TRIBUNAL JUDICIAIRE D’ALÈS

République Française

Au nom du Peuple Français

MINUTE N°:

ORDONNANCE DU : 27 Octobre 2025

DOSSIER N° : N° RG 25/00252 – N° Portalis DBXZ-W-B7J-CWOY

ORDONNANCE DE REFERE

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

PARTIES :

DEMANDEURS :

Monsieur [O] [N]

né le 25 Décembre 1957 à [Localité 6]

[Adresse 1]

[Localité 5]

représenté par M^e Agnès TOUREL, avocat au barreau de NIMES plaidant

Madame [C], [P] [W] épouse [N]

née le 03 Janvier 1959 à [Localité 6]

[Adresse 1]

[Localité 5]

représentée par M^e Agnès TOUREL, avocat au barreau de NIMES plaidant

DÉFENDEURS :

Monsieur [M] [I]

né le 23 Juillet 1979 à [Localité 7] (ROUMANIE)

[Adresse 3]

[Localité 4]

représenté par M^e Olivia BETOE SCHWERDORFFER, avocat au barreau d’ALES, substituée par M^e Laure CABANE, avocat au barreau d’ALES plaidant

Madame [R] [G] épouse [I]

née le 13 Mars 1984 à [Localité 8] (ROUMANIE)

[Adresse 2]

[Localité 4]

représentée par M^e Olivia BETOE SCHWERDORFFER, avocat au barreau d’ALES, substitué par M^e Laure CABANE, avocat au barreau d’ALES plaidant

Les débats ont eu lieu en audience publique le 29 Septembre 2025 devant Fabienne HARBON CAMLITI, Vice-présidente, assistée de Christine TREBIER, Greffier, qui a ensuite déclaré les débats clos et indiqué que le jugement serait rendu le vingt sept Octobre deux mil vingt cinq par mise à disposition au greffe.

RAPPEL DES FAITS

Par actes sous seing privé en date du 1er juillet 2021, Monsieur [E] [N] et Madame [C] [N] a donné à bail via leur mandataire de gestion à savoir l’agence immobilière à vocation sociale HH Gestion Gard, à Monsieur [M] [I] et Madame [R] [I] un bien à usage d’habitation situé au [Adresse 2] à [Localité 6], pour un loyer mensuel de 498.84 € et 40€ de provisions sur charges.

Par acte de commissaire de justice en date du 12 octobre 2023, Monsieur [E] [N] et Madame [C] [N] ont fait signifier à Monsieur [M] [I] et Madame [R] [I] un congé pour motifs légitime et sérieux, à savoir le non-respect des obligations contractuelles avec prise d’effet au 30 juin 2024.

Puis, par actes de commissaire de justice en date du 27 mai 2025, Monsieur [E] [N] et Madame [C] [N] ont fait assigner Monsieur [M] [I] et Madame [R] [I] devant le juge des contentieux de la protection aux fins de :

— D’ordonner l’expulsion de Monsieur [M] [I] et Madame [R] [I], et de tous occupants de son chef, et ce assorti d’une astreinte de 50€ par jour de retard à compter du 10ème jour suivant la signification de la décision qui sera rendue ;

— Condamner Monsieur [M] [I] et Madame [R] [I] à leur porter et leur payer les loyers en denier ou quittance pour la période postérieure à la délivrance de l’assignation jusqu’au prononcé de la décision ;

— Condamner Monsieur [M] [I] et Madame [R] [I] à leur porter et leur payer la somme de 17.96€ par jour au titre d’une indemnité d’occupation de la décision à intervenir jusqu’à leur départ effectif ;

— Condamner Monsieur [M] [I] et Madame [R] [I] à leur porter et leur payer la somme de 800 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile avec intérêts au taux légal ;

— Condamner Monsieur [M] [I] et Madame [R] [I] aux entiers dépens de l’instance qui comprendront notamment le coût du congé délivré le 12 octobre 2023.

Par conclusions remises à l’audience du 29 septembre 2025, Monsieur [M] [I] et Madame [R] [I] demandent au juge du contentieux et de la protection de :

— In limine litis,

*Déclarer l’assignation irrecevable et renvoyer les parties à une procédure de conciliation ;

— A titre principal,

*Constater que les motifs légitimes et sérieux ne sont pas caractérisés ;

*Prononcer la nullité de l’article 9 du bail visé ;

*Débouter Monsieur et Madame [N] de leurs demandes, fins et prétentions ;

— A titre subsidiaire,

*Accorder un délai raisonnable aux défendeurs pour déménager si jamais par extraordinaire la juridiction estimait la demande régulière ;

— En tout état de cause,

*Condamner Monsieur et Madame [N] à payer la somme de 1813 euros HT à Maître Olivia BETOE SCHWERDORFFER au titre de l’article 37 de la loi du 10 juillet 1991 et l’article 700, 2° du CPC, sous réserve qu’elle renonce à la perception de la contribution de l’Etat au titre de l’aide juridictionnelle ;

*Condamner Monsieur et Madame [N] aux entiers dépens conformément aux dispositions de l’article 696 du code de procédure civile.

Par conclusions remises à l’audience du 29 septembre 2025, Monsieur [E] [N] et Madame [C] [N] ont repris les termes de leur assignation.

A l’audience du 29 septembre 2025, les parties ont déposé leur dossier de plaidoirie.

L’affaire a été mise en délibéré au 27 octobre 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

I/ SUR LA DEMANDE IN LIMINE LITIS :

Aux termes de l’article 750-1 du code de procédure civile " En application de l’article 4 de la loi n° 2016-1547 du 18 novembre 2016, à peine d’irrecevabilité que le juge peut prononcer d’office, la demande en justice est précédée, au choix des parties, d’une tentative de conciliation menée par un conciliateur de justice, d’une tentative de médiation ou d’une tentative de procédure participative, lorsqu’elle tend au paiement d’une somme n’excédant pas 5 000 euros ou lorsqu’elle est relative à l’une des actions mentionnées aux articles R. 211-3-4 et R. 211-3-8 du code de l’organisation judiciaire ou à un trouble anormal de voisinage.

Les parties sont dispensées de l’obligation mentionnée au premier alinéa dans les cas suivants :

1° Si l’une des parties au moins sollicite l’homologation d’un accord ;

2° Lorsque l’exercice d’un recours préalable est imposé auprès de l’auteur de la décision ;

3° Si l’absence de recours à l’un des modes de résolution amiable mentionnés au premier alinéa est justifiée par un motif légitime tenant soit à l’urgence manifeste, soit aux circonstances de l’espèce rendant impossible une telle tentative ou nécessitant qu’une décision soit rendue non contradictoirement, soit à l’indisponibilité de conciliateurs de justice entraînant l’organisation de la première réunion de conciliation dans un délai supérieur à trois mois à compter de la saisine d’un conciliateur ; le demandeur justifie par tout moyen de la saisine et de ses suites ;

4° Si le juge ou l’autorité administrative doit, en application d’une disposition particulière, procéder à une tentative préalable de conciliation ;

5° Si le créancier a vainement engagé une procédure simplifiée de recouvrement des petites créances, conformément à l’article L. 125-1 du code des procédures civiles d’exécution. ".

En l’espèce, Monsieur [M] [I] et Madame [R] [I] soulèvent in limine litis l’irrecevabilité de l’action en raison du non-respect de l’article 750-1 du code de procédure civile, qui dispose que les actions relatives à un trouble anormal de voisinage doivent être précédées d’une tentative de conciliation, médiation ou d’une procédure participative.

Or, il apparaît que l’assignation délivrée par Monsieur et Madame [N] en date du 27 mai 2025 tendait à l’expulsion de Monsieur [M] [I] et Madame [R] [I] en raison de leur maintien dans le bien situé au [Adresse 2] à [Localité 6] malgré la délivrance d’un congé par voie de commissaire de justice avec prise d’effet au 30 juin 2024.

Ainsi, l’action initiale portait sur une demande d’expulsion en raison d’une occupation sans droit ni titre, ce qui est distinct d’une action en responsabilité pour troubles anormaux de voisinage.

Dès lors, la tentative de conciliation préalable prévue à l’article 750-1 du code de procédure civile est inapplicable et il convient de déclarer les demandes recevables.

II/ SUR LA CARACTERISATION DES MOTIFS SERIEUX ET LÉGITIME:

— Sur la forme du congé :

En application de l’article 15- I de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, " Lorsque le bailleur donne congé à son locataire, ce congé doit être justifié soit par sa décision de reprendre ou de vendre le logement, soit par un motif légitime et sérieux, notamment l’inexécution par le locataire de l’une des obligations lui incombant. A peine de nullité, le congé donné par le bailleur doit indiquer le motif allégué (…)

Le délai de préavis applicable au congé est de six mois lorsqu’il émane du bailleur. (…)

En cas de contestation, le juge peut, même d’office, vérifier la réalité du motif du congé et le respect des obligations prévues au présent article. Il peut notamment déclarer non valide le congé si la non-reconduction du bail n’apparaît pas justifiée par des éléments sérieux et légitimes.

Le congé doit être notifié par lettre recommandée avec demande d’avis de réception, signifié par acte de commissaire de justice ou remis en main propre contre récépissé ou émargement.

A l’expiration du délai de préavis, le locataire est déchu de tout titre d’occupation du logement loué. ".

En l’espèce, le contrat de bail prévoit une durée de 3 ans et une prise d’effet à compter du 17 décembre 2020.

Le bailleur a, par acte de commissaire de justice du 12 octobre 2023, fait délivrer au locataire un congé à effet au 30 juin 2024 à minuit, pour motif légitime et sérieux, à savoir le non-respect des obligations contractuelles.

Le congé contient bien le motif allégué et respecte le délai de préavis de 6 mois.

Le congé est donc régulier en la forme.

— Sur le fond du congé :

L’article 15 I de la loi du 6 juillet 1989 dispose que lorsque le bailleur donne congé à son locataire, ce congé doit être justifié soit par sa décision de reprendre ou de vendre le logement, soit par un motif légitime et sérieux, notamment l’inexécution par le locataire de l’une des obligations lui incombant.

L’article 7b de la même loi précise que : " Le locataire est obligé : b) D’user paisiblement des locaux loués suivant la destination qui leur a été donnée par le contrat de location ; ".

Le locataire est ainsi tenu d’user de la chose louée raisonnablement et de s’abstenir de tout comportement pouvant nuire au logement donné à bail et à la tranquillité des lieux dans lequel s’exécute le contrat de bail et à la jouissance paisible de ses voisins.

Et le comportement fautif du locataire peut constituer un motif légitime et sérieux même s’il a cessé au jour de la délivrance du congé.

En l’espèce, Monsieur [M] [I] et Madame [R] [I] dénonce le motif légitime et sérieux du congé qui leur a été délivré par voie de commissaire de justice le 12 octobre 2023 en invoquant l’absence de caractérisation dudit motif.

Or, l’appréciation du motif légitime et sérieux relève du pouvoir souverain des juges du fond ( Civ. 3e, 21 déc. 1988 ; 17 juill. 1996, no 94-18.406).

Par conséquent, le juge du contentieux et de la protection statuant en référé ne peut connaître de la demande sur la validité de fond du congé pour motifs sérieux et légitimes délivré au preneur qui relève du juge du fond.

Les parties seront donc renvoyés à mieux se pourvoir devant le juge du fond du Tribunal judiciaire d’ALES.

Les demandes des bailleresses étant liées à la validité du congé qu’ils ont fait délivrer, il n’y a pas lieu à statuer sur l’ensemble de leurs demandes.

Sur les demandes accessoires :

L’article 696 du code de procédure civile dispose que « La partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie. ».

A ce stade de la procédure et compte-tenu du litige, les parties conserveront la charge de leurs propres dépens.

A ce stade de la procédure, il n’est pas inéquitable de laisser à chaque partie la charge de ses frais irrépétibles. Les parties seront déboutées des demandes sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant en référé, par ordonnance contradictoire, rendue en premier ressort, et par mise à disposition au greffe,

DÉCLARONS recevable l’assignation délivrée par Monsieur et Madame [N];

DISONS n’y avoir lieu à référé ;

RENVOYONS les parties à saisir le juge du fond du Tribunal judiciaire d’ALES ;

DISONS n’y avoir lieu à statuer sur le surplus des demandes de Monsieur et Madame [I] ainsi que sur l’ensemble des demandes de Monsieur et Madame [N] ;

DISONS que chaque partie conservera la charge de ses propres dépens lesquels seront recouvrés conformément aux dispositions de la loi sur l’aide juridictionnelle, si besoin est,

REJETONS les demandes au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELONS que la présente décision est exécutoire par provision.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition de la décision au greffe du tribunal judiciaire, le 27 octobre 2025, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile, la minute étant signée par Madame Fabienne HARBON-CAMLITI, Vice-Présidente, et par le greffier.

Le greffier, La Vice-Présidente,

Christine TREBIER Fabienne HARBON-CAMLITI