N° RG 24/00455 – N° Portalis DBZX-W-B7I-CUPL

TRIBUNAL JUDICIAIRE D’ALENÇON (Orne)

N° RG 24/00455 – N° Portalis DBZX-W-B7I-CUPL

LE VINGT TROIS JANVIER DEUX MIL VINGT CINQ

PRÉSIDENT : Tiphaine ROUSSEL, Juge près le Tribunal judiciaire d’Alençon et chargée des fonctions de juge des contentieux de la protection au tribunal judiciaire d’Alençon.

GREFFIER : Hélène CORNIL.

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DEMANDEUR

S.C.I. M. T, dont le siège social est sis [Adresse 3]

Représentée par Mme [T] [F] (gérante)

DÉFENDEURS

Monsieur [R] [B], demeurant [Adresse 1]

Madame [J] [S], demeurant [Adresse 1]

Non comparants ni représentés

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PROCÉDURE

Date de la saisine : 19 Septembre 2024

Première audience : 06 Décembre 2024

DÉBATS

Audience publique du 06 Décembre 2024.

JUGEMENT

Nature : réputé contradictoire en premier ressort

Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe

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Copie exécutoire délivrée le :

à :

N° RG 24/00455 – N° Portalis DBZX-W-B7I-CUPL

RAPPEL DES FAITS, PROCÉDURE, PRÉTENTIONS ET MOYENS DES PARTIES

La SCI MT a donné à bail à Monsieur [R] [B] et Madame [J] [S] un bien à usage d’habitation situé [Adresse 2] par contrat du 1er mars 2023, pour un loyer mensuel de 750€ hors charge.

Des loyers étant demeurés impayés, la SCI MT a fait signifier le 15 juillet 2024 un commandement de payer les loyers visant la clause résolutoire.

La SCI MT a ensuite fait assigner Monsieur [R] [B] et Madame [J] [S] devant le Juge des contentieux de la protection d’ALENCON le 19 septembre 2024, lui demandant de bien vouloir:

constater l’acquisition de la clause résolutoire à compter du 16 septembre 2024,être autorisé à faire procéder à l’expulsion de Monsieur [R] [B] et Madame [J] [S],ordonner la séquestration des meubles aux frais, risques et périls de Monsieur [R] [B] et Madame [J] [S],condamner solidairement Monsieur [R] [B] et Madame [J] [S] au paiement de l’arriéré locatif d’un montant de 5.059€, ainsi qu’à une indemnité mensuelle d’occupation,condamner solidairement Monsieur [R] [B] et Madame [J] [S] au paiement de la somme de 260€ à titre de dommages-intérêts,condamner solidairement Monsieur [R] [B] et Madame [J] [S] à la somme de 500€ en application de l’article 700 du code de procédure civile et les dépens, comprenant notamment le coût du commandement de payer et de l’assignation.

L’affaire a été appelée et plaidée à l’audience du 6 décembre 2024.

A cette audience, la SCI MT est représentée par Madame [F] [T], gérante. Elle a maintenu l’intégralité de ses demandes, précisant que les locataires ont seulement réglé 3 fois 300€ depuis leur entrée dans le logement. Elle précise que la dette locative s’élève désormais à la somme de 7.309€, montant arrêté au 18 octobre 2024, incluant le loyer du mois de décembre 2024. Elle s’est opposée à l’octroi de délais de paiement.

Bien qu’assigné à domicile, Monsieur [R] [B] n’est ni présent ni représenté. Il n’a pas fait connaître les motifs de son absence.

Bien qu’assignée à personne, Madame [J] [S] n’est ni présente ni représentée. Elle n’a pas fait connaître les motifs de son absence.

Un diagnostic social et financier a été reçu au greffe avant l’audience et il a été donné lecture de ses conclusions à l’audience.

En cet état l’affaire a été mise en délibéré, la décision étant prononcée par mise à disposition au greffe le 23 janvier 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur l’absence des défendeurs à l’audience :

Aux termes de l’article 472 du Code de procédure civile, « si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée. »

En l’espèce, Monsieur [R] [B] et Madame [J] [S] n’ont pas comparu bien qu’ils aient été régulièrement convoqués par voie d’assignation.

Il sera néanmoins statué sur le fond.

Sur la recevabilité:

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de l’ORNE par voie électronique le 23 septembre 2024, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

Par ailleurs, la SCI MT justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives par voie électronique le 17 juillet 2024, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 19 septembre 2024, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

L’action est donc recevable.

Sur l’acquisition des effets de la clause résolutoire :

L’article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 prévoit désormais que " Tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux ». Pour autant, le bail litigieux ayant été conclu avant l’entrée en vigueur de la modification du texte intervenue le 29 juillet 2023, le texte antérieur, aux termes duquel la clause résolutoire « ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux » s’applique.

Par ailleurs, l’article 24 V de cette même loi ajoute que " Le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, […], au locataire en situation de régler sa dette locative ».

En outre, l’article 24 VII de cette même loi prévoit que « Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges. Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet ».

Le bail conclu le 1er mars 2023 contient une clause résolutoire (paragraphe « IX. Clause résolutoire et clauses pénales ») et un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 15 juillet 2024, pour la somme en principal de 4.116€. Ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 16 septembre 2024, le bail litigieux ayant été conclu avant l’entrée en vigueur de la modification du texte intervenue le 29 juillet 2023, le texte antérieur, aux termes duquel la clause résolutoire « ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux » s’appliquant.

En outre, il résulte des éléments versés aux débats que les locataires n’ont réglé que trois fois 200€ depuis leur entrée dans le logement (et non 3 fois 300€ comme indiqué par le bailleur). Les locataires ont déclaré au travailleur social ne pas avoir de dette locative et régler le loyer en espèces. Ils n’ont cependant pas justifié de ces paiements auprès du travailleur social en produisant, par exemple, leur relevé de comptes bancaires. Ainsi, il y a lieu de retenir que les locataires n’ont pas repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience et il n’est pas justifié que les locataires, non comparants, soient en situation de régler leur dette locative.

L’expulsion de Monsieur [R] [B] et Madame [J] [S] sera ordonnée, en conséquence.

Le sort des meubles éventuellement laissés dans les lieux est spécifiquement organisé aux articles R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution au titre des opérations d’expulsion. Il n’y a donc pas lieu d’ordonner leur enlèvement, leur transport ni leur séquestration, qui demeurent à ce stade purement hypothétiques.

Sur la condamnation au paiement de l’arriéré locatif :

La SCI MT produit un décompte démontrant que Monsieur [R] [B] et Madame [J] [S] restaient devoir la somme de 7.309€ à la date du 6 décembre 2024, incluant le loyer du mois de décembre 2024.

Les défendeurs, non comparants, n’apportent par définition aucun élément de nature à contester le principe ni le montant de cette dette.

Monsieur [R] [B] et Madame [J] [S] seront par conséquent condamnés solidairement au paiement de cette somme de 7.309€.

Ils seront également condamnés solidairement au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation pour la période courant du 1er janvier 2025 à la date de la libération effective et définitive des lieux. Cette indemnité mensuelle d’occupation sera fixée au montant du loyer et des charges, tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi, afin de réparer le préjudice découlant pour les demandeurs de l’occupation indue de leur bien et de leur impossibilité de le relouer.

Sur la demande de condamnation à des dommages-intérêts:

L’article 1231-6 alinéa 3 du code civil énonce que « le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l’intérêt moratoire ».

Aux termes des articles 6 et 9 du Code de Procédure Civile : « A l’appui de leurs prétentions, les parties ont la charge d’alléguer les faits propres à les fonder » ; « Il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention ».

En l’espèce, la SCI MT sollicite la condamnation solidaire de Monsieur [R] [B] et Madame [J] [S] à lui verser la somme de 260 euros à titre de dommages-intérêts, sans motiver cette demande. Or il ne ressort d’aucun élément du dossier la preuve de l’existence d’un préjudice indépendant du retard dans le paiement des loyers.

Par conséquent, il convient de rejeter la demande de condamnation à titre de dommages-intérêts formulée par la SCI MT.

Sur les demandes accessoires :

Monsieur [R] [B] et Madame [J] [S], parties perdantes, supporteront la charge des dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer et de l’assignation.

Compte tenu des démarches judiciaires qu’a dû accomplir la SCI MT, les locataires seront condamnés in solidum à leur verser une somme de 100€ au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

En application de l’article 514 du Code de Procédure Civile modifié par le décret du 11 décembre 2019, applicable aux instances introduites après le 1er janvier 2020, l’exécution provisoire est de droit.

PAR CES MOTIFS

La Juge des contentieux de la protection, statuant par mise à disposition au greffe, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort,

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 1er mars 2023 entre la SCI MT d’une part et Monsieur [R] [B] et Madame [J] [S] d’autre part concernant le bien à usage d’habitation situé [Adresse 2] sont réunies à la date du 16 septembre 2024 ;

ORDONNE en conséquence Monsieur [R] [B] et Madame [J] [S] de libérer les lieux de leurs personnes et de leurs biens immédiatement après la signification du présent jugement, faute de quoi il sera procédé après l’écoulement d’un délai de deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, à leur expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de leur chef, au besoin avec le concours de la force publique conformément aux dispositions légales applicables ;

DIT n’y avoir lieu à ordonner l’enlèvement, le transport et la séquestration des meubles éventuellement laissés sur place ;

CONDAMNE solidairement Monsieur [R] [B] et Madame [J] [S] à verser à La SCI MT la somme de 7.309€ (décompte arrêté au 6 décembre 2024, incluant le loyer du mois de décembre 2024) ;

CONDAMNE solidairement Monsieur [R] [B] et Madame [J] [S] à payer à la SCI MT une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant équivalent à celui du loyer et des charges, tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi, à compter du 1er janvier 2025 et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux;

DEBOUTE la SCI MT de sa demande de dommages-intérêts ;

CONDAMNE in solidum Monsieur [R] [B] et Madame [J] [S] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer et de l’assignation ;

CONDAMNE in solidum Monsieur [R] [B] et Madame [J] [S] à verser à la SCI MT une somme de 100€ au titre de l’article 700 du code de procédure civile;

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit.

DIT que la présente décision sera transmise par les soins du greffe à Monsieur le représentant de l’Etat du département en vertu des dispositions de l’article 117 de la loi du 29 juillet 1998.

La présente décision a été signée par Madame ROUSSEL, Juge des Contentieux de la Protection, et par Madame CORNIL, greffière présente lors de son prononcé.

LA GREFFIÈRE LA JUGE