Tribunal Judiciaire d'Alençon, Baux hlm, 16 octobre 2025, n° 25/00352

TJ Alençon 16 octobre 2025

Arguments

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Accepté
Respect des conditions de la clause résolutoire
La cour a constaté que les conditions d'acquisition de la clause résolutoire étaient réunies, rendant la demande des bailleurs recevable.
Accepté
Occupation sans droit ni titre
La cour a jugé que la locataire était occupante sans droit ni titre, justifiant ainsi l'expulsion.
Accepté
Créance justifiée par le bail
La cour a constaté que les bailleurs justifiaient leur créance et a ordonné le paiement des sommes dues.
Accepté
Indemnité due pour occupation sans droit
La cour a jugé que la locataire devait une indemnité d'occupation égale au montant du loyer jusqu'à la libération des lieux.
Rejeté
Préjudice subi du fait des impayés
La cour a estimé qu'il n'y avait pas de préjudice distinct justifiant des dommages intérêts.
Accepté
Frais engagés pour la procédure
La cour a jugé que les bailleurs avaient droit à une indemnité au titre de l'article 700 en raison des frais engagés.

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Sur la décision

Référence :	TJ Alençon, baux hlm, 16 oct. 2025, n° 25/00352
Numéro(s) :	25/00352
Importance :	Inédit
Dispositif :	Expulsion "ferme" ordonnée au fond (sans suspension des effets de la clause résolutoire)
Date de dernière mise à jour :	5 novembre 2025
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Texte intégral

N° RG 25/00352 – N° Portalis DBZX-W-B7J-CYKA

TRIBUNAL JUDICIAIRE D’ALENÇON (Orne)

N° RG 25/00352 – N° Portalis DBZX-W-B7J-CYKA

LE SEIZE OCTOBRE DEUX MIL VINGT CINQ

PRÉSIDENT : Arnaud BRULON, Juge près le Tribunal judiciaire d’Alençon et chargé des fonctions de juge des contentieux de la protection au tribunal judiciaire d’Alençon.

GREFFIER : Hélène CORNIL.

_________________

DEMANDEURS

Monsieur [T] [V], demeurant [Adresse 3]

Madame [X] [V], demeurant [Adresse 3]

Comparants

DÉFENDEUR

Madame [B] [Z], demeurant [Adresse 1]

Comparante

_________________

PROCÉDURE

Date de la saisine : 11 Juillet 2025

Première audience : 19 Septembre 2025

DÉBATS

Audience publique du 19 Septembre 2025.

JUGEMENT

Nature : contradictoire en premier ressort

Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe

_________________

Copie exécutoire délivrée le :

à :

N° RG 25/00352 – N° Portalis DBZX-W-B7J-CYKA

EXPOSE DU LITIGE

Le 24 avril 2008, Monsieur [T] [V] et Madame [X] [V] ont donné à bail à Madame [B] [Z] un local d’habitation, situé [Adresse 2], moyennant le versement d’un loyer mensuel d’un montant de 560 €, outre le dépôt de garantie pour un montant de 560 €.

Monsieur [T] [V] et Madame [X] [V] ont fait délivrer le 13 Mars 2025 un commandement de payer la somme en principal de 11.588 € représentant les loyers impayés arrêtés à la date du 20 février 2025 et visant la clause résolutoire.

Par acte de commissaire de justice en date du 11 juillet 2025, les bailleurs ont fait assigner Madame [B] [Z] devant le Juge des Contentieux de la Protection du Tribunal Judiciaire d’ALENCON aux fins de :

— voir constater la résiliation du bail qui lui a été consenti, par acquisition de la clause résolutoire stipulée dans le bail,

— voir ordonner son départ, et à défaut son expulsion, avec au besoin l’assistance d’un serrurier et de la force publique,

— être autorisé à transporter les meubles laissés dans les lieux loués aux frais et risques du locataire dans tel garde-meubles désigné par lui ou à défaut par les bailleurs,

— la voir condamner à la somme de 12.428 €, au titre de l’arriéré des loyers et charges échus, arrêtés à la date du , avec intérêts de droit à compter du 13 mars 2025,

— la voir condamner à une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer et des charges qui seraient dus si le bail s’était poursuivi, et ce jusqu’à la libération effective des lieux,

— la voir condamner à la somme de 150 € au titre de dommages intérêts,

— la voir condamner à une somme de 150 € au titre de l’article 700 du Code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens, incluant notamment le coût du commandement de payer et de l’assignation.

A l’audience du 19 septembre 2025, Monsieur [T] [V] et Madame [X] [V] ont sollicité le bénéfice de leur acte introductif d’instance, en actualisant leur créance à la somme de 10.601 €, arrêtée à la date du 19 septembre 2025, terme de septembre 2025 inclus. Ils ont déclaré ne pas avoir connaissance de l’existence d’un dossier de surendettement. Ils ont fait valoir que le loyer n’a pas été augmenté depuis 2008 et ils se sont opposés à des délais de paiement car la locataire ne respecte pas ses engagements.

Madame [B] [Z] a comparu à l’audience, où elle a reconnu devoir les sommes qui lui sont réclamées. Elle a demandé des délais de paiement à raison de 100 euros par mois en plus des 155 euros de la CAF et du paiement du loyer courant. Elle a ajouté qu’elle attendait un héritage de près de 30.000 euros et qu’elle souhaitait reprendre une activité de commerçante pour augmenter ses revenus.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Il ressort de l’article 24 II de la Loi du 6 juillet 1989 qu’à compter du 1er janvier 2015, les bailleurs, personnes morales autres qu’une société civile constituée exclusivement entre parents ou alliés jusqu’au 4ème degré inclus, ne peuvent faire délivrer, sous peine d’irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l’expiration d’un délai de deux mois suivant saisine de la Commission de coordination des actions prévention des expulsions locatives (CCAPEX) prévue à l’article 7-2 de la loi du 31 mai 1990. Cette saisine est néanmoins réputée constituée lorsque persiste une situation d’impayés, préalablement signalée dans les conditions réglementaires aux organismes payeurs des aides au logement en vue d’assurer le maintien du versement des aides (APL), mentionnées à l’article L. 351-2 du Code de la construction et de l’habitation et aux articles l 542-1 et l 831-1 du Code de la Sécurité Sociale. Cette saisine peut s’effectuer par voie électronique, selon des modalités fixées par le décret.

Ainsi, Monsieur [T] [V] et Madame [X] [V] justifient avoir saisi au moins six semaines avant l’assignation la Commission de Coordination des Actions de Prévention des Expulsions (CCAPEX) de l’engagement d’une procédure contentieuse à l’encontre de sa locataire, cette dernière ayant réceptionné la notification le 19 mars 2025.

En outre, l’assignation a été régulièrement dénoncée le 11 juillet 2025 au représentant de l’État dans le département, par voie électronique avec accusé de réception plus de six semaines avant l’audience, conformément à l’article 24 III de la loi du 6 juillet 1989.

L’action visant à la constatation de la clause résolutoire est dès lors recevable.

***

L’article 24 I de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 relative aux baux d’habitation dispose que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non versement du dépôt de garantie ne produit d’effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

Le bail signé par les parties contient une clause résolutoire prévoyant qu’à défaut de paiement des loyers ou charges échus ou du dépôt de garantie, et deux mois après la délivrance d’un commandement resté infructueux, le bail sera résilié de plein droit. Les dispositions du contrat de bail prévalent.

Par acte d’huissier du 13 Mars 2025, Monsieur [T] [V] et Madame [X] [V] ont fait délivrer à Madame [B] [Z] un commandement de payer reproduisant les dispositions des articles 24 de la loi du 6 juillet 1989 et celles de l’article 6 de la loi du 31 mai 1990, et visant la clause résolutoire pour un montant de 11.588 €, au titre des loyers et charges arrêtés à la date du 20 février 2025.

La locataire n’ayant pas réglé les sommes visées au commandement dans le délai de deux mois, il y a lieu en conséquence de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire sont réunies à la date du 14 mai 2025.

Il n’y a lieu de faire droit à la demande de délais de paiement de Madame [Z] et de suspension des effets de la clause résolutoire car la dette loyers est ancienne et représente plus de 18 mois de loyers impayés. Il est en outre à noter que depuis 2008, les bailleurs n’ont pas augmenté le montant du loyer ce qui constitue une faveur pour la locataire.

En conséquence, Madame [B] [Z] est occupante sans droit ni titre du logement depuis cette date, ce qui constitue pour Monsieur [T] [V] et Madame [X] [V] un trouble manifestement illicite, auquel il y a lieu de mettre fin. Il convient dès lors d’ordonner son expulsion et de tous occupants de son chef des lieux loués, selon les modalités prévues au dispositif ci-après.

Il y a lieu de la condamner à une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer augmenté des charges qui aurait été dû si le bail s’était poursuivi, et ce à compter de l’acquisition de la clause résolutoire et jusqu’à la libération effective des lieux.

Il résulte en outre des pièces versées aux débats (le bail, le commandement de payer et le décompte actualisé de la créance arrêté au19 septembre 2025) que les bailleurs justifient de leur créance. Par conséquent, il convient de condamner Madame [B] [Z] à payer à Monsieur [T] [V] et Madame [X] [V] la somme de 10.601 €.

Cette somme portera intérêts au taux légal à compter du 13 Mars 2025, conformément à l’article 1231-6 du Code civil.

En l’absence d’un préjudice distinct du retard de paiement des loyers et charges, Monsieur [T] [V] et Madame [X] [V] seront déboutés de leur demande formée au titre de dommages intérêts.

La locataire, qui succombe, supportera les dépens, incluant notamment le coût du commandement de payer, de l’assignation et des dénonciations à la DDETSPP.

Compte tenu de la situation économique des parties, de la durée de l’instance et des démarches judiciaires engagées par les bailleurs, il convient de condamner Madame [B] [Z] à leur verser une somme de 150 € sur le fondement des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile.

En application de l’article 514 du Code de procédures civiles, ce jugement est de droit exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS

Le Juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par jugement mis à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort,

CONSTATE la résiliation du bail conclu le 24 avril 2008 entre Monsieur [T] [V] et Madame [X] [V] et Madame [B] [Z], concernant le logement sis [Adresse 2], à compter du 14 mai 2025 ;

ORDONNE en conséquence à Madame [B] [Z] de libérer les lieux de sa personne et de ses biens, ainsi que tous occupants de son chef, dès la signification du présent jugement ;

A défaut AUTORISE Monsieur [T] [V] et Madame [X] [V] à faire procéder à son expulsion des locaux loués et de toutes personnes s’y trouvant de son chef, le cas échéant avec l’assistance d’un serrurier et de la force publique, et ce à l’expiration d’un délai de deux mois à compter de la délivrance d’un commandement d’avoir à libérer les lieux conformément à l’article L 412-1 du Code des procédures civiles d’exécution;

AUTORISE Monsieur [T] [V] et Madame [X] [V] à faire transporter les meubles et objets mobiliers garnissant les lieux, dans tout garde-meuble de son choix, aux frais, risques et périls du défendeur ;

CONDAMNE Madame [B] [Z] à payer à Monsieur [T] [V] et Madame [X] [V] la somme de 560 euros au titre de l’indemnité d’occupation mensuelle due, et ce à compter du 14 mai 2025 et jusqu’à la libération effective des lieux, cette somme sera révisée annuellement comme l’aurait été le loyer si le bail avait perduré;

CONDAMNE Madame [B] [Z] à payer à Monsieur [T] [V] et Madame [X] [V] la somme de 10.601 € au titre des loyers et indemnités d’occupation, selon décompte arrêté au 19 septembre 2025, avec intérêts au taux légal à compter du 13 Mars 2025;

DÉBOUTE les parties de leurs demandes plus amples ou contraires,

RAPPELLE que ce jugement est de droit exécutoire à titre provisoire,

CONDAMNE Madame [B] [Z] à payer à Monsieur [T] [V] et Madame [X] [V] la somme de 150 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE Madame [B] [Z] aux dépens, en ce compris notamment le coût du commandement de payer du 13 Mars 2025 , de l’assignation et des dénonciations à la DDETSPP;

DIT que la présente décision sera notifiée par le Greffe du Tribunal à la Préfecture de l’Orne en application de l’article R 412-2 du Code des Procédures Civiles d’Exécution.

Ainsi jugé et prononcé les jour, mois et an susdits.

Le Greffier, Le Président,