TRIBUNAL JUDICIAIRE D’ALÈS

République Française

Au nom du Peuple Français

MINUTE N°:

JUGEMENT DU : 23 Juin 2025

DOSSIER N° : N° RG 25/00072 – N° Portalis DBXZ-W-B7J-CUTW

ORDONNANCE DE REFERE

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

PARTIES :

DEMANDEUR :

S.A. SFHE

[Adresse 3]

[Adresse 8]

[Localité 4]

représentée par Maître Emmanuelle CARRETERO de la SCP SOLLIER & CARRETERO, avocats au barreau de MONTPELLIER, substitué par M^e Marion BAILLET GARBOUGE, avocat au barreau d’ALES plaidant

DÉFENDEUR :

Madame [S] [E]

née le 31 Octobre 1985 à [Localité 10]

[Adresse 2]

[Adresse 11]

[Localité 5]

non comparante, ni représentée

Les débats ont eu lieu en audience publique le 23 Juin 2025 devant Samuel SERRE, Vice-président placé par ordonnance de Monsieur le Premier président de la Cour d’appel de [Localité 12] en date du 17 Avril 2025, assisté de Christine TREBIER, Greffier, qui a ensuite déclaré les débats clos et indiqué que le jugement serait rendu le vingt trois Juin deux mil vingt cinq par mise à disposition au greffe.

RAPPEL DES FAITS

La SA SFHE a donné à bail à Madame [S] [E] un bien à usage d’habitation situé au [Adresse 1] à [Localité 7] par contrat du 03 mai 2024 pour une prise d’effet au 15 mai 2024, pour un loyer mensuel de 613.37 € et 82.28 € de provision sur charges.

Des loyers étant demeurés impayés, La SA SFHE a fait signifier un commandement de payer visant la clause résolutoire en date du 28 novembre 2024.

Par acte de commissaire de justice en date du 04 février 2025, la SA SFHE a ensuite fait assigner Madame [S] [E] devant le juge des contentieux de la protection d'[Localité 6] statuant en référé pour obtenir la résiliation du contrat, l’expulsion et la condamnation au paiement.

A l’audience du 28 avril 2025, La SA SFHE reprend les termes de son assignation et demande de :

— Constater l’acquisition de la clause résolutoire ;

— D’ordonner l’expulsion de Madame [S] [E] ;

— De condamner cette dernière au paiement de la somme actualisée de 4149.97 € avec les intérêts au taux légal à compter du commandement de payer,

— De condamner cette dernière au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation équivalente au loyer actuel et des charges soit à la somme de 695.65 €,

— De condamner cette dernière au paiement outre une somme de 600 € en application de l’article 700 du code de procédure civile et les dépens.

La SA SFHE a sollicité le renvoi.

Madame [S] [E] a expliqué avoir eu un accident de travail en juin 2024 ce qui a entraîné des retards de paiement. L’accident a été reconnu la semaine précédent la présente audience. Elle a déclaré vouloir payer et a sollicité des délais de paiement.

Le dossier a été renvoyé à l’audience du 26 mai 2025 et les parties en ont été informées sur l’audience.

A l’audience du 26 mai 2025, la SA SFHE indique s’opposer à la demande de délai de paiement de Madame [S] [E] qui leur a directement proposé de verser en sus de son loyer la somme de 150 euros par mois.

Bien que prévenue de l’audience du 26 mai 2025, Madame [S] [E] n’est ni présente, ni représentée.

Un diagnostic social et financier a été reçu au greffe avant l’audience.

L’affaire a été mise en délibéré au 23 juin 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

I. SUR LA RÉSILIATION :

— Sur la recevabilité de l’action :

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture du [Localité 9] par la voie électronique le 05 février 2025, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

Par ailleurs, la SA SFHE, personne morale qui n’a pas la qualité de société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu’au quatrième degré inclus, justifie avoir saisi la Commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives également par la voie électronique le 29 novembre 2024, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 04 février 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 II et IV de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989. Il sera précisé que, conformément à la loi, cette saisine est réputée constituée lorsque persiste une situation d’impayés, préalablement signalée dans les conditions réglementaires aux organismes payeurs des aides au logement en vue d’assurer le maintien du versement des aides mentionnées à l’article L. 821-1 du code de la construction et de l’habitation.

Il sera rappelé que ces dispositions sont applicables aux assignations tendant au prononcé de la résiliation du bail lorsqu’elle est motivée par l’existence d’une dette locative du preneur. Elles sont également applicables aux demandes additionnelles et reconventionnelles aux fins de constat ou de prononcé de la résiliation motivées par l’existence d’une dette locative, la notification au représentant de l’Etat dans le département incombant au bailleur.

L’action est donc recevable.

— Sur l’acquisition des effets la clause résolutoire :

L’article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 prévoit que « tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux ».

Cependant, les dispositions de l’article 10 de la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023, en ce qu’elles modifient le délai minimal imparti au locataire pour s’acquitter de sa dette après la délivrance d’un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au bail prévu par l’article 24, alinéa 1er et 1°, de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, n’ont pas pour effet de modifier les délais figurant dans les clauses contractuelles des baux en cours au jour de l’entrée en vigueur de la loi.

Le bail conclu le 03 mai 2024 pour une prise d’effet au 15 mai 2024 contient une clause résolutoire (article 7.1) et un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 28 novembre 2024, pour la somme en principal de 1539.35 €. Ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de 6 semaines, or, la clause contractuelle liant les parties et faisant office de loi entre elles, prévoit un délai de 2 mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 29 janvier 2025.

L’expulsion de Madame [S] [E] sera ordonnée, en conséquence.

II/ SUR LES DEMANDES DE CONDAMNATION AU PAIEMENT :

La SA SFHE produit un décompte démontrant que Madame [S] [E] doit, après soustraction des frais de poursuite, la somme de 4149.97 € à la date du 23 avril 2025.

Madame [S] [E], bien que comparante lors de l’audience du 28 avril 2025, elle n’a pas contesté le principe ni le montant de cette dette. Elle sera par conséquent condamnée à titre provisionnel au paiement de cette somme de 4149.97 €, avec les intérêts au taux légal sur la somme de 1539.35 € à compter du commandement de payer (28 novembre 2024), sur la somme de 2334.65€ à compter de l’assignation (04 février 2025) et à compter de la présente ordonnance pour le surplus, conformément aux dispositions des articles 1231-6 et 1231-7 du code civil.

Madame [S] [E] sera également condamnée au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation pour la période courant du date de résiliation du bail à la date de la libération effective et définitive des lieux. Cette indemnité mensuelle d’occupation sera fixée au montant résultant du loyer et des charges, tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi soit à la somme de soit à la somme de 695.65 €.

En effet, cette somme semble inférieure au montant résultant du loyer et des charges, tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi (707.79€), mais le juge des référés ne pouvant statuer au delà des demandes formulées par les parties et aucune demande actualisée n’ayant été formulée à l’audience, il ne pourra retenir que le montant précisément quantifié dans l’assignation.

III/ SUR LES DEMANDES DE DELAIS DE PAIEMENT :

L’article 24 V de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dispose que « le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. Le quatrième alinéa de l’article 1343-5 s’applique lorsque la décision du juge est prise sur le fondement du présent alinéa. Le juge peut d’office vérifier tout élément constitutif de la dette locative et le respect de l’obligation prévue au premier alinéa de l’article 6 de la présente loi ».

En l’espèce, Madame [S] [E] a sollicité lors de l’audience du 28 avril 2025 des délais de paiement.

A l’audience du 26 mai 2025, la SA SFHE a expliqué que Madame [S] [E] lui avait proposé de verser la somme de 150 euros en sus de son loyer, mais qu’elle s’y oppose.

En l’état des éléments versés au débat, il est constaté qu’au jour de l’audience, Madame [S] [E] n’a, d’une part, pas repris le versement intégral des loyers, cette dernière n’ayant versé que 100 euros les 21 mars 2025 et 16 avril 2025, et d’autre part, elle ne justifie pas de pièces financières permettant d’apprécier ses capacités financières.

Par conséquent, il ne pourra être fait droit à la demande de délai et par voie de conséquence à la suspension de la clause résolutoire.

IV/ SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES :

Madame [S] [E], partie perdante, supportera la charge des dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de l’assignation en référé, de la saisine de la Commission de Coordination des Actions de Prévention des Expulsions locatives de l’assignation et de sa notification à la préfecture.

Il n’apparaît pas conforme à l’équité de le condamner au paiement d’une quelconque somme au titre des frais irrépétibles. Il convient donc de rejeter la demande formulée au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est de plein droit exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection, statuant en référé, par mise à disposition au greffe, par ordonnance contradictoire et en premier ressort,

CONSTATONS que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 03 mai 2024 pour une prise d’effet au 15 mai 2024 entre la SA SFHE et Madame [S] [E] concernant le bien à usage d’habitation situé au [Adresse 1] à [Localité 7] sont réunies à la date du 29 janvier 2025 ;

ORDONNONS en conséquence à Madame [S] [E] de libérer les lieux et de restituer les clés dès la signification de la présente ordonnance ;

DISONS qu’à défaut pour Madame [S] [E] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, La SA SFHE pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

CONDAMNONS Madame [S] [E] à verser à La SA SFHE à titre provisionnel la somme de 4149.97 € (décompte arrêté au 23 avril 2025, incluant une dernière facture dant d’avril 2025), avec les intérêts au taux légal à compter du 28 novembre 2024 sur la somme de 1539.35 €, sur la somme de 2334.65€ à compter du 04 février 2025 et à compter de la présente ordonnance pour le surplus ;

CONDAMNONS Madame [S] [E] à payer à La SA SFHE à titre provisionnel une indemnité mensuelle d’occupation à compter de la date de résiliation du bail et ce, jusqu’à la date de la libération définitive des lieux et la restitution des clés ;

FIXONS cette indemnité mensuelle d’occupation au montant du loyer et des charges, calculés tels que si le contrat s’était poursuivi soit à la somme de 695.65 € ;

REJETONS la demande de délais de paiement ;

REJETONS la demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNONS Madame [S] [E] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de l’assignation en référé, de la saisine de la Commission de Coordination des Actions de Prévention des Expulsions locatives et de sa notification à la préfecture ;

DEBOUTONS les parties du surplus de leurs demandes ;

RAPPELONS que la présente ordonnance est de plein droit exécutoire à titre provisoire ;

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition de la décision au greffe du tribunal judiciaire, le 23 juin 2025, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile, la minute étant signée par Monsieur Samuel SERRE, vice-président placé, et par le greffier.

Le greffier, Le vice-président placé,

Christine TREBIER Samuel SERRE