MINUTE N° : 26/52

DU : 24 mars 2026

JUGEMENT : contradictoire et en premier ressort

DOSSIER : N° RG 24/00623 – N° Portalis DBXZ-W-B7I-CQWA / 01ère Chambre civile

AFFAIRE : S.E.L.A.R.L. SBCMJ C/ S.C.I. MISTRAL

DÉBATS : 13 janvier 2026

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

Au nom du peuple français

TRIBUNAL JUDICIAIRE D’ALÈS

Première chambre civile

JUGEMENT DU VINGT QUATRE MARS DEUX MILLE VINGT SIX

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Madame Claire SARODE, Présidente, siégeant en qualité de juge unique qui a signé le jugement avec la greffière, Madame Céline ABRIAL,

DÉBATS : le 13 janvier 2026,

Les avocats, entendus en leur plaidoiries en audience publique, l’affaire a été mise en délibéré au 24 mars 2026, par mise à disposition au greffe,

JUGEMENT rendu publiquement,

PARTIES :

DEMANDEUR

S.E.L.A.R.L. SBCMJ, es qualité de mandataire liquidateur de Madame, [K], [O]

siège social : 22 Rue Taisson – 30100 ALES

prise en la personne de son représentant légal en exercice domicilié audit siège

représentée par Maître Sonia HARNIST de la SELARL HARNIST AVOCAT, avocat au barreau de NÎMES,

DÉFENDEUR :

S.C.I. MISTRAL

siège social : Mas Raimond – 30340 ROUSSON

immatriculée au RCS de Nîmes sous le n° 814 970 810, prise en la personne de son représentant légal en exercice domicilié audit siège

représentée par Maître Céline SANCHEZ-VINOT de la SARL ALBA JURIS AVOCAT, avocat au barreau d’ALES,

***

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date du 20 septembre 2006, Monsieur et Madame, [H] ont consenti à Monsieur, [W], [M] un bail commercial du local situé sis 01 Haute Place Saint Jean à ALES pour une durée de 09 ans à compter du 1er novembre 2006, pour exploiter une activité de commerce d’achat et vente d’articles de fumeurs, bimbeloterie, billets de loterie, loto, livres, journaux, publications périodiques, librairie et papeterie et la gérance d’un débit tabac.

Suivant acte notarié du 16 janvier 2015, le bail a été renouvelé entre les époux, [H] en qualité d’usufruitiers, Madame, [N], [H] en qualité de nu-propriétaire et Madame, [K], [O] épouse, [M] et ce pour une durée de 09 ans à compter du 16 janvier 2015.

Le 26 avril 2018, les consorts, [H] ont cédé les murs à la SCI MISTRAL.

Le 27 mars 2023, la SCI MISTRAL a adressé un commandement de payer à Madame, [K], [O] pour un montant de 740,17 euros à régler dans le délai d’un mois.

Par acte de commissaire de Justice en date du 15 mai 2023, Madame, [K], [O] a notifié à la SCI MISTRAL une demande de renouvellement de bail, qui a été refusée par acte du 27 juillet 2023 au motif de la dette locative s’élevant à 2.199,58 euros au 30 juin 2023.

Par ordonnance du 21 septembre 2023, le juge des référés, saisi par la SCI MISTRAL, a dit n’y avoir lieu à référé sur les demandes formulées par la SCI MISTRAL,

Le 15 novembre 2023, le tribunal de commerce de Nîmes a ouvert une mesure de liquidation judiciaire à l’encontre de Madame, [K], [O], en désignant la SELARL SBCMJ représentée par Maitre, [J], [Y] en tant que mandateur liquidateur.

Le 04 janvier 2024, la SCI MISTRAL a fait délivrer à la SELARL SBCMJ es qualité une sommation de quitter les lieux et demande de restitution du local commercial.

Par acte du 25 avril 2024, la SELARL SBCMJ es qualité a assigné la SCI MISTRAL devant la Première chambre civile du tribunal judiciaire d’Alès aux fins notamment de fixation de l’indemnité d’éviction.

Par ordonnance du 18 juin 2024, le juge de la mise en état a enjoint les parties à rencontrer un médiateur.

Aux termes de ses dernières conclusions en date du 13 mai 2025 et auxquelles il convient de se référer pour un plus ample exposé des moyens et des prétentions conformément à l’article 455 du code de procédure civile, la SELARL SBCMJ en sa qualité de mandataire liquidateur de Madame, [K], [O] divorcée, [M] demande au tribunal de :

DÉBOUTER la SCI MISTRAL de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions,FIXER le montant de l’indemnité d’éviction due par le Bailleur au Preneur à la somme de 77.637 €,LIMITER le montant de l’indemnité d’occupation à la période allant du 1er janvier au 19 avril 2024, soit 1.929,88 €,ORDONNER la compensation de la somme due par la SCI MISTRAL au titre de l’indemnité d’éviction avec le montant dû au titre de l’indemnité d’occupation,Par conséquent,

CONDAMNER la SCI MISTRAL à payer à la SELARL SBCMJ es qualité la somme de 75.707,12 €, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation,CONDAMNER la SCI MISTRAL aux dépens, qui seront recouvrés directement par Me, [X], [C] dans les conditions de l’article 699 du code de procédure civile, ainsi qu’au paiement de la somme de 5.000 € en application de l’article 700 du code de procédure civile.

Au visa de l’article L.145-14 du code du commerce, le mandataire liquidateur de Madame, [O] fait valoir que le refus de renouvellement du bail opposé par la SCI MISTRAL a généré une perte du droit au bail et par conséquence l’impossibilité pour lui de procéder à la vente du fonds de commerce à la suite de la liquidation judiciaire.

Il indique qu’aucun motif grave et légitime qui justifierait une dispense de versement de l’indemnité d’éviction ne peut être invoqué en ce que le manquement de paiement des loyers invoqué dans la l’acte de refus de renouvellement du 27 juillet 2023 ne correspond qu’à 4 loyers de retard. Il met en avant que la dette postérieure à cet acte ne peut être prise en compte puisque c’est au jour du refus qu’il convient d’envisager la situation. Il note aussi que le défaut d’assurance n’a pas été allégué lors du refus de renouvellement et ne peut donc pas constituer un motif légitime.

S’agissant des demandes reconventionnelles, le mandataire note que seul le juge commissaire est compétent pour fixer au passif de Madame la créance antérieure de la SCI ayant fait l’objet d’une déclaration le 02 janvier 2024.

Par ailleurs, concernant la demande adverse en indemnité d’occupation, il fait valoir que les clés du local ont été restituées dès le 23 avril 2024, de sorte que cette indemnité ne peut être due que du 01er janvier au 19 avril 2024. Il s’oppose en outre à la demande de majoration de 1% puisque la liquidation judiciaire n’ayant été prononcée que le 15 novembre 2023 et publiée au BODACC que le 24 novembre 2023, les meubles ne pouvaient être évacués en raison du délai de revendication qui expirait donc au 24 février 2024 et qui a été suivi d’une vente aux enchères. Les seuls actifs laissés sur place ne pouvant être évacués faute d’accès adapté et étant de faible valeur, ont été abandonnés sur place comme cela est possible dans pareil cas aucun frais supplémentaire ne pouvant être engagés en raison de l’impécuniosité. Le mandataire fait ainsi valoir qu’il a agi dans le respect des textes et délais impartis de sorte qu’aucune majoration n’est justifiée.

Aux termes de ses dernières conclusions notifiées le 06 janvier 2025 et auxquelles il convient de se référer pour un plus ample exposé des moyens et des prétentions conformément à l’article 455 du code de procédure civile, la SCI MISTRAL demande au tribunal de :

DEBOUTER la SELARL SBCMJ ès qualité de mandataire liquidateur de Madame, [K], [O] de l’ensemble de ses demandes, fins et prétentions ;FIXER au passif de la liquidation judiciaire de Madame, [K], [O] la créance de la SCI MISTRAL d’un montant de 5.576,87 euros au titre des loyers et charges impayés ;CONDAMNER la SELARL SBCMJ ès qualité de mandataire liquidateur de Madame, [K], [O] à payer à la SCI MISTRAL une indemnité d’occupation dont le montant sera fixé au montant mensuel du dernier loyer exigible, soit 482,47 euros et majoré de 1% jusqu’à la libération effective des lieux, comprenant l’enlèvement complet de tout bien du local situé 1 Haute place Saint Jean à 30100 ALES ;REJETER toutes demandes contraires ou plus amples de la SELARL SBCMJ ès qualité de mandataire liquidateur de Madame, [K], [O] ;CONDAMNER la SELARL SBCMJ ès qualité de mandataire liquidateur de Madame, [K], [O] à payer à la SCI MISTRAL la somme de 3.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens de l’instance.Au soutien de ses prétentions, la SCI MISTRAL fait état de difficultés de paiement de la part de Madame, [K], [O] dès le mois d’août 2022 expliquant les mises en demeure adressées et le commandement d’avoir à payer avec rappel de la clause résolutoire qui a été adressé à la locataire le 27 mars 2023. Il en résulte selon elle, des manquements répétés au paiement des loyers constitutifs de motifs légitimes la dispensant d’avoir à payer l’indemnité d’éviction.

Par ailleurs, la SCI demande à ce que le montant de la créance déclarée le 02 janvier 2024 à raison de 5.576,87 euros au titre des loyers et charges impayés soit fixée au passif de Madame, [O]. La SCI dénonce l’occupation prolongée du local commercial après la sommation de quitter les lieux et que malgré l’intervention du mandataire, le local demeure à ce jour encombré ce qui l’empêche de relouer les lieux. Elle sollicite donc une indemnité d’occupation à ce titre.

La clôture de l’affaire a été fixée au 28 août 2025 pour être appelée à l’audience du 09 septembre 2025 à laquelle les parties ont demandé le renvoi au 13 janvier 2026 sans toutefois solliciter de rabat de l’ordonnance de clôture.

La décision a été mise en délibéré au 24 mars 2026, date du présent jugement.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur l’indemnité d’éviction

L’article L.145-14 du code de commerce dispose que : « Le bailleur peut refuser le renouvellement du bail. Toutefois, le bailleur doit, sauf exceptions prévues aux articles L.145-17 et suivants, payer au locataire évincé une indemnité dite d’éviction égale au préjudice causé par le défaut de renouvellement.

Cette indemnité comprend notamment la valeur marchande du fonds de commerce, déterminée suivant les usages de la profession, augmentée éventuellement des frais normaux de déménagement et de réinstallation, ainsi que des frais et droits de mutation à payer pour un fonds de même valeur, sauf dans le cas où le propriétaire fait la preuve que le préjudice est moindre ».

L’article L.145-17 prévoit que « I.-Le bailleur peut refuser le renouvellement du bail sans être tenu au paiement d’aucune indemnité : 1° S’il justifie d’un motif grave et légitime à l’encontre du locataire sortant. Toutefois, s’il s’agit soit de l’inexécution d’une obligation, soit de la cessation sans raison sérieuse et légitime de l’exploitation du fonds, compte tenu des dispositions de l’article L. 145-8, l’infraction commise par le preneur ne peut être invoquée que si elle s’est poursuivie ou renouvelée plus d’un mois après mise en demeure du bailleur d’avoir à la faire cesser. Cette mise en demeure doit, à peine de nullité, être effectuée par acte extrajudiciaire, préciser le motif invoqué et reproduire les termes du présent alinéa ; 2° S’il est établi que l’immeuble doit être totalement ou partiellement démoli comme étant en état d’insalubrité reconnue par l’autorité administrative ou s’il est établi qu’il ne peut plus être occupé sans danger en raison de son état. II.-En cas de reconstruction par le propriétaire ou son ayant droit d’un nouvel immeuble comprenant des locaux commerciaux, le locataire a droit de priorité pour louer dans l’immeuble reconstruit, sous les conditions prévues par les articles L.145-19 et L.145-20. »

Le juge du fond apprécie souverainement les motifs graves et légitimes de refus de renouvellement et la charge de la preuve incombe au bailleur.

En l’espèce, la SCI MISTRAL démontre avoir adressé à Madame, [K], [O] :

une mise en demeure du 28 février 2023 pour le paiement du loyer du mois et la taxe d’enlèvement des ordures ménagères de l’année 2021,un commandement de payer les loyers commerciaux en date du 27 mars 2023 visant à la fois la clause résolutoire et les dispositions de l’article L.145-17 I 1 tout en exprimant l’intention du bailleur de refuser le renouvellement du bail sans être tenu à l’indemnité d’éviction, et ce pour une dette de 817,66 euros (740,17 euros outre 77,49 euros pour le coût de l’acte),une mise en demeure du 31 mai 2023 pour un montant total de 1.717,11 euros équivalent à :la taxe d’enlèvement des ordures ménagères de l’année 2021,les loyers de février, mars et mai 2023 les frais de rejet des prélèvements de févier et marsune mise en demeure d’avoir à produire l’attestation d’assurance multirisques habitationla déclaration de créance du 02 janvier 2024 auprès du mandataire judiciaire pour un montant de 5.576,87 euros au titre des loyers impayés et taxes d’ordures ménagères,un extrait de compte de la locataire entre le 1 janvier 2020 et le 29 août 2024 qui laisse apparaître une dette de 7.889,22 euros et un dernier paiement effectif par la locataire en janvier 2023.

L’acte informant la locataire du refus de renouvellement du bail date du 27 juillet 2023 vise une dette locative s’élevant à 2.199,58 euros au 30 juin 2023 soit l’équivalent de 04 mois de loyers, le montant de taxe des ordures ménagères de 257,70 euros, outre 6 euros de frais.

S’il ressort de ces éléments et notamment de l’extrait de compte pour la période 2020/2024, que les défauts de paiement n’ont pas été fréquents sur la période puisque seule la taxe d’enlèvement des ordures ménagères pour l’année 2021 a fait l’objet d’un défaut de paiement qui n’a jamais été résorbé, les difficultés se sont multipliées peu de temps avant la demande de renouvellement du bail.

En effet, outre la persistance de la dette de 740,17 euros depuis 2022 au titre de la taxe sur les ordures ménagères, les loyers payés par prélèvement ont fait l’objet de rejet à compter du mois de février 2023, puis encore en mars, en avril puis en mai. Les loyers n’ont donc plus été honorés depuis janvier 2023, de sorte qu’à la date du renouvellement, avec des comptes arrêtés au mois de mai 2023, l’équivalent de 4 mensualités de loyer n’était pas payé, outre la taxe sur les ordures ménagères.

Ainsi, le rejet systématique des prélèvements à compter du mois de février 2023 sans qu’aucune régularisation n’intervienne jusqu’à la date du refus de renouvellement du bail, constitue un motif suffisamment grave et légitime pour dispenser le bailler du versement de l’indemnité d’éviction.

D’autant, que conformément à la lettre de l’article L.145-17 du code du commerce, un commandement de payer est intervenu le 27 mars 2023, en reproduisant comme le texte l’exige, l’alinéa 1 de cet article et en laissant un délai d’un mois pour mettre un terme au manquement, sans qu’un quelconque paiement n’intervienne dans le temps imparti.

Il s’en déduit que les conditions posées par l’article L.145-17 sont réunies, ce qui justifie de débouter Madame, [O] de sa demande d’indemnité d’éviction.

D’autant qu’il est observé que la locataire ne justifie pas du préjudice que le non renouvellement du bail lui occasionnerait alors qu’elle n’a jamais repris le paiement des loyers et que son exploitation a totalement cessé en raison de sa mise en liquidation judiciaire, que les actifs ont été vendus par le mandataire judiciaire et que la plupart des éléments incorporels du fonds ont disparu.

Madame, [O] sera donc déboutée de sa demande d’indemnité d’éviction.

II. Sur les demandes reconventionnelles de la SCI MISTRAL

Sur la fixation de la créance déclarée le 02 janvier 2024

L’article L.624-2 du code de commerce énonce que « Au vu des propositions du mandataire judiciaire, le juge-commissaire, si la demande d’admission est recevable, décide de l’admission ou du rejet des créances ou constate soit qu’une instance est en cours, soit que la contestation ne relève pas de sa compétence. En l’absence de contestation sérieuse, le juge-commissaire a également compétence, dans les limites de la compétence matérielle de la juridiction qui l’a désigné, pour statuer sur tout moyen opposé à la demande d’admission ».

Selon l’article L.622-22 du code de commerce, « Sous réserve des dispositions de l’article L.625-3, les instances en cours sont interrompues jusqu’à ce que le créancier poursuivant ait procédé à la déclaration de sa créance. Elles sont alors reprises de plein droit, le mandataire judiciaire et, le cas échéant, l’administrateur ou le commissaire à l’exécution du plan nommé en application de l’article L.626-25 dûment appelés, mais tendent uniquement à la constatation des créances et à la fixation de leur montant.

Le débiteur, partie à l’instance, informe le créancier poursuivant de l’ouverture de la procédure dans les dix jours de celle-ci ».

En l’espèce, Madame, [K], [O] représentée par son mandataire ne conteste pas le principe même de la créance d’arriérés de loyers déclarés le 02 janvier 2024 par la SCI bailleresse. En effet, cette dernière a procédé à une déclaration de créance auprès du mandataire liquidateur pour un montant de 5.576,87 euros dont elle demande la fixation, ce à quoi s’oppose le mandataire de Madame, [K], [O] arguant de la compétence exclusive du juge-commissaire pour admettre les créances déclarées.

La procédure de vérification et d’admission des créances n’a pour objet que de déterminer l’existence, le montant ou la nature de la créance. Si le juge-commissaire est seul compétent pour statuer sur l’admission de la créance déclarée, il n’entre pas dans ses pouvoirs juridictionnels de se prononcer sur des questions préalables et déterminantes de l’admission.

Cependant, le principe et le montant de la créance n’étant pas contesté, cela sera constaté, cette créance pouvant parfaitement être fixée au passif de procédure en cours.

Sur l’indemnité d’occupation à compter du mois de février 2024

En l’espèce, la SCI MISTRAL revendique une indemnité d’occupation à compter du terme du contrat de bail en janvier 2024 jusqu’à complète évacuation du local à raison de 482,47 euros par mois, avec majoration d'1%. Pour cela elle produit des photographies du local en date du 05 septembre 2024 démontrant que le local est toujours encombré.

En réponse, la SELARL SBCMJ, qui ne conteste pas le terme du bail à compter du 01er janvier 2024, demande à ce que cette indemnité soit limitée à 04 mois en mettant en exergue le fait que les clés du local étaient à disposition à cette date et qu’elle en a informé le bailleresse. Elle s’oppose toutefois à la majoration d'1 % faisant valoir qu’elle s’est soumise parfaitement aux délais imposés par la procédure notamment en termes de revendication des biens meubles et de ventes aux enchères.

La SELARL SBCMJ verse notamment :

le courrier du 19 avril 2024 informant l’agence CENTURY 21 de la mise à disposition des clés du local ;l’attestation de remise effective des clés en date du 23 avril 2024 à l’agence ;le courrier du commissaire de Justice en date du 26 mars 2024 qui indique avoir vidé complètement les lieux en dehors d’une borne de la Française des Jeux, faute d’avoir pu ouvrir le volet roulant extérieur cassé.

Les photographies que verse la SCI MISTRAL en date du 05 septembre 2024 laissent apparaître un local vide à l’exception de présentoirs et de la borne de la Française des Jeux.

Rien n’établit que le local n’était pas louable en l’état, et ce depuis la remise des clés alors que la SCI ne démontre pas avoir informé Madame, [O] ou son mandataire de la remis en état du volet qui aurait permis de ôter ces éléments, étant rappelé que cette dernière n’avait plus accès au local.

Dans ces conditions, la SCI MISTRAL sera déboutée de sa demande d’indemnité d’occupation jusqu’à complète libération des lieux, cette indemnité devant être limitée du 01er janvier au 23 avril 2024, date de la remise effective des lieux.

Les diligences dont a fait preuve la SELARL SBCMJ empêche d’assortir cette indemnité d’occupation d’une majoration d'1 %.

A défaut de condamnation au paiement d’une indemnité d’éviction, aucune compensation n’est à prévoir.

III. Sur les demandes accessoires

En application des articles 696 et 700 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens et à payer à l’autre partie une somme que le juge détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité et de la situation économique de la partie condamnée.

La SELARL SBCMJ ès qualité de mandataire liquidateur de Madame, [K], [O], succombant, sera condamnée aux entiers dépens et à verser, en équité, 1.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant publiquement par jugement contradictoire rendue par mise à disposition au greffe, susceptible d’appel,

DÉBOUTE la SELARL SBCMJ, ès qualité de mandataire liquidateur de Madame, [K], [O], de sa demande d’indemnité d’éviction ;

CONSTATE que la SELARL SBCMJ, ès qualité de mandataire liquidateur de Madame, [K], [O], ne conteste pas la dette déclarée à hauteur de 5.576,87 euros au titre des loyers et charges impayés et FIXE cette somme au passif de la liquidation judiciaire de Madame, [K], [O] ;

CONDAMNE la SELARL SBCMJ, ès qualité de mandataire liquidateur de Madame, [K], [O], à la somme de 1.929,88 euros pour la période allant du 01er janvier au 23 avril 2024 ;

DÉBOUTE la SCI MISTRAL de sa demande de majoration de l’indemnité d’occupation et sa fixation jusqu’à complète libération des lieux ;

DIT n’y avoir lieu à compensation ;

CONDAMNE la SELARL SBCMJ, ès qualité de mandataire liquidateur de Madame, [K], [O], aux entiers dépens ;

CONDAMNE la SELARL SBCMJ, ès qualité de mandataire liquidateur de Madame, [K], [O], à la somme de 1.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELLE l’exécution provisoire de la présente ;

REJETTE toute demande plus ample ou contraire ;

En foi de quoi, le présent jugement a été signé par la présidente et la greffière,

La greffière, La Présidente.