COUR D’APPEL D'[Localité 6]

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE NICE

MINUTE

(Décision Civile)

Service de proximité

MINUTE N°

DU 11 Mars 2025

N° RG 24/02328 – N° Portalis DBWR-W-B7I-PXIQ

Grosse délivrée

à M^e TICHADOU

Copie délivrée

à M^e TEBOUL

le

DEMANDEUR :

Le Syndicat des copropriétaires “LE FLOREAL” sis [Adresse 5] , pris en la personne de son syndic en exercice la société SAFI MEDITERRANEE, ayant son siège social sis [Adresse 2] pris en la personne de son représentant légal en exercice domicilié en cette qualité audit siège

Représenté par M^e David TICHADOU, avocat au barreau de NICE

DEFENDERESSE:

Madame [J], [G] [S]

[Adresse 3]

[Localité 1]

Représentée par M^e Philippe TEBOUL, avocat au barreau de NICE

COMPOSITION DE LA JURIDICTION:

Lors des débats et qui a délibéré :

PRÉSIDENT : Madame Slavica BIMBOT, Juge placé près la cour d’appel d’Aix-en-Provence déléguée au pôle de proximité du Tribunal judiciaire de Nice, assistée lors des débats et lors du prononcé par Madame Laura PLANTIER, Greffier qui a signé la minute avec le président

DEBATS : A l’audience publique du 22 Janvier 2025, l’affaire a été mise en délibéré au 11 Mars 2025, les parties ayant été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe

PRONONCE : par mise à disposition au greffe le 11 Mars 2025

EXPOSE DU LITIGE

Madame [J] [S] est copropriétaire au sein de l’ensemble immobilier situé [Adresse 4].

Par acte extra-judiciaire en date du 16 mai 2024, auquel il y a lieu de se reporter pour l’exposé intégral de ses demandes et moyens, le syndicat des copropriétaires LE FLOREAL, représenté par son syndic, la SAS SAFI MEDITERRANEE, a fait assigner Madame [J] [S] devant le tribunal judiciaire de Nice, pôle de proximité.

Après plusieurs renvois, l’affaire a été appelée et retenue lors de l’audience du 22 janvier 2025.

A cette audience, les parties, respectivement représentées par leur conseil, ont repris leurs dernières écritures auxquelles il sera renvoyé pour l’exposé des prétentions et des moyens.

L’affaire est mise en délibéré au 11 mars 2025.

Vu les articles 446-1 et 455 du code de procédure civile,

MOTIVATION DE LA DÉCISION

À titre liminaire, il est rappelé que les demandes aux fins de voir le tribunal « donner acte », « constater », ou « dire et juger » ne constituent pas des prétentions au sens de l’article 4 du code de procédure civile sur lesquelles le juge est tenu de se prononcer en application de l’article 5 suivant, mais les moyens présentés au soutien de celles-ci.

Selon les dispositions de l’article 9 du code de procédure civile, il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention.

Par ailleurs, l’article 1353 du code civil dispose que celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré, doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

I. Sur les demandes principales

Dans ses dernières écritures, le syndicat des copropriétaires se désiste de sa demande relative au paiement des charges de copropriété et maintient sa demande de dommages et intérêts.

Sur les dommages et intérêts

L’article 1231-1 du code civil dispose que le débiteur est condamné, s’il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts, soit à raison de l’inexécution de l’obligation, soit à raison du retard dans l’exécution, s’il ne justifie pas que l’exécution a été empêchée par la force majeure.

L’article 1231-6 du même code précise que les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d’une obligation de somme d’argent consistent dans l’intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure. Ces dommages et intérêts sont dus sans que le créancier soit tenu de justifier d’aucune perte. Le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages-intérêts distincts des intérêts moratoires.

Il résulte de ces textes que la carence répétée et persistance d’un copropriétaire dans le paiement de ses charges engendre nécessairement un préjudice à la copropriété.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires de la copropriété [Adresse 8] sollicite le paiement de dommages et intérêts à hauteur de la somme de 1 000 euros, invoquant la résistance abusive de Madame [J] [S] qui ne règle pas ses charges de copropriété depuis plusieurs mois.

Le syndicat des copropriétaires [Adresse 8] ne rapporte pas la preuve ni de la mauvaise foi du défendeur, qui ne résulte pas de la seule carence dans le paiement, ni du préjudice financier certain et direct allégué. Il ne démontre pas la réalité du préjudice spécial qu’il aurait supporté, se distinguant du préjudice naissant du retard de paiement.

En conséquence, le syndicat des copropriétaires sera débouté de sa demande de ce chef.

II. Sur les demandes reconventionnelles

Sur la répétition de l’indu et le paiement de la facture au titre de la réparation de la fuite

Aux termes de l’article 1302 du code civil, tout paiement suppose une dette ; ce qui a été reçu sans être dû est sujet à restitution.

L’article 10 de la loi du 10 juillet 1965 énonce que « les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement communs en fonction de l’utilité que ces services et équipements présentent à l’égard de chaque lot et qu’ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, telles que ces valeurs résultent des dispositions de l’article 5 » ; l’article 14 -1 de la même loi dispose en outre que « pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d’administration des parties communes et équipements communs de l’immeuble, le syndicat des copropriétaires vote, chaque année, un budget prévisionnel, que les copropriétaires versent au syndicat des provisions égales au quart du budget voté, sauf à ce que l’assemblée générale fixe des modalités différentes et que la provision est exigible le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour fixé par l’assemblée générale ».

L’approbation des comptes du syndic par l’assemblée générale rend certaine, liquide et exigible la créance du syndicat des copropriétaires relative à chaque quote-part de charges. Cependant, chaque propriétaire est recevable à contester son décompte individuel s’il s’avère que les sommes qui y sont portées en débit ou en crédit ne sont pas en corrélation avec les résolutions de l’assemblée générale ; enfin il appartient à tout créancier réclamant paiement d’établir la preuve de l’obligation à la dette conformément à l’article 1315 ancien du code civil et 1353 nouveau du même code.

Il est constant que l’enregistrement du compteur d’eau constitue une présomption simple de la consommation d’eau qu’il appartient alors au copropriétaire de renverser.

En l’espèce, Madame [J] [S] sollicite la restitution de la somme de 3 839 euros au titre des charges de copropriété indument versées eu égard à sa consommation d’eau qu’elle décrit comme n’étant pas justifiée. A l’appui de sa demande, elle produit notamment les relevés de charges pour la période du 1er octobre 2022 au 30 septembre 2024 faisant état de sa quote part dans la consommation des jardins privés. Elle transmet en outre le relevé de son compteur qui fait état d’une consommation de 257 mètres cubes entre le 24 octobre 2022 et le 09 mars 2023, de 147 mètres cubes entre le 09 mars 2023 et le 11 septembre 2023, de 82 mètres cubes entre le 11 septembre 2023 et le 04 mars 2024, puis de 3 mètres cubes jusqu’au 17 septembre 2024. Madame [J] [S] produit un constat d’huissier du 13 mai 2024 qui indique que le compteur de la partie commune et le compteur privatif semble fonctionner normalement. Elle transmet en outre un compte rendu d’intervention émis par la société AQUA ENERGY le 06 mai 2024 qui fait état de la vérification du compteur extérieur, sans fuite apparente sur le réseau privatif jardin mais avec un compteur qui ne tourne pas normalement.

Le syndicat des copropriétaires s’oppose à cette demande. Il transmet quant à lui un courrier du 27 avril 2021 par lequel il informe la défenderesse d’une surconsommation sur le compteur d’eau de son jardin et avoir missionné l’entreprise CONCEPT TECHNOLOGY pour effectuer une recherche de fuite. Il joint le compte-rendu d’intervention en date du 26 avril 2021 qui fait mention d’une fuite dans le jardin, après le compteur de l’appartement et avant le robinet d’arrosage. Il enjoint la copropriétaire à procéder aux réparations.

Il transmet également une fiche d’intervention réalisée le 28 octobre 2024 par OCEA, gestionnaire des compteurs de la copropriété, en vue du contrôle des compteurs d’eau, sans anomalie. Il produit enfin le compte rendu d’une réunion réalisée le 28 octobre 2024 en présence de l’ensemble des parties qui conclut à l’absence d’anomalie du compteur d’eau de la partie commune et fait état de la présence d’une électrovanne alimentant l’arrosage automatique du logement de la défenderesse, « soupçonnée d’être à l’origine de la fuite privative après compteur », sans qu’une vérification n’ait été possible eu égard à l’absence de la défenderesse le jour du rendez-vous de contrôle pris.

Il en ressort que les tableaux de relevés de compteur effectués par la société OCEA et transmis par les deux parties établissent que le montant des charges au titre de la surconsommation d’eau imputée à Madame [J] [S] et contestée par elle correspond bien à la consommation d’eau relevée sur le compteur individuel de l’appartement dont elle est propriétaire.

Dans l’hypothèse où la surconsommation d’eau est due à une fuite, il est ainsi présumé que cette fuite a lieu au niveau du réseau privatif de Madame [J] [S].

La copropriété a multiplié les démarches et investigations auprès de prestataires et démontre que le compteur d’eau de la partie commune n’est affecté d’aucune anomalie alors que Madame [J] [S] ne justifie pour sa part pas de document technique venant contredire les conclusions concordantes des différents plombiers et prestataires intervenus sur le réseau, la facture datée du 04 juin 2021 étant insuffisante à démontrer l’existence d’une anomalie dans les parties communes eu égard à la seule mention « Recherche d’une fuite(fuite avant compteur) », des réparations réalisés par ce prestataire sur sa partie privative (modification de l’alimentation de l’arrosage, pose d’une vanne après compteur notamment) et des constatations postérieures susmentionnées opérées.

Il résulte de l’ensemble de ces éléments que Madame [J] [S] n’établit pas en quoi l’importante consommation d’eau qui lui est facturée et qui correspond au relevé de son compteur ne lui serait pas imputable. Les charges imputées à la défenderesse par le syndicat des copropriétaires au titre de sa consommation d’eau froide sont par conséquent justifiées.

En conséquence, Madame [J] [S] est bien débitrice de la surconsommation intervenue dans son lot. Elle sera dès lors déboutée de sa demande de restitution de la somme de 3 839 euros.

Le désordre ayant disparu comme indiqué par la demanderesse qui fait état de consommation revenue à la normale, la demande d’expertise formée par ses soins sera également rejetée.

Elle sera en outre déboutée de sa demande tendant à obtenir le remboursement de la facture de 1 650 euros au titre de la réparation de la fuite, échouant à démontrer que la fuite se situait dans une partie commune de la copropriété, comme susmentionné, et ladite facture faisant état de réparations réalisées par le prestataire sur sa partie privative.

Sur la demande de dommages et intérêts

Aux termes de l’article 32-1 du code civil, celui qui agit en justice de manière dilatoire ou abusive peut être condamné à une amende civile d’un maximum de 10 000 euros, sans préjudice des dommages-intérêts qui seraient réclamés.

En l’espèce, Madame [J] [S] sollicite la somme de 1 000 euros à titre de dommages et intérêts pour procédure abusive et injustifiée.

Il ressort de l’ensemble des éléments du dossier que le syndicat des copropriétaires sollicitait initialement dans son assignation la somme de 4 010,77 euros au titre des charges de copropriété. En cours de procédure, Madame [J] [S] a justifié du règlement de l’intégralité des charges afin de pouvoir acquérir un autre appartement au sein de la copropriété. Si elle conteste toutefois le montant des charges payées, elle a été déboutée de sa demande tendant à la répétition de l’indu, la présente décision ne faisant pas droit à ses demandes. En tout état de cause, elle ne démontre pas le caractère dilatoire ou abusif de la demande en justice formulée par le syndicat des copropriétaires. Dans ces conditions, elle sera déboutée de sa demande en ce sens.

II. Sur les demandes accessoires

Sur les dépens

L’article 696 du code de procédure civile dispose que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Madame [J] [S] qui succombe à l’instance, sera condamnée aux dépens.

Sur les frais irrépétibles

Il résulte des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile que dans toutes les instances, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à cette condamnation.

Compte tenu de sa condamnation aux dépens, Madame [J] [S] sera déboutée de sa demande au titre de l’article précité.

Compte tenu des circonstances du litige, il convient de condamner Madame [J] [S] à payer au syndicat des copropriétaires LE FLOREAL la somme de 500 euros en application de l’article précité.

Sur l’exécution provisoire

Conformément à l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

En l’espèce, compte tenu de la nature du litige et en l’absence de dispositions légales contraires, l’exécution provisoire est de droit.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant par jugement contradictoire et en premier ressort, mis à disposition au greffe,

CONSTATE que le syndicat des copropriétaires LE [Adresse 7], représenté par son syndic, la SAS SAFI MEDITERRANEE, se désiste de sa demande portant sur les charges de copropriété ;

DEBOUTE le syndicat des copropriétaires [Adresse 8], représenté par son syndic, la SAS SAFI MEDITERRANEE, de sa demande en paiement de dommages et intérêts ;

DEBOUTE Madame [J] [S] de l’intégralité de ses demandes ;

CONDAMNE Madame [J] [S] à verser au syndicat des copropriétaires LE FLOREAL, représenté par son syndic, la SAS SAFI MEDITERRANEE, la somme de 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE Madame [J] [S] aux entiers dépens de la présente instance ;

DEBOUTE les parties de leurs demandes plus amples ou contraires ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit.

Le greffier Le juge