TRIBUNAL JUDICIAIRE D’ALÈS

République Française

Au nom du Peuple Français

MINUTE N° : 26/56

JUGEMENT DU : 09 MARS 2026

DOSSIER N° : N° RG 25/00992 – N° Portalis DBXZ-W-B7J-CWOF

JUGEMENT

Juge des contentieux et de la protection

COMPOSITION

JUGE : Jean-François GOUNOT, magistrat à titre temporaire

GREFFIERE : Christine TREBIER, lors des débats

Céline ABRIAL, lors du prononcé

PARTIES :

DEMANDEUR :

Madame [Z], [R] [V]

née le 30 septembre 1983 à MEAUX (77100)

demeurant 29 Rue Victor Hugo – 01er Etage – 30160 BESSÈGES

représentée par M^e Julie PELADAN, avocat au barreau d’ALES, substitué à l’audience par M^e Joris NUMA, avocat au barreau d’ALES

(bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro N-30007-2025-000820 du 26/05/2025 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle d’ALÈS)

DÉFENDEUR :

Monsieur [O] [H]

demeurant 29 Rue Victor Hugo – 03ème étage – 30160 BESSEGES

représenté par Maître Pierre Yves RACAUD de la SELARL PORCARA, RACAUD, avocat au barreau d’ALES substitué à l’audience par M^e Jean-Pierre BIGONNET, avocat au barreau d’ALES

Les débats ont eu lieu en audience publique le 12 janvier 2026 devant Jean-François GOUNOT, magistrat à titre temporaire exerçant les fonctions de juge du contentieux et de la protection, assisté de Christine TREBIER, Greffier, qui a ensuite déclaré les débats clos et indiqué que le jugement serait rendu le neuf mars deux mil vingt six par mise à disposition au greffe.

* * *

FAITS, PROCÉDURE ET PRÉTENTIONS DES PARTIES

Suivant contrat en date du 25 octobre 2023, Monsieur [O] [H] donnait à bail à Madame [Z] [V] un appartement situé 29, rue Victor Hugo à Bessèges (30).

Le même jour, un état des lieux d’entrée était réalisé contradictoirement.

Madame [V] était victime de rongeurs en provenance de la boulangerie exploitée au rez de chaussée de l’immeuble.

Le 24 avril 2025, un rapport de non décence était établi par le Cabinet URBANIS, mandate par la Caisse d’Allocations Familiales.

Le 26 juin 2025, Madame [V] assignait Monsieur [H] afin que soit constatée l’indécence de son logement et le défaut de jouissance paisible, qu’il soit enjoint à Monsieur [H] d’exécuter les travaux préconisés et la remise du diagnostic de performances énergétiques sous astreinte, plus sa condamnation à lui payer la somme de 2.880,00 € en réparation de son préjudice de jouissance arrêté au 01er juin 2025, celle de 2.000,00 € en réparation de son préjudice moral, et celle de 1.500,00 € en application de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux dépens. A titre subsidiaire, elle demande l’instauration d’une mesure d’expertise judiciaire.

Le 15 juillet 2025, le cabinet URBANIS établissait un rapport de levée de non décence des lieux loués.

Dans le dernier état de ses conclusions, Madame [V] maintient ses demandes sauf à retirer celles relatives à l’exécution des travaux et la remise des DTPE sous astreinte ainsi que la mesure d’expertise judiciaire. Elle actualise sa demande de préjudice de jouissance à la somme de 3.033,00 € et demande paiement d’une somme de 1.500,00 en réparation de son préjudice du fait de la remise tardive du DTPE.

En réponse, Monsieur [H] demande de débouter Madame [V] de l’ensemble de ses demandes; subsidiairement, de limiter l’indemnisation demandée par Madame [V] en réparation de son préjudice de jouissance sur la période du 20 mars au 24 juin 2025; condamner Madame [V] à payer la somme de 1.500,00 € en application de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux dépens.

A l’audience du 12 janvier 2026, les parties, représentées, s’en rapportent à leurs écritures et déposent leurs dossiers.

MOTIFS

Sur les demandes principales de Madame [V]

En application de l’article 6 de la loi du 6 juillet 1989, le propriétaire bailleur a l’obligation de proposer à la location un logement en bon état locatif répondant aux critères de décence tels que prévus par les dispositions du décret n° 2002-120 du 30 janvier 2002. Il est tenu par ailleurs d 'assurer au locataire la jouissance paisible du logement et, sans préjudice des dispositions de l’article 1721 du code civil, de le garantir des vices ou défauts de nature à y faire et d’entretenir les locaux en état de servir à l’usage prévu par le contrat et d’y faire toutes les réparations, autres que locatives, nécessaires au maintien en état et à l’entretien normal des locaux loués.

Par ailleurs, il résulte des dispositions de l’article 9 du code de procédure civile et de l’article 1353 du code civil qu’il appartient aux parties de rapporter la preuve de leurs prétentions.

En premier lieu, il convient de constater que le logement n’est plus considéré comme non décent depuis le 15 juillet 2025, date à laquelle, après visite du logement, le Cabinet URBANIS a dressé un rapport en ce sens. En conséquence, Madame [V] a abandonné ses demandes de réalisation des travaux de mise aux normes.

Il ne reste donc plus qu’à évaluer son préjudice de jouissance né du caractère non décent du logement donné à bail par Monsieur [H]. Il convient à ce titre d’observer que ce dernier a une vision très restrictive des faits, limitant les désordres au problème des souris qui pénètrent dans le logement et limitant par ailleurs la durée des désordres à la seule période où il a reçu une demande écrite de sa locataire.

Cependant, les désordres constatés dans le rapport d’URBANIS du 24 avril 2025 ne sont pas limités aux seuls problèmes liés par la présence des rongeurs. Il y est mentionné des problèmes d’humidité et de moisissures dans la plupart des pièces liés à une ventilation non conforme des pièces, étant observé que le rapporteur a pu constater que la salle de bain est exempte de tout désordre en l’état d’un extracteur d’air en état de fonctionnement, un sous dimensionnement des convecteurs dans les chambres 1, 2 et 4, des gardes corps de la terrasse non conformes. Par ailleurs, le rapporteur a pu constater la présence d’excréments de souris sous les meubles.

A la suite du dépôt du rapport, Monsieur [H] a immédiatement exécuté les travaux préconisés et obtenu dans un délai de trois mois un rapport positif de décence de son bien. De plus, le bailleur justifie par la production des diagnostics de performance énergétique.de 2014 et de 2024 des améliorations apportées au logement, celui-ci étant passé d’un indice de performance de E à D. Sa bonne foi ne serait donc pas être discutée même si Madame [V] soutient que seule la saisine des services de la CAF et l’assignation ont permis de débloquer une situation de passivité de son bailleur. Elle est contredite en cela par la chronologie des interventions de Monsieur [H], la dératisation étant intervenue avant la venue du Cabinet URBANIS et les travaux de mise en conformité avant l’assignation au fond.

Pour autant, il apparaît que le préjudice de jouissance lié à la présence des souris est antérieur au 6 janvier 2025 puisque Monsieur [H] écrit dans sa missive du 9 janvier 2025 au boulanger, monsieur [F] : « Je viens d’avoir un entretien avec Madame [V], la locataire qui occupe l’appartement au-dessus de votre commerce, il y a de nouveau des souris dans son appartement… », conscient d’un problème récurrent et donc antérieur au début de l’année 2025. Par ailleurs, il existait dans l’appartement des non conformités qui préexistaient antérieurement à l’entrée dans les lieux loués de Madame [V]. Il en est ainsi des problèmes de circulation de l’air dans l’appartement et du sous-dimensionnement des appareils de chauffage dans les chambres.

En conséquence, Madame [V] peut légitimement solliciter la réparation de son préjudice lié directement à l’occupation d’un logement qui est non conforme aux normes actuelles qui s’imposent au bailleur, la loi du 6 juillet 1989 étant d’ordre publique. Plus particulièrement, le défaut de ventilation des pièces avec les problèmes d’humidité dans les pièces, le sous dimensionnement du chauffage dans les chambre en termes de confort et la présence récurrente de rongeurs dans l’appartement sont autant d’atteintes directes au droit de bénéficier d’une jouissance paisible des lieux donnés à bail. Cependant, il sera aussi tenu compte de la bonne foi du bailleur et du fait que Madame [V] ne justifie pas avoir dénoncé ces désordres avant le mois de janvier 2025, laissant apparaître un préjudice modéré. Il sera par ailleurs tenu compte de la courte durée de location. Le préjudice de jouissance de Madame [V] sera donc arbitré à la somme de 1.000,00 €.

Sur le préjudice moral

Madame [V] demande la condamnation de son bailleur à lui payer la somme de 2.000,00 € en réparation de son préjudice moral soutenant la déliquescence de l’appartement, préjudice majoré par la présence des rongeurs depuis son installation dans les lieux. Elle en veut pour preuve son état dépressif dont elle soutient, certificat médical à l’appui, qu’il serait directement lié à son occupation des lieux.

Comme le fait remarqué justement Monsieur [H], il apparaît que le préjudice moral invoqué par Madame [V] est redondant avec le préjudice de jouissance, les causes de ceux-ci étant les mêmes, à savoir les désordres affectant les lieux. Par ailleurs, ainsi que cela a déjà été observé, Madame [V] qui soutient une insalubrité du logement et une déliquescence, que vient contredire la production des diagnostics de performance, ne justifie en rien avoir dénoncé ce prétendu état des lieux dès son entrée dans le logement.

Elle sera donc déboutée de sa demande à ce titre, son préjudice lié aux non conformités de l’appartement étant déjà réparé.

Sur la production du diagnostic de performances énergétiques

Madame [V] demande la condamnation de Monsieur [H] à lui payer la somme de 1.500,00 € en réparation de son préjudice lié à la communication tardive du diagnostic de performances énergétiques.

Monsieur [H] s’oppose à la demande soutenant que celui-ci était joint au contrat de bail au jour de la signature de celui-ci, ainsi que cela est expressément dans le contrat.

Il est de jurisprudence constante que la simple mention dans le corps d’un contrat de la remise d’un document en annexe ne suffit pas à rapporter la preuve de la remise effective dudit document. En l’espèce, Monsieur [H] ne justifie pas de la remise en mains propres du diagnostic au jour de la signature du contrat de bail.

Pour autant, Madame [V] ne justifie d’aucun préjudice lié directement à un défaut de communication du diagnostic, surtout lorsqu’il est observé que la situation a évolué positivement entre les deux diagnostics.

Elle sera donc déboutée de sa demande à ce titre.

Sur les demandes accessoires

Aux termes des articles 696 et 700 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens et à payer à l’autre partie une somme au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée, il peut, même d’office dispenser la partie perdante de tout paiement.

Monsieur [H] sera condamné aux dépens.

Chaque partie succombant partiellement en ses demandes, il paraît équitable qu’elles supportent les frais qu’elles ont exposés au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le Juge des Contentieux de la Protection, statuant publiquement, par mise à disposition au Greffe à la date indiquée à l’issue des débats en audience publique, conformément à l’article 450 alinéa 2 du code de procédure civile, par jugement contradictoire et en premier ressort.

VU les articles 2 et 6 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, l’article 9 du code de procédure civile et les articles 1103 et 1353 du code civil ;

CONSTATE l’état de décence du logement donné à bail au 15 juillet 2025 ;

CONDAMNE Monsieur [O] [H] à payer à Madame [Z] [V] la somme de 1.000,00 € en réparation de son préjudice de jouissance ;

DÉBOUTE les parties de leurs demandes plus amples ou contraires ;

CONDAMNE Monsieur [O] [H] aux entiers dépens ;

RAPPELLE que la décision est exécutoire de droit ;

Ainsi jugé et prononcé à ALES, les jour, mois et an que dessus.

La Greffière Le Président

C. ABRIAL JF. GOUNOT