Tribunal Judiciaire d'Amiens, Jcp amiens, 23 juin 2025, n° 25/00199

TJ Amiens 23 juin 2025

Arguments

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Accepté
Application de la clause résolutoire pour défaut de paiement
La cour a constaté que les conditions d'acquisition de la clause résolutoire étaient réunies, le commandement de payer étant resté infructueux.
Accepté
Non-respect de la clause résolutoire
La cour a jugé que l'expulsion était justifiée, le locataire n'ayant pas quitté les lieux dans le délai imparti après le commandement de payer.
Accepté
Droit de recours de la caution
La cour a reconnu le droit de la caution à se faire rembourser les sommes versées, en application des dispositions du code civil.
Accepté
Indemnité d'occupation due par le locataire
La cour a jugé que le locataire devait payer des indemnités d'occupation à compter de la résiliation du bail.
Accepté
Frais exposés par la partie gagnante
La cour a estimé que la demande était justifiée compte tenu de la situation économique des parties et des démarches judiciaires effectuées.

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Sur la décision

Référence :	TJ Amiens, jcp amiens, 23 juin 2025, n° 25/00199
Numéro(s) :	25/00199
Importance :	Inédit
Dispositif :	Fait droit à l'ensemble des demandes du ou des demandeurs sans accorder de délais d'exécution au défendeur
Date de dernière mise à jour :	3 juillet 2025
Lire la décision sur le site de la juridiction

Sur les parties

Avocat(s) :	Audrey D'HAUTEFEUILLEMarion MANGOT
Parties :	S.A.S. ACTION LOGEMENT SERVICES

Texte intégral

TRIBUNAL JUDICIAIRE D’AMIENS

Chambre de proximité

[Adresse 6]

80027AMIENS

JCP [Localité 9]

N° RG 25/00199 – N° Portalis DB26-W-B7J-IHPO

JUGEMENT

23 Juin 2025

S.A.S. ACTION LOGEMENT SERVICES

[F] [G], [Y] [N]

Expédition délivrée le 23.06.25

— M^e Audrey D’HAUTEFEUILLE

— M^e Marion MANGOT

— Préfecture

Exécutoire délivré le 23.06.25

— M^e Audrey D’HAUTEFEUILLE

JUGEMENT

REPUBLIQUE FRANCAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

Sous la présidence de Céline BARTHOU, Vice-Présidente, chargée de la chambre de la proximité et de la protection, assistée de Charlotte VIDAL, greffière ;

Après débats à l’audience publique du 05 Mai 2025, le jugement suivant a été rendu par mise à disposition au greffe le 23 Juin 2025 ;

ENTRE :

DEMANDEUR(S) :

S.A.S. ACTION LOGEMENT SERVICES

[Adresse 2]

[Localité 5]

représentée par Audrey D’HAUTEFEUILLE, avocat du barreau d’AMIENS

ET :

DÉFENDEUR(S) :

Monsieur [F] [G]

[Adresse 3]

[Localité 7]

non comparant,

Madame [Y] [N]

[Adresse 1]

[Localité 8]

représentée par Marion MANGOT, avocat du barreau d’AMIENS

EXPOSE DU LITIGE

La SCI PAPANGUE a donné à bail à Madame [Y] [N] et Monsieur [F] [G] une maison à usage d’habitation située [Adresse 4] à [Adresse 10] (80) par contrat du 27 janvier 2023, pour un loyer mensuel de 886,75 euros outre 13,25 euros de provision sur charges.

La Société ACTION LOGEMENT SERVICES s’est portée caution du locataire pour le paiement des loyers et charges dans le cadre du dispositif VISALE, conformément aux dispositions de la convention Etat/UESL pour la mise en œuvre de ce dispositif.

Madame [Y] [N] a quitté les lieux suite à un congé daté du 22 mars 2023.

À la suite de divers incidents de paiement, la SCI PAPANGUE a fait jouer l’engagement de caution, et la société ACTION LOGEMENT SERVICES lui a réglé la somme de 2.700 euros correspondant aux loyers et charges des mois de mars à mai 2023 impayés.

La Société ACTION LOGEMENT SERVICES a fait signifier un commandement de payer visant la clause résolutoire le 6 juillet 2023 pour un montant en principal de 2.700 euros.

La société ACTION LOGEMENT SERVICES a ensuite réglé à la SCI PAPANGUE la somme de 18.000 euros correspondant aux loyers et charges des mois juin 2023 à janvier 2025.

La situation d’impayés locatifs du locataire a été signalée à la CCAPEX le 10 juillet 2023.

Par acte de commissaire de justice du 3 février 2025, la Société ACTION LOGEMENT SERVICES a attrait Madame [Y] [N] et Monsieur [F] [G] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire d’Amiens aux fins de :

* constater le jeu de la clause résolutoire contractuelle ; à titre subsidiaire, prononcer la résiliation du bail aux torts du locataire ;

* dire que les lieux devront être libérés par Monsieur [F] [G] et à défaut ordonner son expulsion de ces derniers ;

* condamner Monsieur [F] [G] au paiement d’une somme de 20.700 euros, solidairement avec Madame [Y] [N] à concurrence de 8.738,71 euros avec intérêt au taux légal à compter du 6 juillet 2023, date du commandement de payer, sur la somme de 2.700 euros, et à compter de l’assignation pour le surplus ;

* condamner Monsieur [F] [G] à payer à la Société ACTION LOGEMENT SERVICES les indemnités d’occupation mensuelle équivalentes au montant du loyer plus charges, dès lors que ces paiements seront justifiés par une quittance subrogative ;

* condamner solidairement Madame [Y] [N] et Monsieur [F] [G] au paiement d’une indemnité d’un montant de 800,00 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens comprenant notamment le coût du commandement de payer ;

* Ordonner l’exécution provisoire du jugement à venir.

A l’audience du 5 mai 2025, la Société ACTION LOGEMENT SERVICES, représentée par son conseil, maintient l’intégralité de ses demandes et actualise le montant de sa dette à la somme de 23.400 euros correspondant aux loyers réglés par elle jusqu’au mois d’avril inclus, et pour laquelle elle est subrogée dans les droits du bailleur. Elle s’en rapporte sur la demande de délais de paiement formulée par Madame [Y] [N] et précise que les mesures imposées élaborées par la commission de surendettement ne lui sont pas opposables.

Madame [Y] [N], représentée par son conseil sollicite les plus larges délais de paiement et s’oppose à sa condamnation au paiement d’une indemnité sur le fondement des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile et des dépens. Elle sollcite la condamnation de Monsieur [F] [G] au paiement de la somme de 1.000 euros au titre des dispositions de l’article 37 de la loi du 10 juillet 1991.

Madame [Y] [N] expose avoir quitté le logement dès qu’elle a constaté qu’elle ne pourrait en assumer le coût et qu’elle ne peut être tenue responsable du maintien dans les lieux de Monsieur [F] [G] au-delà du terme de la solidarité. Elle précise avoir rnecontré des difficultés financières qui l’ont conduite à saisir la commission de surendettement. Elle ajoute faire en sorte de régler ses diverses dettes.

Monsieur [F] [G] n’a pas comparu et n’a pas participé à l’élaboration du diagnostic social et financier.

L’affaire a été mise en délibéré au 23 juin 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la subrogation

Selon l’article 1346-4 du code civil «  la subrogation transmet à son bénéficiaire, dans la limite de ce qu’il a payé, la créance et ses accessoires, à l’exception des droits exclusivement attachés à la personne du créancier (…). »

En application de ces dispositions, il est constant que la personne qui s’est portée caution du paiement des loyers et charges laissés impayés par le locataire est en droit d’exercer, en qualité de caution subrogée dans les droits du créancier désintéressé, l’action en résiliation de bail.

L’article 7.1 de la convention Etat-UESL pour la mise en œuvre de VISALE produite aux débats prévoit « la subrogation doit permettre d’engager une procédure en résiliation de bail en lieu et place du bailleur (…). »

Selon l’article 8 du contrat de cautionnement VISALE produit « conformément à l’article 2306 du code civil, dès lors que la caution aura payé au bailleur les sommes impayées par le locataire, la caution sera subrogée dans tous ses droits et actions sur les sommes versées par elle. La subrogation permettra à la caution d’agir en recouvrement des sommes versées, en constatation de l’acquisition de la clause résolutoire et/ou en résiliation judiciaire du bail, ainsi qu’en fixation de l’indemnité d’occupation… »

En l’espèce, il résulte des pièces versées aux débats que Madame [Y] [N] et Monsieur [F] [G] ont signé un bail avec la SCI PAPANGUE le 27 janvier 2023 et que des loyers et charges sont demeurés impayés, réglés par la Société ACTION LOGEMENT SERVICES intervenue en qualité de caution au bail .

La Société ACTION LOGEMENT SERVICES produit la quittance subrogative émise le 10 avril 2025 signée à la même date mentionnant qu’elle a versé au bailleur la somme de 27.400 euros.

Il y a lieu en conséquence de constater que la Société ACTION LOGEMENT SERVICES, subrogée dans les droits de la bailleresse, a parfaitement qualité pour agir en paiement des loyers.

Sur la demande de résiliation du bail

Sur la recevabilité

En application de l’article 24 de la loi 6 juillet 1989 dans sa version applicable au contrat,

« Toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

Le commandement de payer contient, à peine de nullité :

1° La mention que le locataire dispose d’un délai de deux mois pour payer sa dette ;

2° Le montant mensuel du loyer et des charges ;

3° Le décompte de la dette ;

4° L’avertissement qu’à défaut de paiement ou d’avoir sollicité des délais de paiement, le locataire s’expose à une procédure judiciaire de résiliation de son bail et d’expulsion ;

5° La mention de la possibilité pour le locataire de saisir le fonds de solidarité pour le logement de son département, dont l’adresse est précisée, aux fins de solliciter une aide financière ;

6° La mention de la possibilité pour le locataire de saisir, à tout moment, la juridiction compétente aux fins de demander un délai de grâce sur le fondement de l’article 1343-5 du code civil….

II.-Les personnes morales autres qu’une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu’au quatrième degré inclus ne peuvent faire délivrer, sous peine d’irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l’expiration d’un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l’article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée. Cette saisine est réputée constituée lorsque persiste une situation d’impayés, préalablement signalée dans les conditions réglementaires aux organismes payeurs des aides au logement en vue d’assurer le maintien du versement des aides mentionnées à l’article L. 821-1 du code de la construction et de l’habitation. Cette saisine, qui contient les mêmes informations que celles des signalements par les huissiers de justice des commandements de payer prévus au I du présent article, s’effectue par voie électronique par l’intermédiaire du système d’information prévu au dernier alinéa de l’article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée.

III.-A peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence de l’huissier de justice au représentant de l’Etat dans le département au moins deux mois avant l’audience, afin qu’il saisisse l’organisme compétent désigné par le plan départemental d’action pour le logement et l’hébergement des personnes défavorisées, suivant la répartition de l’offre globale de services d’accompagnement vers et dans le logement prévue à l’article 4 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée. Cette notification s’effectue par voie électronique par l’intermédiaire du système d’information prévu au dernier alinéa de l’article 7-2 de la même loi…..

L’acte introductif de la présente procédure a été notifié à la Préfecture de la Somme par la Société ACTION LOGEMENT SERVICES, par voie électronique le 6 février 2025, soit plus de six semaine avant l’audience. L’impayé a été signalé à la CCAPEX le 10 juillet 2023.

La demande de la société ACTION LOGEMENT SERVICES est recevable.

Sur le fond

Le bail conclu entre les parties contient une clause aux termes de laquelle le contrat se trouvera de plein droit résilié, en cas de défaut de paiement des loyers et accessoires, deux mois après un commandement de payer resté infructueux.

Madame [Y] [N] a donné son préavis au bailleur le 22 mars 2023 et a quitté les lieux. Le préavis a pris effet au 22 juin 2023 sous réserve de la solidarité perdurant pendant un délai de six mois.

Le commandement délivré à Monsieur [F] [G] le 6 juillet 2023 se révèle fondé, un arriéré de loyers de 2.700 euros étant bien resté impayé à cette date.

La dette n’ayant pas été acquittée dans le délai légal, il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire sont réunies au 7 septembre 2023.

L’expulsion de Monsieur [F] [G] sera donc ordonnée.

Monsieur [F] [G] est débiteur envers la société ACTION LOGEMENT SERVICES d’une indemnité d’occupation dont le montant doit être fixé à celui du loyer applicable à la date de la résiliation : il y a lieu de le condamner au paiement du montant des indemnités d’occupation correspondant à la période entre la date de la résiliation du bail et la date de sortie effective des lieux.

Il convient de prévoir que cette indemnité d’occupation fera l’objet d’une indexation dans les mêmes conditions que celles prévues pour le loyer si le bail s’était poursuivi.

Sur la demande en paiement

Aux termes des dispositions de l’article 2308 du code civil, la caution qui a payé a son recours contre le débiteur principal, soit que le cautionnement ait été donné au su ou à l’insu du débiteur. Ce recours a lieu tant pour le principal que pour les intérêts et les frais ; néanmoins la caution n’a de recours que pour les frais par elle, faits depuis qu’elle a dénoncé au débiteur principal les poursuites dirigées contre elle. Elle a aussi recours pour les dommages et intérêts, s’il y a lieu.

En l’espèce, il est communiqué le contrat de location, de cautionnement, la quittance subrogative et le décompte des sommes dues. La dette s’établit à la somme de 23.400 euros au titre des sommes remboursées sur la garantie de loyers, échéance d’avril 2025 incluse.

Madame [Y] [N], co-titulaire du bail était solidairement tenue aux obligations résultant de celui-ci six mois après la fin de son préavis, conformément aux termes du bail et aux dispositions de l’article 8-1 de la loi du 6 juillet 1989.

Il y a donc lieu de condamner Monsieur [F] [G] à payer à la Société ACTION LOGEMENT SERVICES la somme de 23.400 euros, solidairement avec Madame [Y] [N] à hauteur de 8.738,71 euros avec les intérêts au taux légal à compter du 6 juillet 2023 pour la somme de 2.700 euros et à compter de l’assignation du 3 février 2025 sur la somme de 20.700 euros et à compter de la présente décision pour le surplus.

SUR LA DEMANDE DE DELAI

En application de l’article 1343-5 du Code civil, le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues.

Madame [Y] [N] perçoit des prestations familiales pour 866,59 euros et un salaire net d’environ 1.430 euros.

Elle vit seule avec un enfant à charge et le montant de son loyer n’est pas connu. Elle produit un relevé bancaire faisant état d’un solde de compte courant débiteur de plus de 2.000 euros. Or, depuis près de deux ans, elle bénéficie d’un moratoire dans le cadre d’un dossier de surendettement ayant conduit à la suspension des poursuites de ses créanciers pour lui permettre de stabiliser sa situation.

Ce moratoire prendra fin dans moins de trois mois.

Madame [Y] [N] n’a pas déclaré cette dette dans le cadre du dossier de surendettement alors qu’elle avait connaissance de celle-ci au regard de la délivrance du commandement de payer. Elle n’a depuis effectué aucun réglement et a de fait, bénéficié d’un délai de près de deux ans.

Dans ce contexte, il apparaît illusoire de mettre à la charge de Madame [Y] [N] des mensualités qui ne pourraient être inférieures à 364 euros pour cette seule dette.

La demande de délais de paiement sera rejetée.

Sur les demandes accessoires

Monsieur [F] [G] et Madame [Y] [N], partie perdante au principal, supporteront in solidum les dépens qui comprendront notamment le coût du commandement de payer et de sa dénonciation à la Commission de Coordination des Actions de Prévention des Expulsions, le coût de l’assignation et de sa notification à la préfecture.

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, dans toute les instances, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou à défaut la partie perdante à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens.

Compte tenu de la situation économique respective des parties, du maintien dans les lieux depuis plus de deux ans sans le moindre règlement, de la durée de l’instance et des démarches judiciaires qu’a dû accomplir la Société ACTION LOGEMENT SERVICES, il ne paraît pas inéquitable de condamner Monsieur [F] [G] seul au paiement de la somme de 800 euros de ce chef.

Compte tenu de la propre carence de Madame [Y] [N] pour la part lui revenant notamment pendant la durée du préavis, sa demande fondée sur les dispositions de l’article 37 de la loi du 10 juillet 1991 sera rejetée.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal judiciaire, statuant par jugement réputé contradictoire, rendu en premier ressort et mise à la disposition des parties au greffe ;

CONSTATE la recevabilité des demandes de la société ACTION LOGEMENT SERVICES, subrogée dans les droits de la SCI PAPANGUE ;

CONSTATE que le bail conclu entre d’une part la SCI PAPANGUE et d’autre part Monsieur [F] [G] et Madame [Y] [N] le 27 janvier 2023 concernant la maison située [Adresse 3] à Amiens (80) s’est trouvé de plein droit résilié le 7 septembre 2023 aux torts et griefs du locataire pour défaut de paiement des loyers par application de la clause résolutoire contractuelle ;

DIT qu’à défaut d’avoir quitté les lieux dans le délai de deux mois suivant un commandement d’avoir à quitter les lieux, Monsieur [F] [G] pourra être expulsé, ainsi que tous occupants de son chef, avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier si nécessaire, et le mobilier se trouvant dans les lieux transporté et séquestré dans tel garde-meubles au choix d’Action Logement, aux frais et risques de Monsieur [F] [G] ;

CONDAMNE Monsieur [F] [G] à payer à la société Action Logement une indemnité d’occupation correspondant au montant du loyer indexé et des charges, à compter du 1er mai 2025, sous réserve de justificatifs par la société Action Logement d’une quittance subrogatoire signée du bailleur ;

CONDAMNE Monsieur [F] [G] à payer à la Société ACTION LOGEMENT SERVICES la somme de 23.400 euros (loyer d’avril 2025 inclus), solidairement avec Madame [Y] [N] à hauteur de 8.738,71 euros avec les intérêts au taux légal à compter du 6 juillet 2023 pour la somme de 2.700 euros, à compter de l’assignation du 3 février 2025 sur la somme de 20.700 euros et à compter de l’assignation pour le surplus;

DEBOUTE Madame [Y] [N] de sa demande de délais de paiement,

CONDAMNE in solidum Monsieur [F] [G] et Madame [Y] [N] aux dépens qui comprendront le coût du commandement de payer et de sa dénonciation à la Commission de Coordination des Actions de Prévention des Expulsions, le coût de l’assignation et de sa notification à la préfecture ;

CONDAMNE Monsieur [F] [G] à payer à la société ACTION LOGEMENT SERVICES la somme de 800 euros, en application de l’article 700 du code de procédure civile;

DEBOUTE Madame [Y] [N] de sa demande fondée sur les dispositions de l’article 37 de la loi du 10 juillet 1991;

REJETTE toute autre demande plus ample ou contraire.

DIT que le présent jugement sera transmis par les soins du greffe au préfet de la Somme.

Ainsi jugé les jour, mois et an susdits.

LA GREFFIRE LA PRÉSIDENTE