TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE PARIS [1]

[1] Copie conforme délivrée

le : 05/04/2024

à : M^e Bénédicte LAVILLE

Copie exécutoire délivrée

le : 05/04/2024

à : M^e Melissa ZIRI

Pôle civil de proximité

■

PCP JCP fond

N° RG 23/04228 – N° Portalis 352J-W-B7H-CZ3WQ

N° MINUTE :

7/2024

JUGEMENT

rendu le vendredi 05 avril 2024

DEMANDEUR

Monsieur [Y] [X], demeurant [Adresse 2]

représenté par M^e Melissa ZIRI, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : U007

DÉFENDEUR

Monsieur [W] [Z], demeurant [Adresse 1]

représenté par M^e Bénédicte LAVILLE, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #B1141

(bénéficie d’une aide juridictionnelle Partielle numéro 751010012023016878 du 12/09/2023 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de Paris)

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Anne BRON, Vice-présidente, juge des contentieux de la protection

assistée de Florian PARISI, Greffier,

DATE DES DÉBATS

Audience publique du 22 janvier 2024

JUGEMENT

contradictoire, en premier ressort, prononcé par mise à disposition le 05 avril 2024 par Anne BRON, Vice-présidente assistée de Florian PARISI, Greffier

Décision du 05 avril 2024

PCP JCP fond – N° RG 23/04228 – N° Portalis 352J-W-B7H-CZ3WQ

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 20 février 2018, Monsieur [Y] [X] a consenti un bail d’habitation à Monsieur [W] [Z] sur des locaux de 5,83 m2 situés au [Adresse 1] moyennant le paiement d’un loyer de 370 € par mois et d’une provision sur charges de 10 € par mois.

Le 12 janvier 2022, Monsieur [Y] [X] s’est vu notifier un arrêté préfectoral de traitement de l’insalubrité le mettant en demeure de faire cesser la mise à disposition de son local aux fins d’habitation, et d’assurer le relogement définitif de Monsieur [W] [Z] dans un délai de 3 mois.

Par acte de commissaire de justice signifié le 2 mai 2023, Monsieur [Y] [X] a fait assigner Monsieur [W] [Z] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris aux fins d’obtenir notamment le prononcé de la résiliation du bail.

À l’audience du 22 janvier 2024, Monsieur [Y] [X] sollicite ainsi :

La validation des offres de relogement faites à Monsieur [W] [Z] et le prononcé de la résiliation judiciaire du bail et de l’expulsion de Monsieur [W] [Z] sous astreinte,le rejet de la demande reconventionnelle d’indemnisation ou sa diminution à la somme de 300 €,la condamnation de Monsieur [W] [Z] à lui payer la somme de 2000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Il fait valoir en effet qu’il a adressé de nombreuses offres de relogement à Monsieur [W] [Z] auxquelles ce dernier n’a pas donné suite.

En défense, Monsieur [W] [Z] demande des délais pour quitter les lieux et la condamnation de Monsieur [Y] [X] à lui payer la somme de 8007,86 € en réparation de son trouble de jouissance et la somme de 650 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Il fait valoir en effet que le logement pris à bail était indécent compte tenu de sa superficie.

Le tribunal se réfère aux écritures des parties soutenues oralement à l’audience.

La décision a été mise en délibéré par mise à disposition au greffe au 5 avril 2024.

MOTIFS DE la décision

Sur la demande de résiliation du bail

Suivant l’article 1224 du code civil, la résolution résulte notamment, en cas d’inexécution suffisamment grave, d’une décision de justice.

L’article 1229 du même code précise que lorsque les prestations échangées ont trouvé leur utilité au fur et à mesure de l’exécution réciproque du contrat, il n’y a pas lieu à restitution pour la période antérieure à la dernière prestation n’ayant pas reçu sa contrepartie et que, dans ce cas, la résolution est qualifiée de résiliation.

Il appartient à celui qui se prévaut de la résiliation judiciaire du contrat de bail de rapporter la preuve du manquement contractuel ou légal et de justifier de sa gravité suffisante pour permettre la résiliation du contrat aux torts du locataire et par conséquent son expulsion des lieux.

Le refus d’offres de relogement correspondant aux besoins et aux possibilités du locataire, faites en application de l’article L521-3-1 du code de la construction et de l’habitation, lorsque est prescrite la cessation de la mise à disposition d’un local aux fins d’habitation, justifie de prononcer la résiliation du bail.

En l’espèce, Monsieur [Y] [X] justifie avoir proposé plusieurs offres de relogement correspondant aux besoins et possibilités de Monsieur [W] [Z] auxquelles ce dernier n’a pas souhaité donner suite, Monsieur [W] [Z] ne contestant du reste pas le sérieux des offres, leur conformité à ses besoins et possibilités et la demande de résiliation du bail.

En conséquence, le refus de Monsieur [W] [Z] opposé aux offres de relogement qui lui ont été proposées constitue un manquement suffisamment grave à ses obligations pour justifier le prononcé de la résiliation du contrat qui produira effet à l’assignation en application de l’article 1229 du code civil, et donc pour ordonner son expulsion.

Il est rappelé que l’expulsion ne peut avoir lieu qu’à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance au locataire d’un commandement de quitter les lieux.

La demande d’astreinte, prématurée pour assurer l’exécution de la décision, est rejetée.

Sur la demande de délais supplémentaires pour quitter les lieux

Aux termes de l’article L 412-3 du code des procédures civiles d’exécution, le juge peut accorder des délais renouvelables aux occupants de lieux habités ou de locaux à usage professionnel, dont l’expulsion a été ordonnée judiciairement, chaque fois que le relogement des intéressés ne peut avoir lieu dans des conditions normales.

En l’espèce, Monsieur [W] [Z] a d’ores et déjà bénéficié de délais pour quitter les lieux suite à son refus des offres de relogement faites par Monsieur [Y] [X] après la notification de l’arrêté d’insalubrité, et il n’établit pas que son relogement ne peut avoir lieu dans des conditions normales alors qu’il ne justifie pas de sa situation financière. En conséquence, la demande de délais supplémentaires pour quitter les lieux est rejetée.

Sur la demande d’indemnisation d’un trouble de jouissance

Aux termes de l’article 6 de la loi du 6 juillet 1989, le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé, exempt de toute infestation d’espèces nuisibles et parasites, répondant à un critère de performance énergétique minimale et doté des éléments le rendant conforme à l’usage d’habitation.

Les caractéristiques correspondantes sont définies par décret en Conseil d’Etat pour les locaux à usage de résidence principale ou à usage mixte mentionnés au deuxième alinéa de l’article 2 et les locaux visés aux 1° à 3° du même article, à l’exception des logements-foyers et des logements destinés aux travailleurs agricoles qui sont soumis à des règlements spécifiques.

Le décret n°2202-120 du 30 janvier 2002 vient préciser ainsi en son article 4 que « le logement dispose au moins d’une pièce principale ayant soit une surface habitable au moins égale à 9 mètres carrés et une hauteur sous plafond au moins égale à 2,20 mètres, soit un volume habitable au moins égal à 20 mètres cubes ».

En l’espèce, il ressort de l’arrêté préfectoral notifié à Monsieur [Y] [X] que le logement donné à bail à Monsieur [W] [Z], le bail faisant état d’une superficie de 9m2, est un logement mansardé d’une surface au sol de 7,89m2 se réduisant à une surface de 5,83m2 pour une hauteur sous plafond supérieure ou égale à 1,80m, la hauteur de plafond maximale étant en l’occurrence de 1,89m.

Ainsi, les dimensions du logement ne sont pas conformes à l’article 4 du décret n°2202-120 du 30 janvier 2002 susvisé et caractérise un manquement du bailleur à son obligation de délivrer un logement décent ce qui engage sa responsabilité contractuelle à l’égard de Monsieur [W] [Z].

L’indemnisation du trouble de jouissance consécutif à la délivrance d’un logement indécent n’est pas subordonnée à la mise en demeure préalable du bailleur.

De plus, le comportement de Monsieur [W] [Z] dans l’immeuble, son accord pour conclure le bail, et les diligences faites par Monsieur [Y] [X] pour respecter son obligation légale de relogement résultant de l’insalubrité de son logement, invoqués par ce dernier, sont sans incidence sur l’évaluation du trouble de jouissance subi par Monsieur [W] [Z] en raison de la taille du logement donné à bail, et il appartient à Monsieur [Y] [X] le cas échéant de présenter respectivement une demande de dommages et intérêts en cas de manquement de son locataire à ses obligations contractuelles.

Il est relevé par ailleurs que la demande d’aide au FSL pour des loyers impayés alors que les loyers étaient réglés, dénoncée dans ses écritures par Monsieur [Y] [X], a nécessité en principe sa participation.

En conséquence, au regard de la nature, de l’ampleur et de la durée du désordre affectant le logement, du loyer versé par Monsieur [W] [Z], et tenant compte du fait qu’il a perçu des allocations de la CAF à compter de décembre 2019 selon les déclarations de Monsieur [Y] [X] non contestées par Monsieur [W] [Z], il y a lieu d’évaluer le trouble de jouissance subi par Monsieur [W] [Z] à la somme de 100 € par mois de février 2018 à janvier 2022 soit 46x100 + 100/28x8 (=28,57)= 4628,57 €.

Ainsi, Monsieur [Y] [X] sera condamné à payer à Monsieur [W] [Z] la somme de 4628,57 € en réparation de son trouble de jouissance.

Sur l’article 700 du code de procédure civile et les dépens

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens, ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ; dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité et de la situation économique de la partie condamnée.

Monsieur [W] [Z], qui succombe à titre principal, sera condamné aux dépens de la présente instance, conformément à l’article 696 du code de procédure civile et sa demande au titre des frais irrépétibles est rejetée.

Les circonstances du litige justifient de rejeter par ailleurs la demande de Monsieur [Y] [X] sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Sur l’exécution provisoire

Selon l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

Toutefois, selon l’article 514-1 du même code, le juge peut écarter l’exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s’il estime qu’elle est incompatible avec la nature de l’affaire. Il statue, d’office ou à la demande d’une partie, par décision spécialement motivée.

En l’espèce, il n’y a pas lieu d’écarter l’exécution provisoire de la présente décision.

PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par jugement mis à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort,

CONSTATE que Monsieur [Y] [X] a présenté à Monsieur [W] [Z] des offres de relogement correspondant à ses besoins et ses possibilités,

PRONONCE la résiliation du bail d’habitation conclu entre Monsieur [W] [Z] et Monsieur [Y] [X] avec effet à l’assignation en application de l’article 1229 du code civil,

ORDONNE à Monsieur [W] [Z] de libérer de sa personne, de ses biens, ainsi que de tous occupants de son chef, les lieux situés [Adresse 1] ainsi que, le cas échéant, tous les lieux loués accessoirement au logement,

DIT qu’à défaut de libération volontaire des lieux, il pourra être procédé à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef avec le concours de la force publique et l’assistance d’un serrurier à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à libérer les lieux,

RAPPELLE que le sort des meubles est régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution,

CONDAMNE Monsieur [Y] [X] à payer à Monsieur [W] [Z] la somme de 4628,57 € en réparation de son trouble de jouissance,

REJETTE la demande de délais pour quitter les lieux,

REJETTE toutes les autres demandes,

DIT n’y avoir lieu d’écarter l’exécution provisoire de droit de la présente décision,

DÉBOUTE les parties de leurs demandes au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE Monsieur [W] [Z] aux dépens de l’instance.

Ainsi jugé par mise à disposition au greffe le 5 avril 2024, et signé par le juge et le greffier susnommés.

Le GreffierLe Juge