TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE, [Localité 1]

■

N° RG 25/57514 – N° Portalis 352J-W-B7J-DA6X7

N° : 10

Assignation du :

21 Octobre 2025

[1]

[1] 2 Copies exécutoires

délivrées le:

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

rendue le 25 mars 2026

par Anne-Charlotte MEIGNAN, Vice-Président au Tribunal judiciaire de Paris, agissant par délégation du Président du Tribunal,

Assistée de Carine DIDIER, Greffière.

DEMANDERESSE

La société S.C.I. CASTABROUSTE,

[Adresse 1],

[Localité 2]

représentée par Maître Emmanuelle BELLAICHE, avocate au barreau de PARIS – #C0293

DEFENDERESSE

La S.A.S. SPORTS ETUDES ACADEMY,

[Adresse 2],

[Localité 2]

représentée par Maître Paul ZEITOUN, avocat au barreau de PARIS – #D1878

DÉBATS

A l’audience du 20 Février 2026, tenue publiquement, présidée par Anne-Charlotte MEIGNAN, Vice-Président, assistée de Carine DIDIER, Greffière,

Aux termes d’un acte sous seing privé signé le 28 novembre 2019, la SCI Castabrouste a consenti à la SAS Sports Etudes Academy un contrat de bail portant sur des locaux commerciaux situés, [Adresse 3], moyennant le paiement d’un loyer annuel principal de 195 520 €.

Suivant avenants signés les 4 et 30 juin 2020, ainsi que 4 octobre 2021, l’assiette du bail a été étendue, si bien que la totalité du bâtiment C de l’ensemble immobilier, ainsi que sept emplacements de parking, sont compris dans la prise à bail.

Des loyers et charges étant demeurés impayés, le bailleur a fait délivrer au preneur le 26 mars 2025, un commandement de payer la somme de 173 498,48 € au titre de l’arriéré locatif échu à cette date.

Se prévalant de l’acquisition de la clause résolutoire stipulée au contrat de bail, la SCI Castabrouste a, par assignation délivrée le 21 octobre 2025, fait citer en référé la SAS Sports Etudes Academy devant le président du tribunal judiciaire de Paris, aux fins essentielles de résiliation du contrat de bail et de paiement de provisions.

L’affaire a fait l’objet d’un renvoi à la demande des parties et l’affaire a été plaidée à l’audience du 20 février 2026. A cette audience, la demanderesse sollicite :

— constater l’acquisition de la clause résolutoire,

— ordonner l’expulsion de la défenderesse et de tout occupant de son chef de la totalité du bâtiment C en ce compris le local d’archivage situé en R-1 niveau parking du bâtiment C (lots de copropriété 6, 1287 à 1290) et les emplacements de parking n°249, 250, 255, à 259 (lots de copropriété 1285, 1286, 1291 à 1295) dépendant de l’immeuble du, [Adresse 4] avec au besoin l’assistance de la force publique et d’un serrurier, sous astreinte de 300€ par jour de retard à compter de l’ordonnance à intervenir, outre la séquestration des biens,

A titre principal,

— condamner la défenderesse au paiement provisionnel de la somme mensuelle de 53 838,12€ HT et 64 605,74€ TTC, indexée selon les dispositions du bail, outre les provisions sur charges majoré des impôts fonciers et taxes sur les bureaux, au titre de l’indemnité d’occupation à compter du 26 avril 2025 jusqu’à son départ définitif des lieux,

— la condamner au paiement de la somme de 727 457,51€ HT soit 872 949,02€ TTC, au titre des loyers et indemnités d’occupation majorées, provision pour charges, taxe foncière, taxe sur les bureaux, rappels de loyers et complément de dépôt de garantie suite à l’indexation du loyer, fourniture de 5 émetteurs arrêtés au 4 février 2026 (échéance de février 2026 incluse) avec intérêts au taux légal à compter du 26 mars 2025,

— ordonner que le dépôt de garantie lui reste acquis,

— condamner la défenderesse au paiement de la somme de 15 154,83€ HT, soit 18 185,79€ TTC au titre de la majoration de 10%, ainsi que celle de 148 522,46€ HT, soit 178 226,96€ TTC, au titre de la majoration de 20%,

A titre subsidiaire,

— condamner la défenderesse au paiement provisionnel de la somme mensuelle de 26 919,06€ HT, soit 32 302,87€ TTC, indexée selon les dispositions du bail, outre les provisions sur charges majoré des impôts fonciers et taxes sur les bureaux, au titre de l’indemnité d’occupation à compter du 26 avril 2025 jusqu’à son départ définitif des lieux,

— la condamner au paiement de la somme de 454 306,18€ HT soit 545 167,42€ TTC, au titre des loyers et indemnités d’occupation majorées, provision pour charges, taxe foncière, taxe sur les bureaux, rappels de loyers et complément de dépôt de garantie suite à l’indexation du loyer, fourniture de 5 émetteurs arrêtés au 4 février 2026 (échéance de février 2026 incluse) avec intérêts au taux légal à compter du 26 mars 2025,

Sur les autres demandes,

— débouter la défenderesse de ses demandes,

— la condamner au paiement de la somme de 3000€ au titre de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux dépens dont le commandement de payer, le coût de l’extrait Kbis et de l’état des inscriptions et nantissement, les frais de commissaire de justice générés par la présente instance en vertu de l’article 24 du contrat de bail, dont distraction au profit de M^e Emmanuelle Bellaiche.

En réponse, la défenderesse conclut au rejet des prétentions adverses et sollicite :

qu’il soit jugé l’existence de contestations sérieuses aux demandes en paiement sur le fondement des clauses pénales à hauteur de 590 345,76€ TTC,qu’il lui soit donné acte qu’elle libérera les lieux le 2 mars 2026,l’octroi de délais de paiement sur 24 mois au titre de la dette locative principale de 543 621,75€la condamnation de la demanderesse au paiement d’une indemnité de procédure de 3000€ ainsi qu’aux dépens dont distraction au profit de M^e Paul Zeitoun.

Conformément aux dispositions des articles 455 et 446-1 du code de procédure civile, pour un plus ample exposé des faits, de la procédure et des moyens, il est renvoyé à l’acte introductif d’instance, aux écritures et aux notes d’audience.

MOTIFS

Sur l’acquisition de la clause résolutoire

Aux termes de l’article 834 du code de procédure civile, dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

Le juge des référés n’est toutefois pas tenu de caractériser l’urgence pour constater l’acquisition de la clause résolutoire et la résiliation de droit d’un bail.

L’article L.145-41 du code de commerce dispose que « toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai ».

En l’espèce, aux termes de l’article 21 du contrat de bail, les parties conviennent qu’à défaut de paiement à son échéance d’un seul terme de loyer ou de ses accessoires, le bail sera résilié de plein droit un mois après commandement de payer resté sans effet et contenant déclaration de l’intention du bailleur de s’en prévaloir.

Aucune contestation n’est opposée par la défenderesse sur la régularité du commandement de payer qui mentionne le délai d’un mois pour en régulariser les causes, vise la clause résolutoire et contient un décompte précis permettant au locataire d’en contester éventuellement les causes.

La défenderesse ne conteste pas ne pas en avoir régularisé les causes dans le délai d’un mois, de sorte que le contrat de bail s’est trouvé résilié de plein droit à la date du 27 avril 2025 par l’effet de l’acquisition de la clause résolutoire.

Aux termes de l’alinéa 2 de l’article L.145-41 du code de commerce, le juge saisi d’une demande présentée dans les formes et conditions prévues à l’article 1343-5 du code civil peut, en accordant des délais, suspendre la réalisation et les effets des clauses de résiliation, lorsque la résiliation n’est pas constatée ou prononcée par une décision de justice ayant acquis l’autorité de la chose jugée. La clause résolutoire ne joue pas, si le locataire se libère dans les conditions fixées par le juge.

En l’absence de tout paiement des loyers depuis le mois de juillet 2025, ce qui a conduit la dette à ne cesser de croître depuis la délivrance du commandement et compte tenu de l’importance de celle-ci, la demande de délais ne peut être que rejetée.

En conséquence de la résiliation du bail, l’obligation de la défenderesse de quitter les lieux n’étant dès lors pas contestable, il convient d’accueillir la demande d’expulsion, sans l’assortir d’une astreinte, le concours de la force publique étant suffisamment comminatoire pour contraindre la défenderesse à quitter les lieux volontairement.

Il n’y a pas lieu de donner acte à la défenderesse qu’elle quittera les lieux le 2 mars 2026, cette demande n’étant pas créatrice de droits et ne revêtant pas les caractéristiques de la prétention au sens de l’article 4 du code de procédure civile.

Sur la provision

Aux termes de l’article 835 du code de procédure civile, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le président du tribunal judiciaire peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

L’article 1728 du code civil dispose que le preneur est tenu au paiement du loyer et des charges au terme convenu.

En outre, en occupant sans droit ni titre les lieux loués depuis l’acquisition de la clause résolutoire le 27 avril 2025, la défenderesse cause un préjudice au propriétaire, résultant de l’indisponibilité du bien et de la perte des loyers et charges.

Ce préjudice sera réparé jusqu’au départ définitif du preneur par l’octroi d’une indemnité d’occupation provisionnelle équivalente au montant non sérieusement contestable du loyer, des charges et des taxes applicables en cours, soit la somme mensuelle de 32 302,87€ TTC.

Si la clause résolutoire prévoit une indemnité d’occupation équivalente au double du montant du loyer, il convient de relever que compte tenu du montant élevé des sanctions cumulées par les clauses relatives à la pénalité forfaitaire (10% des sommes impayées et 20% des sommes impayées pour lesquelles la procédure serait engagée), à la majoration de l’indemnité d’occupation et à la conservation du dépôt de garantie, toutes quatre sollicitées dans la présente instance, aucune de ces demandes ne saurait être accueillie, l’application de l’ensemble de ces clauses cumulativement pouvant revêtir un caractère manifestement excessif au sens de l’article 1231-5 du code civil, dont l’appréciation ne relève pas du juge des référés.

En conséquence et d’ores et déjà, il résulte des écritures de la défenderesse que celle-ci ne conteste pas être redevable de la somme de 543 621,75 €, au paiement de laquelle elle sera condamnée par provision au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation échus au 4 février 2026, terme de février 2026 inclus.

Sur le surplus des demandes

Partie perdante, la défenderesse sera condamnée au paiement des dépens en vertu de l’article 696 du code de procédure civile, sans qu’il ne soit nécessaire de lister ces dépens, le sort des frais d’exécution relevant quant à eux du code des procédures civiles d’exécution.

Il n’apparaît pas inéquitable de condamner la défenderesse au paiement de la somme de 3000 € au titre de l’article 700 du même code.

PAR CES MOTIFS

Nous, Juge des référés, statuant publiquement, par ordonnance contradictoire et en premier ressort,

Renvoyons les parties à se pourvoir au fond ainsi qu’elles en aviseront, mais dès à présent par provision, tous les moyens des parties étant réservés :

Constatons l’acquisition de plein droit de la clause résolutoire au 27 avril 2025 ;

Rejetons la demande de délais ;

Disons que la SAS Sports Etudes Academy devra libérer la totalité du bâtiment C en ce compris le local d’archivage situé en R-1 niveau parking du bâtiment C (lots de copropriété 6, 1287 à 1290) et les emplacements de parking n°249, 250, 255, à 259 (lots de copropriété 1285, 1286, 1291 à 1295) dépendant de l’immeuble du, [Adresse 4], et, faute de l’avoir fait, ordonnons son expulsion ainsi que celle de tous occupants de son chef, avec le cas échéant, le concours de la force publique,

Rejetons la demande d’astreinte ;

Rappelons que le sort des meubles sera réglé conformément aux dispositions des articles L.433-1 et suivants et R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution,

Condamnons la SAS Sports Etudes Academy à payer à la SCI Castabrouste :

* à compter du 27 avril 2025, une indemnité d’occupation mensuelle provisionnelle équivalente au montant des loyers, charges et taxes, soit la somme de 32 302,87 euros TTC et ce, jusqu’à la libération effective des lieux,

* en conséquence, et d’ores et déjà, la somme de 543 621,75 euros TTC à titre de provision à valoir sur les loyers, charges et indemnités d’occupation échus au 4 février 2026, terme de février 2026 inclus, avec intérêts au taux légal à compter du 26 mars 2025 sur la somme de 173 498,48 euros ;

Disons n’y avoir lieu à référé sur la demande de majoration de l’indemnité d’occupation, sur les demandes de pénalités forfaitaire de 10% et 20% et de conservation du dépôt de garantie ;

Condamnons la SAS Sports Etudes Academy au paiement des dépens ;

Autorisons M^e Emmanuelle Bellaiche à recouvrer directement ceux dont elle aurait fait l’avance sans en avoir reçu provision ;

Condamnons la SAS Sports Etudes Academy à payer à la SCI Castabrouste la somme de 3000 euros au titre des frais irrépétibles ;

Rappelons que la présente ordonnance bénéficie de plein droit de l’exécution provisoire.

Ainsi ordonné et mis à disposition au greffe le 25 mars 2026.

La Greffière, La Présidente,

Carine DIDIER Anne-Charlotte MEIGNAN