TRIBUNAL JUDICIAIRE D’ALÈS

République Française

Au nom du Peuple Français

MINUTE N° : 103/2025

JUGEMENT DU : 28 Mai 2025

DOSSIER N° : N° RG 25/00108 – N° Portalis DBXZ-W-B7J-CUEN

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

JUGEMENT

PARTIES :

DEMANDEUR :

Madame [L], [O], [K] [N] épouse [B]

née le 02 Janvier 1964 à [Localité 4]

[Adresse 1]

[Localité 2]

comparante en personne

DÉFENDEUR :

Monsieur [R] [P]

né le 18 Décembre 1988 à [Localité 5]

[Adresse 8]

[Adresse 7]

[Localité 3]

comparant en personne

Les débats ont eu lieu en audience publique le 26 Mars 2025 devant Jean-François GOUNOT, Magistrat à titre temporaire exerçant la fonction de Juge du contentieux de la protection, assisté de Christine TREBIER, Greffier, qui a ensuite déclaré les débats clos et indiqué que le jugement serait rendu le vingt huit Mai deux mil vingt cinq par mise à disposition au greffe.

EXPOSE DU LITIGE :

Par acte sous seing privé du 1er octobre 2021, Madame [L] [N] épouse [B] a donné à bail d’habitation à Monsieur [R] [P] un appartement situé à [Adresse 9] à [Adresse 6].

Le 7 mars 2024, un congé pour vendre a été donné par Madame [L] [N] épouse [B] à Monsieur [R] [P] pour le terme du bail, c’est-à-dire le 30 septembre 2024, avec offre de vendre l’appartement pour une somme de 50.000 euros net. Ce congé pour vendre a été signifié par Huissier de justice, par remise à étude.

Le 23 octobre 2024, une sommation de déguerpir, ainsi qu’un commandement de payer pour une somme de 9.166,05 euros au titre d’une dette locative, ont été délivrés à Monsieur [R] [P].

Le 28 novembre 2024, Madame [L] [N] épouse [B] assignait au bénéfice de l’exécution provisoire Monsieur [R] [P] devant le Juge des Contentieux de la Protection du Tribunal Judiciaire d’Alès en validité du congé pour vendre, au constat que celui-ci est occupant sans droit ni titre, en conséquence en expulsion, demandant que celui-ci soit condamné à lui payer une somme de 8.095,99 euros au titre de la dette locative, ainsi qu’une indemnité mensuelle d’occupation de 535,03 euros à compter du 1er octobre 2024, également une somme de 1.000 euros à titre de dommages et intérêts, et 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux dépens.

Au soutien de ses prétentions, Madame [L] [N] épouse [B] fait valoir qu’un congé pour vendre a été donné à Monsieur [R] [P] pour le terme du bail, soit le 30 septembre 2024, que ce dernier n’a pas quitté les lieux malgré une sommation de déguerpir, et que par ailleurs il a cessé de payer son loyer.

Le dossier a été renvoyé à une première audience au cours de laquelle Monsieur [R] [P] a fait valoir que le logement est insalubre et qu’il devait y avoir des travaux. Madame [L] [N] épouse [B] a sollicité que Monsieur [R] [P] envoie ses pièces à la bonne adresse.

À l’audience du 26 mars 2025, à laquelle l’affaire a été retenue, les parties étaient présentes. Madame [L] [N] épouse [B] a indiqué avoir bien reçu les pièces de Monsieur [R] [P] et a fait valoir que malgré le congé pour vente qui lui a été délivré, ce dernier bloque la vente de l’appartement en refusant d’en partir.

A cette même audience, Monsieur [R] [P] sollicite que Madame [L] [N] épouse [B] soit déboutée de ses demandes, ainsi qu’une réduction du prix du loyer en raison de travaux et indique avoir fait une proposition orale en ce sens à l’agence.

L’affaire est clôturée et mise en délibéré au 28 mai 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION :

I/ Sur la demande de validité du congé pour vendre et sur l’expulsion :

L’article 15 de la loi du 6 juillet 1989 dispose notamment : " à peine de nullité, le congé donné par le bailleur doit indiquer le motif allégué et, en cas de reprise, les nom et adresse du bénéficiaire de la reprise ainsi que la nature du lien existant entre le bailleur et le bénéficiaire de la reprise qui ne peut être que le bailleur, son conjoint, le partenaire auquel il est lié par un pacte civil de solidarité enregistré à la date du congé, son concubin notoire depuis au moins un an à la date du congé, ses ascendants, ses descendants ou ceux de son conjoint, de son partenaire ou de son concubin notoire. Lorsqu’il donne congé à son locataire pour reprendre le logement, le bailleur justifie du caractère réel et sérieux de sa décision de reprise.

Le délai de préavis applicable au congé est de six mois lorsqu’il émane du bailleur ".

Il résulte du « II » de l’article 15 de la loi du 6 juillet 1989, dans sa version applicable à la date de signature du contrat, que, lorsqu’il est fondé sur la décision de vendre le logement, le congé doit, à peine de nullité, indiquer le prix et les conditions de la vente projetée. Le congé vaut offre de vente au profit du locataire : l’offre est valable pendant les deux premiers mois du délai de préavis. Les dispositions de l’article 46 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis ne sont pas applicables au congé fondé sur la décision de vendre le logement. Ainsi, à l’expiration du délai de préavis, le locataire qui n’a pas accepté l’offre de vente est déchu de plein droit de tout titre d’occupation sur le local.

En l’espèce, Madame [L] [N] épouse [B] produit le congé pour vendre signifié le 7 mars 2024, la condition d’un préavis de six mois est donc bien respectée. Ce congé respecte également les autres conditions de forme notamment concernant le prix de vente proposé.

Monsieur [R] [P] ne conteste pas avoir été avisé du congé pour vendre et ne pas avoir accepté l’offre de vente.

Monsieur [R] [P] occupe donc les lieux sans droit ni titre depuis le 30 septembre 2024, ce qui cause nécessairement un préjudice à son bailleur. En conséquence, il convient d’ordonner son expulsion, ainsi que celle de tous les occupants, celui-ci n’ayant toujours pas restitué les clefs au bailleur.

En conséquence, il convient de prononcer la résiliation judiciaire du bail au 30 septembre 2024, date de l’assignation et d’ordonner, à défaut de libération volontaire des lieux, l’expulsion du locataire et de tous les occupants de son chef sans qu’il soit besoin d’assortir la présente décision d’une astreinte.

II/ Sur la fixation d’une indemnité d’occupation et sur la demande de dommages et intérêts :

Selon l’article 1730 du code civil, à l’expiration du bail le locataire doit restituer les locaux. La restitution des lieux implique la remise des clefs.

Aux termes de l’article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer. Il résulte de ce texte que l’occupant sans droit ni titre d’un local est tenu d’une indemnité d’occupation envers le propriétaire. L’indemnité d’occupation, dont la nature mixte, compensatoire et indemnitaire, constitue la contrepartie de l’occupation du bien après résiliation du bail et de son indisponibilité pour le bailleur.

En l’espèce, le bail se trouve résilié depuis le 30 septembre 2024, Monsieur [R] [P] est donc occupant sans droit ni titre depuis cette date. Il convient donc de fixer une indemnité d’occupation à compter de cette date, égale au montant du loyer révisé augmenté des charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi, et de condamner Monsieur [R] [P] à son paiement à compter du 1er octobre 2024 jusqu’à la libération effective des lieux. Ainsi, comme le sollicite Madame [L] [N] épouse [B] selon ce mode de calcul, il conviendra que soit fixé une indemnité d’occupation mensuelle d’un montant de 535,03 euros.

Par ailleurs, en l’espèce le bailleur sollicite des dommages et intérêts en faisant valoir que [R] [P] en refusant de quitter l’appartement a commis une faute puisque le congé pour vendre est valable et qu’ainsi il lui a causé un préjudice en empêchant l’organisation de visites et la vente du bien. Cependant l’indemnité d’occupation a justement pour but de compenser l’impossibilité de vendre le bien pour le bailleur tant que le locataire occupant sans droit ni titre refuse de partir du logement. Ainsi il conviendra de débouter Madame [L] [N] épouse [B] de sa demande de dommages et intérêts.

III/ Sur la dette locative :

Il ressort des pièces communiquées par le bailleur que la dette locative s’élève à 8.095,99 euros selon décompte au 27 février 2025. Le non-paiement des loyers constitue un manquement grave du locataire à ses obligations.

Monsieur [R] [P] ne conteste pas le principe de cette dette, mais il fait valoir que l’appartement est insalubre, que des travaux auraient dus être effectués et que pour cette raison, il a sollicité verbalement auprès de l’agence une réduction du prix du loyer.

Cependant Madame [L] [N] épouse [B] produit plusieurs pièces démontrant que si son locataire a signalé des problèmes notamment au niveau de la salle de bain et des pièces attenantes suite à des moisissures dues à des infiltrations d’eau, il n’a pas immédiatement fait un constat auprès de son assurance pour signaler un dégât des eaux. Et par ailleurs l’expert qui s’est finalement déplacé à l’appartement a conclu à un dégât des eaux lié à la non réfection des joints du bac de douche, ce qui est à la charge du locataire et non du bailleur.

De son côté, Monsieur [R] [P] produit un rapport de visite concluant à une situation de non décence du logement, ainsi que le courrier du 13 mars 2025 indiquant que suite à ce rapport de visite, le logement ne répond pas aux critères de décence définis dans le décret n°2002-120 du 30 janvier 2022 et que le propriétaire a un délai de 18 mois maximum pour procéder à la mise en conformité de ce logement. Cependant en dehors de la taille de deux chambres qui faisant moins de 9m² devraient être exclues du bail, les autres constatations de ce rapport de visite concluant à la non décence de l’appartement semblent toutes intrinsèquement liées au dégât des eaux dont l’origine est le non remplacement des joints par le locataire, ce qui constitue donc un manquement à ses obligations contractuelles. Ainsi Monsieur [R] [P] n’est pas fondé à solliciter une réduction du prix du loyer et par ailleurs il ne justifie pas d’avoir formé une telle demande puisqu’il évoque une simple demande verbale à l’agence.

En conséquence, Monsieur [R] [P] sera condamné au paiement de la somme de 8.095,99 euros au titre de la dette locative.

IV/ Sur les dépens, sur les frais irrépétibles et sur l’exécution provisoire :

Sur les dépens :

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

En l’espèce, Monsieur [R] [P], partie succombant au procès, sera condamné aux entiers dépens.

Sur les frais irrépétibles :

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.

En équité, Monsieur [R] [P] sera condamné à payer la somme de 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Sur l’exécution provisoire :

Aux termes de l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

La présente décision est donc assortie de l’exécution provisoire de plein droit.

PAR CES MOTIFS :

Le Juge des Contentieux de la Protection statuant publiquement, par jugement contradictoire, en premier ressort, et par mise à disposition au greffe ;

Vu l’article 15 de la loi du 6 juillet 1989, l’article L 412-3 du Code des procédures civiles d’exécution, les articles 1240 et 1730 du code civil,

CONSTATE la validité du congé pour vendre délivré le 07 mars 2024 pour le 30 septembre 2024 ;

En conséquence,

PRONONCE la résiliation judiciaire du bail signé entre les parties le 1er octobre 2021 à la date du 1er octobre 2024

À défaut pour Monsieur [R] [P] d’avoir libéré les lieux dans un délai d’un mois à compter du commandement de quitter les lieux, il sera procédé à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef, avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier, si besoin est, et au transport des meubles laissés dans les lieux à ses frais dans tel garde-meuble désigné par les expulsés ou à défaut par leur bailleur ;

FIXE l’indemnité d’occupation due à compter du 1er octobre 2024 à la somme mensuelle de 535,03 euros, et ce jusqu’à la libération définitive des lieux loués caractérisés par la restitution des clefs ;

CONDAMNE Monsieur [R] [P] à payer à Madame [L] [N] épouse [M] la somme de 8095,99 euros au titre de la dette locative au 27 février 2025;

DÉBOUTE les parties du surplus de leurs demandes ;

CONDAMNE Monsieur [R] [P] aux entiers dépens ;

CONDAMNE Monsieur [R] [P] à payer à Madame [L] [N] épouse [M] la somme de 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile;

RAPPELLE l’exécution provisoire qui est de droit en la matière.

La Greffière Le Président

Christine TREBIER Jean-François GOUNOT