11 Mars 2025

AFFAIRE :

[L] [E]

, [B] [U] épouse [E]

C/

[I] [T]

N° RG 24/02511 – N° Portalis DBY2-W-B7I-HVXU

Assignation :25 Octobre 2024

Ordonnance de Clôture : 09 Janvier 2025

Demande relative à l’exécution d’une promesse unilatérale de vente ou d’un pacte de préférence ou d’un compromis de vente

TRIBUNAL JUDICIAIRE D’ANGERS

1ère Chambre

JUGEMENT

JUGEMENT DU ONZE MARS DEUX MIL VINGT CINQ

DEMANDEURS :

Monsieur [L] [E]

né le 15 Septembre 1953 à [Localité 10]

[Adresse 6]

[Localité 5]

Représentant : Maître Guillaume ROLLAND de la SELARL HAUT ANJOU AVOCATS, avocats au barreau D’ANGERS

Madame [B] [U] épouse [E]

née le 08 Mai 1960 à [Localité 9] (HAUT RHIN)

[Adresse 6]

[Localité 5]

Représentant : Maître Guillaume ROLLAND de la SELARL HAUT ANJOU AVOCATS, avocats au barreau D’ANGERS

DÉFENDEUR :

Monsieur [I] [T]

né le 20 Décembre 1988 à [Localité 7] (MAINE-ET-[Localité 8])

[Adresse 1]

[Localité 3]

n’ayant pas constitué avocat

EVOCATION :

L’affaire a été évoquée à l’audience du 14 Janvier 2025,

Composition du Tribunal :

Président : Yannick BRISQUET, Premier Vice-Président, statuant comme JUGE UNIQUE

Greffier, lors des débats et du prononcé : Valérie PELLEREAU.

A l’issue de l’audience, le Président a fait savoir aux parties que le jugement serait rendu le 11 Mars 2025

JUGEMENT du 11 Mars 2025

Rédigé par M^me Céline VASNIER, magistrat exerçant à titre temporaire stagiaire, sous le contrôle de M. Yannick BRISQUET, 1er vice-président

rendu à cette audience par mise à disposition au Greffe (en application

de l’article 450 alinéa 2 du Code de Procédure Civile)

par Yannick BRISQUET, Premier Vice-Président,

réputé contradictoire

signé par Yannick BRISQUET, Premier Vice-Président, et par Valérie PELLEREAU, Greffière.

EXPOSÉ DU LITIGE

M. [L] [E] et Mme [B] [U] épouse [E] sont propriétaires d’un bien immobilier situé [Adresse 2][Localité 4], dont ils ont confié la vente à la société AJP Anjou Vendée, exerçant sous l’enseigne AJP Immobilier [Localité 11].

Par l’intermédiaire de cette agence, M. [I] [T] a formulé une proposition d’achat qui, après négociation, a donné lieu à la signature d’un compromis de vente par M. et Mme [E] et M. [T] le 11 août 2023, prévoyant que la vente devait intervenir moyennant le prix de 64 000 euros honoraires de l’agence inclus.

Ce compromis était assorti d’une condition suspension d’obtention d’un prêt de 86 000 euros qui devait être réalisée au plus tard le 13 octobre 2023.

Il était par ailleurs convenu que la réitération de la vente par acte authentique devait intervenir au plus tard le 2 janvier 2024.

M. [T] n’a donné aucune suite au compromis de vente ainsi régularisé entre les parties.

Par lettre recommandée avec accusé de réception du 11 janvier 2024, la société AJP Anjou Vendée a mis en demeure M. [T] de justifier, sous huitaine, d’une offre de prêt conforme ou d’un refus de prêt, lui rappelant que l’acte authentique aurait dû être signé le 2 janvier 2024.

Par lettre recommandée avec accusé de réception du 19 janvier 2024, la société AJP Anjou Vendée a notifié à M. [T] la caducité du compromis de vente et a mis en demeure ce dernier de régler la clause pénale, soit 10 % du prix de vente.

Par lettre recommandée avec accusé de réception du 21 mai 2024, le conseil de M. et Mme [E] a rappelé à M. [T] que la caducité du compromis de vente était acquise du fait de sa carence et sollicité, dans le cadre d’une ultime démarche amiable, l’indemnisation du préjudice subi par M. et Mme [E]. Cette lettre est revenue avec la mention « pli avisé et non réclamé ».

Par acte de commissaire de justice du 25 octobre 2024, M. et Mme [E] ont fait assigner M. [T] devant le présent tribunal aux fins de voir, sur le fondement de l’article 1304-3 du code civil :

juger que M. [T] a commis une faute engageant sa responsabilité contractuelle à leur égard ;condamner M. [T] à leur régler la somme de 6 400 euros à titre de clause pénale ;condamner M. [T] à leur régler la somme de 5 000 euros en indemnisation du préjudice subi pour résistance abusive et injustifiée ;condamner M. [T] à leur régler la somme de 1 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens.M. et Mme [E] font valoir que la condition suspensive contenue dans le compromis de vente doit être réputée réalisée et qu’en conséquence la clause pénale leur est due.

Ils estiment qu’ils ont subi un préjudice résultant de la résistance abusive de M. [T] dès lors que la signature du compromis de vente a rendu indisponible leur logement durant plusieurs mois, alors même que le bien aurait pu être remis en vente et cédé dans des délais plus courts.

En défense, M. [T], bien que régulièrement cité à étude, n’a pas constitué avocat.

L’ordonnance de clôture a été prononcée le 9 janvier 2025.

La décision a été mise en délibéré au 11 mars 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION :

Le présent jugement sera réputé contradictoire en application de l’article 473 alinéa 2 du code de procédure civile, la décision étant susceptible d’appel.

Selon l’article 472 du code de procédure civile, en cas de non-comparution du défendeur, le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

I -Sur la demande au titre de la clause pénale :

La condition suspensive d’obtention de prêt :Selon l’article 1103 du code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

Selon l’article 1304-3 du code civil, la condition suspensive est réputée accomplie si celui qui y avait intérêt en a empêché l’accomplissement.

Les relations contractuelles entre M. et Mme [E] et M. [T] sont régies par le compromis de vente du 11 août 2023 qui prévoyait une condition suspensive d’obtention de prêt qui est rédigée dans les termes suivants :

« L’acquéreur déclare que le financement de son acquisition sera réalisé à l’aide d’un ou plusieurs prêts pour un montant total de quatre-vingt-six mille euros (86 000 euros),

A concurrence de :

quatre-vingt-six mille euros (86 000 euros), dans le cadre d’un prêt régi par les articles L. 313-1 et suivants du code de la consommation, sur une durée maximum de 20 ans au taux maximum de 4,5 % (hors assurances).

Et pour le surplus sans l’aide d’aucun prêt.

En conséquence, la présente vente est conclue SOUS LA CONDITION SUSPENSIVE DE L’OBTENTION DU OU DES PRETS dans les conditions ci-après arrêtées.

L’acquéreur s’engage à déposer, dans les plus brefs délais, des dossiers complets de demande de prêts répondant aux caractéristiques ci-avant définies auprès de tout organisme prêteur ayant son siège social en France et dans au moins 3 établissement(s) financier(s) ou banque(s) et à en justifier au vendeur et au rédacteur des présentes dans un délai maximum de 15 jours à compter du dépôt de la demande ».

Il appartenait à M. [T] de déposer des demandes de prêt conformes aux termes de la condition suspensive pour démontrer qu’il avait bien rempli ses obligations.

Force est de constater que, postérieurement à la signature du compromis du 11 août 2023, M. [T] n’a justifié, à l’égard de ses vendeurs ou de l’agence immobilière, ni de l’obtention d’un prêt ni d’un refus de prêt.

Selon les termes du compromis de vente, « si le défaut de réalisation de la condition suspensive est imputable exclusivement à l’ACQUEREUR en raison notamment, de la faute, la négligence, la mauvaise foi, d’un abus de droit de ce dernier, le VENDEUR pourra demander le bénéfice de l’article 1304-3 du code civil et faire déclarer la condition réalisée, et ce sans préjudice de l’attribution de dommages et intérêts ».

Il en résulte que la condition suspensive d’obtention de prêt est réputée accomplie.

La clause pénale :L’article 1231-5 du code civil dispose que :

« Lorsque le contrat stipule que celui qui manquera de l’exécuter paiera une certaine somme à titre de dommages et intérêts, il ne peut être alloué à l’autre partie une somme plus forte ni moindre. Néanmoins, le juge peut, même d’office, modérer ou augmenter la pénalité ainsi convenue si elle est manifestement excessive ou dérisoire. Lorsque l’engagement a été exécuté en partie, la pénalité convenue peut être diminuée par le juge, même d’office, à proportion de l’intérêt que l’exécution partielle a procuré au créancier, sans préjudice de l’application de l’alinéa précédent. Toute stipulation contraire aux deux alinéas précédents est réputée non écrite. Sauf inexécution définitive, la pénalité n’est encourue que lorsque le débiteur est mis en demeure ».

Le compromis de vente du 11 août 2023 comporte une clause pénale rédigée dans les termes suivants (page 14) :

« La date ci-dessus mentionnée [2 janvier 2024] n’est pas extinctive mais constitutive du point de départ à partir duquel l’une des parties pourra, si toutes les conditions suspensives sont réalisées, obliger l’autre à s’exécuter en lui adressant une lettre recommandée avec demande d’avis de réception.

A défaut de s’être exécutée dans un délai de dix jours suivant la date de première présentation de cette lettre, la partie non défaillante aura le choix entre :

Invoquer la résolution de plein droit des présentes sans qu’il soit besoin de la faire constater judiciairement. La partie défaillante lui versera, à titre d’indemnité forfaitaire et de clause pénale, la somme de six mille quatre cents euros (6 400 euros),ou poursuivre en justice la réalisation de la vente (…)En dépit des mises en demeure qui lui ont été adressées tant par l’agence immobilière les 11 et 19 janvier 2024 et que par le conseil des demandeurs le 21 mai 2024, M. [T] ne s’est pas exécuté et n’a jamais apporté la moindre réponse.

Il s’ensuit que la vente n’a pu être réalisée du seul fait de M. [T].

La condition suspensive étant réputée accomplie, M. [T] doit être condamné à payer à M. et Mme [E] la somme de 6 400 euros au titre de la clause pénale.

II – Sur la demande de dommages et intérêts complémentaires :

Les demandeurs soutiennent que M. [T] a engagé sa responsabilité contractuelle en commettant une faute constituée par la violation de son obligation de diligence, aux fins de solliciter l’allocation d’une somme de 5 000 euros à titre de dommages et intérêts complémentaires, indépendamment de l’application de la clause pénale.

Ils font valoir que la non-réitération du compromis de vente trouve sa seule et unique cause dans l’abstention fautive de M. [T] d’entreprendre des démarches pour l’obtention d’un prêt et d’en justifier.

M. et Mme [E] ajoutent que la situation a rendu indisponible leur logement durant plusieurs mois et que le logement qu’ils n’occupaient pas a généré des charges continues, alors même qu’il aurait pu être remis en vente et cédé dans des délais plus courts.

Toutefois, il convient de relever que la clause pénale prévue au compromis de vente est précisément destinée à compenser les inconvénients résultant pour les vendeurs de l’indisponibilité de leur bien en raison de la non-réalisation de la vente.

Attribuer des dommages et intérêts complémentaires conduirait à indemniser une seconde fois le préjudice qui est déjà couvert par la clause pénale.

Il convient par conséquent de débouter M. et Mme [E] de leur demande de dommages et intérêts complémentaires au titre de la résistance abusive.

III – Sur les dépens et les frais irrépétibles :

M. [T], partie perdante, supportera la charge des entiers dépens.

Il serait inéquitable de laisser à la charge des demandeurs les frais qu’ils ont dû exposer pour ester en justice et non compris dans les dépens.

En conséquence, il convient de condamner M. [T] à payer à M. et Mme [E] la somme de 1 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

IV – Sur l’exécution provisoire :

Selon l’article 514 du code de procédure civile, dans sa rédaction applicable au litige, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement. Selon l’article 514-1, le juge, statuant d’office ou à la demande d’une partie et par décision spécialement motivée, peut écarter l’exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s’il estime qu’elle est incompatible avec la nature de l’affaire.

En l’espèce, il y a lieu de constater qu’il n’existe aucun motif de nature à écarter l’exécution provisoire de droit.

PAR CES MOTIFS :

Le TRIBUNAL,

Statuant publiquement, par jugement réputé contradictoire, en premier ressort et par mise à disposition au greffe,

CONSTATE que la condition suspensive prévue par le compromis de vente du 11 août 2023 est réputée accomplie ;

CONDAMNE M. [I] [T] à payer à M. et Mme [E] la somme de 6 400 euros (six mille quatre cents euros) à titre de clause pénale ;

DÉBOUTE M. et Mme [E] de leur demande de dommages et intérêts complémentaires pour résistance abusive ;

CONDAMNE M. [I] [T] à payer à M. et Mme [E] la somme de 1500 euros (mille cinq cents euros) au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE M. [I] [T] aux entiers dépens de l’instance ;

DIT que la présente décision est exécutoire de droit.

Jugement rendu par mise à disposition au Greffe le ONZE MARS DEUX MIL VINGT CINQ, par Yannick BRISQUET, Premier Vice-Président, assisté de Valérie PELLEREAU, Greffière, lesquels ont signé la minute du présent Jugement.

LE GREFFIER LE PRESIDENT