TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE

Pôle de Proximité

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

ORDONNANCE DU : 24 Avril 2025

Président : M^me MORALES, Juge

Greffier : Madame DEGANI, Greffier

Débats en audience publique le : 27 Février 2025

GROSSE :

Le 25 avril 2025

à M^e STRABONI Louisa

Le ……………………………………………

à Me ………………………………………..

Le ……………………………………………

à Me ………………………………………..

EXPEDITION :

Le 25 avril 2025

à Mme [S] [J]

Le ………………………………………………….

à Me ………………………………………………

Le …………………………………………………..

à Me ………………………………………………

N° RG 24/07868 – N° Portalis DBW3-W-B7I-52RF

PARTIES :

DEMANDERESSE

S.A. SOGIMA SERVICE CONTENTIEUX, dont le siège social est sis [Adresse 3]

représentée par M^e Louisa STRABONI, avocat au barreau de MARSEILLE

DEFENDEURS

Monsieur [F] [B], demeurant [Adresse 2]

non comparant

Madame [S] [J] épouse [B], demeurant [Adresse 2]

comparante en personne

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte sous signature privée en date du 20 octobre 2010 avec prise d’effet au 22 octobre 2010, la SA SOGIMA a consenti à Monsieur [F] [B] et Madame [S] [J] épouse [B] un bail d’habitation portant sur un logement situé [Adresse 1].

Le montant du loyer mensuel a été initialement fixé à 672,75 euros et 102,97 euros de provision sur charges.

Un contrat de location de garage a été conclu le 20 octobre 2010, avec prise d’effet au 22 octobre 2010, entre les parties moyennant un loyer de 11,76 euros.

Alléguant des impayés de loyers et de charges, la SA SOGIMA a fait signifier un commandement de payer visant la clause résolutoire le 21 août 2024 à Monsieur [F] [B] et Madame [S] [J] épouse [B] pour la somme principale de 4.380,59 euros.

La situation d’impayés locatifs a été notifiée à la CAF des Bouches du Rhône par courrier du 13 novembre 2023, réceptionné le 16 novembre 2023.

Par exploit de commissaire de justice du 27 novembre 2024, dénoncé le 02 décembre 2024 par voie électronique au Préfet des BOUCHES DU RHONE, la SA SOGIMA a fait assigner Monsieur [F] [B] et Madame [S] [J] épouse [B] en référé devant le juge des contentieux et de la protection, à l’audience du 27 février 2025 aux fins de voir :

Constater que le bail intervenu entre les parties se trouve résilié de plein droit par le jeu de la clause résolutoire,Ordonner, en conséquence, l’expulsion de Monsieur [F] [B] et Madame [S] [J] épouse [B] ainsi que celle de toutes personnes introduites par eux dans les lieux et ce conformément aux dispositions de l’article L411-1 du code des procédures civiles d’exécution,Ordonner que faute par eux de ce faire, il sera procédé à leur expulsion avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier si besoin est,Condamner solidairement Monsieur [F] [B] et Madame [S] [J] épouse [B] au paiement, à titre provisionnel, de la somme de 6.111,53 euros, représentant les loyers, surloyers et charges impayés à la date du commandement de payer, sauf à parfaire ou à diminuer suivant décompte qui sera fourni lors des débats,Condamner solidairement Monsieur [F] [B] et Madame [S] [J] épouse [B] au paiement, à titre provisionnel, des loyers, surloyers et charges impayés du jour du commandement de payer aujourd’hui jugement à intervenir et avec intérêts,Condamner solidairement Monsieur [F] [B] et Madame [S] [J] épouse [B] au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle, fixée provisoirement, au montant actuel du loyer et des charges jusqu’à leur départ effectif des lieux, laquelle indemnité sera indexée tout comme le loyer et ce avec intérêts de droit,Condamner solidairement Monsieur [F] [B] et Madame [S] [J] épouse [B] au paiement de la somme de 500 euros à titre de participation aux frais et honoraires exposés par le requérant en application de l’article 700 du code de procédure civile,Condamner solidairement Monsieur [F] [B] et Madame [S] [J] épouse [B] au paiement de tous les frais et dépens de la présente instance, en ce compris le coût du commandement de payer, de l’assignation, et le cas échéant, des actes signifiés dans le cadre des mesures conservatoires qui ont été prises sur leurs biens et valeurs mobilières (article 696 du code de procédure civile).

L’affaire a été retenue et entendue à l’audience du 27 février 2025.

A cette audience, la SA SOGIMA, représentée par son conseil, demande le bénéfice de son assignation et actualise la dette locative à la somme de 8.174,46 euros, décompte arrêté au 25 février 2025.

Elle indique qu’il y a eu une reprise de paiement du dernier loyer et que la CAF a annoncé un rappel de 1.602 euros.

Elle ne s’oppose pas à la demande de délais de paiement et à la suspension du jeu de la clause résolutoire.

En défense, Madame [S] [J] épouse [B] comparait en personne.

Elle indique que Monsieur [F] [B] ne vit plus avec elle.

Elle fait valoir qu’elle ne travaille plus depuis le 31 janvier 2025 et qu’elle est en attente de versements par France travail.

Elle précise avoir trois enfants à charge et percevoir 600 euros d’allocations familiales pour eux.

Elle déclare que Monsieur [F] [B] perçoit 1.500 euros par mois.

Elle sollicite des délais de paiement sur 36 mois et la suspension du jeu de la clause résolutoire pendant la période d’apurement de l’arriéré locatif. Elle propose de verser 227 euros par mois en plus du loyer courant pour apurer la dette locative.

Monsieur [F] [B] bien que cité à étude, n’est ni comparant, ni représenté.

La décision a été mise en délibéré au 24 avril 2025 par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

En vertu des dispositions de l’article 834 du Code de procédure civile, dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

Aux termes de l’article 835 du Code de procédure civile, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection, dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Dans les cas où l’obligation n’est pas sérieusement contestable, il peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

Sur la recevabilité

Sur la dénonciation en Préfecture

En application de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, à peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence du commissaire de justice au représentant de l’État dans le département, au moins six semaines avant l’audience ;

En l’espèce, il est établi que l’assignation délivrée le 27 novembre 2024 a été dénoncée le 02 décembre 2024 par voie électronique au Préfet des BOUCHES du RHONE soit au moins six semaines avant l’audience du 27 février 2025.

Sur la dénonciation auprès de la CCAPEX ou autre organisme

La SA SOGIMA doit conformément aux dispositions de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, saisir la Commission de Coordination des Actions de Prévention des Expulsions (CCAPEX) deux mois avant la délivrance de l’assignation, cette saisine étant réputée constituée lorsque persiste une situation d’impayés, préalablement signalée dans les conditions réglementaires aux organismes payeurs des aides au logement en vue d’assurer le maintien du versement des aides mentionnées à l’article L. 821-1 du code de la construction et de l’habitation.

En l’espèce, la situation d’impayés a été signalée à la CAF des Bouches du Rhône par courrier du 13 novembre 2023, réceptionné le 16 novembre 2023.

Par conséquent la SA SOGIMA est recevable en ses demandes.

Sur les demandes en constatation de la résiliation du bail, d’expulsion et paiement d’indemnités d’occupation

En vertu des pouvoirs limités dont le juge des référés dispose au visa des articles 834 et 835 du Code de procédure civile, il ne peut se prononcer sur la validité de la clause résolutoire figurant au bail ni sur la validité du commandement de payer. Il peut en revanche apprécier si au vu de ces éléments, la demande de constatation de la résiliation de plein droit du bail ne se heurte à aucune contestation sérieuse.

Une difficulté est sérieuse lorsque la question peut donner lieu à plusieurs réponses d’égale pertinence ou lorsqu’elle implique un examen approfondi des dispositions applicables. À l’inverse, ne pose pas de difficulté sérieuse une question dont la réponse s’impose avec évidence ou n’exige qu’un examen sommaire ou rapide des textes en cause.

L’article 7 de la loi du 6 juillet 1989 rappelle que le paiement du loyer et des charges récupérables aux termes convenus constitue une obligation essentielle du locataire.

L’article 24 de la même loi précise que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux. Le commandement de payer reproduit, à peine de nullité, les dispositions du présent article et des trois premiers alinéas de l’article 6 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 visant la mise en œuvre du droit au logement, en mentionnant la faculté pour le locataire de saisir le fonds de solidarité pour le logement, dont l’adresse de saisine est précisée.

Selon acte de commissaire de justice en date du 21 août 2024, la SA SOGIMA a fait commandement à Monsieur [F] [B] et Madame [S] [J] épouse [B] d’avoir à payer la somme en principal de 4.380,59 euros.

En l’espèce, la clause résolutoire insérée dans le bail liant les parties du 20 octobre 2010, prévoit que « à défaut de paiement à son échéance d’un terme de loyer ou des charges accessoires, et après une simple sommation demeurée infructueuse, le présent bail sera immédiatement et de plein droit résilié si bon semble à la SOGIMA, sans que celle-ci ait à remplir aucune autre formalité judiciaire qu’à se pourvoir d’une ordonnance de référé, aussitôt après l’intervention de laquelle elle pourra faire procéder à l’expulsion du locataire, et disposer des lieux loués pour une nouvelle location .(…) ».

Même si en l’espèce le commandement de payer du 21 août 2024 a bien respecté le délai légal de six semaines donné au locataire pour régulariser l’impayé, la rédaction de la clause résolutoire ne satisfaisant pas aux exigences des dispositions d’ordre public de la loi du 06 juillet 1989 applicable aux relations entre le bailleur et la locataire, il existe une contestation sérieuse sur la demande d’acquisition de la clause résolutoire nécessitant un débat contradictoire au fond.

En effet, cette clause, en ne stipulant pas un délai d’au moins deux mois ou six semaines, a pour effet de faire échec aux dispositions d’ordre public de la loi du 6 juillet 1989.

Il s’ensuit que les demandes tendant à obtenir le constat de la résiliation du bail de plein droit par l’effet de la clause résolutoire et les demandes subséquentes tendant à obtenir l’expulsion des locataires et le paiement d’indemnités d’occupation se heurtent à l’existence de contestations sérieuses.

Dès lors il sera dit n’y avoir lieu à référé sur ces demandes.

Sur la demande en paiement au titre de l’arriéré locatif

L’une des obligations essentielles du preneur d’un contrat de bail est celle du paiement des loyers aux termes convenus en application de l’article 7 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

Il ressort du commandement de payer, de l’assignation et du décompte fourni que Monsieur [F] [B] et Madame [S] [J] épouse [B] restent devoir la somme de 8.174,46 euros, à la date du 25 février 2025, cette somme correspondant à l’arriéré des loyers impayés, terme du mois de février 2025 inclus.

Pour la somme au principal, Monsieur [F] [B], non comparant, n’apporte par définition aucun élément de nature à contester le principe ni le montant de la dette.

Madame [S] [J] épouse [B] fait valoir qu’il y a beaucoup de frais injustifiés dans le décompte. Il y a lieu de déduire du décompte actualisé les sommes de 447,08 et 140,76 euros au titre des frais de procédure.

Dès lors, l’obligation n’étant pas sérieusement contestable, il convient de condamner solidairement Monsieur [F] [B] et Madame [S] [J] épouse [B] à payer à la SA SOGIMA la somme de 7 586,62 euros à titre provisionnel.

Sur les délais de paiement

En vertu de l’article 1345-3 du Code civil, le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues. Par décision spéciale et motivée, il peut ordonner que les sommes correspondant aux échéances reportées porteront intérêt à un taux réduit au moins égal au taux légal, ou que les paiements s’imputeront d’abord sur le capital.

En l’espèce, Madame [S] [J] épouse [B] indique que Monsieur [F] [B] ne vit plus avec elle. Elle sollicite des délais de paiement pour régler le solde locatif.

Toutefois, elle propose de payer le solde locatif sur un délai de 36 mois et non 24 mois.

De surcroît, Monsieur [F] [B] ne comparaissant pas, de fait, il ne sollicite pas de délais de paiement. Or, la SA SOGIMA demande la condamnation solidaire de Monsieur [F] [B] et Madame [S] [J] épouse [B].

Dès lors, Madame [S] [J] épouse [B] sera déboutée de sa demande de délai de paiement pour apurer la dette locative.

Sur les demandes accessoires

Monsieur [F] [B] et Madame [S] [J] épouse [B], qui succombent, supporteront la charge des dépens en application de l’article 696 du code de procédure civile.

Monsieur [F] [B] et Madame [S] [J] épouse [B] seront en outre condamnés à payer à la SA SOGIMA la somme de 200 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, pour moitié chacun.

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Nous, Delphine MORALES, juge des contentieux de la protection statuant en référé, par ordonnance réputée contradictoire rendue en premier ressort et mise à disposition au greffe,

Au principal, RENVOYONS les parties à se pourvoir ainsi qu’elles aviseront mais, dès à présent,

DISONS n’y avoir lieu à référé sur les demandes tendant à obtenir la constatation de l’acquisition de la clause résolutoire, la constatation de la résiliation du bail liant les parties, l’expulsion de Monsieur [F] [B] et Madame [S] [J] épouse [B] et le paiement d’indemnités d’occupation ;

CONDAMNONS solidairement Monsieur [F] [B] et Madame [S] [J] épouse [B] à verser à la SA SOGIMA, à titre provisionnel, la somme de sept mille cinq cent quatre-vingt-six euros et soixante-deux cts (7.586,62 euros), décompte arrêté au 25 février 2025, terme du mois de février 2025 inclus, correspondant à l’arriéré locatif ;

DEBOUTONS Madame [S] [J] épouse [B] de sa demande de délai de paiement pour apurer la dette locative ;

CONDAMNONS solidairement Monsieur [F] [B] et Madame [S] [J] épouse [B] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer et de l’assignation ;

CONDAMNONS Monsieur [F] [B] à payer à la SA SOGIMA la somme de cent euros (100 euros) en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNONS Madame [S] [J] épouse [B] à payer à la SA SOGIMA la somme de cent euros (100 euros) en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

REJETONS toute autre demande différente, plus ample ou contraire ;

RAPPELLE que la présente ordonnance est exécutoire de plein droit à titre provisoire.

Ainsi jugé et prononcé par ordonnance signée les jour, mois et an susdits par la présidente et la greffière susnommées et mise à disposition au greffe.

LA GREFFIERE LA JUGE DES CONTENTIEUX ET DE LA PROTECTION