N° RG 24/00336 – N° Portalis DBZX-W-B7I-CTVG

TRIBUNAL JUDICIAIRE D’ALENÇON (Orne)

N° RG 24/00336 – N° Portalis DBZX-W-B7I-CTVG

LE VINGT TROIS JANVIER DEUX MIL VINGT CINQ

PRÉSIDENT : Tiphaine ROUSSEL, Juge près le Tribunal judiciaire d’Alençon et chargée des fonctions de juge des contentieux de la protection au tribunal judiciaire d’Alençon.

GREFFIER : Hélène CORNIL.

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DEMANDEUR

Société LOGISSIA, dont le siège social est sis [Adresse 1]

Représentée par Mme [L], munie d’un pouvoir écrit

DÉFENDEURS

Monsieur [R] [W], demeurant [Adresse 2]

Madame [B] [G] épouse [W], demeurant [Adresse 2]

Non comparants, représentés par M^e Evelyne DUCHESNE, avocat au barreau d’ALENCON

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PROCÉDURE

Date de la saisine : 28 Juin 2024

Première audience : 20 Septembre 2024

DÉBATS

Audience publique du 06 Décembre 2024.

JUGEMENT

Nature : contradictoire en dernier ressort

Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe

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Copie exécutoire délivrée le :

à :

N° RG 24/00336 – N° Portalis DBZX-W-B7I-CTVG

RAPPEL DES FAITS, PROCÉDURE, PRÉTENTIONS ET MOYENS DES PARTIES

Par acte sous seing privé en date du 29 août 2016, la société LOGIS FAMILIAL devenue LOGISSIA a donné à bail d’habitation à Monsieur [R] [W] et Madame [B] [W] un local à usage d’habitation situé [Adresse 3].

Un état des lieux à l’entrée a été dressé par les parties 29 août 2016 et, les locataires ayant résilié le bail, un état des lieux de sortie a été dressé le 6 avril 2023 lors duquel Monsieur [R] [W] et Madame [B] [W] étaient présents.

Suite au départ des locataires, des dégradations ayant été constatées par le bailleur, ce dernier a sollicité le paiement des travaux de remise en état du logement auprès de Monsieur [R] [W] et Madame [B] [W].

Faute d’accord amiable, la Société LOGISSIA a demandé, par requête déposée le 11 décembre 2023, au Juge des Contentieux de la Protection du Tribunal Judiciaire d’ALENCON de bien vouloir:

Condamner Monsieur [R] [W] et Madame [B] [W] au paiement d’une somme de 871,76€ au titre des réparations locatives.

L’affaire a été appelée à l’audience du 16 février 2024.

Monsieur [R] [W] et Madame [B] [W] n’ayant pas retiré leurs convocations envoyées par lettres recommandées avec accusé de réception, la Société LOGISSIA a fait citer les locataires par voie d’assignations.

L’affaire a été appelée à l’audience du 15 mars 2024.

A cette audience, la Société LOGISSIA, représentée par Madame [L], munie d’un pouvoir, a maintenu ses demandes et a précisé que la dette se composait uniquement de réparations locatives à hauteur de 871,76€.

Bien qu’assignés conformément aux dispositions de l’article 659 du code de procédure civile, Monsieur [R] [W] et Madame [B] [W] n’étaient ni présents ni représentés.

Un jugement a été rendu le 18 avril 2024 par le Tribunal judiciaire d’ALENCON, condamnant Monsieur [R] [W] et Madame [B] [W] à payer à la Société LOGISSIA la somme de 871,76€ au titre des réparations locatives ainsi qu’aux dépens.

Par assignation délivrée le 28 juin 2024, Monsieur [R] [W] et Madame [B] [W] ont formé opposition à l’encontre du jugement rendu le 18 avril 2024 par le Tribunal judiciaire d’ALENCON.

L’affaire a été appelée et plaidée à l’audience du 6 décembre 2024.

A cette audience, la Société LOGISSIA, représentée par Madame [L], munie d’un pouvoir, a maintenu ses demandes et a précisé que la dette se composait uniquement de réparations locatives à hauteur de 871,76€.

Lors de l’audience, Monsieur [R] [W] et Madame [B] [W] sont représentés par leur conseil. Aux termes de leurs conclusions, ils demandent au Tribunal de :

Les déclarer recevables et bien fondés en leur opposition,Rétracter le jugement rendu le 18 avril 2024,En conséquence,

Débouter le société LOGISSIA de sa demande en paiement tendant à leur condamnation à régler la somme de 871,76€ au titre des réparations locatives,Subsidiairement, si une somme est mise à leur charge au titre des réparations locatives, leur accorder des délais pour s’en acquitter et dire qu’ils pourront la rembourser par mensualités de 20€,Condamner la société LOGISSIA aux entiers dépens qui seront recouvrés comme en matière d’aide juridictionnelle.

Au soutien de leurs prétentions, Monsieur [R] [W] et Madame [B] [W] font valoir que le logement qu’ils ont loué était très sale et nécessitait des travaux qui n’ont jamais été effectués. Ils estiment que le bailleur ne peut profiter de leur départ pour effectuer des travaux de rénovation déjà nécessaires lors de leur entrée dans le logement. Ils indiquent avoir eux-mêmes rénové le logement et que celui-ci était en bon état lors de leur départ. Monsieur [R] [W] et Madame [B] [W] précisent qu’ils n’ont pas pu obtenir une version papier de l’état des lieux de sortie. Ils considèrent qu’ils n’ont pas été mis en mesure d’en vérifier les termes. Ils indiquent que le « barème des réparations locatives » produit par le bailleur n’a aucune valeur contractuelle. Ils sont bénéficiaires du RSA et ont trois enfants à charge.

Pour un plus ample exposé des faits, des moyens et des prétentions des parties, il convient de se reporter aux conclusions susvisées, conformément aux dispositions de l’article 455 du Code de Procédure Civile.

En cet état l’affaire a été mise en délibéré, la décision étant prononcée par mise à disposition au greffe le 23 janvier 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la recevabilité de l’opposition :

L’article 571 du Code de procédure civile dispose que :

« L’opposition tend à faire rétracter un jugement rendu par défaut.

Elle n’est ouverte qu’au défaillant ».

L’article 573 alinéa 1er du même code dispose que :

« L’opposition est faite dans les formes prévues pour la demande en justice devant la juridiction qui a rendu la décision ».

Le demandeur à l’opposition dispose d’un délai d’un mois à compter de la notification du jugement rendu par défaut.

Cependant, l’article 38 du décret du 21 décembre 2016 sur l’aide juridictionnelle prévoit que :

« lorsqu’une action en justice ou un recours doit être intenté avant l’expiration d’un délai devant les juridictions de première instance ou d’appel, l’action ou le recours est réputé avoir été intenté dans le délai si la demande d’aide juridictionnelle s’y rapportant est adressée au bureau d’aide juridictionnelle avant l’expiration dudit délai et si la demande en justice ou le recours est introduit dans un nouveau délai de même durée […] à compter de la date à laquelle le demandeur à l’aide juridictionnelle ne peut plus contester la décision d’admission […] ».

En l’espèce, le jugement rendu par défaut le 18 avril 2024 a été signifié à Monsieur [R] [W] et Madame [B] [W] le 26 avril 2024. Ils ont déposé chacun un dossier d’aide juridictionnelle le 23 mai 2024, soit dans le délai d’un mois pour former opposition.

Monsieur [R] [W] et Madame [B] [W] ont ensuite saisi la présente juridiction par assignation du 28 juin 2024.

L’opposition de Monsieur [R] [W] et Madame [B] [W] formée le 28 juin 2024 par assignation est recevable pour avoir été diligentée dans les formes et délais prévues par le Code de procédure civile.

Il y a donc lieu de mettre à néant le jugement rendu le 18 avril 2024 à leur encontre et de lui substituer le présent jugement.

Sur la demande en paiement au titre des dégradations locatives

L’article 1315 du code civil, devenu 1353, dispose que celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver et que, réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

En vertu des articles 7 a), 7 c) et 7 d) de la loi du 6 juillet 1989, le preneur est tenu de payer les loyers et les charges récupérables aux termes convenus, de répondre des dégradations ou des pertes qui surviennent pendant la durée du contrat dans les locaux dont il a la jouissance exclusive et de prendre à sa charge l’entretien courant du logement et les menues réparations, ainsi que les réparations locatives définies par le décret n° 87-712 du 26 août 1987.

Ce décret précise que « sont des réparations locatives les travaux d’entretien courant, et de menues réparations, y compris les remplacements d’éléments assimilables auxdites réparations, consécutifs à l’usage normal des locaux et équipements à usage privatif » et notamment celles énumérées en annexe du décret.

Il ressort de ces dispositions précitées que le locataire est tenu de l’entretien courant du logement et des menues réparations. Il est exonéré de la détérioration due à la vétusté, dès lors qu’il a fait un usage normal des lieux loués.

En l’espèce, l’état des lieux d’entrée réalisé le 29 août 2016 ne comporte pas de réserves sur l’état du logement nécessitant préalablement une remise en état. Le logement est décrit comme étant en bon état général. En revanche, l’état des lieux de sortie réalisé le 6 avril 2023, soit 6 années et 7 mois après l’état d’entrée dans les lieux, mentionne plusieurs dégradations.

Il convient, cependant, de comparer avec précision les deux états des lieux afin d’établir la réalité des sommes sollicitées au titre de la rénovation du logement:

— s’agissant de l’entrée : l’état des lieux d’entrée mentionne que cette pièce est en bon état. L’état des lieux de sortie mentionne que le sol vinylique présente quelques accrocs, le papier peint des murs est déchiré et la sonnette doit être remplacée.

— s’agissant de la cuisine : l’état des lieux d’entrée mentionne que cette pièce est en bon état. L’état des lieux de sortie mentionne que la vitre de la fenêtre est cassée, le joint d’étanchéité de l’évier est défectueux, le siphon présente une fuite et la peinture du radiateur est écaillée.

— s’agissant du cellier : l’état des lieux d’entrée mentionne que cette pièce est en bon état. L’état des lieux de sortie mentionne que la ventilation basse est manquante et la ventilation haute est sale.

— s’agissant du séjour : l’état des lieux d’entrée mentionne que cette pièce est en bon état. L’état des lieux de sortie mentionne que la porte est dégradée. La serrure de la porte est manquante et la poignée est cassée. La prise TV est cassée.

— s’agissant de la salle de bain : l’état des lieux d’entrée mentionne que cette pièce est en bon état. L’état des lieux de sortie mentionne que l’applique doit être contrôlée, le lavabo est dégradé et le bouchon de vidage est manquant.

— s’agissant des WC : l’état des lieux d’entrée mentionne que cette pièce est en bon état. L’état des lieux de sortie mentionne que la cuvette est entartrée et la ventilation est sale.

— s’agissant de la chambre 1 : l’état des lieux d’entrée mentionne que cette pièce est en bon état. L’état des lieux de sortie mentionne que le cylindre de la porte est manquant, la peinture des plinthes est défraîchie et le papier peint des murs est défraîchi.

— s’agissant la chambre 2 : l’état des lieux d’entrée mentionne que cette pièce est en bon état. L’état des lieux de sortie mentionne que la peinture du radiateur est écaillée.

— s’agissant de la chambre 3 : l’état des lieux d’entrée mentionne que cette pièce est en bon état. L’état des lieux de sortie mentionne que la peinture des plinthes et du radiateur est écaillée.

— s’agissant de la chambre 4 : l’état des lieux d’entrée mentionne que cette pièce est en bon état. L’état des lieux de sortie mentionne que la porte est écaillée.

Les autres pièces du logement n’ont pas fait l’objet de facturation au titre des réparations locatives.

Pour justifier des sommes demandées, la Société LOGISSIA verse aux débats le barème des réparations locatives.

Si ce document produit par le bailleur n’a aucune valeur contractuelle, les sommes indiquées et retenues par le bailleur dans le barème sont très favorables aux locataires.

Par ailleurs, contrairement à ce que soutiennent Monsieur [R] [W] et Madame [B] [W], le bailleur ne cherche pas en l’espèce à profiter de leur départ pour effectuer des travaux de rénovation déjà nécessaires lors de leur entrée dans le logement, ne facturant que les éléments dégradés en cours de bail. A ce titre, le bailleur ne met pas à la charge de Monsieur [R] [W] et Madame [B] [W] les éléments dégradés constatés lors de l’entrée dans les lieux.

Enfin, Monsieur [R] [W] et Madame [B] [W] ont signé l’état des lieux de sortie sur la tablette, reconnaissant ainsi les éléments tels que constatés lors de la sortie des lieux. L’argument tiré du fait de l’absence de remise d’une version papier est inopérante à l’ère de la dématérialisation de la plupart des actes et documents administratifs.

Au regard des précédentes observations, notamment des justificatifs versés aux débats, l’indemnisation de la Société LOGISSIA au titre des différentes dégradations sera fixée à la somme de 871,76€.

Monsieur [R] [W] et Madame [B] [W] seront donc condamnés à payer à la Société LOGISSIA la somme totale de 871,76€ au titre des réparations locatives.

Sur les délais de paiement

L’article 1343-5 du Code Civil prévoit que “Le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins en créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues”.

Lors de l’audience, Monsieur [R] [W] et Madame [B] [W] ont indiqué au Tribunal qu’ils souhaitaient obtenir des délais de paiement pour apurer leur dette, proposant de payer 20€ par mois.

Lors de l’audience, la Société LOGISSIA ne s’est pas opposée à l’octroi de délais de paiement pour permettre à Monsieur [R] [W] et Madame [B] [W] d’apurer leur dette.

Au regard de l’ensemble de ces observations, il convient de prévoir que Monsieur [R] [W] et Madame [B] [W] pourront s’acquitter de leur dette selon les modalités fixées au dispositif de la présente décision.

Sur les demandes accessoires

L’article 696 du Code de Procédure civile dispose que “la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie”.

Monsieur [R] [W] et Madame [B] [W] seront condamnés in solidum aux dépens.

En application de l’article 514 du Code de Procédure Civile modifié par le décret du 11 décembre 2019, applicable aux instances introduites après le 1er janvier 2020, l’exécution provisoire est de droit.

PAR CES MOTIFS

Le Tribunal Judiciaire, statuant par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire et en dernier ressort,

RECOIT Monsieur [R] [W] et Madame [B] [W] en leur opposition,

MET à néant le jugement du 18 avril 2024 et DIT qu’il y a lieu de lui substituer le présent jugement,

DÉCLARE recevable et bien fondée la demande en paiement de la Société LOGISSIA dirigée à l’encontre de Monsieur [R] [W] et Madame [B] [W] ;

CONDAMNE Monsieur [R] [W] et Madame [B] [W] à payer à la Société LOGISSIA la somme de 871,76€ au titre des réparations locatives ;

AUTORISE Monsieur [R] [W] et Madame [B] [W] à s’acquitter de cette somme en 23 mensualités de 20€ chacune et une 24ème mensualité qui soldera l’intégralité de la dette ;

PRÉCISE que chaque mensualité devra intervenir avant le 5 de chaque mois et pour la première fois le 5 du mois suivant la signification du présent jugement ;

DIT que toute mensualité restée impayée sept jours après la première présentation d’une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception justifiera que le solde de la dette devienne immédiatement exigible ;

CONDAMNE in solidum Monsieur [R] [W] et Madame [B] [W] aux dépens ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit.

La présente décision a été signée par Madame ROUSSEL, Juge des contentieux de la protection, et par Madame CORNIL, greffière présente lors de son prononcé,

LA GREFFIÈRE LA JUGE