COUR D’APPEL D'[Localité 4]

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE NICE

GREFFE

(Décision Civile)

JUGEMENT : S.A.S. ETUDE LODEL c/ [N] [M]

N°25/663

Du 14 Novembre 2025

2ème Chambre civile

N° RG 23/04118 – N° Portalis DBWR-W-B7H-PIBS

Grosse délivrée à:

M^e Bertrand DUBOIS

expédition délivrée à:

M^e Jenny SAUVAGE-FAKIR

le 14/11/2025

mentions diverses

Par jugement de la 2ème Chambre civile en date du quatorze Novembre deux mil vingt cinq

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Sandra POLET, Présidente, assistée de Taanlimi BENALI, Greffier

Vu les Articles 812 à 816 du Code de Procédure Civile sans demande de renvoi à la formation collégiale ;

DÉBATS

A l’audience publique du 27 Juin 2025 le prononcé du jugement étant fixé au 14 Novembre 2025 par mise à disposition au greffe de la juridiction ;

PRONONCÉ

Par mise à disposition au Greffe le 14 Novembre 2025 , signé par Sandra POLET, Présidente, assistée de Taanlimi BENALI, Greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

NATURE DE LA DÉCISION : contradictoire, en premier ressort,

DEMANDERESSE:

S.A.S. ETUDE LODEL

[Adresse 3]

[Localité 1] france

représentée par M^e Jenny SAUVAGE-FAKIR, avocat au barreau de NICE, avocat plaidant

DÉFENDEUR:

Monsieur [N] [M]

[Adresse 2]

[Localité 1]

représenté par M^e Bertrand DUBOIS, avocat au barreau de GRASSE, avocat plaidant, M^e Stéphane DAGHERO, avocat au barreau de GRASSE, avocat plaidant/postulant

*****

EXPOSE DU LITIGE

Par acte d’huissier du 9 octobre 2023, la SAS ETUDE LODEL a fait assigner M. [N] [M] devant le Tribunal judiciaire de Nice.

Par dernières conclusions notifiées par RPVA le 21 novembre 2024, et auxquelles il convient de se reporter pour un plus ample exposé des prétentions et des moyens, la SAS ETUDE LODEL demande au Tribunal, au visa des articles 1103, 1104, 1217, 1221, 1231-1, 1231-5, 1193 et suivants du code civil, la loi HOGUET, les articles L.111-1 et suivants du code de la consommation, 514, L.131-1 à L.131-4 du code des procédures civiles d’exécution, de :

déclarer M. [N] [M] mal fondé en ses demandes notamment reconventionnelles, fins et conclusions ;condamner M. [N] [M] à payer à la SAS ETUDE LODEL la somme de 45 000 € au titre de la clause pénale – indemnité forfaitaire prévue au contrat de mandat non exclusif de vente avec réserve du droit d’usage et d’habitation n°8814 signé par les parties le 29 septembre 2022 ;le condamner aux intérêts au taux légal sur cette somme de 45 000 € à compter de la mise en demeure du 23 mars 2023 ;assortir ces condamnations d’une astreinte de 200 € par jour de retard en cas de non paiement à l’expiration d’un délai de quinzaine à compter de la signification du jugement sollicité ;déclarer que l’exécution provisoire s’applique à ce jugement ;condamner M. [N] [M] à payer à la SAS ETUDE LODEL une indemnité de 5 000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;le condamner aux dépens.

Par dernières conclusions notifiées par RPVA le 1er octobre 2024, et auxquelles il convient de se reporter pour un plus ample exposé des prétentions et des moyens, M. [M] demande au Tribunal, au visa des articles 1104 et suivants du code civil, 514-1 du code de procédure civile, de:

A titre principal :

débouter la SAS ETUDE LODEL de toutes ses demandes, fins et conclusions ;la condamner au paiement d’une somme de 5 000 € à titre de dommages-intérêts ;la condamner au paiement d’une somme de 5 000 € sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens ;A titre subsidiaire :

écarter l’exécution provisoire.

Pour un exposé complet des faits et de la procédure, il est expressément renvoyé aux écritures des parties conformément à l’article 455 du code de procédure civile.

La clôture est intervenue le 2 juin 2025 par ordonnance du 19 décembre 2024.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la demande relative à la clause pénale

Aux termes de l’article 1103 du code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

L’article 1231-5 dispose par ailleurs que lorsque le contrat stipule que celui qui manquera de l’exécuter paiera une certaine somme à titre de dommages et intérêts, il ne peut être alloué à l’autre partie une somme plus forte ni moindre. Néanmoins, le juge peut, même d’office, modérer ou augmenter la pénalité ainsi convenue si elle est manifestement excessive ou dérisoire.

En l’espèce, les parties ont signé un contrat de mandat non exclusif de vente avec réserve du droit d’usage et d’habitation le 29 septembre 2022.

Il ressort des pièces produites, et ces éléments ne sont pas contestés, que :

le mandat initial, non exclusif, de vente avec réserve du droit d’usage et d’habitation a été signé le 29 septembre 2022, mentionnant un prix net vendeur de 850 000 € ; un avenant a été signé le 1er février 2023, mentionnant un prix net vendeur de 750 000 € ; le même jour, un mandat non exclusif de vente en viager occupé est également signé, prévoyant un bouquet net pour le vendeur de 500 000 € outre une rente annuelle et viagère de 29 400 €, soit 2 450 € par mois ; par courriel du 28 février 2023, la SAS ETUDE LODEL informait M. [M] que la SCI SILVER AVENIR acceptait de remonter son offre à 710 000 € net vendeur ; le même jour, 28 février 2023, M. [M] répondait « faute de mieux je vous donne mon accord à 710 000 € net pour moi ».

Sur la base de ce courriel, la SAS ETUDE LODEL sollicite la somme de 45 000 € correspondant à la clause pénale contractuellement prévue, au motif que M. [M] n’a pas respecté ses obligations en ne donnant pas suite à cette vente, alors qu’il avait donné son accord.

Tout d’abord, il sera relevé que l’avenant ayant modifié le prix à 750 000 € renvoie au mandat initial s’agissant des autres conditions. Dès lors, le mandat signé le 29 septembre 2022 trouve à s’appliquer.

Ce contrat prévoit en page 5 que « de convention expresse et à titre de condition essentielle sans laquelle le mandataire n’aurait pas accepté la présente mission, le mandant s’oblige à ratifier la vente avec l’acquéreur présenté par le mandataire ou un mandataire substitué aux prix, charges et conditions du présent mandat. A défaut et après mise en demeure restée infructueuse, il devra au mandataire le montant des honoraires ci-dessus mentionnés, à titre d’indemnité forfaitaire ».

Ainsi la clause mentionne expressément que le mandant s’oblige à ratifier la vente avec l’acquéreur présenté, aux prix, charges et conditions du mandat. Or le prix du mandat était de 850 000 € puis 750 000 €. L’offre présentée par le mandataire est de 710 000 €, de sorte qu’il ne s’agit pas du prix contractuellement prévu.

En outre, M. [M] mentionne son accord le jour même, dans un courriel du 28 février 2023. Il n’est pas en possession de l’offre lorsqu’il transmet cet accord. Dans le courriel l’informant de l’existence de cette offre, la SAS ETUDE LODEL écrivait à propos de la SCI SILVER AVENIR « Je leur ai demandé d’émettre une offre officielle », démontrant ainsi qu’à ce stade, le mandataire n’était même pas encore lui-même en possession d’une offre écrite officielle.

Il sera rappelé à ce titre que l’offre écrite d’achat n’a été rédigée que le 7 mars 2023. Elle n’a en outre jamais été signée par M. [M].

C’est ainsi sur la base d’un simple courriel, adressé en réponse le jour-même, et avant même que l’offre officielle ne soit rédigée, que la SAS ETUDE LODEL sollicite le paiement de la somme de 45 000 € au titre de la clause pénale. Et ce, alors que le prix proposé ne correspond pas au prix contractuellement prévu au mandat.

En conséquence, les conditions d’application de cette clause ne sont pas réunies et les demandes de la SAS ETUDE LODEL seront rejetées.

Sur la demande formulée par M. [M] à titre de dommages-intérêts

M. [M] sollicite la somme de 5 000 € à ce titre, compte tenu de la mauvaise foi de la SAS ETUDE LODEL.

Il appartient néanmoins à M. [M] de démontrer l’existence d’un préjudice, de nature à entraîner la condamnation de la SAS ETUDE LODEL à verser des dommages et intérêts. Ce préjudice n’est pas démontré en l’espèce.

En conséquence, la demande sera rejetée.

Sur les autres demandes

Sur les dépens

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Les conditions dans lesquelles il peut être mis à la charge d’une partie qui bénéficie de l’aide juridictionnelle tout ou partie des dépens de l’instance sont fixées par les dispositions de la loi n° 91-647 du 10 juillet 1991 et du décret n° 2020-1717 du 28 décembre 2020.

En l’espèce, la SAS ETUDE LODEL, qui succombe à l’instance, sera condamnée aux entiers dépens.

Sur l’article 700 du code de procédure civile

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer :

1° A l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ;

2° Et, le cas échéant, à l’avocat du bénéficiaire de l’aide juridictionnelle partielle ou totale une somme au titre des honoraires et frais, non compris dans les dépens, que le bénéficiaire de l’aide aurait exposés s’il n’avait pas eu cette aide. Dans ce cas, il est procédé comme il est dit aux alinéas 3 et 4 de l’article 37 de la loi n° 91-647 du 10 juillet 1991.

Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.

Les parties peuvent produire les justificatifs des sommes qu’elles demandent.

La somme allouée au titre du 2° ne peut être inférieure à la part contributive de l’Etat majorée de 50 %.

En l’espèce, la SAS ETUDE LODEL sera condamnée à verser à M. [M] une somme qu’il est équitable de fixer à 5 000 €.

Sur l’exécution provisoire

Aux termes de l’article 514 du code de procédure civile dans sa version modifiée par décret n°2019-1333 du 11 décembre 2019 et applicable aux instances introduites devant les juridictions du premier ressort à compter du 1er janvier 2020, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement. L’article 514-1 précise que le juge peut écarter l’exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s’il estime qu’elle est incompatible avec la nature de l’affaire.

En outre, l’article 515 du même code dispose que lorsqu’il est prévu par la loi que l’exécution provisoire est facultative, elle peut être ordonnée, d’office ou à la demande d’une partie, chaque fois que le juge l’estime nécessaire et compatible avec la nature de l’affaire.

En l’espèce, il n’y a pas lieu à écarter l’exécution provisoire.

PAR CES MOTIFS

Le Tribunal judiciaire, statuant publiquement et en premier ressort, par décision contradictoire mise à disposition au greffe,

REJETTE les demandes formulées par la SAS ETUDE LODEL ;

REJETTE la demande formulée par M. [N] [M] au titre des dommages-intérêts ;

CONDAMNE la SAS ETUDE LODEL à verser à M. [N] [M] la somme de 5 000 € en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

REJETTE la demande formulée par la SAS ETUDE LODEL au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE la SAS ETUDE LODEL aux entiers dépens de l’instance ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit, conformément à l’article 514 du code de procédure civile dans sa version modifiée par décret n°2019-1333 du 11 décembre 2019 ;

Ainsi jugé et prononcé publiquement les jour, mois et an susmentionnés

LE GREFFIER LA PRESIDENTE