TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE

Pôle de Proximité

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

ORDONNANCE DU : 11 Juillet 2024

Président : Madame ATIA,

Greffier : Madame DEGANI,

Débats en audience publique le : 23 Mai 2024

GROSSE :

Le 12 juillet 2024

à M^e Elsa FOURRIER-MOALLIC

Le ……………………………………………

à Me ………………………………………..

Le ……………………………………………

à Me ………………………………………..

EXPEDITION :

Le 12 juillet 2024

à M. [P]

Le ………………………………………………….

à Me ………………………………………………

Le …………………………………………………..

à Me ………………………………………………

N° RG 24/02402 – N° Portalis DBW3-W-B7I-4Z4E

PARTIES :

DEMANDERESSE

S.A. UNICIL, dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par M^e Elsa FOURRIER-MOALLIC, avocat au barreau de MARSEILLE

DEFENDEUR

Monsieur [L] [P]

né le 14 Août 1962 à , demeurant [Adresse 2]

comparant en personne

EXPOSÉ DU LITIGE

Par contrat sous signature privée en date du 11 mai 2021, la société anonyme (SA) d’Habitation à loyer modéré (Hlm) UNICIL a donné à bail à Monsieur [L] [P] un appartement à usage d’habitation situé [Adresse 2] pour un loyer mensuel de 274 ,34 euros, outre 81,8 euros de provision sur charges et un emplacement de parking N°1110.8005 pour un loyer mensuel de 25 euros outre 3 euros de provisions sur charges.

Des loyers étant demeurés impayés, la SA UNICIL a fait signifier à Monsieur [L] [P] par le 21 novembre 2023 un commandement de payer la somme de 1779,83 euros, en principal, correspondant à l’arriéré locatif et visant la clause résolutoire contractuelle.

Par acte de commissaire de justice en date du 27 mars 2024, la SA UNICIL, prise en la personne de son directeur général, a fait assigner Monsieur [L] [P] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Marseille, statuant en référé, aux fins de voir :

— déclarer recevable la demande de la société UNICIL du fait de la saisine préalable de la CAF des Bouches du Rhône ;

— constater que par l’effet du commandement en date du 21/11/2023, la clause résolutoire insérée au bail liant les parties et portant sur la location d’un logement et d’un emplacement de stationnement sis [Adresse 2] est acquise et que M. [P] occupe donc les lieux sans droit ni titre depuis cette date ;

— ordonner l’expulsion immédiate, si besoin est, avec le concours de la force publique, de M. [P], ainsi que tous occupants de son chef, du logement et de l’emplacement de stationnement sis [Adresse 2] ;

— condamner M. [P] à payer à la Société UNICIL la somme de 3117,54 euros à titre de provision à valoir sur la dette locative, comptes arrêtés au 31/10/2024 avec intérêts au taux légal à compter de la date du commandement de payer en application de l’article 1231-6 du Code civil, cette somme étant à parfaire à la date de la décision à intervenir ;

— condamner M. [P] au paiement d’une indemnité d’occupation provisionnelle mensuelle globale à compter de la résiliation du bail et jusqu’à libération définitive des lieux loués, égale au montant des derniers loyers échus, majorés des charges et autres accessoires que le locataire aurait dû payer si le bail s’était poursuivi ou avait été renouvelé, notamment en cas de variation l’APL ou en cas de suppression de celle-ci ;

— juger que l’indemnité d’occupation mensuelle globale sera indexée annuellement selon le même indice de référence servant de base à la révision annuelle des loyers ;

— condamner M. [P] à payer à la société UNICIL la somme de 350 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de Procédure civile, outre les entiers dépens, qui comprendront le coût du commandement de payer.

Un diagnostic social et financier a été établi le 27 mars 2024.

Au soutien de ses prétentions, la SA UNICIL expose que plusieurs échéances de loyers sont demeurées impayées malgré un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au contrat de bail délivré, le 21 novembre 2023 et ce, pendant plus de deux mois.

L’affaire a été appelée et retenue à l’audience du 23 mai 2024.

A cette audience, la SA UNICIL, représentée par son conseil, sollicite le bénéfice de son acte introductif d’instance et actualise sa créance à la somme de 4.300,35 euros, selon décompte en date du 30 avril 2024, terme d’avril 2024 inclus. La bailleresse indique s’opposer à des délais de paiements en précisant qu’il n’y a pas eu de versements de loyers.

Comparant en personne, Monsieur [L] [P] évoque une situation personnelle et familiale difficile et indique souhaiter rester dans les lieux et obtenir des délais de paiements.

La bailleresse s’est opposée à la demande, faisant valoir l’absence de reprise de versement du loyer courant.

La décision a été mise en délibéré par mise à disposition au greffe au 11 juillet 2024.

MOTIFS DE LA DÉCISION

En application de l’article 834 du code civil, dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

En application de l’article 835 du même code le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

Sur la recevabilité de la demande de résiliation

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture des Bouches du Rhône le 4 avril 2024, soit moins de six semaines avant la première audience du 23 mai 2024, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

Par ailleurs, la SA UNICIL justifie avoir signalé la situation d’impayés à la Caisse d’allocations familiales le 26 janvier 2023, soit moins de deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation le 27 mars 2024, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

La demande aux fins de constatation de résiliation du bail est donc irrecevable de même que les demandes subséquentes et en constatation de l’acquisition de la clause résolutoire, expulsion et indemnité d’occupation.

Sur la demande en paiement au titre de l’arriéré locatif et de l’indemnité d’occupation

Monsieur [L] [P] est redevable des loyers impayés jusqu’à la date de résiliation du bail.

Compte tenu du contrat antérieur et afin de préserver les intérêts du demandeur, il convient de fixer le montant de l’indemnité d’occupation mensuelle due de la date de résiliation du bail au départ de Monsieur [L] [P] par remise des clés ou expulsion au montant des loyers et charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi, soit la somme de 382.57 euros actuellement, indexée annuellement selon le même indice de référence servant de base à la révision annuelle du loyer et de condamner Monsieur [L] [P] à son paiement.

Il ressort du commandement de payer, de l’assignation et du décompte fourni que Monsieur [L] [P] reste devoir, après déduction des frais la somme de 4.300,35 euros, à la date du 30 avril 2024 cette somme correspondant à l’arriéré des loyers impayés et aux indemnités d’occupation, terme du mois d’avril 2024 inclus.

Monsieur [L] [P] sera condamné, par provision, au paiement de la somme de 4.300,35 euros, avec les intérêts au taux légal à compter du 21 novembre 2023, date du commandement de payer, sur la somme de 1.779,83 euros et du prononcé de la décision pour le surplus.

Sur la demande de délais de paiement

L’article 24 V et VII de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 dispose que le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative.

Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.

Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l’espèce, le décompte indique un dernier versement de 113,76 euros le 11 août 2023. En l’absence de reprise du versement du loyer courant et d’accord de la bailleresse, la demande ne peut qu’être rejetée, en dépit de la bonne foi du locataire et de difficultés sociales et sanitaires réelles dont il ne peut lui être fait grief, tenant ses démarches d’insertion.

Sur les demandes accessoires

Monsieur [L] [P], partie perdante, supportera la charge des dépens en application de l’article 696 du code de procédure civile, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer.

Il serait inéquitable de laisser à la charge de la SA UNICIL les frais exposés par elle dans la présente instance et non compris dans les dépens. La somme de 100 euros lui sera donc allouée au titre de l’article 700 du code de procédure civile au paiement de laquelle le défendeur sera condamné.

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS,

La juge des contentieux de la protection statuant en référé, par ordonnance contradictoire rendue en premier ressort et mise à disposition au greffe,

Au principal, RENVOIE les parties à se pourvoir ainsi qu’elles aviseront mais, dès à présent,

DÉCLARE recevable la demande en résiliation du bail ;

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 11 mai 2021 entre la SA UNICIL et Monsieur [L] [P] concernant le logement, situé [Adresse 2] et l’emplacement de parking N°1110.8005 sont réunies à la date du 21 Janvier 2024 ;

REJETTE la demande de délais de paiement de Monsieur [L] [P] ;

CONDAMNE Monsieur [L] [P] au paiement, à titre provisionnel, à la SA UNICIL d’une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant correspondant au loyer actuel avec charges, qui sera indexée annuellement selon le même indice de référence servant de base à la révision annuelle du loyer, soit trois cent quatre-vingt-deux euros et cinquante-sept centimes (382,57 euros) à ce jour, à compter 21 janvier 2024 et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux ;

CONDAMNE Monsieur [L] [P] à verser à la SA UNICIL, à titre provisionnel, la somme de quatre mille trois cent euros et trente-cinq centimes (4.300,35 euros) décompte arrêté au 30 avril 2024 incluant la mensualité d’avril 2024 correspondant à l’arriéré de loyers, charges et indemnités d’occupation, avec les intérêts au taux légal sur la somme de 1779,83 euros à compter du 21 novembre 2023 et du prononcé de la décision pour le surplus ;AN 1741101602

REJETTE le surplus des demandes ;

CONDAMNE Monsieur [L] [P] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer ;

CONDAMNE Monsieur [L] [P] à verser à la SA UNICIL une somme de deux cents euros (200 euros) au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELLE que la présente ordonnance est exécutoire de plein droit à titre provisoire ;

DIT que la présente décision sera notifiée par le greffe au représentant de l’Etat dans le département en application de l’article R.412-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

Ainsi jugé et prononcé par ordonnance signée les jour, mois et an susdits par le président et le greffier susnommés et mise à disposition au greffe.

LA GREFFIERE LA PRESIDENTE