MINUTE N° : 26/23

DU : 17 février 2026

JUGEMENT : contradictoire et en premier ressort

DOSSIER : N° RG 23/00746 – N° Portalis DBXZ-W-B7H-CMOM / 01ère Chambre

DÉBATS : 24 novembre 2025

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

Au nom du peuple français

TRIBUNAL JUDICIAIRE D’ALÈS

PREMIERE CHAMBRE CIVILE

JUGEMENT DU DIX SEPT FÉVRIER DEUX MILLE VINGT SIX

Composition lors des débats et du délibéré :

PRÉSIDENTE : M^me Claire SARODE, juge (magistrat rédacteur)

ASSESSEURS : M^me Elodie THEBAUD, juge

M. Jean-François GOUNOT, magistrat à titre temporaire

GREFFIERE : M^me Céline ABRIAL,

Après en avoir délibéré conformément à la loi, le Tribunal a rendu sa décision le 17 février 2026 par mise à disposition au greffe ;

JUGEMENT rendu publiquement par mise à disposition au greffe 17 février 2026 ;

PARTIES :

DEMANDEUR :

S.C.I. LES PIERRES DE VERSAILLES

siège social : 66 Chemin du Grand Montagne – 30400 VILLENEUVE LES AVIGNON

immatriculée au RCS de NÎMES sous le n° 834 121 311, prise en la personne de son représentant légal en exercice domicilié audit siège

représentée par M^e Coralie GAY, avocat au barreau d’ALES, avocat postulant et M^e Hervé POQUILLON de la SELARL HP AVOCATS, avocat au barreau de MONTPELLIER, avocat plaidant

DÉFENDEURS :

S.A. AXA FRANCE IARD,

prise en sa qualité d’assureur de la SAS SITEX ISOLATION

siège social : 313 Terrasses de l’Arche – 92727 NANTERRE CEDEX

immatriculée au RCS de Nanterre sous le n° 722 057 460, prise en la personne de son représentant légal en exercice domicilié audit siège

représentée par Maître Geoffrey PITON de la SCP B.C.E.P., avocat au barreau de NÎMES,

S.A.S. SITEX ISOLATION

siège social : Chemin des Pierres – 84510 CAUMONT SUR DURANCE

immatriculée au RCS d’Avignon sous le n° 310 037 783, prise en la personne de son représentant légal en exercice domicilié audit siège

représentée par Maître Geoffrey PITON de la SCP B.C.E.P., avocat au barreau de NÎMES,

S.A. AXA FRANCE IARD

prise en sa qualité d’assureur de la S.A.S.U. [V] CONSTRUCTION METALLIQUE

siège social : 313 Terrasses de l’Arche – 92000 NANTERRE

immatriculée au RCS de Nanterre sous le n° 722 057 460, prise en la personne de son représentant légal en exercice domicilié audit siège

représentée par Maître Camille DELRAN de la SELARL DELRAN COMTE BARGETON-DYENS SERGENT ALCALDE, avocat au barreau de NÎMES,

S.A.S.U. [V] CONSTRUCTION METALLIQUE

siège social : Chemin du Mas de Mourgues – 30360 SAINT-MAURICE-DE-CAZEVIEILLE

immatriculée au RCS de Nîmes sous le n° 414 767 194, prise en la personne de son représentant légal en exercice domicilié audit siège

représentée par Maître Christine BANULS de la SELARL CHABANNES-RECHE-BANULS, avocat au barreau de NÎMES,

L'[C]

siège social : 20 Rue Garibaldi – BP 6402 – 69006 LYON

immatriculée au RCS de Lyon sous le n° 775 649 056, prise en la personne de son représentant légal en exercice domicilié audit siège

représentée par Maître Marie MAZARS-KUSEL de la SELARL FAVRE DE THIERRENS BARNOUIN VRIGNAUD MAZARS DRIMARACCI, avocat au barreau de NÎMES,

GROUPAMA MEDITERRANEE

siège social : ZAC PICHAURY – 24 RES PAR CLUB DU GOLF – 13080 AIX EN PROVENCE

immatriculée au RCS de Marseille sous le n° 379 834 906, prise en la personne de son représentant légal en exercice domicilié audit siège

représentée par Maître Nicolas JONQUET de la SCP SVA, avocats au barreau de NÎMES,

* * *

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte notarié en date du 03 août 2018 dressé par devant Maitre [Z] [E], la SCI ALMA vendait à la SCI LES PIERRES DE VERSAILLES un immeuble pour le prix de 900.000€, sur lequel était intervenues concernant la toiture la SASU [V] CONSTRUCTION METALLIQUE, assurée successivement par GROUPAMA, puis AXA et la SA SITEX ISOLATION, assurée par l'[C].

Le 18 février 2019, la SCI LES PIERRES DE VERSAILLES faisait dresser un procès-verbal de constat des désordres affectant l’immeuble.

Par exploit en date du 21 mai 2019, la SCI LES PIERRE DE VERSAILLES assignait la SCI ALMA devant le juge des référés aux fins d’obtenir une expertise judiciaire.

Le 05 septembre 2019, Madame le juge des référés ordonnait une expertise et commettait Monsieur [W] [H] pour y procéder.

Le 02 juillet 2020, les opérations d’expertise étaient rendues opposables à la SASU [V] et son assureur GROUPAMA et la SAS SITEX ISOLATION et son assureur AXA.

Le 08 janvier 2021, la SCI LES PIERRE DE VERSAILLES assignait en référé la SASU [V] et son assureur GROUPAMA ainsi que la SAS SITEX ISOLATION et son assureur AXA pour obtenir une extension de la mission de l’expert à deux autres désordres.

Par ordonnance en date du 20 mai 2021, il était fait droit à cette demande.

Le 20 décembre 2021, la SCI PIERRE DE VERSAILLES et la SCI ALMA signaient un protocole d’accord portant sur l’indemnisation d’une partie du bâtiment à hauteur de 240.000 euros, lequel ne concernait pas l’extension d’expertise.

Le 31 octobre 2022, l’expert judiciaire déposait son rapport.

Le 26 et 30 mai 2023, la SCI LES PIERRE DE VERSAILLES assignait en homologation du rapport et condamnation des différents intervenants en indemnisation du préjudice immatériel incontestablement subi.

Par acte du 21 novembre 2023, AXA France et la SAS SITEX ISOLATION ont appelé dans la cause L'[C] (RG 23/1436).

Par acte du 02 décembre 2024, GROUPAMA MEDITERRANEE a attrait dans la cause la SA France IARD (RG 24/1712).

Par ordonnances du juge de la mise en état des 19 décembre 2023 et 01er avril 2025, les affaires RG 23/1436 et RG 24/1712 ont été jointes au dossier maître RG 23/746.

Dans le dernier état de ses conclusions notifiées par RPVA le 16 septembre 2024, la SCI LES PIERRE DE VERSAILLES demande au tribunal :

« Vu l’article 1792 du code civil, Vu l’article 1240 du code civil

Condamner in solidum la SA [V] et son assureur GROUPAMA à verser à la SCI PIERRE DE VERSAILLES la somme de 80.860 € au titre du désordre toiture affectant la zone extension Condamner in solidum la SA [V], la compagnie d’assurance GROUPAMA à verser à la SCI PIERRE DE VERSAILLES la somme de 5.000 € à titre de dommages intérêts pour le mois de décembre 2020 Condamner in solidum la SA [V], la compagnie d’assurance AXA, la compagnie d’assurance GROUPAMA à verser à la SCI PIERRE DE VERSAILLES la somme de 150 000 € à titre de dommages intérêts pour la période 01er janvier 2021 / 01er juin 2023 Condamner in solidum la SA [V], la compagnie d’assurance AXA, la compagnie d’assurance GROUPAMA à verser à la SCI PIERRE DE VERSAILLES la somme de 1.500 € par mois à compter du 1er juin 2023 jusqu’au paiement de l’indemnisation Condamner in solidum la SAS SITEX ISOLATION, son assureur AXA et la compagnie d’assurance l'[C] à verser à la SCI PIERRE DE VERSAILLES la somme de 198.090 € au titre du désordre toiture affectant la partie bureau Condamner in solidum la SAS SITEX ISOLATION, son assureur AXA et la compagnie d’assurance l'[C] à verser à la SCI PIERRE DE VERSAILLES la somme de 20.000 € au titre de déménagement réaménagement des locaux Condamner in solidum la SAS SITEX ISOLATION et son assureur AXA et la compagnie d’assurance l'[C] à verser à la SCI PIERRE DE VERSAILLES la somme de 80.000 € à titre de dommages intérêts pour la période 01er février 2021 / 01er juin 2023 Condamner in solidum la SAS SITEX ISOLATION, son assureur AXA et la compagnie d’assurance l'[C] à verser à la SCI PIERRE DE VERSAILLES la somme de 1.500 € par mois à compter du 01er juin 2023 jusqu’au paiement de l’indemnisation Condamner in solidum la SA [V], la société [V], GROUPAMA, la SAS SITEX ISOLATION, AXA et la compagnie d’assurance l'[C] à verser à la SCI PIERRE DE VERSAILLES la somme 15.000 € au titre de l’article 700 du CPC et aux entiers dépens en ce compris les frais d’expertise. »

Elle soutient que l’expert dans son rapport a retenu que les infiltrations rendent l’ouvrage impropre à sa destination, rappelant que la SA [V] a réalisé l’ensemble du bâti en superstructure, dénommée EXTENSION, située en partie SUD EST en 2011, que l’expert a constaté les fuites en toiture et retenu l’entière responsabilité du constructeur ; concernant la société SITEX isolation, laquelle a réalisé l’isolation et l’étanchéité sur l’ensemble la toiture en 2014, l’expert retient également sa responsabilité pour les fuites en toiture, ces désordres rendant l’ouvrage impropre à sa destination. Concernant les sommes dues pour les travaux de reprises évalués par l’expert à la somme de 72.400 €, elle demande une revalorisation de 15%, les condamnations étant prononcées TTC ; elle conteste la reprise des travaux proposée par SITEX ISOLATION, laquelle est rejetée par l’expert ; elle demande également la revalorisation du coût des travaux de reprise de 15% ; concernant son préjudice imputable à la SA [V], elle soutient que les infiltrations sont apparues en octobre 2020 (constats), qu’il lui a été impossible de trouver un locataire en raison de l’état de l’atelier jusqu’au 01er juin 2023, date du contrat LAUZE BOISSONS à loyer réduit jusqu’à réalisation des reprises (loyer prévu de 5.000,00 € réduit à 1.500,00 €) et elle demande l’indemnisation de son préjudice locatif en fonction des périodes et compte tenu du fait que la compagnie d’assurance GROUPAMA a résilié son contrat d’assurance [V] au 31 décembre 2020, elle sera condamnée à payer le préjudice pour la période antérieure à sa résiliation et la compagnie d’assurance AXA sera condamnée au préjudice immatériel sur la période 1er janvier 2021 jusqu’au 1er juin 2023 soit 30 mois, compte tenu de la signature d’un nouveau contrat d’assurance auprès de celle-ci. Concernant son préjudice imputable à la société SITEX, elle rappelle que l’expert a conclu à la nécessité de déménager les bureaux avant travaux et donc, elle demande la condamnation de la SAS SITEX ISOLATION et son assureur AXA au titre du préjudice subi sur le fondement de l’article 1240 du code civil, plus la perte locative qu’elle chiffre différemment de l’expert.

Dans le dernier état de ses conclusions notifiées par RPVA le 01er septembre 2025, la SASU [V] CONSTRUCTION METALLIQUE demande au tribunal :

« Vu les articles 1792 et suivants du Code civil, Vu l’article 271 du Code général des impôts, Vu les articles 1240 et suivants du Code civil,

CONDAMNER les sociétés GROUPAMA MEDITERRANEE et AXA France IARD à relever et garantir indemne la concluante (dans la limite des polices d’assurances et franchises applicables), LIMITER les demandes de la SCI LES PIERRES DE VERSAILLES à leur montant Hors Taxe, cette dernière récupérant la Taxe sur le Valeur Ajoutée, soit la somme de 60.133,00 euros. À défaut de production complémentaire d’un bail dument régularisé ratifiant une diminution du loyer, DÉBOUTER la SCI LES PIERRES DE VERSAILLES de ses demandes formulées au titre du préjudice immatériel consécutif des travaux réalisés par la SAS [V] CONSTRUCTION METALLIQUE sur la partie hangar, En toutes hypothèses, LIMITER les demandes de la SCI LES PIERRES DE VERSAILLES à leur montant Hors Taxe, cette dernière récupérant la Taxe sur le Valeur Ajoutée, CONDAMNER la Compagnie GROUPAMA MEDITERRANEE à verser à la société [V] CONSTRUCTION METALLIQUE la somme de 2.500,00 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, CONDAMNER la Compagnie GROUPAMA MEDITERRANEE à relever et garantir indemne la SAS [V] CONSTRUCTION METALLIQUE de l’intégralité de la franchise applicable au titre des préjudices immatériels. Si d’aventure le Tribunal devait considérer que c’est l’assignation en référé qui déclenche la réclamation, et non l’assignation au fond, CONDAMNER la Compagnie GROUPAMA MEDITERRANEE à relever et garantir indemne la société [V] CONSTRUCTION METALLIQUE de toutes condamnations, déduction faite de la franchise opposable.CONDAMNER les Compagnies GROUPAMA MEDITERRANEE et AXA France IARD aux entiers dépens, en ce compris les frais d’expertise judiciaire de Monsieur [H]. »

Elle rappelle que l’Expert [H] a constaté les désordres allégués, qu’il décrit aux pages 94, 96 et 97 de son rapport, que le coût de la reprise mise à sa charge calculée par celui-ci comprend les travaux de reprise de la descente d’eaux pluviales fuyardes, alors même que l’expert mentionne bien qu’elle n’est pas intervenue pour ce travail d’une valeur de 200,00 €HT ; elle soutient que la SCI, percevant des loyers est soumise à la TVA et donc que les condamnations s’entendront HT ; que compte tenu du caractère décennal des désordres, la Compagnie GROUPAMA MEDITERRANEE sera donc condamnée à la relever et garantir ; elle s’oppose aux dommages immatériels constatant qu’aucune demande n’a été présentée à l’expert à ce titre, qu’il n’est justifié de la régularisation du contrat de bail, que là aussi les condamnations devront être prononcées HT ; elle demande la garanties des compagnies GROUPAMA ET AXA ; elle soutient qu’elle avait accepté la proposition de règlement amiable présentée par la SCI, mais n’avait donné suite en l’absence d’acquiescement de GROUPAMA dont l’inertie la pénalise et qui sera donc condamnée à l’indemniser en la relevant indemne du montant de la franchise.

Dans le dernier état de ses conclusions notifiées par RPVA le 06 mai 2024, la Compagnie GROUPAMA demande au tribunal :

« Vu les articles 1792 du code civil, Vu le rapport de l’expert, Vu les pièces,

CONSTATER que la compagnie GROUPAMA n’est plus l’assureur à compter du 31 décembre 2020 et que la société [V] n’a pas communiqué sa nouvelle police. SOMMER la société [V] d’appeler en cause ou de communiquer le contrat de l’assureur successeur de la compagnie GROUPAMA. Sur les réparations matérielles :

CONSTATER que l’expert judiciaire a constaté des infiltrations et indiquées qu’elles portaient atteintes à la destination du bien. En conséquence, DIRE ET JUGER que la compagnie GROUPAMA sera solidairement condamnée avec la société [V] à payer la somme de 74.563 € en réparation. DIRE ET JUGER que la compagnie GROUPAMA est fondée à opposer sa franchise RCD à son assuré suivant le contrat qui les lie soit 8.000 €.Sur les préjudices immatériels :

CONSTATER que la compagnie GROUPAMA n’est plus l’assureur de la société [V] avant toute assignation relative à un préjudice immatériel, ce d’autant que celui-ci est né d’un bail commercial prenant effet le 1er juin 2023. En conséquence, DIRE ET JUGER que la compagnie GROUPAMA n’est pas comptable de ces sommes, l’assureur successeur de la compagnie [V] étant seul garant de ce paiement. ORDONNER sous astreinte si besoin, la société [V] à mettre en cause son assureur successeur pour prendre en charge ce préjudice ou à défaut ; CONDAMNER la société [V] à prendre en charge ces sommes sans recours contre la compagnie GROUPAMA. Sur les frais d’expertise :

DIRE ET JUGER que les frais d’expertise seront payés à proportion de la part de chacun dans les réparations du préjudice matériel. Sur l’article 700 du code de procédure civile :

DIRE ET JUGER que l’article 700 ne saurait excéder la somme de 3.000 € à répartir entre les acteurs. »

Elle rappelle que l’entreprise [V] devait chiffrer son intervention en réparation de son ouvrage ce qui n’a pas eu lieu sur l’expertise et qui est depuis lors attendu tenant le fait que la réparation pouvait être faite en reprise et pas forcément en dépose/repose totale, ce qui est chiffré en demande ; elle ne conteste pas sa garantie à la date des travaux, mais entend opposer à son assurée sa franchise ; concernant les dommages immatériels, elle rappelle que son contrat a pris fin le 31 décembre 2020 et que donc qu’à la date de l’assignation en extension de mission comme surtout à la date de l’assignation formulant pour la première fois des demandes d’indemnisation au titre des immatériels, le contrat de la Compagnie GROUPAMA était résilié et qu’en conséquence, elle ne doit pas sa garantie ; concernant la revalorisation des sommes dues, elle demande que soit retenu l’indice BT01 ; elle demande que les frais d’expertise soient proratisés, ainsi que l’article 700.

Dans le dernier état de ses conclusions notifiées par RPVA le 02 juin 2025, la compagnie AXA, assureur de COUDERC, demande au tribunal :

« Vu l’assignation de GROUPAMA contre AXA, Vu les dernières conclusions de la SCI PIERRE DE VERSAILLES, Vu l’article L.124-5 du code des assurances, Vu l’annexe de l’article A 112 du code des assurances, Vu la jurisprudence de la Cour de cassation ; Civ. 2e, 19 janv. 2023, F-B, n° 21-17.221 Vu les pièces mentionnées au débat

DECLARER que les garanties d’AXA, assureur de COUDERC, ne sont pas mobilisables dès lors que la réclamation est antérieure à la souscription du contrat BATISSUR entre la société [V] et AXA ; REJETTER l’intégralité des demandes dirigées contre AXA, assurer de la société [V] ;CONDAMNER les succombant à payer la somme de 1.500 euros à AXA sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile. »

Elle rappelle que, par acte en date du 28 janvier 2020, la SCI ALMA a sollicité que l’ordonnance du 05 septembre 2019 ayant désigné en qualité d’expert M. [H], soit rendue commune à la société [V], laquelle avait connaissance à compter de cette date du sinistre, que l’expertise lui a été étendue à compter du 02 juillet 2020, que le contrat a été souscrit avec AXA le 01er janvier 2021, qu’elle ne peut être tenue à garantir un sinistre non déclarée par son assurée à la souscription et que toutes demandes à son encontre seront donc rejetées.

Dans le dernier état de leurs conclusions notifiées par RPVA le 24 octobre 2025, la SAS SITEX ISOLATION et son assureur, AXA, demandent au tribunal :

« Vu l’article L.124-5 du code des assurances, vu les articles 1792 et suivants du code civil, vu l’article 1240 du code civil,

LIMITER la part de responsabilité imputable à la société SITEX ISOLATION au titre des désordres en partie bureaux, LIMITER la part de responsabilité imputable à la société SITEX ISOLATION à hauteur de 57 % du sinistre, LIMITER les éventuelles condamnations au titre des travaux de reprise en état de la partie bureau à la solution n° 2, à hauteur de 65.543,16 € TTC, DÉBOUTER la SCI LES PIERRES DE VERSAILLES du surplus de leurs demandes, CONDAMNER la compagnie L'[C], en qualité d’assureur de la société SITEX ISOLATION, à relever et garantir les sociétés SITEX ISOLATION et AXA des éventuelles condamnations qui seraient prononcées à leur encontre au titre des garanties facultatives,DEBOUTER la compagnie L'[C] de toutes ses demandes, fins et conclusions, DEBOUTER toutes les parties de toutes leurs demandes, fins et conclusions prises à l’encontre des concluantes, à savoir la société SITEX ISOLATION et la compagnie AXA prise en sa qualité d’assureur de la société SITEX ISOLATION, VOIR STATUER ce que de droit sur les dépens sauf à LIMITER les frais d’expertise judiciaire à la somme de 13.138 €, VOIR DIRE n’y avoir lieu à application de l’article 700 du code de procédure civile. »

Elles soutiennent que la société SITEX n’a pas refait la totalité de la toiture en 2014 mais uniquement celle sur la partie bureau, d’où les chiffrages qui la concernent, que la demande de la SCI comprend un poste désamiantage qui n’est pas de son fait, l’expert retenant à ce titre une retenue de 50% ce qui n’est pas acceptable puisque la reprise proposée par SITEX évite ce poste, que le devis de dépose-repose complète des faux-plafonds conservés et tachés seulement très ponctuellement par les infiltrations pluviales n’est pas justifié, de même que celui de dépose-repose complète des cloisons intérieures qui est sans lien avec la reprise de la couverture et non endommagée par les infiltrations pluviales, l’expert maintenant ces postes sans en justifier ; qu’elle propose une réparation exhaustive avec garantie décennale reconduite pour l’ensemble de cette couverture existante traitée en place, ce qui réduit considérablement l’impact sur l’activité des lieux, malgré le dénigrement de l’expert même au stade du pré rapport et soutient que la note de calcul exigée par l’expert est inutile dans la mesure où la charge sera réduite (BET EPA) et que l’expert se serait perdu dans des considérations administratives qui ne sont hors sujet ; elle soutient encore que son procédé est utilisé depuis de nombreuses années ; elles rappellent qu’au jour de l’assignation, SITEX était assurée par L'[C], qui doit sa garantie pour les dommages immatériels, soutenant que si celle-ci n’était pas partie à l’expertise, elle a pu discuter de celle-ci par voie de conclusions, que les frais de déménagement-emménagement sont bien des dommages immatériels soumis à sa garantie ; concernant les frais d’expertise, elles soutiennent qu’une partie doit être prise à charge par la garantie Tempête de la SCI.

Dans le dernier état de ses conclusions notifiées par RPVA le 23 mars 2025, la compagnie [C] demande au tribunal :

« Vu l’article 16 du code de procédure civile, vu l’article 1792 du code civil, vu l’article A243-1 du code des assurances,

A titre principal,

JUGER inopposable à l'[C] le rapport d’expertise judiciaire [H], l’AUXILIAILRE n’ayant pas été partie aux opérations d’expertise judiciaire En conséquence,

DEBOUTER la SA AXA France IARD et la société SITEX ISOLATION, ainsi que toute autre partie, de l’ensemble de leurs demandes, fins et conclusions comme n’étant corroborées par aucune élément probant, A titre subsidiaire,

FIXER la quote-part de responsabilité de la société SITEX ISOLATION dans la survenance du sinistre à hauteur de 57% FIXER le montant des travaux de réparation de l’ouvrage à la somme de 65.543,16 € TTC correspondant à la solution de reprise n°2 visée au rapport [H] JUGER que les frais de déménagement/réaménagement des locaux pour réalisation des travaux de reprise relèvent de la garantie de l’assureur de responsabilité décennale obligatoire En conséquence,

DEBOUTER la SA AXA France IARD et la société SITEX ISOLATION et toute autre partie de leurs demandes visant à être relevées et garanties par l'[C] au titre de ce chef de condamnation JUGER que la demande de la SCI PIERRES DE VERSAILLES au titre du préjudice locatif n’est justifiée ni en son principe ni en son quantum En conséquence,

DEBOUTER la SA AXA France IARD et la société SITEX ISOLATION et toute autre partie de leurs demandes visant à être relevées et garanties par l'[C] au titre de ce chef de condamnation En tout état de cause,

JUGER que l'[C] est bien fondée à opposer ses plafonds de garantie et sa franchise contractuelle, laquelle s’élève à a somme de 1.860,40€. DEBOUTER la SA AXA France IARD et la société SITEX ISOLATION et toute autre partie de leurs demandes formées à l’encontre de l'[C] au titre de l’article 700 du code de procédure civile et des dépens en ce compris les fais d’expertise judiciaire. ECARTER le bénéfice de l’exécution provisoire. »

Au soutien de ses demandes, l’Auxiliaire rappelle que le rapport d’expertise lui est inopposable, n’ayant pas été appelée à ses opérations, et soutient que le rapport d’expertise étant le seul élément de preuve sur lesquelles sont fondées les demandes, toutes les demandes des parties à l’encontre de L'[C] en sa qualité d’assureur de la SA SITEX ISOLATION seront rejetées ; subsidiairement, elle s’associe aux prétentions de son assurée et AXA quant à la solution préconisée puisqu’en application du principe de la réparation intégrale du préjudice, le maître de l’ouvrage doit être replacé dans une situation aussi proche que possible de la situation qui aurait été la sienne si le fait dommageable ne s’était pas produit et soutient que l’expert judiciaire ne remet pas en cause le procédé mais relie les désordres à une mise en œuvre défectueuse du complexe d’étanchéité en des points particuliers de la toiture (page 130). Concernant les préjudices annexes, elle soutient que les frais de déménagement-emménagement relève de la garantie obligatoire d’AXA, assureur au moment des travaux ; concernant le préjudice locatif, elle soutient que celui-ci est contestable sachant que le gérant de la SCI est le même que celui de la société locataire et faute d’être justifié dans son quantum la demande à ce titre sera donc rejetée ; subsidiairement, elle oppose à son assurée ses plafonds de garantie et sa franchise ; elle demande enfin que le bénéfice de l’exécution provisoire soit écarté.

La clôture de la procédure a été prononcée au 27 octobre 2025.

A l’audience des plaidoiries du 24 novembre 2025, les parties, représentées, sont entendues dans leurs plaidoiries et déposent leurs dossiers.

La procédure a été mise en délibéré au 27 janvier 2026 puis prorogée au 17 février 2026.

MOTIFS DE LA DÉCISION

A titre liminaire, il convient de préciser que la « mise hors de cause » ne correspond, sur le plan juridique, ni à une prétention ni à un moyen de défense, et que le tribunal ne dispose pas du pouvoir de sortir une partie d’une procédure en cours, si ce n’est pour constater l’existence d’une cause d’extinction de l’instance à son égard. Dans ces conditions, il ne sera pas statué sur les demandes de mise hors de cause à proprement parler, mais seulement sur les moyens de défense qu’elle peut recéler.

Il convient également de constater que les demandes de la compagnie GROUPAMA tendant à ce que soit communiquée la police d’assurance du nouvel assureur RC de la SASU [V] n’est plus d’actualité dans la mesure où celui-ci est actuellement dans la procédure en la personne de la SA AXA qui a constitué avocat et a conclu sur sa part de garantie.

Enfin, contrairement à ce que soutient la compagnie [C], l’action de la SCI PIERRES DE VERSAILLES n’a pas pour seul support le rapport d’expertise de Monsieur [H], mais également deux procès-verbaux de Me [L], commissaire de justice, établis les 06 octobre 2020 et 16 novembre 2020, lesquels décrivaient les désordres et qui ont été communiqués à l’expert judiciaire et longuement commentés par celui-ci (pages 67 à 75 du rapport). De plus, dans ses conclusions, l’expert mentionne en page 126 de son rapport : « les désordres allégués sont bien identifiés comme ceux relevés par Me [L] et indiqués sur ces rapports et expressément portés sur l’assignation. » Il sera par ailleurs observé que la compagnie L'[C] ne conteste pas les conclusions de l’expert concernant les dommages constatés et les responsabilités respectives des sociétés [V] et SITEX. Sa demande de rejet des demandes à son encontre sur ce seul motif sera donc rejetée.

SUR LES RESPONSABILITES

L’expert indique en page 127 de son rapport que les vices rencontrés consistent exclusivement en des fuites depuis les parties toitures.

L’expert a défini deux zones spécifiques sujettes aux désordres, à savoir la partie extension et la partie bureau (sachant que la partie centrale de l’immeuble elle-même sujette à certains désordres a fait l’objet d’une transaction entre la SCI venderesse et la SCI acquéreuse), avec pour spécificité que le constructeur pour la partie extension était l’entreprise [V] qui a réalisé ses travaux en 2011 (facture du 30 novembre 2011) et que la réalisation d’une étanchéité/isolation sur l’existant pour la partie bureau a été réalisée par l’entreprise SITEX courant 2014 suivant un procédé propriété de cette entreprise. (pages 129-130 du rapport).

Sur la mise en œuvre de la garantie décennale, l’expert conclut en page 129 de son rapport concernant la partie extension, « les désordres rencontrés ne permettent pas l’utilisation correcte et complète des locaux au motif de défauts ; » et concernant la partie bureaux, « les désordres rencontrés limitent également l’utilisation des locaux au motif de défauts d’étanchéité ». L’expert termine en précisant : « La conséquence de cet empêchement de l’usage, que nous pouvons qualifier d’impropriété à destination, constitue une moins-value de l’immeuble. ».

Il sera observé que la qualité décennale des désordres n’est contestée par aucune des parties, même si elle le fut un temps, dans le cours de l’expertise par SITEX laquelle mettait en avant un défaut d’entretien, pas plus que la responsabilité de chacune des deux entreprises mises en cause pour la partie de toiture qu’elles ont réalisées ou étanchéifiées.

SUR LES RÉPARATIONS

C’est sur les modalités des réparations des désordres et leurs coûts, ainsi que sur l’incidence de leur mise en œuvre que les échanges en cours d’expertise ont été les plus discutés au travers de dires établis par les parties, essentiellement concernant la partie bureaux.

A la fin de son rapport, en pages 136 et 137 de celui-ci, l’expert [H] récapitule la totalité des réparations pour un total de 264.653,00 € pour la solution dite 1 avec un pourcentage de responsabilité de chacune des parties de 15,5 % pour la SCI LES PIERRES DE VERSAILLES, de 27,4 % pour [V] et de 57,1 % pour SITEX et pour un total de 166.806,00 € pour la solution dite 2 avec un pourcentage de responsabilité de chacune des parties de 0 % pour la SCI, de 43.4 % pour [V] et de 56,6 % pour SITEX. Un tel calcul du partage de responsabilité apparaît inutile dans la mesure où il n’y a pas lieu à une condamnation solidaire de l’ensemble des parties au paiement des sommes calculées tenant le fait acquis que chacune est seule responsable pour les travaux qu’elle a accomplis et ne peut donc être tenue pour les travaux tiers, l’expert ayant pris soin de distinguer le coût des travaux de reprise pour chacune de leurs zones. Il ne sera donc pas tenu compte de ces pourcentages de responsabilité.

Concernant la zone EXTENSION

Au terme de ses dernières conclusions, la SCI LES PIERRES DE VERSAILLES demande la condamnation in solidum de la SASU [V] et de son assureur GROUPAMA à lui payer la somme de 80.860 € pour les travaux de reprise et celle de 5.000 € à titre de dommages intérêts pour le mois de décembre 2020 et avec AXA les sommes de 150.000 € à titre de dommages intérêts pour la période 01er janvier 2021 / 01er juin 2023 et de 1.500 € par mois à compter du 01er juin 2023 jusqu’au paiement de l’indemnisation. Elle soutient qu’elle est une SCI familiale non assujettie à la TVA et qu’en conséquence les condamnations doivent être prononcées TTC avec une revalorisation de 15 % pour tenir compte de la hausse des coûts en matériaux. Concernant son préjudice immatériel, elle soutient qu’il lui a été impossible de trouver un locataire en raison de l’état de l’atelier jusqu’au 01er juin 2023, date du contrat LAUZE BOISSONS, qu’elle a dû accepter un loyer réduit à 1.500,00 € jusqu’à la réalisation des travaux et en veut pour preuve les contrats de bail qu’elle a signés avec cette société.

La SASU [V] demande à voir limiter la demande de réparation des dommages de la SCI LES PIERRES DE VERSAILLES à leur montant Hors Taxe, soit la somme de 60.133,00 euros, cette dernière récupérant la Taxe sur le Valeur Ajoutée. Elle demande à être garantie par ses assureurs GROUPAMA et AXA. Elle conteste la demande au titre des préjudices immatériels tenant le caractère infondé de celle-ci et l’absence de demande devant l’expert. Elle soutient l’inertie de GROUPAMA qui la pénalise alors qu’elle avait accepté les conclusions de l’expert pour qu’elle soit relevée indemne du montant de la franchise de cette dernière.

La compagnie GROUPAMA ne conteste pas sa garantie, mais stigmatise l’attitude de la SA [V] qui aurait dû faire une proposition de reprise des désordres qui aurait conduit à une solution autre que la réfection totale de la toiture. Elle entend opposer à son assurée sa franchise qui s’élève en l’espèce à la somme de 8.000,00 €. Elle rappelle que les travaux ont été chiffrés à la somme de 72.400 € HT au jour du rapport soit en octobre 2022 et se reconnait débitrice de 74.563,00 € HT en février 2024 selon revalorisation BT01. Elle affirme qu’elle n’est pas l’assureur des dommages immatériels du fait de la résiliation de son contrat en décembre 2020.

La compagnie AXA rappelle que les opérations d’expertise ont été rendues communes à la société [V] le 2 juillet 2020, laquelle avait connaissance à compter de cette date du sinistre, et que son contrat a été souscrit le 1er janvier 2021. Elle soutient qu’elle ne peut être tenue à garantir un sinistre non déclaré par son assurée à la souscription et qu’en conséquence, toutes demandes à son encontre doivent être rejetées.

Sur le préjudice matériel

Le coût de la réparation matérielle des désordres telle qu’elle est calculée par l’expert n’est contesté par aucune des parties concernées, sauf pour ce qui est du paiement par les défenderesses du montant de la TVA. Si, à tort, la demanderesse avance qu’elle est une SCI familiale pour soutenir qu’elle n’est pas assujettie à la TVA dans la mesure où quelque soit sa forme, sauf cas particulier quant à la nature de son acquisition, l’assujettissement à la TVA relève exclusivement d’un choix économique de la SCI, il n’en demeure pas moins qu’à la lecture des contrats de bail signé par la SCI LES PIERRES DE VERSAILLES, aucun des loyers fixés n’est soumis à la TVA, ce qui laisse présumer que la SCI n’a pas souhaité être assujettie à la TVA. Par conséquent, la SASU [V] et la compagnie GROUPAMA seront condamnées in solidum à payer à la SCI LES PIERRES DE VERSAILLES la somme de 60.333,00 € HT + 12.067,00 € de TVA, soit la somme globale de 72.400,00 € TTC (page 130 du rapport), la SCI LES PIERRES DE VERSAILLES comme la compagnie GROUPAMA se trompant en retenant la somme de 72.400,00 € comme un décompte HT, l’expert ayant bien inclus la TVA dans son calcul. Cette somme sera revalorisée au jour du paiement effectif suivant l’indice BT01, le point de départ étant celui du troisième trimestre 2022.

La compagnie GROUPAMA qui ne dénie pas sa garantie décennale à la SA [V] sera condamnée à garantir cette dernière, sauf à appliquer la franchise contractuelle, la SA [V] ne produisant aucune pièce de nature à démontrer que la compagnie GROUPAMA aurait refusé de prendre en charge le sinistre, alors que l’expert mentionne bien en page 130 de son rapport : « Les travaux de reprise ont été proposés à la société [V] qui, suite au rachat à M. [V] [A], m’a pu donner suite. ». Concernant la franchise, GROUPAMA demande que celle-ci soit fixée à 8.000,00 € en produisant l’extrait du contrat signé avec sa cliente. LA SA [V] ne conteste pas cette somme. En conséquence, dans leur rapport entre eux, GROUPAMA sera donc condamnée à garantir la SASU [V] pour la somme de 64.400,00 €, plus sa revalorisation suivant indice BT01.

Sur le préjudice immatériel

Sur le rejet des demandes à l’encontre de la compagnie AXA

La compagnie AXA demande le débouté de toutes les demandes dirigées contre elle au titre de son contrat au motif qu’à la date de signature de celui-ci, le sinistre était déjà réalisé et la mise en cause de son assurée connue de cette dernière. La SCI LES PIERRES DE VERSAILLES n’a pas conclu sur ce point.

Il est acquis que l’économie du contrat d’assurance repose par essence sur l’existence d’un aléa. Dans la mesure où la SASU [V] était informée de l’existence du sinistre à la date de signature de son contrat avec AXA puisqu’elle avait été assignée en référé expertise plusieurs mois auparavant, elle avait l’obligation de déclarer celui-ci à cette date. La SASU [V] ne conteste pas le fait qu’elle a été taisante sur ce sinistre vis-à-vis de sa cocontractante. Elle sera donc déboutée de sa demande de garantie à l’encontre d’AXA concernant le préjudice immatériel.

Sur le préjudice invoqué par la SCI LES PIERRES DE VERSAILLES

Au soutien de sa demande, SCI LES PIERRES DE VERSAILLES ne produit qu’un contrat de bail daté au 22 mai 2023 et signé par son locataire, la SAS LAUZE BOISSONS. Ce contrat ne mentionne ni les travaux en toiture, ni un quelconque loyer modéré jusqu’à la réalisation de ceux-ci. Les seuls travaux mentionnés dans le contrat sont des travaux d’aménagement intérieur à la charge du bailleur avec une participation du locataire. Le loyer est fixé à 5.000,00 € mensuels. Il n’est produit aucune quittance de loyer. Il n’est pas plus justifié que le local ait été mis en location bien avant la signature du bail et que des éventuels preneurs auraient refusé de prendre le local au motif des fuites existantes, qui interviennent, tels que décrits par l’expert, essentiellement en période d’épisodes cévenols soit deux ou trois fois par an.

Dans ses conclusions, la SCI LES PIERRES DE VERSAILLES soutient que cette réduction du loyer figure dans une annexe du contrat de bail.

Cependant, la lecture de la pièce 24 révèle que l’annexe 1 du bail notarié du 22 mai 2023 mentionnant « un loyer plus bas que le marché soit une diminution de 1.500 euros par mois et une réévaluation après la fin des travaux qui mettront fin aux infiltrations par la toiture », n’est ni datée ni signée par aucune des parties. De surcroît cette annexe est agrafée au bail initial sans mention dans le corps du bail de l’existence d’une annexe.

Ainsi, cette page ne saurait avoir une valeur probante suffisante pour convaincre à elle-seule de l’existence réelle d’une diminution de loyer du fait des infiltrations.

La SCI LES PIERRES DE VERSAILLES, qui succombe dans l’administration de la preuve, qui lui incombe en application de l’article 9 du code de procédure civile, de l’existence d’un préjudice économique, sera déboutée de sa demande à ce titre.

B. Concernant la zone BUREAUX

La SCI LES PIERRES DE VERSAILLES demande la condamnation in solidum de la SAS SITEX ISOLATION, son assureur AXA et la compagnie d’assurance l'[C] à verser à la SCI LES PIERRES DE VERSAILLES la somme de 198.090 € au titre du désordre affectant la toiture de la partie bureau, plus celle de 20.000 € au titre de déménagement réaménagement des locaux et celle de 80.000 € à titre de dommages intérêts pour la période du 01er février 2021 au 01er juin 2023. Pour la période postérieure et jusqu’au paiement du principal, elle demande paiement de la somme de 1.500 € par mois. Elle s’oppose à la reprise des travaux par SITEX ISOLATION, soutenant que celle-ci a été rejetée par l’expert, elle demande également la revalorisation du coût des travaux de reprises de 15%. Elle soutient que l’expert a conclu à la nécessité de déménager les bureaux avant travaux.

La SAS SITEX ISOLATION, et son assureur AXA, demande que la part de responsabilité qui lui est imputable soit limitée à hauteur de 57 % du sinistre, de retenir la solution n° 2 des travaux proposés par l’expert à hauteur de la somme de 65.543,16 € TTC, de condamner la compagnie L'[C], à relever et garantir les sociétés SITEX ISOLATION et AXA des éventuelles condamnations qui seraient prononcées à leur encontre au titre des garanties facultatives. Elles soutiennent que le poste désamiantage n’est pas justifié puisque la reprise, qu’elle propose, évite ce poste, qu’il en est de même pour la dépose-repose complète des faux-plafonds et des cloisons intérieures ; elle soutient que sa proposition de réparation qui a fait ses preuves est exhaustive avec garantie décennale et réduit considérablement l’impact sur l’activité des lieux ; elle critique l’expert qui conteste cette solution en l’état et soutient que la note de calcul exigée par l’expert est inutile dans la mesure où la charge sera réduite (BET EPA); elles rappellent qu’au jour de l’assignation, SITEX était assurée par L'[C], qui doit sa garantie pour les dommages immatériels, dont les frais de déménagement-emménagement.

La compagnie L'[C] s’associe à la position de son assurée quant au choix de la solution n° 2 rappelant le principe de la réparation intégrale du préjudice et soutient que l’expert judiciaire n’a pas remis en cause le procédé reliant les désordres à une mise en œuvre défectueuse du complexe d’étanchéité en des points particuliers de la toiture (page 130). Elle soutient que les frais de déménagement-emménagement relève de la garantie décennale d’AXA ; que le préjudice locatif invoqué est contestable tenant le fait que le gérant de la SCI est également celui de la société locataire et que la demande à ce titre n’est pas justifiée dans son quantum ; subsidiairement, elle oppose à son assurée ses plafonds de garantie et sa franchise.

Le choix de la solution technique applicable, à savoir l’intervention d’une entreprise extérieure (la même qui interviendrait sur l’extension) ou la reprise complète de son travail par l’entreprise SITEX, a fait l’objet de longs échanges entre les parties et l’expert dans le cadre des dires établis à la suite du pré rapport, la SCI ayant montré son hostilité à une nouvelle intervention de la société SITEX (p 122 à 125 du rapport). L’expert y a répondu point par point. Il en ressort que la solution proposée par la SAS SITEX ISOLATION présente une difficulté technique majeure en ce qu’elle propose de reprendre son procédé d’étanchéité en posant sur l’existant une couche supplémentaire, qui se traduit par un poids supplémentaire sur la structure, sans qu’il soit établi pour l’expert de manière certaine le fait que ladite structure servant de support à la toiture soit en mesure de supporter cette charge supplémentaire. L’expert a demandé à la SAS SITEX de produire une note de calcul ad hoc pour prouver la pérennité dans le temps de cette surcharge, ce que n’a pas fait cette dernière, laquelle se retranche derrière la note technique du BET EGA. Pourtant c’est cette dernière qui, répondant au questionnement de l’expert, conditionne la mise en œuvre de la solution SITEX à : « revoir les étanchéités, sans intervenir sur les structures, mais être conforme suivant le DTU ou sous avis technique du constructeur qui a isolé et garanti l’étanchéité, et donc refaire. (Attention avec la couverture en amiante ciment dite fragile au sens du code du travail.) », étant observé que le BET proposait deux autres solutions, la première étant de réaliser une « sur toiture » et la seconde étant de recommencer la totalité de la toiture. (p 124 du rapport EXP 36 de l’expert). Contrairement à ce que soutient SITEX et son assureur, AXA, l’expert ne se perdait pas dans des digressions purement administratives mais demandait, conformément à l’avis du BET, à SITEX de lui rapporter la preuve que l’existant serait en mesure de supporter la mise en place de son procédé d’étanchéité, l’expert concluant (p.124 EXP 37) : « En conclusion, sur la base des seuls éléments fournis par la défenderesse, nous ne sommes pas en capacité de valider la conformité réglementaire (et non pas seulement « juridico-administrative ») du procédé SITEX au regard de ce chantier de reprise. ».

A cette difficulté première s’ajoutait le fait qu’il était demandé à SITEX le justificatif d’une assurance spécifique pour ce chantier, l’expert mentionnant que cela : « pourrait constituer une solution à lever les zones d’ombre évoquées plus haut. » (même page EXP 38). Malgré le fait que l’expert tendait une perche permettant l’acceptation de la solution SITEX, celle-ci n’a pas saisi cette opportunité et ne produit pas cette fameuse attestation d’assurance. L'[C] est quant à elle totalement taisante sur ce point.

De plus, l’expert mentionne en son point EXP 39 que l’entreprise BONNEFOI qui avait accepté pour la société STIM (société choisie par la SCI pour la reprise des désordres) la lourde tâche technique de retirer et de remettre en place les groupes de climatisations fixés sur le toit litigieux, étant observé que les points de fixation de ceux-ci sont une des causes d’infiltration recensées par l’expert ayant pour origine la mauvaise qualité du travail de la SAS SITEX ISOLATION lors de sa première intervention, a refusé de travailler en collaboration avec cette dernière. Pourtant, dans leurs conclusions, SITEX et AXA continuent à citer cette dernière pour effectuer cette opération, laissant présumer qu’elles n’ont pas cherché ou trouvé une autre société capable et volontaire pour ce chantier.

En conclusion, le Tribunal constate que, malgré les critiques de l’expert quant à la mise en œuvre de la solution SITEX, cette société, au lieu de se conformer auxdites critiques en produisant les éléments techniques qui lui étaient demandés s’est contentée de mettre en cause l’impartialité de l’expert, et la présentation des avantages indéniables de son procédé quant à la poursuite de l’activité au sein des locaux de bureau, sans se préoccuper de rassurer la SCI demanderesse sur la pérennité de sa nouvelle intervention sachant que cette dernière ne pouvait qu’être circonspecte après sa première intervention avec son lot de malfaçons. Tenant le défaut de levée des interrogations de l’expert, le Tribunal se trouve conduit à privilégier la première solution choisie par la SCI qui a le mérite de ne souffrir d’aucune critique si ce n’est pour l’ampleur des travaux à entreprendre et leurs conséquences annexes.

Sur le préjudice matériel

L’expert a identifié les différents postes de la proposition chiffrée de la SCI LES PIERRES DE VERSAILLES (p.130 et 131 de son rapport) à savoir :

Le devis TATPM pour la dépose complète des faux plafonds et des luminaires, leur stockage et leur repose après travaux pour une somme de 11.760,00 € TTC.Le devis de AMIANTAGE CEVENNES pour la dépose des plaques amiante-ciment et de la mousse polyuréthane pour une somme de 37.800,00 € TTC.Le devis STIM pour la réfection complète de la toiture pour une somme de 66.632,40 TTC .Le devis GARDOISE DE NETTOYAGE pour la remise en état des sols, vitrerie ; sanitaires et mobiliers pour une somme de 2.174,16 € TTC.Le devis BONNEFOI pour la dépose des climatiseurs et de leurs structures et repose, ainsi que les branchements divers et leur isolation, plus la mise en œuvre du déménagement des bureaux pour une somme globale de 6.228,00 €.L’expert y ajoute les honoraires d’un maître d’œuvre pour une somme de 8.721,62 €, d’un coordinateur SPS (devis CSMC) pour la somme de 3.120,00 € TTC, le devis de LOXAM pour la location de mobiles bureau et sanitaires pour une durée de 3 mois pour la somme de 6.477,02 € TTC et le devis CELLIER pour le déménagement des bureaux et mobilier, plus les divers branchements et isolation pour une somme de 29.340,00 € TTC.

Il calcule ainsi un coût final de 172.253,20 € TTC (la somme réclamée par la SCI dans le dispositif de ses conclusions tenant compte d’une revalorisation de cette somme qu’elle fixe arbitrairement à 15 %) tout en mentionnant que les frais annexes de déménagement en interne des bureaux ne pouvaient à son avis être cumulés avec la demande de réparation de préjudices d’exploitation et que le montant des travaux de reprise « à neuf » de la toiture devra, à son avis, tenir compte de sa rénovation correspondant de fait à une disposition d’ « enrichissement sans cause » au profit de la demanderesse, précisant que le juge pourra être conduit à se pencher sur ce point et étudier un abattement sur les postes travaux de réparations et honoraires. (page 131 du rapport).

En particulier, s’est engagé un échange de dires concernant le poste désamiantage, SITEX soutenant l’enrichissement sans cause puisque les plaques fibrociments étaient présentes d’origine et non de son fait et l’expert concluant à un partage du coût à hauteur de 50 % pour la SCI (p 118 du rapport). Il sera jugé que, dans la mesure où l’expert a identifié ce poste comme nécessaire à la reprise des désordres occasionnés par les malfaçons de la société SITEX, il n’y a pas lieu de mettre hors de cause cette dernière, celle-ci devant supporter pour partie le fait que des mesures particulières soient prises pour retirer ce matériau hautement dangereux, entrainant le coût élevé de ce poste. Par ailleurs, l’enlèvement de produits amiantés présents dans le bâtiment apporte une plus-value certaine à celui-ci engendrant un enrichissement injustifié de son propriétaire. Il convient donc de retenir un partage à moitié du coût de l’intervention de la société AMIANTAGE CEVENNES entre la SCI et SITEX avec la répercussion à la baisse du coût de la prestation du maître d’œuvre. C’est donc les sommes de 18.900,00 € TTC (37.800/2) et de 7.398,62 € TTC (7% du montant des travaux déduits) qui seront retenues pour les postes désamiantage et honoraires du maître d’œuvre.

Concernant les autres devis, l’expert mentionne à la même page de son rapport que la réalisation des ouvrages exposés par le demandeur, dont la dépose et le remplacement de la couverture oblige également à déposer l’isolant minéral, le faux plafond suspendu et des cloisons divisoires et le déménagement du mobilier et des équipements. Sur ce dernier point, les deux assureurs de la SAS SITEX ISOLATION, à savoir AXA et L'[C], se sont opposés, la première soutenant que ce poste relevait des dommages immatériels, donc à la charge de L'[C], et la seconde soutenant que le poste relevait de la garantie décennale, donc à la charge d’AXA. Elles citent toutes deux des jurisprudences prétendument antagonistes de la Cour de Cassation. L’arrêt du 20 octobre 2010 statue de la manière suivante : « Mais attendu qu’ayant relevé que la réparation des dommages matériels doit comprendre l’intégralité des sommes nécessaires à la réfection des ouvrages et, dans le cas d’ouvrages habités ou exploités, doit comprendre le coût des déménagements des matériels existants lorsque ces déménagements s’imposent pour la réalisation des travaux de réfection, tel étant le cas en présence d’une réfection intégrale du dallage, la cour d’appel, devant laquelle la société MMA n’avait pas invoqué des définitions données par la police d’assurance des préjudices matériels et immatériels, a exactement retenu que les postes « manutention des racks » et « manutention process » retenus par l’expert concernent donc bien des postes annexes indispensables à la reprise matérielle des ouvrages et non des réparations de préjudices immatériels et a légalement justifié sa décision de ce chef ; » et celui du 25 juin 2020, si on s’astreint à le lire en entier, statue de la manière suivante : « deuxièmement, et subsidiairement, l’assurance obligatoire de responsabilité de l’entrepreneur garantit l’ensemble des dommages matériels ; que la réparation des dommages matériels comprend l’intégralité des sommes nécessaires à la réfection des ouvrages; que par suite, dans le cas d’ouvrages habités ou exploités, le dommage matériel s’étend au coût du déménagement lorsque celui-ci s’impose pour la réalisation des travaux de réfection ; qu’en se fondant en l’espèce sur une disposition du contrat d’assurance souscrit par l’entrepreneur pour exclure tout droit à garantie des frais de déménagement rendus nécessaires pour la reprise des désordres affectant l’ouvrage, la cour d’appel a violé les articles L.241-1 et A 243-1 du code des assurances. » Il résulte donc d’une lecture attentive de ces deux arrêts que la Cour de Cassation a statué de manière constante sur le caractère décennal des frais de déménagement et de relogement lorsque ceux-ci sont nécessaires aux travaux de reprise. Or, en l’espèce, les bureaux vont être privés de toiture pendant plusieurs mois, l’expert fixant l’intervention à trois mois, empêchant toute exploitation de ceux-ci pendant ce délai. En conséquence, c’est bien à AXA de prendre en charge le paiement du coût de ce poste.

Ainsi, la SAS SITEX ISOLATION et son assureur décennal, AXA, seront condamnés in solidum à payer à la SCI LES PIERRES DE VERSAILLES la somme de 152.030,20 € TTC (172.253,20-18.900-8.721,62+7.398,62) réévaluée suivant indice BT01 dans les mêmes conditions que vu supra, AXA devant garantir son assurée. La SCI LES PIERRES DE VERSAILLES sera déboutée de ses demandes à l’encontre de la compagnie L'[C] au titre du préjudice matériel, celle-ci n’étant pas l’assureur en garantie décennale de la demanderesse.

2. Sur le préjudice immatériel

La SCI LES PIERRES DE VERSAILLES demande dans le dispositif de ses conclusions le paiement d’une somme de 20.000,00 € au titre de déménagement réaménagement des locaux reprenant un calcul effectué par l’expert en page 132 et 133 de son rapport lequel incluait d’une part une perte locative de 13.400,00 € pour la période de février 2021 à octobre 2022 et d’autre part une perte d’exploitation salariale de 4.615,00 €, avec cette précision de l’expert que cette perte d’exploitation n’affecte pas la bailleresse mais sa locataire, la société WOLF RACING France, qui « pourrait » la répercuter à sa bailleresse. Donc, contrairement à ce qu’écrit la SCI LES PIERRES DE VERSAILLES, cette somme ne représente pas des réparations dues au titre du déménagement réaménagement déjà valorisées dans le cadre du préjudice matériel, mais des éventuels préjudices annexes

Curieusement, alors que l’expert mentionne expressément en page 133 de son rapport que la somme de 20.000,00 € était réclamée par la demanderesse, qu’après avoir demandé le paiement de cette somme de 20.000,00 € laquelle incluait la perte locative, la SCI PIERRE DE VERSAILLES réclame en plus une perte locative annuelle de 24.000 € en faisant état d’une annexe jointe au contrat de bail signé avec la société WOLF RACING FRANCE laquelle mentionne une réduction du loyer de 4.800,00 € à 2.400,00 € jusqu’à réalisation des réparations liées aux fuites d’eau. Elle conteste le calcul de l’expert auquel elle reproche de s’être contenté d’appliquer une règle proportionnelle surface louée/surface touchée par les infiltrations pour aboutir à une perte locative de 700,00 € par mois. Elle soutient qu’il était impossible à une agence immobilière de trouver un locataire pour des locaux soumis à des infiltrations à chaque épisode pluvieux ; qu’en désespoir de cause, son président y a installé la société WOLF RACING qu’il dirige. Elle semble soutenir la faute des assureurs qui n’auraient pas proposé dans un délai raisonnable une indemnisation, écrivant dans ses conclusions : « une indemnisation spontanée des assureurs aurait permis à la SCI PIERRE DE VERSAILLES de disposer de locaux sains qui auraient pu être loués facilement. » La compagnie AXA rappelle que les préjudices immatériels relèvent de la garantie de L'[C] en l’état de la résiliation de son propre contrat.

Pour sa part, la compagnie L'[C] soutient que cette demande apparait contestable, rappelant l’absence de force probante de la preuve produite, la SCI LES PIERRES DE VERSAILLES et la société WOLF RACING FRANCE ayant le même gérant en la personne de Monsieur [J] [S]. Subsidiairement, elle entend appliquer la franchise contractuelle opposable, prévue aux conditions particulières de la police au titre de la garantie « dommages immatériels consécutifs » s’élevant à la somme de 1.860,40€ (deux fois l’indice BT01, soit 930,2€ (indice BT01 mai 2019) x 2).

Il existe un véritable problème de preuve de l’existence d’une perte locative en lecture de la seule pièce produite aux débats, à savoir une simple feuille ajoutée au contrat de bail intitulée « annexe I » dont il est acquis que dans les faits, c’est une seule et même personne qui l’a signé, les deux cocontractants ayant le même gérant. Il n’est produit aucune pièce démontrant la réalité de la perte locative invoquée, aucune pièce comptable, aucune quittance, aucun relevé de compte prouvant le paiement du loyer.

Tenant le principe que nul ne peut se constituer de preuve à soi-même, la demanderesse qui succombe dans l’administration de la preuve, qui lui incombe en application de l’article 9 du code de procédure civile, de la réalité du préjudice qu’elle subit, sera déboutée de sa demande à ce titre.

III. SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES

Sur les dépens et frais irrépétibles

Aux termes des articles 696 et 700 du code de procédure civile la partie perdante est condamnée aux dépens et à payer à l’autre partie une somme au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée, il peut, même d’office dispenser la partie perdante de tout paiement.

Compte tenu des condamnations prononcées, la SASU [V] et son assureur GROUPAMA d’une part et la SAS SITEX ISOLATION et son assureur AXA d’autre part se partageront à parts égales les dépens qui comprendront les frais d’expertise, ce inclus le coût de location de la nacelle rendue nécessaire pour les investigations de l’expert. La demande d’AXA tendant à voir limiter les frais d’expertise judiciaire à la somme de 13.138 € sera purement rejetée, faute de production de la moindre pièce justificative sur la prétendue prise en charge d’une partie de ceux-ci par une « garantie tempête » de la SCI, ni sur le trop réglé.

La SASU [V] et son assureur GROUPAMA et la SAS SITEX ISOLATION et son assureur AXA seront condamnées in solidum à payer à la SCI LES PIERRES DE VERSAILLES la somme de 9.000,00 € en application de l’article 700 du code de procédure civile.

La demande de la SASU [V] tendant à se voir relever et garantie par son assureur GROUPAMA à ce titre sera rejetée, le Tribunal ayant déjà statué sur le défaut de preuve des dires de celle-ci concernant un refus d’assurance.

En l’absence de toute condamnation à leur encontre, toutes les demandes dirigées à l’encontre de AXA, assureur de la SASU [V], et de l'[C], assureur de la SAS SITEX ISOLATION, seront rejetées.

La SCI LES PIERRES DE VERSAILLES sera condamnée à payer à la compagnie AXA, assureur de la SASU [V], la somme de 1.000,00 € en application de l’article 700 du code de procédure civile, compte tenu des demandes mal dirigées contre celle-ci.

Sur l’exécution provisoire

Selon les premiers alinéas de l’article 514-1 du code de procédure civile, « Le juge peut écarter l’exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s’il estime qu’elle est incompatible avec la nature de l’affaire.

Il statue, d’office ou à la demande d’une partie, par décision spécialement motivée ».

En l’espèce, seule la société l'[C] sollicite que l’exécution provisoire soit écartée.

Or aucune condamnation n’a été prononcée à son encontre.

En outre, la nature de l’espèce ne permet pas de retenir le caractère irréversible de la présente décision.

La présente décision sera donc assortie de l’exécution provisoire.

PAR CES MOTIFS

Le Tribunal Judiciaire, statuant publiquement, par jugement contradictoire rendu par mise à disposition au greffe et en premier ressort,

Vu l’article 1792 et suivants du code civil,

Vu l’article 9 du code de procédure civile,

CONDAMNE la SASU [V] et la compagnie GROUPAMA in solidum à payer à la SCI LES PIERRES DE VERSAILLES la somme de 72.400,00 € TTC qui sera revalorisée au jour du paiement effectif suivant l’indice BT01, le point de départ étant celui du troisième trimestre 2022 ;

JUGE que, dans leur rapport entre eux, GROUPAMA sera donc condamnée à garantir la SASU [V] pour la somme de 64.400,00 €, plus sa revalorisation suivant indice BT01 ;

CONDAMNE la SAS SITEX ISOLATION et son assureur décennal, AXA, in solidum à payer à la SCI LES PIERRES DE VERSAILLES la somme de 152.030,20 € TTC réévaluée suivant indice BT01 dans les mêmes conditions que vu supra, AXA devant garantir son assurée ;

DÉBOUTE la SCI PIERRES DE VERSAILLES de ses demandes d’indemnisation relative à la perte de loyers ;

CONDAMNE la SASU [V] et son assureur GROUPAMA d’une part et la SAS SITEX ISOLATION et son assureur AXA d’autre part les dépens à parts égales qui comprendront les frais d’expertise, ce inclus le coût de location de la nacelle rendue nécessaire pour les investigations de l’expert ;

CONDAMNE la SASU [V] et son assureur GROUPAMA et la SAS SITEX ISOLATION et son assureur AXA in solidum à payer à la SCI LES PIERRES DE VERSAILLES la somme de 9.000,00 € en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE la SCI LES PIERRES DE VERSAILLES à payer à la compagnie AXA, assureur de la SA [V], la somme de 1.000,00 € en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

REJETTE la demande tendant à écarter l’exécution provisoire de la présente ;

RAPPELLE l’exécution provisoire de la présente ;

DÉBOUTE les parties de leurs demandes plus amples ou contraires.

Jugement remis au greffe en vue de sa mise à disposition des parties par Madame la Présidente, qui l’a signé avec Madame la Greffière.

La Greffière La Présidente