TRIBUNAL JUDICIAIRE D’ALÈS

République Française

Au nom du Peuple Français

MINUTE N°:

JUGEMENT DU : 13 Octobre 2025

DOSSIER N° : N° RG 25/00121 – N° Portalis DBXZ-W-B7J-CUFE

JUGEMENT

Juge des contentieux et de la protection

PARTIES :

DEMANDEUR :

L’ASSOCIATION LES CASTAS

[Adresse 1]

[Localité 2]

représentée par M^e Jean-Michel BERGON, avocat au barreau de MONTPELLIER plaidant

DÉFENDEUR :

S.A.R.L. STARBOARD PROPERTY GROUP

[Adresse 3]

[Localité 4]

LUXEMBOURG

représentée par M^e Sarah GEORGETTE, avocat au barreau de PARIS plaidant

Les débats ont eu lieu en audience publique le 1er Septembre 2025 devant Jean-François GOUNOT, Magistrat à titre temporaire exerçant la fonction de Juge des contentieux de la protection, assisté de Christine TREBIER, Greffier, qui a ensuite déclaré les débats clos et indiqué que le jugement serait rendu le treize Octobre deux mil vingt cinq par mise à disposition au greffe.

FAITS, PROCÉDURE ET PRÉTENTIONS DES PARTIES :

Suivant contrat en date du 22 janvier 2022, Monsieur [X] [C], aux droits duquel intervient la SARL STARBOARD PROPERTY GROUP, donnait à bail à l’association LES CASTAS une maison de village pour un loyer de 850,00 € par mois.

Le 3 janvier 2025, l’association LES CASTAS assignait la SARL STARBOARD PROPERTY GROUP afin de voir celle-ci condamnée à lui délivrer un logement décent et à exécuter les travaux de réfections de la toiture et de reprise des infiltrations, à lui payer la somme de 2.500,00 € de dommages et intérêts au titre de son préjudice de jouissance pour la période comprise entre le 28 juin et 31 octobre 2024, ainsi que la somme de 1.800,00 € en application de l’article 700 du code de procédure civile et les dépens; Elle demande également la réduction du loyer à la somme de 595,00 € par mois jusqu’à la bonne fin des travaux de réparation.

Dans le dernier état de ses conclusions, l’association maintient ses demandes, sauf à y ajouter une demande d’autorisation de consignation des loyers jusqu’à la parfaite réalisation des travaux.

En réponse, la SARL STARBOARD PROPERTY GROUP demande de rejeter les demandes adverses; reconventionnellement, de condamner l’association à lui payer la somme de 20.400,00 € au titre de la dette locative arrêtée au 1er septembre 2025, de prononcer la résiliation du contrat de bail en raison du manquement de la locataire dans le paiement du loyer, de la déclarer occupante sans droit ni titre, d’ordonner son expulsion, d’ordonner la séquestration de ses meubles, de fixer l’indemnité d’occupation à la somme de 850,00 € par mois ; en toute hypothèse, d’ordonner à l’association qu’elle laisse le libre accès au lieu louer à toute entreprise mandatée par la bailleresse, de la condamner à lui payer la somme de 4.000,00 € en application de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux dépens.

A l’audience du 1er septembre 2025, les parties, représentées, s’en rapportent à leurs écritures et déposent leur dossier.

L’affaire est clôturée et mise en délibéré au 13 octobre 2025.

MOTIFS :

A titre liminaire, le juge constate qu’à la date de l’audience des plaidoiries, il n’existe plus de litige entre les parties sur la qualité à agir de la SARL STARBOARD PROPERTY GROUP au titre du contrat de bail litigieux, étant observé que l’association LES CASTAS avait légitiment raison de réclamer à cette dernière son titre de propriété avant tout paiement du loyer en sa faveur puisqu’elle avait à l’origine contracté avec Monsieur [X] [C].

I/ Sur les demandes de l’association :

En application de l’article 6 de la loi du 6 juillet 1989, le propriétaire bailleur a l’obligation de proposer à la location un logement en bon état locatif répondant aux critères de décence tels que prévus par les dispositions du décret n° 2002-120 du 30 janvier 2002. Il est tenu par ailleurs d 'assurer au locataire la jouissance paisible du logement et, sans préjudice des dispositions de l’article 1721 du code civil, de le garantir des vices ou défauts de nature à y faire et d’entretenir les locaux en état de servir à l’usage prévu par le contrat et d’y faire toutes les réparations, autres que locatives, nécessaires au maintien en état et à l’entretien normal des locaux loués.

Par ailleurs, il résulte des dispositions de l’article 9 du code de procédure civile et de l’article 1353 du code civil qu’il appartient aux parties de rapporter la preuve de leurs prétentions.

Si l’association LES CASTAS présente des demandes multiples, elles ont toutes un dénominateur commun, à savoir la non décence du logement et donc le non respect par la bailleresse de ses obligations de délivrance d’un logement décent et d’assurer la jouissance paisible des lieux loués, cette dernière obligation sous entendant celle d’effectuer toutes les réparations utiles pour assurer la jouissance paisible.

Pour autant, si le principe de droit est posé, il n’en demeure pas moins qu’il appartenait à la demanderesse de fournir à la juridiction la preuve des manquements de la bailleresse à ses obligations. Or, force est de constater que la seule pièce recevable dans le cas d’espèce est un procès-verbal de constat de commissaire de justice en date du 21 octobre 2024 faisant état de la présence dans certaines pièces du logement d’auréoles au plafond, signe indéniable de l’existence d’un ou plusieurs dégâts des eaux, sans que pour autant la preuve de leur origine soit rapportée, ni leur date. Ainsi que le fait justement remarquer la défenderesse, il doit être constaté que l’association ne produit aucune déclaration de sinistre, aucune intervention des assurances qui auraient pu permettre de dater les dégâts des eaux et d’en fixer l’origine. Pas plus, elle n’a fait intervenir les services d’hygiène de la commune ou de la CAF pour l’établissement d’un diagnostic décence; Si elle produit des photos dont on peut imaginer que ce sont celles de la toiture sans pouvoir également les dater, elles ne montrent qu’une toiture ancienne avec par endroit des tuiles brisées. Elle ne démontre en rien la nécessité d’une réfection entière de la toiture, étant observé que la demanderesse reconnaît dans ses écritures l’intervention ponctuelle d’un artisan dont on peut supposer qu’il a procédé au changement des tuiles brisées. Et, alors même que le constat datait et que son adversaire avait conclu sur la fragilité de sa preuve, l’association n’a pas effectué la moindre démarche sur une durée de près d’une année pour assurer cette preuve. Les échanges de courriers produits ne renforcent en rien cette preuve, chaque partie adoptant dans ses missives une interprétation diamétralement opposée des faits.

En l’état des pièces produites, l’association LES CASTAS, succombant dans l’administration qui lui incombe de la preuve de l’existence d’un élément de non décence des lieux loués et par voie de conséquence du trouble dans la jouissance paisible des lieux, sera déboutée de l’ensemble de ses demandes, lesquelles découlent de ce seul fait.

II/ Sur les demandes reconventionnelles de la bailleresse :

A titre reconventionnelle, la SARL STARBOARD PROPERTY GROUP soutient le non respect de l’obligation de sa locataire du paiement du loyer. Elle soutient sans être contredite par sa locataire que cette dernière a cessé de régler le loyer à compter du jour où elle lui a demandé de lui payer le loyer et que l’association lui a demandé de justifier de sa qualité, ce qu’elle autait dès le mois d’août 2023. Elle réclame à ce titre un arriéré non négligeable de loyers de 20.400,00 € au 1er septembre.

L’association LES CASTAS est totalement taisante sur cette dette locative, ce qui implique qu’elle n’a aucun argument à opposer à sa bailleresse que l’existence d’une prétendue creance de dommages et intérêts qui a été rejetée. Elle sera donc condamnée à la payer.

Il résulte de l’application de l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989 que la première obligation du locataire est de régler le loyer à sa date d’échéance. Et, la demanderesse ne peut se retrancher derrière une prétendue non execution de la part de la bailleresse, la jurisprudence aujourd’hui établie imposant au locatire de régler son loyer même si le logement donné à bail présente des non décences avérées. Par ailleurs, il est aussi de jurisprudence établie que le non paiement du loyer est d’une telle gravité que c’est à bon droit que la SARL STARBOARD PROPERTY GROUP est en droit de demander la résiliation du contrat de bail pour défaut par sa locataire d’exécution de ses obligations contractuelle.

En conséquence, il est prononcé la résiliation judiciaire du contrat de bail du 22 janvier 2022 aux torts exclusifs de l’association les CASTAS à la date du prononcé de la présente décision.

L’association les CASTAS occupe les lieux sans droit ni titre à compter du prononcé de la décision, ce qui causera nécessairement un préjudice à son bailleur. Il convient donc d’ordonner son expulsion ainsi que de tous occupants de son chef, à défaut de restitution des clefs au bailleur.

Il convient également de réparer le dommage économique issue de l’occupation sans droit ni titre en condamnant l’association les CASTAS au paiement d’une indemnité mensuelle à compter de cette date jusqu’à la date de libération effective et définitive des lieux caractérisée par la remise des clefs. Cette indemnité mensuelle d’occupation sera fixée au montant résultant du loyer et des charges, tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi.

III/ Sur les demandes accessoires :

Aux termes des articles 696 et 700 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens et à payer à l’autre partie une somme au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée, il peut, même d’office dispenser la partie perdante de tout paiement.

L’association les CASTAS sera condamnée aux dépens.

Compte tenu des rapports ayant existé entre les parties tel que cela résulte des échanges de courriels versés aux débats, il apparaît équitable qu’elles supportent la charge de leurs propres frais au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS :

Le Juge des Contentieux de la Protection, statuant publiquement, par mise à disposition au Greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort.

Vu les articles 2, 6 et 7 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, l’article 9 du code de procédure civile et les articles 1103, 1353. 1719 et 1728 du code civil ;

DEBOUTE l’association LES CASTAS de l’ensemble de ses demandes.

PRONONCE la résiliation du contrat de bail du 22 janvier 2022 à la date du prononcé de la présente décision ;

ORDONNE en conséquence à l’association LES CASTAS de libérer les lieux et de restituer les clés dès la signification de la présente ordonnance ;

DIT qu’à défaut pour l’association LES CASTAS d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans le délai, la SARL STARBOARD PROPERTY GROUP pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique et au transport des meubles laissés dans les lieux à ses frais dans tel garde-meuble désigné par les expulsés ou à défaut par la SARL STARBOARD PROPERTY GROUP ;

CONDAMNE l’association LES CASTAS à payer à la SARL STARBOARD PROPERTY GROUP une indemnité mensuelle d’occupation à compter du prononcé de cette décision et jusqu’à la date de la libération définitive des lieux caractérisée par la restitution des clés ;

FIXE cette indemnité mensuelle d’occupation au montant du loyer, calculé tel que si le contrat s’était poursuivi ;

CONDAMNE l’association LES CASTAS à payer à la SARL STARBOARD PROPERTY GROUP en deniers ou quittance la somme de 20.400,00 euros au titre de la dette locative arrêtée au 1er septembre 2025 ;

DÉBOUTE les parties de leurs demandes plus amples ou contraires ;

CONDAMNE l’association LES CASTAS aux entiers dépens.

RAPPELLE que la décision est exécutoire de droit.

La Greffière, Le Président,

Christine TREBIER Jean-François GOUNOT