TRIBUNAL JUDICIAIRE D’ALÈS

République Française

Au nom du Peuple Français

MINUTE N°:

JUGEMENT DU : 23 Juin 2025

DOSSIER N° : N° RG 25/00071 – N° Portalis DBXZ-W-B7J-CUTV

ORDONNANCE DE REFERE

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

PARTIES :

DEMANDEUR :

Madame [Y] [F] épouse [J]

née le 21 Janvier 1955 à [Localité 7]

[Adresse 4]

[Adresse 3]

[Localité 5]

représentée par M^e Laure CABANE, avocat au barreau d’ALES plaidant

DÉFENDEUR :

Monsieur [L], [R], [E] [O]

[Adresse 1]

[Localité 5]

représenté par M^e Joris NUMA, avocat au barreau d’ALES, substitué par M^e Betty NOEL, avocat au barreau d’ALES plaidant

Les débats ont eu lieu en audience publique le 23 Juin 2025 devant Samuel SERRE, Vice-président placé par ordonnance de Monsieur le Premier président de la Cour d’appel de [Localité 8] en date du 17 Avril 2025, assisté de Christine TREBIER, Greffier, qui a ensuite déclaré les débats clos et indiqué que le jugement serait rendu le vingt trois Juin deux mil vingt cinq par mise à disposition au greffe.

RAPPEL DES FAITS

Madame [Y] [F] épouse [J] a donné à bail à Monsieur [L] [O] un bien à usage d’habitation situé au [Adresse 2] à [Localité 7] par contrat du 1er septembre 2023, pour un loyer mensuel de 400 € et 10 € de provision sur charges.

Madame [Y] [F] épouse [J] a fait signifier un commandement pour défaut d’assurance en date du 05 décembre 2024.

Par acte de commissaire de justice en date du 30 janvier 2025, Madame [Y] [F] épouse [J] a ensuite fait assigner Monsieur [L] [O] devant le juge des contentieux de la protection d'[Localité 6] statuant en référé pour obtenir la résiliation du contrat, l’expulsion et la condamnation au paiement.

A l’audience du 24 février 2025, Madame [Y] [F] épouse [J] représentée par Maître [W] reprend les termes de son assignation et demande de :

— constater l’acquisition de la clause résolutoire ;

— d’ordonner l’expulsion de Monsieur [L] [O] ;

— de réserver le montant de la dette locative due du fait de l’action au fond engagée

— d’une indemnité mensuelle d’occupation,

— outre une somme de 1000 € en application de l’article 700 du code de procédure civile et les dépens comprenant le coût des procédures civiles d’exécution.

Le dossier a été renvoyé aux audiences du 24 mars, 28 avril et du 26 mai 2025. Les parties en ont été informées sur l’audience.

A l’audience du 26 mai 2025, Madame [Y] [F] épouse [J] souhaite maintenir l’expulsion pour défaut d’assurance et le paiement des indemnités d’occupation. Toutefois, elle retire sa demande au titre de l’arriéré locatif en raison d’une procédure parallèle au fond.

Par conclusions déposées à l’audience du 26 mai 2025, Monsieur [L] [O], représenté par son conseil, Maître NUMA demande de :

— Débouter Madame [J] de toutes ses demandes et notamment de la demande d’expulsion ;

— A titre subsidiaire, si le juge des référés s’estime compétent, débouter Madame [J] de toutes ses demandes, fins et prétentions ;

— Lui accorder les plus larges délais pour quitter les lieux compte tenu de sa bonne foi;

— Condamner Madame [J] à lui verser la somme provisionnelle de 3328 euros au titre du préjudice de jouissance ;

— Condamner Madame [J] à lui verser la somme provisionnelle de 10 euros par mois (restitutions de charges) depuis l’entrée dans les lieux et jusqu’au jour du jugement, somme à parfaire au jour du jugement ;

— Condamner Madame [J] à lui verser la somme de 1500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

— Condamner Madame [J] aux dépens.

Un diagnostic social et financier a été reçu au greffe avant l’audience.

L’affaire a été mise en délibéré au 23 juin 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

I / SUR LA RÉSILIATION :

— Sur la recevabilité de l’action :

Conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, en cas de demande de résiliation du bail pour défaut d’assurance, la notification à la préfecture n’est pas une condition de recevabilité.

Il sera précisé que, conformément à la loi, cette saisine est réputée constituée lorsque persiste une situation d’impayés, préalablement signalée dans les conditions réglementaires aux organismes payeurs des aides au logement en vue d’assurer le maintien du versement des aides mentionnées à l’article L. 821-1 du code de la construction et de l’habitation.

Il sera rappelé que ces dispositions sont applicables aux assignations tendant au prononcé de la résiliation du bail lorsqu’elle est motivée par l’existence d’une dette locative du preneur. Elles sont également applicables aux demandes additionnelles et reconventionnelles aux fins de constat ou de prononcé de la résiliation motivées par l’existence d’une dette locative, la notification au représentant de l’Etat dans le département incombant au bailleur.

L’action est donc recevable.

— Sur l’acquisition des effets la clause résolutoire :

L’article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 prévoit que « tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux ».

Cependant, les dispositions de l’article 10 de la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023, en ce qu’elles modifient le délai minimal imparti au locataire pour s’acquitter de sa dette après la délivrance d’un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au bail prévu par l’article 24, alinéa 1er et 1°, de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, n’ont pas pour effet de modifier les délais figurant dans les clauses contractuelles des baux en cours au jour de l’entrée en vigueur de la loi.

Le bail conclu le 1er septembre 2023 contient une clause résolutoire ( page 3) et un commandement pour défaut d’assurance visant cette clause a été signifié le 05 décembre 2024. Ce commandement est demeuré infructueux pendant plus d’un mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 06 janvier 2025.

Bien que Monsieur [O] verse au débat son attestation d’assurance en vigueur au jour de l’audience, il ne démontre pas l’avoir communiqué à son bailleur dans le mois suivant le commandement pour défaut d’assurance.

Par conséquent, l’expulsion de Monsieur [L] [O] sera ordonnée, en conséquence.

II/ SUR LES DEMANDES DE CONDAMNATION AU PAIEMENT :

Madame [Y] [F] épouse [J] produit un décompte démontrant que Monsieur [L] [O] doit, après soustraction des frais de poursuite, la somme de 3312€ à la date du 26 mai 2025.

Toutefois, il est constaté que Madame [Y] [F] épouse [J] retire sa demande au titre de l’arriéré locatif en raison d’une instance au fond portant sur la même demande.

De fait, il n’y a lieu à statuer sur l’arriéré locatif. La demande de délais de paiement sollicité par Monsieur [O] devra être tranché par le juge du fond.

Néanmoins, en raison de l’acquisition du jeu de la clause résolutoire, Monsieur [L] [O] sera également condamné au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation pour la période courant du date de résiliation du bail à la date de la libération effective et définitive des lieux. Cette indemnité mensuelle d’occupation sera fixée au montant résultant du loyer et des charges, tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi soit à la somme de 410€.

III/ SUR LA DEMANDE DE PROVISIONS POUR PREJUDICE DE JOUISSANCE

Aux termes de l’article 6 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 "Le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé, exempt de toute infestation d’espèces nuisibles et parasites, répondant à un critère de performance énergétique minimale, défini par un seuil maximal de consommation d’énergie finale par mètre carré et par an, et doté des éléments le rendant conforme à l’usage d’habitation. Un décret en Conseil d’Etat définit le critère de performance énergétique minimale à respecter et un calendrier de mise en œuvre échelonnée.

Les caractéristiques correspondantes sont définies par décret en Conseil d’Etat pour les locaux à usage de résidence principale ou à usage mixte mentionnés au deuxième alinéa de l’article 2 et les locaux visés aux 1° à 3° du même article, à l’exception des logements-foyers et des logements destinés aux travailleurs agricoles qui sont soumis à des règlements spécifiques.

Le bailleur est obligé :

a) De délivrer au locataire le logement en bon état d’usage et de réparation ainsi que les équipements mentionnés au contrat de location en bon état de fonctionnement ; toutefois, les parties peuvent convenir par une clause expresse des travaux que le locataire exécutera ou fera exécuter et des modalités de leur imputation sur le loyer ; cette clause prévoit la durée de cette imputation et, en cas de départ anticipé du locataire, les modalités de son dédommagement sur justification des dépenses effectuées ; une telle clause ne peut concerner que des logements répondant aux caractéristiques définies en application des premier et deuxième alinéas ;

b) D’assurer au locataire la jouissance paisible du logement et, sans préjudice des dispositions de l’article 1721 du code civil, de le garantir des vices ou défauts de nature à y faire obstacle hormis ceux qui, consignés dans l’état des lieux, auraient fait l’objet de la clause expresse mentionnée au a ci-dessus ;

c) D’entretenir les locaux en état de servir à l’usage prévu par le contrat et d’y faire toutes les réparations, autres que locatives, nécessaires au maintien en état et à l’entretien normal des locaux loués ;

d) De ne pas s’opposer aux aménagements réalisés par le locataire, dès lors que ceux-ci ne constituent pas une transformation de la chose louée.

La plupart du temps, le trouble de jouissance ne pourra être évalué que par l’établissement d’un rapport d’expertise sollicité au contradictoire du propriétaire devant le juge compétent mais aussi en utilisant tout document permettant d’appuyer ou de compléter le rapport de l’expert comme un constat d’huissier ou les rapports rendus éventuellement par l’Agence Régionale de Santé.

Les éléments de preuves admis afin de démontrer la réalité du préjudice subi varient selon la jurisprudence et sont appréciés au cas par cas".

Aux termes de l’article 835 du code de procédure civile "Le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire".

En l’espèce, Monsieur [L] [O] sollicite à titre provisionnel une indemnité de jouissance à hauteur de 3328 euros.

Le trouble de jouissance ne peut être évalué que par l’établissement d’un rapport d’expertise sollicité au contradictoire du propriétaire. Monsieur [C] produit alors un procès-verbal établi le 05 septembre 2024 par le service communal Hygiène Santé publique d'[Localité 6] qui a constaté que :

«  Le disjoncteur différentiel de type 30 mA est non accessible – Hauteur supérieure plus de 1,80m du sol.

Cables apparent sans protection mécanique dans la salle d’eau au niveau du point lumineux ;

Une prise de courant est située à moins de 60 cm du point d’eau ;

L’élément chauffant situé dans la salle d’eau est branché sur une prise de courant ;

Absence de garde-corps au niveau des ouvertures vers l’extérieur de la pièce à vivre et de la chambre ;

Hauteur de l’allège inférieure à 0,90 m ;

Espacement du barreaudage non conforme au niveau de la fenêtre du coin cuisine – Espacement supérieur à 18cm ;

Renouvellement de l’air insuffisant ;

Absence du diagnostic Technique (DDT) ;

DESORDRES A TRAITER DANS UN DELAI DE 3 MOIS ".

Il apparaît ensuite que les allocations logement de Monsieur [O] ont été suspendues le 1er mars 2025 en raison de sa diligence concernant les travaux devant être entrepris par Madame [F] épouse [J]. Puis, le 11 mars 2025, le service communal Hygiène Santé publique d'[Localité 6] a levé les réserves après vérification des travaux effectués.

Bien que le logement ait été jugé indécent, en tant que juge de l’évidence, le juge des référés ne peut évaluer le préjudice de jouissance à ce stade de la procédure. Ainsi, Monsieur [O] sera débouté de sa demande et sera convié à mieux se pourvoir en raison de la contestation sérieuse existante.

IV/ SUR LA DEMANDE DE PROVISIONS EN RESTITUTION DES CHARGES

Aux termes de l’article 23 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 "Les charges récupérables, sommes accessoires au loyer principal, sont exigibles sur justification en contrepartie :

1° Des services rendus liés à l’usage des différents éléments de la chose louée ;

2° Des dépenses d’entretien courant et des menues réparations sur les éléments d’usage commun de la chose louée. Sont notamment récupérables à ce titre les dépenses engagées par le bailleur dans le cadre d’un contrat d’entretien relatif aux ascenseurs et répondant aux conditions de l’article L. 125-2-2 du code de la construction et de l’habitation, qui concernent les opérations et les vérifications périodiques minimales et la réparation et le remplacement de petites pièces présentant des signes d’usure excessive ainsi que les interventions pour dégager les personnes bloquées en cabine et le dépannage et la remise en fonctionnement normal des appareils ;

3° Des impositions qui correspondent à des services dont le locataire profite directement.

La liste de ces charges est fixée par décret en Conseil d’Etat. Il peut y être dérogé par accords collectifs locaux portant sur l’amélioration de la sécurité ou la prise en compte du développement durable, conclus conformément à l’article 42 de la loi n° 86-1290 du 23 décembre 1986 précitée.

Les charges locatives peuvent donner lieu au versement de provisions et doivent, en ce cas, faire l’objet d’une régularisation annuelle. Les demandes de provisions sont justifiées par la communication de résultats antérieurs arrêtés lors de la précédente régularisation et, lorsque l’immeuble est soumis au statut de la copropriété ou lorsque le bailleur est une personne morale, par le budget prévisionnel.

Un mois avant cette régularisation, le bailleur en communique au locataire le décompte par nature de charges ainsi que, dans les immeubles collectifs, le mode de répartition entre les locataires et, le cas échéant, une note d’information sur les modalités de calcul des charges de chauffage et de production d’eau chaude sanitaire collectifs et sur la consommation individuelle de chaleur et d’eau chaude sanitaire du logement, dont le contenu est défini par décret en Conseil d’Etat. Durant six mois à compter de l’envoi de ce décompte, les pièces justificatives sont tenues, dans des conditions normales, à la disposition des locataires.

A compter du 1er septembre 2015, le bailleur transmet également, à la demande du locataire, le récapitulatif des charges du logement par voie dématérialisée ou par voie postale.

Lorsque la régularisation des charges n’a pas été effectuée avant le terme de l’année civile suivant l’année de leur exigibilité, le paiement par le locataire est effectué par douzième, s’il en fait la demande.

Pour l’application du présent article, le coût des services assurés dans le cadre d’un contrat d’entreprise ou d’un contrat d’achat d’électricité, d’énergie calorifique ou de gaz naturel combustible, distribués par réseaux correspond à la dépense, toutes taxes comprises, acquittée par le bailleur".

En l’espèce, Monsieur [O] sollicite la somme provisionnelle de 10 euros par mois en restitution des charges depuis l’entrée dans les lieux et ce jusqu’au jour du jugement.

Il est rappelé que depuis le 25 octobre 2020, le bailleur doit communiquer au locataire une note d’information sur les modalités de calcul des charges de chauffage et de production d’eau chaude. Cette obligation nouvellement faite au bailleur est énoncée à l’article 6-2 de la loi du 6 juillet 1989.

À défaut de la communication par le bailleur au locataire des documents justificatifs des charges, ces charges ne sont pas justifiées et les provisions doivent être remboursées (Civ, 3ème, 17 septembre 2020, n° 19-14158. Par ailleurs, la charge de la preuve du caractère récupérable des charges et de leur montant incombe au bailleur.

Toutefois, en raison de l’existence d’une contestation sérieuse sur les charges récupérables, il revient au juge du fond d’apprécier l’opportunité de la restitution desdites charges.

Ainsi, la demande formulée par Monsieur [O] sera rejetée à ce stade de la procédure.

III/ SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES :

Monsieur [L] [O], partie perdante, supportera la charge des dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement pour défaut d’assurance et de l’assignation en référé.

Il n’apparaît pas conforme à l’équité de les condamner au paiement d’une quelconque somme au titre des frais irrépétibles. Il convient donc de rejeter la demande formulée au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est de plein droit exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection, statuant en référé, par mise à disposition au greffe, par ordonnance contradictoire et en premier ressort,

CONSTATONS que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 1er septembre 2023 entre Madame [Y] [F] épouse [J] et Monsieur [L] [O] concernant le bien à usage d’habitation situé au [Adresse 2] à [Localité 7] sont réunies à la date du 06 janvier 2025 ;

ORDONNONS en conséquence à Monsieur [L] [O] de libérer les lieux et de restituer les clés dès la signification de la présente ordonnance ;

DISONS qu’à défaut pour Monsieur [L] [O] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, Madame [Y] [F] épouse [J] pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

DISONS n’y avoir lieu à statuer sur la provision au titre de l’arriéré locatif ainsi que sur la demande de délais de paiement en raison d’une instance au fond ;

CONDAMNONS Monsieur [L] [O] à payer à Madame [Y] [F] épouse [J] à titre provisionnel une indemnité mensuelle d’occupation à compter de date de résiliation du bail et ce jusqu’à la date de la libération définitive des lieux et la restitution des clés ;

FIXONS cette indemnité mensuelle d’occupation au montant du loyer et des charges, calculés tels que si le contrat s’était poursuivi soit à la somme de 410 € ;

REJETONS la demande de provision au titre du préjudice de jouissance et INVITONS Monsieur [O] à mieux se pourvoir sur sa demande ;

REJETONS la demande de provision au titre de la récupération des charges et INVITONS Monsieur [O] à mieux se pourvoir sur sa demande ;

REJETONS les demandes au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNONS Monsieur [L] [O] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement pour défaut d’assurance et de l’assignation en référé ;

RAPPELONS que la présente ordonnance est de plein droit exécutoire à titre provisoire ;

DEBOUTONS les parties du surplus de leurs demandes ;

RAPPELONS que la présente ordonnance est de plein droit exécutoire à titre provisoire ;

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition de la décision au greffe du tribunal judiciaire, le 23 juin 2025, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile, la minute étant signée par Monsieur Samuel SERRE, vice-président placé, et par le greffier.

Le greffier, Le vice-président placé,

Christine TREBIER Samuel SERRE