Monsieur [I] [H] et Monsieur [R] [H] ont fait assigner Monsieur [N] [G] et Madame [T] [U] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Val de Briey, statuant en référé, aux fins de :

Renvoyer les parties à se pourvoir au fond comme elles en aviseront,Mais, d’ores et déjà,

Constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire insérée au bail sont réunies à la date du 25 novembre 2024.En conséquence,

Constater la résiliation du bail,Ordonner l’évacuation des locataires et de tout occupant de leur chef dans les délais prévus au Livre IV du Code des Procédures Civiles d’exécution, au besoin avec l’assistance de la force publique.Condamner provisionnellement et solidairement les défendeurs en application de l’article 835 du CPC, à payer aux demandeurs la somme de 3.766 € correspondant à l’arriéré et/ou indemnités d’occupation échues depuis la résiliation du bail, augmenté des intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure signifiée par commissaire de justice le 25 septembre 2024.Condamner en outre solidairement les défendeurs à payer aux demandeurs une indemnité provisionnelle mensuelle d’occupation de 621 € à compter de la résiliation du bail consécutive au jeu de la clause résolutoire, chaque indemnité mensuelle étant augmentée des intérêts au taux légal à compter de chaque terme impayé et des charges selon régularisation annuelle.Dire et juger que cette indemnité d’occupation sera révisable selon les mêmes modalités et à la même périodicité que le loyer l’aurait été si le bail n’avait pas été résilié et ce tel que prévu dans la convention de location initiale (indice INSEE du coût de la construction)Condamner solidairement les défendeurs à payer aux demandeurs une somme de 1.000 € en application de l’article 700 du CPC.Les condamner solidairement aux dépens, y compris les frais du commandement de payer délivré par commissaire de justice en date du 25 septembre 2024.

— oOo-

L’affaire a été appelée et retenue à l’audience du 22 avril 2025.

A cette audience, Monsieur [I] [H] et Monsieur [R] [H], représentés par leur conseil, ont sollicité le bénéfice de leur acte introductif d’instance et ont transmis en cours de délibéré un décompte actualisé au 11 avril 2025.

Bien que régulièrement cités à personne pour Monsieur [N] [G] et à domicile pour Madame [T] [U], ils n’ont pas comparu et ne se sont pas fait représenter.

Conformément à l’article 474 du code de procédure civile, il sera statué par ordonnance réputée contradictoire.

La décision a été mise en délibéré au 02 juin 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

En application des dispositions des articles 834 et 835 du code de procédure civile, dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

Le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur la recevabilité de la demande

Aux termes de l’article 24 I alinéa 4 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, dans sa rédaction issue de la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, lorsque le locataire est en situation d’impayé de loyer ou de charges locatives sans interruption depuis une durée de deux mois ou lorsque la dette de loyer ou de charges locatives du locataire est équivalente à deux fois le montant du loyer mensuel hors charges locatives, les commandements de payer délivrés pour le compte d’un bailleur personne physique ou société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu’au quatrième degré inclus, sont signalés par le commissaire de justice à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l’article 7-2 de la loi n°90-449 du 31 mai 1990 précitée. Lors de ce signalement, le commissaire de justice précise les coordonnées téléphoniques et électroniques et la situation socio-économique des occupants au vu des informations en sa connaissance. Le signalement s’effectue par voie électronique par l’intermédiaire du système d’information prévu au dernier alinéa du même article 7-2.

Le représentant de l’État dans le département saisit l’organisme compétent désigné par le plan départemental d’action pour le logement et l’hébergement des personnes défavorisées, suivant la répartition de l’offre globale de services d’accompagnement vers et dans le logement prévue à l’article 4 de la loi n°90-449 du 31 mai 1990 précitée, afin qu’il réalise un diagnostic social et financier pour les locataires ainsi signalés par le commissaire de justice. Le diagnostic est transmis par l’opérateur à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l’article 7-2 de la même loi avant l’expiration du délai mentionné au III du présent article.

Selon l’article 24 III de la même loi, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence du commissaire de justice au représentant de l’État dans le département au moins six semaines avant l’audience, à peine d’irrecevabilité de la demande. Cette notification s’effectue par voie électronique par l’intermédiaire du système d’information prévu au dernier alinéa de l’article 7-2 de la même loi.

En l’espèce, Monsieur [I] [H] et Monsieur [R] [H] justifient avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives dans la Meurthe-et-Moselle le 26 septembre 2024 de la situation d’impayés concernant Monsieur [N] [G] et Madame [T] [U], conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, et que les impayés persistent depuis.

Par ailleurs, une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de Meurthe-et-Moselle par la voie électronique le 30 janvier 2025, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi précitée.

La demande est par conséquent recevable.

Sur la constatation de la résiliation du bail

Selon les dispositions de l’article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, dans leur rédaction applicable au litige, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

Aux termes des articles 1103 et 1104 du code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits. Les contrats doivent être négociés, formés et exécutés de bonne foi.

En l’espèce, le bail conclu entre les parties contient en son article VIII une clause aux termes de laquelle le contrat sera résilié de plein droit, deux mois après la délivrance d’un commandement de payer demeuré infructueux, à défaut de paiement aux termes convenus des loyers et des charges locatives.

Au vu des pièces versées aux débats, il apparaît qu’un commandement de payer visant la clause résolutoire ainsi que les dispositions de l’article 24 de la loi précitée, a été régulièrement signifié à Monsieur [N] [G] et Madame [T] [U] le 25 septembre 2024 pour un montant principal de 1247 euros. Il est en outre établi que ce commandement est demeuré infructueux dans le délai de deux mois fixé contractuellement.

Dès lors, il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire sont réunies à la date du 26 novembre 2024 et que la résiliation du bail est intervenue de plein droit à cette date.

Sur l’expulsion et l’indemnité d’occupation

L’article L. 412-1 du code des procédures civiles d’exécution prévoit que si l’expulsion porte sur un lieu habité par la personne expulsée ou par tout occupant de son chef, elle ne peut avoir lieu qu’à l’expiration d’un délai de deux mois qui suit le commandement, sans préjudice des dispositions des articles L. 412-3 à L. 412-7.

Il est constant que l’occupation sans droit ni titre du bien d’autrui constitue un trouble manifestement illicite qu’il appartient au juge des référés de faire cesser.

En l’espèce, il convient de constater que par le jeu de la clause résolutoire, le bail a été résilié à la date du 26 novembre 2024, de sorte que Monsieur [N] [G] et Madame [T] [U], qui se sont maintenus dans les lieux, sont devenus occupants sans droit ni titre.

Il convient par conséquent de faire droit à la demande d’expulsion.

Dès lors, il sera dit qu’à défaut par Monsieur [N] [G] et Madame [T] [U] d’avoir volontairement libéré les lieux situés [Adresse 1] à [Localité 4] , au plus tard deux mois après la délivrance du commandement d’avoir à quitter les lieux, il pourra être procédé à leur expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de leur chef, y compris le cas échéant avec le concours de la force publique.

Il sera rappelé que le sort des meubles éventuellement laissés dans les lieux sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution.

Par ailleurs, le maintien dans les lieux postérieurement à la date d’expiration du bail constitue une faute civile ouvrant droit à réparation, en ce qu’elle cause un préjudice certain pour le propriétaire privé de la jouissance de son bien.

Il revient au juge de fixer le montant de cette réparation sous la forme d’une indemnité d’occupation, dont le montant dépend de son appréciation souveraine.

En l’espèce, l’indemnité d’occupation non sérieusement contestable doit être fixée à une somme égale au montant du loyer qui aurait été dû si le bail s’était poursuivi, augmentée des charges, soit la somme mensuelle de 621 euros selon le contrat de location et les décomptes produits.

En conséquence, Monsieur [N] [G] et Madame [T] [U] seront condamnés solidairement à payer à titre provisionnel à Monsieur [I] [H] et Monsieur [R] [H], à compter du 26 novembre 2024, une indemnité d’occupation mensuelle de 621 euros et ce, jusqu’à la date de libération effective des lieux caractérisée par la remise des clés.

Sur la provision au titre des sommes dues

Il est rappelé que les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits et qu’ils doivent être exécutés de bonne foi.

Selon l’article 1728 du code civil repris par l’article 7 a) de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, le preneur est tenu de payer le prix du bail aux termes convenus.

En vertu de l’article 4 p) de cette loi, est réputée non écrite la clause qui fait supporter au locataire des frais de relance ou d’expédition de la quittance ainsi que les frais de procédure en plus des sommes versées au titre des dépens et de l’article 700 du code de procédure civile.

En application de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver et, réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

Ainsi, il appartient au demandeur d’établir l’existence de l’obligation qui fonde sa demande de provision, tant en son principe qu’en son montant, et la condamnation provisionnelle que peut prononcer le juge des référés sans excéder ses pouvoirs n’a d’autre limite que le montant non sérieusement contestable de la créance alléguée.

En l’espèce, Monsieur [I] [H] et Monsieur [R] [H] font la preuve de l’obligation dont ils se prévalent en produisant le bail signé, le commandement de payer visant la clause résolutoire, l’assignation délivrée en vue de l’audience visant une dette de loyers, ainsi qu’un décompte de l’arriéré locatif.

Il ressort de ce décompte, arrêté au 11 avril 2025, que Monsieur [N] [G] et Madame [T] [U] restent devoir la somme de 5544,54 euros à cette date au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation (échéance d’avril 2025 incluse), déduction faite de la somme de 80 euros incluse dans le décompte au titre des frais de relance non justifiés et de la somme de 283,10 euros au titre de titre de travaux « eau » non justifiés, avec intérêts au taux légal sur la somme de 1174,98 euros à compter du commandement de payer du 25 septembre 2024 et de la présente décision pour le surplus.

Les défendeurs n’apportent aucun élément de nature à contester le principe et le montant de cette dette et doivent par conséquent être condamnés à titre provisionnel au paiement de ladite somme.

Au vu de la clause de solidarité figurant dans le bail, Monsieur [N] [G] et Madame [T] [U] seront par conséquent condamnés selon cette modalité.

Sur les demandes accessoires

Conformément à l’article 696 du code de procédure civile, Monsieur [N] [G] et Madame [T] [U], parties perdantes, supporteront la charge des dépens.

Il serait inéquitable de laisser à la charge de Monsieur [I] [H] et Monsieur [R] [H] les frais exposés dans la présente instance et non compris dans les dépens. La somme de 600 euros leur sera donc allouée au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

L’exécution provisoire est de droit, conformément à l’article 514-1 du code de procédure civile, et sera rappelée.

PAR CES MOTIFS

Nous, juge des contentieux de la protection, statuant en référé, publiquement, par ordonnance réputée contradictoire rendue en premier ressort, par mise à disposition au greffe,

Au principal, RENVOYONS les parties à se pourvoir ainsi qu’elles aviseront, mais dès à présent :

DÉCLARONS les demandes de Monsieur [I] [H] et Monsieur [R] [H] recevables ;

CONSTATONS que le contrat signé le 1er mars 2024 concernant le local à usage d’habitation situé [Adresse 1] à [Localité 4] , s’est trouvé de plein droit résilié le 26 novembre 2024 par application de la clause résolutoire contractuelle ;

DISONS qu’à défaut par Monsieur [N] [G] et Madame [T] [U] d’avoir volontairement libéré les lieux situés [Adresse 1] à [Localité 4] , au plus tard deux mois après la délivrance d’un commandement d’avoir à quitter les lieux, il pourra être procédé à leur expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de leur chef, y compris le cas échéant avec le concours de la force publique, conformément aux dispositions des articles L. 412-1 et suivants, R. 411-1 et suivants et R. 412-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

RAPPELONS que le sort des meubles éventuellement laissés dans les lieux sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

FIXONS l’indemnité d’occupation mensuelle provisionnelle due par Monsieur [N] [G] et Madame [T] [U] à la somme de 621 euros et CONDAMNONS solidairement Monsieur [N] [G] et Madame [T] [U] à payer à Monsieur [I] [H] et Monsieur [R] [H] cette indemnité d’occupation provisionnelle, à compter du 26 novembre 2024 et jusqu’à la libération effective des lieux caractérisée par la remise des clés ;

CONDAMNONS solidairement Monsieur [N] [G] et Madame [T] [U] à payer à titre provisionnel à Monsieur [I] [H] et Monsieur [R] [H] la somme de 5544,54 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation arrêtés au 11 avril 2025 (échéance d’avril 2025 incluse) avec intérêts au taux légal sur la somme de 1174,98 euros à compter du commandement de payer du 25 septembre 2024 et de la présente décision pour le surplus ;

CONDAMNONS in solidum Monsieur [N] [G] et Madame [T] [U] à payer à Monsieur [I] [H] et Monsieur [R] [H] la somme de 600 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

REJETONS le surplus des demandes ;

CONDAMNONS in solidum Monsieur [N] [G] et Madame [T] [U] aux dépens de l’instance ;

RAPPELONS que la présente ordonnance est de plein droit exécutoire à titre provisoire ;

DISONS que la présente ordonnance sera notifiée par le greffe du tribunal au représentant de l’État.

En foi de quoi, la présente décision a été signée par le président et le greffier, à [Localité 12], le 02 juin 2025.

LE GREFFIERLE PRÉSIDENT