TRIBUNAL DE PROXIMITÉ DE PANTIN

[Adresse 4]

[Localité 8]

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REFERENCES : N° RG 25/03824 – N° Portalis DB3S-W-B7J-25Z6

Minute :

JUGEMENT

Du : 24 Novembre 2025

Société in’li, SA

C/

Monsieur [Z] [F]

JUGEMENT

Après débats à l’audience publique du 22 Septembre 2025, le jugement suivant a été rendu par mise à disposition au greffe le 24 Novembre 2025 ;

Sous la Présidence de Madame Armelle GIRARD, juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de BOBIGNY siégeant au tribunal de proximité de PANTIN, assistée de Madame Martine GARDE, greffier ;

ENTRE :

DEMANDEUR :

Société in’li, SA

[Adresse 5]

[Adresse 13]

[Localité 6]

Représentée par M^e Sandrine ZALCMAN, avocat au barreau de PARIS

DÉFENDEUR :

Monsieur [Z] [F]

[Adresse 3]

[Adresse 11]

[Adresse 9]

[Localité 7]

Comparant en personne

Copie exécutoire délivrée le :

à : M^e Sandrine ZALCMAN

Monsieur [Z] [F]

Expédition délivrée le :

à : Monsieur Le Préfet de la SEINE-[Localité 12]

EXPOSÉ DU LITIGE

Suivant contrat à effet du 5 juin 2024, la SA in’li a donné en location à Monsieur [Z] [F] un immeuble à usage d’habitation sis [Adresse 2], moyennant un loyer mensuel révisable de 672,05 €, outre provisions sur charges.

Le 2 décembre 2024, la SA in’li a fait délivrer à Monsieur [Z] [F] un commandement de payer les loyers échus visant la clause résolutoire insérée au bail, pour un montant en principal de 3 000,00 € selon décompte arrêté au 13 novembre 2024.

Par notification électronique du 3 décembre 2024, la SA in’li a saisi la Commission de Coordination des Actions de Prévention des Expulsions Locatives (CCAPEX) de l’existence d’impayés de loyers, en application du décret n° 2015-1384 du 30 octobre 2015.

Suivant citation délivrée suivant procès-verbal de recherches infructueuses le 26 mars 2025, la SA in’li a attrait Monsieur [Z] [F] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité de Pantin, le commandement de payer n’ayant pas été suivi d’effet dans le délai imparti.

La SA in’li a demandé à la juridiction :

De constater le jeu de la clause résolutoire prévue au bail d’habitation et à défaut de prononcer la résiliation du bail ;D’ordonner l’expulsion de Monsieur [Z] [F] ainsi que de tous occupants de son chef, avec au besoin l’assistance de la force publique ;De condamner Monsieur [Z] [F] au paiement des sommes suivantes :6 414,31 € au titre de l’arriéré locatif arrêté au 10 février 2025, somme à parfaire, outre intérêts au taux légal à compter du commandement de payer ;une indemnité mensuelle d’occupation équivalente au montant du loyer indexé et des charges dus à compter de la résiliation du bail jusqu’au départ effectif des lieux ;800 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;ainsi qu’aux entiers dépens de l’instance, en ce compris le coût du commandement de payer.Le 26 mars 2025, la SA in’li a notifié son acte introductif d’instance au représentant de l’État dans le département.

L’audience s’est tenue le 22 septembre 2025 et en application de l’article 24 V de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, la présidente a invité les parties à lui produire tous éléments relatifs à l’existence d’une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation.

Lors de l’audience, la SA in’li représentée par son conseil maintient ses demandes, sauf à préciser que sa demande subsidiaire de résiliation se fonde sur les impayés de loyer et une situation de sous-location, et qu’en vertu d’un décompte arrêté au 18 septembre 2025 (échéance du mois d’août 2025 incluse), l’arriéré s’élève désormais à la somme de 11 388,71 €.

Malgré la reprise du paiement du loyer courant récente, elle s’oppose à l’octroi de délai de paiement en raison de la cession des lieux à une autre famille.

Elle fait en effet valoir que lors d’un procès-verbal de constat en date du 31 juillet 2025, il a été constaté qu’une famille de deux parents et cinq enfants se trouvaient dans les lieux. Ils ont déclaré être entrés par l’intermédiaire de Monsieur [Z] [F] en juillet 2024 et lui verser un loyer de 1 100 € par mois.

Monsieur [Z] [F], comparant en personne, ne conteste ni le principe ni le montant de sa dette locative et demande au tribunal de lui accorder des délais de paiement suspensifs pour acquitter la dette locative à hauteur de 200 € par mois en plus du loyer courant.

Il expose que les personnes rencontrées lors du procès-verbal de constat sont des amis hébergés, qu’ils participent au paiement des charges mais qu’il vit toujours avec eux sur place. Il indique cependant être souvent en déplacement. Monsieur [Z] [F] déclare être employé en CDI et être rémunéré environ 1 830 € par mois. Il précise avoir connu des difficultés professionnelles et familiales, ainsi qu’une dépression, à l’origine de ses difficultés financières.

L’enquête sociale n’est pas parvenue au greffe de la juridiction avant l’audience.

L’affaire a été mise en délibéré au 24 novembre 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION :

SUR LA LOI APPLICABLE AU PRÉSENT LITIGE

À titre préliminaire, il y a lieu de préciser que la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, portant notamment réforme de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 et des articles L.412-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution, applicables au présent litige, est entrée en vigueur le 29 juillet 2023, lendemain de sa publication au Journal officiel de la République.

En application de l’article 2 du code civil, il sera rappelé que la loi ne dispose que pour l’avenir et n’a pas d’effet rétroactif.

En l’espèce, le commandement de payer à l’origine de la présente procédure ayant été délivré le 2 décembre 2024, il y a lieu d’appliquer les dispositions précitées telles qu’issues de cette réforme.

SUR LA RECEVABILITÉ DE LA DEMANDE

Une copie de l’assignation a été notifiée au représentant de l’État dans le département le 26 mars 2025, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dans sa version applicable au présent litige.

L’action est donc recevable.

SUR LA RÉSILIATION ET L’EXPULSION

L’article 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, dans sa version applicable au présent litige, dispose que tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce, le bail conclu entre les parties contient une clause (article 10) aux termes de laquelle le contrat se trouvera de plein droit résilié, en cas de défaut de paiement des loyers et accessoires, six semaines après un commandement de payer resté infructueux.

À l’examen de l’ensemble des pièces versées aux débats, il apparaît qu’un commandement de payer visant la clause résolutoire et les dispositions de l’article 24 de la loi précitée a été régulièrement signifié à Monsieur [Z] [F] le 2 décembre 2024, pour un montant principal de 3 000,00 €. Il est en outre établi que ce commandement est demeuré au moins partiellement infructueux dans le délai imparti.

Monsieur [Z] [F] ne conteste pas l’absence de paiement du loyer ou le montant des sommes réclamées.

Dès lors, il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire sont réunies à la date du 14 janvier 2025, soit six semaines après la délivrance dudit commandement, et que la résiliation du bail est intervenue de plein droit à cette date.

Cependant l’article 24-V de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 dans sa version applicable au présent litige prévoit que le juge peut accorder, à la demande du locataire, du bailleur ou même d’office, des délais de paiement dans la limite de trois années, chaque fois que le locataire est en situation de régler sa dette locative et qu’il a repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience.

L’article 24 VII de la même loi, dans sa version applicable au présent litige, précise que lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge.

Monsieur [Z] [F] demande ainsi l’octroi de délais de paiement à hauteur de 200 € par mois, en plus du loyer courant.

Néanmoins, considérant l’importance de la dette locative due par Monsieur [Z] [F], qui s’est constituée dès l’entrée dans les lieux (seuls quatre loyers payés depuis juin 2024) et a fortement augmenté, ainsi que la faiblesse de ses ressources, il convient de constater que la créance ne pourra être résorbée dans les délais légaux et que Monsieur [Z] [F] n’est donc pas en situation de régler la dette locative. La demande de délais de paiement de Monsieur [Z] [F] sera ainsi écartée.

Monsieur [Z] [F] est donc désormais occupant sans droit ni titre du fait de la résiliation du contrat de bail.

Par conséquent, il y a lieu d’ordonner l’expulsion de Monsieur [Z] [F] ainsi que celle de tous occupants de son chef, si besoin est avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier dans les formes et délais prévus par les articles L. 412-1, R. 412-1 et suivants, L. 431-1 et suivants et R. 411-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution. Il convient également d’autoriser la SA in’li, conformément aux articles L. 433-1, R. 433-1 et suivants du même code, à procéder à l’enlèvement de tous les biens mobiliers garnissant les lieux loués et à les faire entreposer dans tel local de son choix aux frais et périls de Monsieur [Z] [F].

SUR LA DEMANDE EN PAIEMENT DE L’ARRIÉRÉ LOCATIF

Il résulte de l’article 7 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 ainsi que des stipulations du bail que le locataire est tenu de payer le loyer et les charges récupérables au terme convenu.

Conformément aux dispositions de l’article 4 p) de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, est réputée non écrite toute clause qui fait supporter au locataire des frais de relance ou d’expédition de la quittance ainsi que les frais de procédure en plus des sommes versées au titre des dépens et de l’article 700 du code de procédure civile. Il résulte de ces dispositions que le bailleur ne peut mettre à la charge du locataire les frais relatifs au recouvrement amiable ou contentieux de sa créance au titre de l’arriéré locatif.

En l’espèce, la SA in’li verse aux débats un décompte arrêté au 18 septembre 2025 (échéance du mois d’août 2025 incluse) établissant l’arriéré locatif à la somme de 11 388,71 €, frais de recouvrement compris pour un montant de 160,74 €.

Au vu des justificatifs fournis, la créance de la SA in’li est établie tant dans son principe que dans son montant, les frais de recouvrement ayant été expurgés.

Il convient par conséquent de condamner Monsieur [Z] [F] à verser à la SA in’li la somme de 11 227,97 € actualisée au 18 septembre 2025 au titre de l’arriéré locatif hors dépens, outre intérêts au taux légal sur la somme de 3 000,00 € à compter du 2 décembre 2024, date du commandement de payer, et à compter de la présente décision pour le surplus.

SUR LA DEMANDE EN PAIEMENT D’UNE INDEMNITÉ D’OCCUPATION

L’indemnité d’occupation vise à pallier le préjudice subi par l’occupation des personnes présentes dans les lieux sans droit ni titre.

L’occupation illicite des lieux par Monsieur [Z] [F] cause manifestement et nécessairement un préjudice à la SA in’li qui doit être réparé par l’allocation d’une indemnité d’occupation qui sera fixée par référence au montant du dernier loyer, charges comprises, qui aurait été du en cas de non-résiliation du bail, étant précisé que le dernier loyer charges incluses s’élève à la somme de 1 076,36 €.

Conformément aux dispositions de l’article 1231-7 du code civil, la condamnation à une indemnité emporte intérêts au taux légal, même en l’absence de demande ou de disposition spéciale du jugement. En conséquence, les indemnités d’occupation échues à ce jour produiront intérêts au taux légal à compter de la présente décision, et toutes les indemnités d’occupation ultérieures non payées à terme se verront augmentées des intérêts au taux légal à compter de la date de leur exigibilité.

SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES

En application de l’article 696 du code de procédure civile, il convient de condamner Monsieur [Z] [F] au paiement des entiers dépens de l’instance qui comprendront notamment le coût du commandement de payer du 2 décembre 2024 ainsi que de l’assignation et de sa dénonciation à la préfecture.

Conformément aux dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée et il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à cette condamnation.

En l’espèce, Monsieur [Z] [F] sera condamné à payer à la SA in’li la somme de 300 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile au titre des frais exposés et non compris dans les dépens.

En application de l’article 514 du code de procédure civile, la présente décision est de droit exécutoire.

PAR CES MOTIFS :

La juge des contentieux de la protection, statuant après débats tenus en audience publique, par décision contradictoire et publique, par mise à disposition par le greffe et en premier ressort,

CONSTATE la recevabilité de l’action intentée par la SA in’li ;

CONSTATE que le contrat à effet du 5 juin 2024 entre la SA in’li et Monsieur [Z] [F] concernant les locaux situés [Adresse 2] s’est trouvé de plein droit résilié le 14 janvier 2025 par application de la clause résolutoire contractuelle ;

En conséquence, ORDONNE, faute de départ volontaire, l’expulsion de Monsieur [Z] [F] ainsi que tout occupant de son chef, si besoin est avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier conformément aux dispositions des articles L. 412-1, R. 412-1 et suivants du code de procédure civile d’exécution, et AUTORISE la SA in’li à procéder à l’enlèvement de tous les biens mobiliers garnissant les lieux loués et à les faire entreposer dans tel local de son choix aux frais et périls de Monsieur [Z] [F] conformément aux articles L. 433-1, R. 433-1 et suivants du même code ;

RAPPELLE qu’il ne pourra être procédé à l’expulsion qu’après l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement de quitter les lieux par commissaire de justice, et que toute expulsion forcée est prohibée entre le 1er novembre de chaque année jusqu’au 31 mars de l’année suivante conformément aux dispositions des articles L. 412-1 et L. 412-6 du code des procédures civiles d’exécution ;

CONDAMNE Monsieur [Z] [F] à verser à la SA in’li la somme de 11 227,97 € actualisée au 18 septembre 2025, au titre de l’arriéré locatif comprenant les loyers, charges et indemnités d’occupation jusqu’à l’échéance du mois d’août 2025 incluse, outre intérêts au taux légal à compter du 2 décembre 2024 sur la somme de 3 000,00 € et à compter de la présente décision pour le surplus ;

FIXE, à compter de la résiliation du bail, l’indemnité mensuelle d’occupation sans droit ni titre due par Monsieur [Z] [F] à la somme mensuelle de 1 076,36 €, et au besoin CONDAMNE Monsieur [Z] [F] à verser à la SA in’li ladite indemnité mensuelle à compter du mois de septembre 2025 et jusqu’à complète libération des lieux caractérisée par la remise des clés au bailleur ou à son mandataire, un procès-verbal d’expulsion ou de reprise, avec intérêts au taux légal à compter de l’exigibilité de chacune des échéances ;

DIT que l’indemnité d’occupation sera due au prorata temporis et payable à terme et au plus tard le dernier jour de chaque mois ;

CONDAMNE Monsieur [Z] [F] au paiement des dépens qui comprendront le coût du commandement de payer du 2 décembre 2024 ainsi que de l’assignation et de sa dénonciation à la préfecture ;

CONDAMNE Monsieur [Z] [F] à verser à la SA in’li la somme de 300 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELLE que la présente décision est assortie de plein droit de l’exécution provisoire ;

DIT que copie de la présente décision sera communiquée par les soins du greffe au représentant de l’État dans le département, en application de l’article R. 412-2 du code des procédures civiles d’exécution.

LA GREFFIÈRE LA JUGE