N° RG 25/00042 – N° Portalis DBZX-W-B7J-CV5R

TRIBUNAL JUDICIAIRE D’ALENÇON (Orne)

N° RG 25/00042 – N° Portalis DBZX-W-B7J-CV5R

LE VINGT SIX JUIN DEUX MIL VINGT CINQ

PRÉSIDENT : Tiphaine ROUSSEL, Juge près le Tribunal judiciaire d’Alençon et chargée des fonctions de juge des contentieux de la protection au tribunal judiciaire d’Alençon.

GREFFIER : Hélène CORNIL.

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DEMANDEUR

Société LOGISSIA, dont le siège social est sis [Adresse 3]

Représentée par M. [N], muni d’un pouvoir écrit

DÉFENDEURS

Madame [X] [P], demeurant [Adresse 2]

Monsieur [T] [G], demeurant [Adresse 2]

Non comparants, représentés par M^e Elodie GIARD, avocat au barreau d’ALENCON

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PROCÉDURE

Date de la saisine : 13 Janvier 2025

Première audience : 04 Avril 2025

DÉBATS

Audience publique du 22 Mai 2025.

JUGEMENT

Nature : contradictoire en premier ressort

Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe

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Copie exécutoire délivrée le :

à :

N° RG 25/00042 – N° Portalis DBZX-W-B7J-CV5R

RAPPEL DES FAITS, PROCÉDURE, PRÉTENTIONS ET MOYENS DES PARTIES

La Société SAGIM devenue LOGISSIA a donné à bail à Monsieur [T] [G] et Madame [X] [P] un bien à usage d’habitation situé au [Adresse 1], par contrat du 18 janvier 2013 à effet du 21 janvier 2013, pour un loyer mensuel de 475,40€ hors charge.

Des loyers étant demeurés impayés, la Société LOGISSIA a fait signifier le 4 novembre 2024 un commandement de payer visant la clause résolutoire.

La Société LOGISSIA a ensuite fait assigner Monsieur [T] [G] et Madame [X] [P] devant le Juge des contentieux de la protection d'[Localité 4] par acte de commissaire de justice en date du 13 janvier 2025 lui demandant de bien vouloir:

constater l’acquisition de la clause résolutoire à compter du 5 janvier 2025,être autorisé à faire procéder à l’expulsion de Monsieur [T] [G] et Madame [X] [P],ordonner la séquestration des meubles aux frais, risques et périls de Monsieur [T] [G] et Madame [X] [P],condamner solidairement Monsieur [T] [G] et Madame [X] [P] au paiement de l’arriéré locatif d’un montant de 4.147,87€, ainsi que d’une indemnité mensuelle d’occupation,condamner solidairement Monsieur [T] [G] et Madame [X] [P] à la somme de 500€ en application de l’article 700 du code de procédure civile et les dépens.

L’affaire a été appelée et plaidée à l’audience du 22 mai 2025.

A cette audience, la Société LOGISSIA, dûment représentée par Monsieur [N] muni d’un pouvoir, a maintenu l’intégralité de ses demandes, en précisant que la dette locative s’élevait désormais à la somme de 6.639,59€, montant arrêté au 22 mai 2025, incluant le loyer du mois d’avril 2025.

Lors de l’audience, Monsieur [T] [G] et Madame [X] [P] sont représentés par leur conseil. Aux termes de leurs conclusions, ils demandent au Tribunal de :

débouter la Société LOGISSIA de ses demandes d’expulsion, d’indemnités d’occupation, de frais irrépétibles et de dépens,suspendre les effets de la clause résolutoire en ordonnant des délais de paiement,condamner la Société LOGISSIA au paiement de la somme de 1.200€ en réparation du trouble de jouissance subi par les locataires,En tout état de cause,

écarter l’exécution provisoire de la décision à intervenir,débouter la SA LOGISSIA de sa demande tendant à la condamnation des époux [G] au paiement de la somme de 500€ au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens.

Au soutien de leurs prétentions, Monsieur [T] [G] et Madame [X] [P] font valoir qu’ils ont toujours fait preuve de bonne foi et qu’ils ont payé le loyer sans incident pendant dix années. La locataire travaille et perçoit 1.054,69€ de ressources mensuelles. Le locataire perçoit l’ASS. Le couple a un enfant à charge. Les locataires sont suivis par des travailleurs sociaux. Par ailleurs, Monsieur [T] [G] et Madame [X] [P] considèrent que leur logement présente des désordres de nature à porter atteinte à leur sécurité physique.

Une enquête du service social a été reçue au greffe avant l’audience et il a été donné lecture de ses conclusions à l’audience.

En cet état l’affaire a été mise en délibéré, la décision étant prononcée par mise à disposition au greffe le 26 juin 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la recevabilité:

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de l’ORNE par voie électronique le 20 janvier 2025, soit plus de six semaines avant l’audience du 22 mai 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

L’action est donc recevable.

Sur l’acquisition des effets de la clause résolutoire :

L’article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 prévoit désormais que " Tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux ». Pour autant, le bail litigieux ayant été conclu avant l’entrée en vigueur de la modification du texte intervenue le 29 juillet 2023, le texte antérieur, aux termes duquel la clause résolutoire « ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux » s’applique.

Le bail conclu le 18 janvier 2013 à effet du 21 janvier 2013 contient une clause résolutoire (paragraphe « La résiliation ») et un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 4 novembre 2024, pour la somme en principal de 3.067,03€. Ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 5 janvier 2025, le bail litigieux ayant été conclu avant l’entrée en vigueur de la modification du texte intervenue le 29 juillet 2023, le texte antérieur, aux termes duquel la clause résolutoire « ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux » s’appliquant.

Sur le montant de l’arriéré locatif :

La société LOGISSIA produit un décompte démontrant que Monsieur [T] [G] et Madame [X] [P] restaient devoir, après soustraction des frais de poursuite, la somme de 6.639,59€ à la date du 22 mai 2025, incluant le loyer du mois d’avril 2025.

Lors l’audience, Monsieur [T] [G] et Madame [X] [P] n’apportent aucun élément de nature à contester le principe ni le montant de cette dette.

De sorte qu’ils seront condamnés solidairement à verser à la société LOGISSIA cette somme de 6.639,59€.

Sur les délais de paiement :

Par ailleurs, l’article 24 V de cette même loi ajoute que " Le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, […], au locataire en situation de régler sa dette locative ».

En outre, l’article 24 VII de cette même loi prévoit que « Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges. Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet ».

Il résulte des éléments du dossier et des débats que Monsieur [T] [G] et Madame [X] [P] ont payé le loyer sans incident pendant dix années. La locataire travaille et perçoit 1.054,69€ de ressources mensuelles. Le locataire perçoit l’ASS. Le couple a un enfant à charge. Les locataires sont suivis par des travailleurs sociaux. Ils ont effectué un versement en mars 2025. Ils reconnaissent la dette. Ils souhaitent rester dans le logement et sollicitent la suspension de la clause résolutoire ainsi que des délais de paiement, proposant de payer 50€ par mois en plus du loyer courant.

La société LOGISSIA n’a pas fait d’observation quant à la demande de la suspension de la clause résolutoire et à ce que des délais soient accordés aux locataires.

Dans ces conditions, compte tenu du fait que les locataires ont repris le versement du loyer courant avant la date de l’audience, du fait qu’ils sont en situation de régler leur dette locative et que le bailleur ne s’oppose pas à la suspension de la clause résolutoire, il convient d’autoriser Monsieur [T] [G] et Madame [X] [P] à se maintenir dans le logement en leur octroyant des délais de paiement de leur dette, selon des modalités fixées au dispositif de la présente décision.

Les effets de la clause résolutoire étant suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés, les demandes relatives à l’expulsion, au transport et à la séquestration des meubles deviennent sans objet.

Il convient néanmoins de prévoir que tout défaut de paiement des loyers et charges courants d’une part, des délais de paiement d’autre part, justifiera la condamnation solidaire de Monsieur [T] [G] et Madame [X] [P] au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation.

Sur la demande reconventionnelle au titre du préjudice de jouissance en raison de l’indécence du logement :

Monsieur [T] [G] et Madame [X] [P] sollicitent la condamnation de la Société LOGISSIA au paiement de la somme de 1.200€ en réparation du trouble de jouissance qu’ils subissent.

Les dispositions sur le logement décent, qui figurent dans les obligations du bailleur (article 6 de la loi du 6 juillet 1989 modifiée par la suite et article 1719 du Code civil) ont été créées par la loi 2000-108 du 13 décembre 2000 et le Décret 2002-120 du 30 janvier 2002 a précisé les caractéristiques minimales du logement décent.

L’article 6 de la loi du 6 juillet 1989 dispose que :

« Le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé, exempt de toute infestation d’espèces nuisibles et parasites, répondant à un critère de performance énergétique minimale, défini par un seuil maximal de consommation d’énergie finale par mètre carré et par an, et doté des éléments le rendant conforme à l’usage d’habitation. Un décret en Conseil d’Etat définit le critère de performance énergétique minimale à respecter et un calendrier de mise en œuvre échelonnée.

Les caractéristiques correspondantes sont définies par décret en Conseil d’Etat pour les locaux à usage de résidence principale ou à usage mixte mentionnés au deuxième alinéa de l’article 2 et les locaux visés aux 1° à 3° du même article, à l’exception des logements-foyers et des logements destinés aux travailleurs agricoles qui sont soumis à des règlements spécifiques.

Le bailleur est obligé :

a) De délivrer au locataire le logement en bon état d’usage et de réparation ainsi que les équipements mentionnés au contrat de location en bon état de fonctionnement ; toutefois, les parties peuvent convenir par une clause expresse des travaux que le locataire exécutera ou fera exécuter et des modalités de leur imputation sur le loyer ; cette clause prévoit la durée de cette imputation et, en cas de départ anticipé du locataire, les modalités de son dédommagement sur justification des dépenses effectuées ; une telle clause ne peut concerner que des logements répondant aux caractéristiques définies en application des premier et deuxième alinéas ;

b) D’assurer au locataire la jouissance paisible du logement et, sans préjudice des dispositions de l’article 1721 du code civil, de le garantir des vices ou défauts de nature à y faire obstacle hormis ceux qui, consignés dans l’état des lieux, auraient fait l’objet de la clause expresse mentionnée au a ci-dessus ;

c) D’entretenir les locaux en état de servir à l’usage prévu par le contrat et d’y faire toutes les réparations, autres que locatives, nécessaires au maintien en état et à l’entretien normal des locaux loués;

d) De ne pas s’opposer aux aménagements réalisés par le locataire, dès lors que ceux-ci ne constituent pas une transformation de la chose louée ».

L’article 2 du Décret 2002-120 du 30 janvier 2002 précise les caractéristiques minimales du logement décent:

« Le logement doit satisfaire aux conditions suivantes, au regard de la sécurité physique et de la santé des locataires :

1. Il assure le clos et le couvert. Le gros œuvre du logement et de ses accès est en bon état d’entretien et de solidité et protège les locaux contre les eaux de ruissellement et les remontées d’eau. Les menuiseries extérieures et la couverture avec ses raccords et accessoires assurent la protection contre les infiltrations d’eau dans l’habitation. Pour les logements situés dans les départements d’outre-mer, il peut être tenu compte, pour l’appréciation des conditions relatives à la protection contre les infiltrations d’eau, des conditions climatiques spécifiques à ces départements ;

2. Il est protégé contre les infiltrations d’air parasites. Les portes et fenêtres du logement ainsi que les murs et parois de ce logement donnant sur l’extérieur ou des locaux non chauffés présentent une étanchéité à l’air suffisante. Les ouvertures des pièces donnant sur des locaux annexes non chauffés sont munies de portes ou de fenêtres. Les cheminées doivent être munies de trappes. Ces dispositions ne sont pas applicables dans les départements situés outre-mer ;

3. Les dispositifs de retenue des personnes, dans le logement et ses accès, tels que garde-corps des fenêtres, escaliers, loggias et balcons, sont dans un état conforme à leur usage ;

4. La nature et l’état de conservation et d’entretien des matériaux de construction, des canalisations et des revêtements du logement ne présentent pas de risques manifestes pour la santé et la sécurité physique des locataires ;

5. Les réseaux et branchements d’électricité et de gaz et les équipements de chauffage et de production d’eau chaude sont conformes aux normes de sécurité définies par les lois et règlements et sont en bon état d’usage et de fonctionnement ;

6. Le logement permet une aération suffisante. Les dispositifs d’ouverture et les éventuels dispositifs de ventilation des logements sont en bon état et permettent un renouvellement de l’air et une évacuation de l’humidité adaptés aux besoins d’une occupation normale du logement et au fonctionnement des équipements ;

7. Les pièces principales, au sens du troisième alinéa de l’article R. 111-1 du code de la construction et de l’habitation, bénéficient d’un éclairement naturel suffisant et d’un ouvrant donnant à l’air libre ou sur un volume vitré donnant à l’air libre ».

En outre, l’article 3 du Décret 2002-120 du 30 janvier 2002 précise les éléments de confort et d’équipement minimums que le logement donné à bail doit présenter :

« Le logement comporte les éléments d’équipement et de confort suivants :

1. Une installation permettant un chauffage normal, munie des dispositifs d’alimentation en énergie et d’évacuation des produits de combustion et adaptée aux caractéristiques du logement. Pour les logements situés dans les départements d’outre-mer, il peut ne pas être fait application de ces dispositions lorsque les conditions climatiques le justifient ;

2. Une installation d’alimentation en eau potable assurant à l’intérieur du logement la distribution avec une pression et un débit suffisants pour l’utilisation normale de ses locataires;

3. Des installations d’évacuation des eaux ménagères et des eaux-vannes empêchant le refoulement des odeurs et des effluents et munies de siphon ;

4. Une cuisine ou un coin cuisine aménagé de manière à recevoir un appareil de cuisson et comprenant un évier raccordé à une installation d’alimentation en eau chaude et froide et à une installation d’évacuation des eaux usées ;

5. Une installation sanitaire intérieure au logement comprenant un w.-c., séparé de la cuisine et de la pièce où sont pris les repas, et un équipement pour la toilette corporelle, comportant une baignoire ou une douche, aménagé de manière à garantir l’intimité personnelle, alimenté en eau chaude et froide et muni d’une évacuation des eaux usées. L’installation sanitaire d’un logement d’une seule pièce peut être limitée à un w.-c. extérieur au logement à condition que ce w.-c. soit situé dans le même bâtiment et facilement accessible ;

6. Un réseau électrique permettant l’éclairage suffisant de toutes les pièces et des accès ainsi que le fonctionnement des appareils ménagers courants indispensables à la vie quotidienne.

Dans les logements situés dans les départements d’outre-mer, les dispositions relatives à l’alimentation en eau chaude prévues aux 4 et 5 ci-dessus ne sont pas applicables ».

A défaut de respecter ces dispositions, le bailleur peut être considéré comme ayant manqué à son obligation de délivrer au locataire un logement décent.

Par ailleurs, l’article 20-1 alinéa 1, 2 et 3 de la loi du 6 juillet 1989 dispose que :

« Si le logement loué ne satisfait pas aux dispositions des premier et deuxième alinéas de l’article 6, le locataire peut demander au propriétaire sa mise en conformité sans qu’il soit porté atteinte à la validité du contrat en cours. A défaut d’accord entre les parties ou à défaut de réponse du propriétaire dans un délai de deux mois, la commission départementale de conciliation peut être saisie et rendre un avis dans les conditions fixées à l’article 20. La saisine de la commission ou la remise de son avis ne constitue pas un préalable à la saisine du juge par l’une ou l’autre des parties.

L’information du bailleur par l’organisme payeur de son obligation de mise en conformité du logement, telle que prévue à l’article L. 843-1 du code de la construction et de l’habitation, tient lieu de demande de mise en conformité par le locataire.

Le juge saisi par l’une ou l’autre des parties détermine, le cas échéant, la nature des travaux à réaliser et le délai de leur exécution. Il peut réduire le montant du loyer ou suspendre, avec ou sans consignation, son paiement et la durée du bail jusqu’à l’exécution de ces travaux. Le juge transmet au représentant de l’Etat dans le département l’ordonnance ou le jugement constatant que le logement loué ne satisfait pas aux dispositions des premier et deuxième alinéas de l’article 6 ».

Le bailleur est obligé d’assurer au locataire la jouissance paisible du logement et de le garantir des vices ou défauts de nature à y faire obstacle. Il n’est pas nécessaire que les vices rendent l’usage du logement complètement impossible et il suffit qu’ils soient de nature à entraver la jouissance du preneur et à lui causer un trouble véritable.

Lorsque les vices ou défauts de nature à faire obstacle à la jouissance paisible du logement ont causé un préjudice au locataire, la sanction à l’égard du bailleur peut consister selon les cas en une diminution du prix, ou une résiliation du bail, ou encore en l’allocation de dommages et intérêts. Le fait que le bailleur ait réagi avec diligence pour y mettre un terme n’empêche pas la réparation du trouble de jouissance subi par le locataire.

Enfin, l’article 1719 du code civil dispose que :

« Le bailleur est obligé, par la nature du contrat, et sans qu’il soit besoin d’aucune stipulation particulière :

1° De délivrer au preneur la chose louée et, s’il s’agit de son habitation principale, un logement décent. Lorsque des locaux loués à usage d’habitation sont impropres à cet usage, le bailleur ne peut se prévaloir de la nullité du bail ou de sa résiliation pour demander l’expulsion de l’occupant ;

2° D’entretenir cette chose en état de servir à l’usage pour lequel elle a été louée ;

3° D’en faire jouir paisiblement le preneur pendant la durée du bail ;

4° D’assurer également la permanence et la qualité des plantations ».

En l’espèce, Monsieur [T] [G] et Madame [X] [P] font valoir que leur logement présente des désordres de nature à porter atteinte à leur sécurité physique. Ils produisent des photographies. Cependant, lesdites photographies ne sont pas datées et ne permettent pas de déterminer avec précision l’endroit où elles ont été prises. En outre, les locataires produisent deux attestations établies par deux voisins sans que lesdites attestations précisent le bien concerné. A ce titre, la rédaction de ces attestations ne permet pas de déterminer si les attestants décrivent leur propre logement ou le logement de Monsieur [T] [G] et Madame [X] [P].

Dans ces conditions, le moyen tiré de l’indécence du logement pour solliciter une indemnisation au titre du préjudice de jouissance est écarté.

Sur les demandes accessoires :

Monsieur [T] [G] et Madame [X] [P], parties perdantes, supporteront la charge des dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de l’assignation et de sa notification à la préfecture.

Par ailleurs, il convient de rejeter la demande formulée par la Société LOGISSIA au titre de l’article 700 du code de procédure civile car le bailleur a exposé des frais consubstantiels aux missions qui lui sont dévolues y ajoutant que la solution du litige ne justifie pas plus une telle demande.

En application de l’article 514 du Code de Procédure Civile modifié par le décret du 11 décembre 2019, applicable aux instances introduites après le 1er janvier 2020, l’exécution provisoire est de droit.

PAR CES MOTIFS

Le Juge des contentieux de la protection, statuant par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort,

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 18 janvier 2013 à effet du 21 janvier 2013 entre la Société LOGISSIA d’une part et Monsieur [T] [G] et Madame [X] [P] d’autre part concernant le bien à usage d’habitation situé au [Adresse 1] sont réunies à la date du 5 janvier 2025 ;

CONDAMNE solidairement Monsieur [T] [G] et Madame [X] [P] à verser à la Société LOGISSIA la somme de 6.639,59€ (décompte arrêté au 22 mai 2025, incluant le loyer d’avril 2025) ;

AUTORISE Monsieur [T] [G] et Madame [X] [P] à s’acquitter de cette somme, en 23 mensualités de 50€ chacune et une 24ème mensualité qui soldera l’intégralité de la dette ;

PRÉCISE que chaque mensualité devra intervenir avant le 5 de chaque mois et pour la première fois le 5 du mois suivant la signification du présent jugement ;

SUSPEND les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais accordés ;

DIT que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise ;

DIT qu’en revanche, toute mensualité, qu’elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l’arriéré, restée impayée sept jours après la première présentation d’une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception justifiera :

* que la clause résolutoire retrouve son plein effet ;

* que le solde de la dette devienne immédiatement exigible ;

* qu’à défaut pour Monsieur [T] [G] et Madame [X] [P] d’avoir volontairement libéré les lieux dans les deux mois de la délivrance d’un commandement de quitter les lieux, la société LOGISSIA puisse faire procéder à leur expulsion ainsi qu’à celle de tous les occupants de leur chef, avec le concours d’un serrurier et de la force publique si besoin est ;

* que Monsieur [T] [G] et Madame [X] [P] soient solidairement condamnés à verser à la société LOGISSIA une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail, jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux ;

DIT n’y avoir lieu à ordonner l’enlèvement, le transport et la séquestration des meubles éventuellement laissés sur place ;

DEBOUTE la Société LOGISSIA de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile;

DEBOUTE Monsieur [T] [G] et Madame [X] [P] de leur demande au titre du préjudice de jouissance ;

CONDAMNE in solidum Monsieur [T] [G] et Madame [X] [P] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de l’assignation et de sa notification à la préfecture ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit.

DIT que la présente décision sera transmise par les soins du greffe à Monsieur le représentant de l’Etat du département en vertu des dispositions de l’article 117 de la loi du 29 juillet 1998.

La présente décision a été signée par Madame ROUSSEL, Juge des Contentieux de la Protection, et par Madame CORNIL, greffière présente lors de son prononcé,

LA GREFFIÈRE LA JUGE