TRIBUNAL DE PROXIMITÉ DU RAINCY

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REFERENCES : N° RG 24/03246 – N° Portalis DB3S-W-B7I-ZEOG

Minute : 24/1199

S.A. HM SEQENS

Représentant : M^e Frédéric CATTONI, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : C 199

C/

Monsieur [D] [O]

Madame [J] [O]

Exécutoire délivrée le :

à :

Copie certifiée conforme délivrée le :

à :

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT

Jugement rendu et mis à disposition au greffe du tribunal de proximité du Raincy en date du 26 décembre 2024 par Madame Céline MARION, en qualité de juge des contentieux de la protection assistée de Madame Sandra GAGNOUX, greffier ;

Après débats à l’audience publique du 24 octobre 2024 tenue sous la présidence de Madame Céline MARION, juge des contentieux de la protection, assistée de Madame Claudine ADUFASHE, greffier audiencier ;

ENTRE DEMANDEUR :

S.A. HM SEQENS,

demeurant [Adresse 2]

[Localité 5]

représentée par M^e Frédéric CATTONI, avocat au barreau de PARIS

D’UNE PART

ET DÉFENDEURS :

Monsieur [D] [O],

demeurant [Adresse 3]

[Localité 6]

comparant en personne

Madame [J] [O],

demeurant [Adresse 3]

[Localité 6]

non comparante, ni représentée

D’AUTRE PART

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date du 1er octobre 1990, la SNI (SOCIETE NATIONALE IMMOBILIERE) a donné à bail à Monsieur [D] [O] un logement situé [Adresse 3].

Monsieur [D] [O] est marié à Madame [J] [O].

Selon acte authentique en date du 22 juillet 2004, la SNI a vendu le bien immobilier à la SA d’HLM PAX-PROGRES-PALLAS.

Selon procès-verbal de l’assemblée générale mixte du 30 juin 2009, la SA d’HLM PAX-PROGRES-PALLAS a apporté ses ensembles immobiliers en exploitation à la SA d’HLM TROIS VALLEES, qui a modifié sa dénomination sociale pour devenir DOMAXIS.

Selon procès-verbal de l’assemblée générale mixte du 5 juin 2019, la SA d’HLM FRANCE HABITATION a absorbé par suite de fusion la SA d’HLM DOMAXIS et a modifié sa dénomination sociale pour devenir SEQENS.

Par acte de commissaire de justice en date du 10 novembre 2023, la SA D’HLM SEQENS a fait signifier à Monsieur [D] [O] et Madame [J] [O] un commandement de payer visant la clause résolutoire pour un montant de 4208,44 euros en principal, au titre des loyers et charges impayés.

Par lettre en date du 14 novembre 2023 reçue le 20 novembre 2023 la SA D’HLM SEQENS a saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX).

Par acte de commissaire de justice en date du 5 avril 2024, la SA D’HLM SEQENS a fait assigner Monsieur [D] [O] et Madame [J] [O] devant le juge des contentieux de la protection siégeant au Tribunal de proximité du Raincy aux fins de :

constater l’acquisition de la clause résolutoire du bail du 1er octobre 1990,prononcer la résiliation judiciaire du bail verbal concernant l’emplacement de stationnement parking porte 1053,ordonner l’expulsion de Monsieur [D] [O] et Madame [J] [O] ainsi que de tout occupant de leur chef, condamner solidairement Monsieur [D] [O] et Madame [J] [O] au paiement des sommes suivantes :au titre de l’arriéré au 31 décembre 2023 (échéance de décembre 2023 incluse), la somme de 6535,83 euros, concernant le bail du 1er octobre 1990 avec intérêts au taux légal à compter du commandement sur les sommes visées audit acte, et à compter de la présente sur le surplus, sous réserve de la majoration sollicitée ci-dessus,les loyers et charges contractuels jusqu’à la date de résiliation et à compter du 11 janvier 2024 jusqu’à la reprise effective des lieux, une indemnité mensuelle d’occupation équivalente au montant du loyer tel qu’il aurait été dû avec ses majorations et revalorisations, si les baux s’étaient poursuivis, majoré de 25%, augmenté des charges légalement exigibles, concernant le bail verbal concernant l’emplacement de stationnementavec intérêts au taux légal à compter de la l’assignation,à compter du 1er janvier 2024 et jusqu’au prononcé de la résiliation, les loyers et charges contractuels, et à compter du prononcé de la résiliation jusqu’à la reprise des lieux, une indemnité mensuelle d’occupation équivalente au montant du loyer tel qu’il aurait été dû avec ses majorations et revalorisations, si les baux s’étaient poursuivis, majoré de 25%, augmenté des charges légalement exigibles, la somme de 500 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile les entiers dépens.

L’assignation a été dénoncée à la préfecture de la Seine-Saint-Denis le 9 avril 2024.

À l’audience du 24 octobre 2024, la SA D’HLM SEQENS, représentée, maintient ses demandes et actualise sa créance à la somme de 821,89 euros arrêtée au 23 octobre 2024, loyer du mois de septembre 2024 inclus. Elle n’est pas opposée à la demande de délais de paiement et de suspension des effets de la clause résolutoire.

La SA D’HLM SEQENS soutient, sur le fondement de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, que Monsieur [D] [O] et Madame [J] [O] n’ont pas réglé les sommes réclamées dans le délai prévu après la signification du commandement de payer du 10 novembre 2023. Elle soutient également que le non-paiement des loyers constitue un manquement des locataires à leurs obligations justifiant la résiliation judiciaire du bail en application des articles 1224 et suivants du code civil et 7 de la loi du 6 juillet 1989. Elle ajoute que la créance de loyer est certaine, liquide et exigible, ce qui justifie la condamnation des locataires à régler l’arriéré de loyers en application de l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989. La SA D’HLM SEQENS souligne qu’il y a une reprise du versement intégral du loyer courant.

Monsieur [D] [O] ne conteste pas le principe de la dette. Il demande le bénéfice de délais de paiement à hauteur de 100 euros par mois en plus des loyers, et en ce cas, la suspension des effets de la clause résolutoire.

Il explique percevoir 2185 euros par mois et que Madame [J] [O] est en formation et donc sans ressource pour le moment. Monsieur [D] [O] indique avoir 1 enfant à charge et ne pas avoir de dette hormis les charges courantes. Il évoque des retards dans le paiement des pensions de retraite à la suite de problèmes administratif au moment du passage en retraite.

Madame [J] [O], régulièrement assignée à domicile ne comparait pas et n’est pas représentée.

À l’issue des débats, l’affaire a été mise en délibéré. Le président a avisé les parties que le jugement serait prononcé le 26 décembre 2024 par mise à disposition au greffe de la juridiction.

MOTIVATION DE LA DECISION

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur les demandes principales

Sur le contenu du contrat de location :

Aux termes de l’article 1714 du code civil, on peut louer ou par écrit ou verbalement.

Selon l’article 3 de la loi du 6 juillet 1989, le contrat de location est établi par écrit.

Il résulte de l’article 1375 du code civil, l’acte sous signature privée qui constate un contrat synallagmatique ne fait preuve que s’il a été fait en autant d’originaux qu’il y a de parties ayant un intérêt distinct.

Selon les articles 1361 et 1362 du code civil, les règles relatives à la preuve par écrit reçoivent exception lorsqu’il existe un commencement de preuve par écrit, soit tout acte par écrit émanant de celui qui conteste un acte ou de celui qu’il représente, rend vraisemblable ce qui est allégué, corroboré par un autre moyen de preuve. Peuvent être considérées par le juge comme équivalant à un commencement de preuve par écrit les déclarations faites par une partie lors de sa comparution personnelle, son refus de répondre ou son absence à la comparution.

En l’espèce, il résulte des pièces communiquées, notamment du contrat de location portant sur le logement, des appels de loyers et charges, libellés au nom et adresse des locataires et du décompte, qui laissent apparaître des paiements, qui constituent des commencements de preuve par écrit , corroborés par les observations du locataire à l’audience, que le contrat de location comprend le logement et un emplacement de stationnement, porte 1053, situé à la même adresse lequel est considéré comme accessoire du logement loué et est soumis à la loi du 6 juillet 1989.

Sur la recevabilité de la demande

Conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi du 6 juillet 1989 dans sa version applicable au présent litige, une copie de l’assignation aux fins de constat de la résiliation du bail a été notifiée au représentant de l’Etat dans le département le 9 avril 2024, soit au moins six semaines avant l’audience.

Par ailleurs, la SA D’HLM SEQENS justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) le 20 novembre 2023, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 5 avril 2024, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

En conséquence, les demandes de la SA D’HLM SEQENS aux fins de constat de résiliation du bail du logement et de résiliation judiciaire du bail verbal concernant l’emplacement de stationnement, pour défaut de paiement des loyers sont recevables.

Sur la demande en paiement des loyers et charges

Selon l’article 7a) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer les loyers et charges aux termes convenus.

Aux termes de l’article 4 p) de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, est réputée non écrite toute clause qui fait supporter au locataire des frais de relance ou d’expédition de la quittance ainsi que les frais de procédure en plus des sommes versées au titre des dépens et de l’article 700 du code de procédure civile. Il résulte de ces dispositions que le bailleur ne peut mettre à la charge du locataire les frais relatifs au recouvrement amiable ou contentieux de sa créance au titre de l’arriéré locatif.

En application de l’article 1353 du code civil, il appartient à celui qui demande l’exécution d’une obligation d’en rapporter la preuve.

En l’espèce, il ressort des pièces du dossier, notamment du bail signé le 1er octobre 1990, du commandement de payer délivré le 10 novembre 2023 et du décompte de la créance actualisé au 23 octobre 2024 que la SA D’HLM SEQENS rapporte la preuve de l’arriéré de loyers et charges impayés.

Il convient de déduire du décompte présenté la somme de 528,08 euros (155,00 euros, 13,00 euros et deux fois 180,04 euros) imputée pour des frais.

Madame [J] [O] est l’épouse de Monsieur [D] [O] et le mariage a été porté à la connaissance du bailleur selon fiche familiale annexée au contrat de location. Madame [J] [O] est donc cotitulaire du bail conformément à l’article 1751 du code civil.

Par ailleurs, le logement constitue le logement de la famille si bien que Monsieur [D] [O] et Madame [J] [O] sont obligés solidairement au paiement des loyers et charges en application de l’article 220 du code civil.

En conséquence, il convient de condamner solidairement Monsieur [D] [O] et Madame [J] [O] à payer à la SA D’HLM SEQENS la somme de 293,81 euros, au titre des sommes dues au 23 octobre 2024 avec intérêts au taux légal à compter du jugement.

Sur la demande d’acquisition de la clause résolutoire

Selon l’article 24 la loi du 6 juillet 1989, tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’absence de dispositions transitoires, l’application de la loi du 27 juillet 2023 dans le temps est régie par l’article 2 du code civil, selon lequel la loi ne dispose que pour l’avenir et n’a point d’effet rétroactif.

Dès lors, si son article 10, en ce qu’il modifie l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 pour fixer désormais à six semaines le délai minimal accordé au locataire pour apurer sa dette, au terme duquel la clause résolutoire est acquise, ne s’applique pas immédiatement aux contrats en cours, qui demeurent régis par les stipulations des parties, telles qu’encadrées par la loi en vigueur au jour de la conclusion du bail, et ne peut avoir pour effet d’entraîner leur réfaction (Cass. Civ. 3e, avis du 13 juin 2024, n°24-70.002), il s’applique en revanche aux contrats conclus ou renouvelés après son entrée en vigueur.

De plus, les effets légaux d’un contrat sont régis par la loi en vigueur au moment où ils se produisent (Cass. Civ. 3e 18 février 2009 n°08-13343).

En l’espèce, le bail contient une clause résolutoire qui prévoit qu’à défaut de paiement des loyers ou charges, dans un délai de 1 mois, après délivrance d’un commandement de payer resté sans effet, le bail sera résilié de plein droit.

Le contrat a été conclu le 1er octobre 1990 et tacitement reconduit le 1er octobre 2023, soit, après le 29 juillet 2023, date de l’entrée en vigueur de la loi du 27 juillet 2023, et avant la signification du commandement de payer.

Le commandement de payer signifié par commissaire de justice en date du 10 novembre 2023 vise la clause résolutoire et contient les mentions prévues par l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989.

L’acte vise toutefois le délai de deux mois prévu à l’article 24, dans sa version antérieure à la loi du 27 juillet 2023.

Or, le contrat ayant été reconduit après l’entrée en vigueur de la loi du 27 juillet 2023, il convient de faire application des modalités de mise en œuvre de la clause résolutoire à la date de la signification du commandement de payer et dès lors, de retenir le délai de six semaines, prévu par la loi.

Les conditions d’acquisition de la clause résolutoire sont en principe réunies à l’expiration du délai de deux mois à compter du commandement de payer, soit, le 22 décembre 2023 à 24 heures et il y a lieu en conséquence de constater la résiliation du bail conclu le 1er octobre 1990 à compter du 23 décembre 2023.

Sur la demande de délais de paiement et de suspension des effets de la clause résolutoire

En application de l’article 24 V de la loi du 06 juillet 1989 le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, au locataire en situation de régler sa dette locative.

Selon l’article 24-VII de la même loi, lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que le locataire ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés. Le texte prévoit que la suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans les délais et selon les modalités fixées par le juge et que ces délais ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location, notamment suspendre le paiement des loyers et charges.

Si le locataire se libère de sa dette dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué et dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l’espèce, Monsieur [D] [O] propose de s’acquitter des sommes dues de façon échelonnée. Les locataires justifient de leur situation personnelle et financière et ont effectué des paiements ayant contribuer à diminuer la dette, qui s’élèvent à moins d’une échéance courante. Ils sont donc en mesure de régler la dette locative. Il ressort des éléments communiqués que Monsieur [D] [O] et Madame [J] [O] ont repris le paiement intégral du loyer et des charges.

La SA D’HLM SEQENS n’est pas opposée à l’octroi de délais de paiement et à la suspension des effets de la clause résolutoire.

Au vu de ces éléments, il convient donc d’accorder à Monsieur [D] [O] et Madame [J] [O] des délais selon les modalités définies dans le dispositif pour le règlement des sommes dues.

Conformément à la demande, il y a lieu de suspendre les effets de la clause résolutoire pendant cette période, ce qui signifie que si les échéances sont réglées régulièrement, et la dette réglée dans sa totalité, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais joué.

À défaut de règlement d’une des échéances, ou en cas d’impayé, la suspension prendra fin et la clause reprendra son effet, si bien que l’expulsion de Monsieur [D] [O] et Madame [J] [O] et de tout occupant de leur chef sera autorisée. Le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d’exécution.

Il convient de fixer une indemnité d’occupation en réparation du préjudice causé par l’occupation sans droit ni titre du local après résiliation du bail et destinée à compenser la perte de jouissance du bien, d’un montant égal au loyer révisé et des charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi, somme suffisant à réparer le préjudice du bailleur sans majoration, et de condamner in solidum Monsieur [D] [O] et Madame [J] [O] au paiement de cette indemnité à compter de la résiliation du bail jusqu’à la libération effective des lieux.

Sur la demande de résiliation judiciaire du bail

Au regard des développements qui précèdent constatant la résiliation du contrat de location lequel porte sur le logement et le stationnement, il n’y a pas lieu de prononcer également la résiliation judiciaire de la location portant sur le stationnement.

Sur les frais du procès et l’exécution provisoire

En application des dispositions des articles 696 et suivants du code de procédure civile, il convient de condamner in solidum Monsieur [D] [O] et Madame [J] [O] aux dépens de l’instance comprenant les frais de signification du commandement de payer et de notification à la préfecture et de saisine de la CCAPEX.

Il convient également de condamner in solidum Monsieur [D] [O] et Madame [J] [O] à payer à la SA D’HLM SEQENS la somme de 100 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant en audience publique, par jugement réputé contradictoire en premier ressort, rendu par mise à disposition au greffe le jour de son délibéré,

DECLARE recevables les demandes de la SA D’HLM SEQENS aux fins de constat de l’acquisition de la clause résolutoire et de résiliation judiciaire du bail

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail conclu le 1er octobre 1990 entre la SA D’HLM SEQENS d’une part, et Monsieur [D] [O] et Madame [J] [O] d’autre part, concernant le logement et l’emplacement de stationnement porte 1053 situés [Adresse 3], sont réunies à la date du 23 décembre 2023,

CONSTATE la résiliation du bail à compter de cette date,

CONDAMNE solidairement Monsieur [D] [O] et Madame [J] [O] à payer à la SA D’HLM SEQENS la somme de 293,81 euros au titre des loyers et charges arrêtés au 23 octobre 2024 échéance de septembre 2024 incluse, avec intérêts au taux légal à compter du jugement,

ACCORDE un délai à Monsieur [D] [O] et Madame [J] [O] pour le paiement de ces sommes,

AUTORISE Monsieur [D] [O] et Madame [J] [O] à s’acquitter de la dette en 3 fois, en procédant à 2 versements de 100 euros, et un dernier versement égal au solde de la dette, sauf meilleur accord entre les parties et ce en plus du loyer courant et des charges,

DIT que chaque versement devra intervenir avant le 10 de chaque mois et pour la première fois le 10 du mois suivant la signification du présent jugement,

SUSPEND les effets de la clause résolutoire,

RAPPELLE que la présente décision suspend la procédure d’exécution,

DIT que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise,

DIT qu’à défaut de paiement du loyer courant et des charges ou d’une seule mensualité à sa date d’échéance, l’échelonnement sera caduc, la totalité de la somme restant due deviendra immédiatement exigible, et la clause résolutoire reprendra ses effets,

En ce cas,

ORDONNE, à défaut de départ volontaire des lieux, l’expulsion de Monsieur [D] [O] et Madame [J] [O] ainsi que de tout occupant de leur chef, dans un délai de deux mois à compter de la signification d’un commandement d’avoir à libérer les lieux, avec l’assistance de la force publique si besoin est, ainsi que le transport des meubles laissés dans les lieux loués, conformément aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d’exécution,

CONDAMNE in solidum Monsieur [D] [O] et Madame [J] [O] à payer à la SA D’HLM SEQENS une indemnité d’occupation égale au montant du loyer révisé, augmenté des charges qui auraient été dus, si le bail s’était poursuivi à compter du 23 décembre 2023 jusqu’à la libération effective des lieux, déduction faite des paiements déjà intervenus,

CONDAMNE in solidum Monsieur [D] [O] et Madame [J] [O] à payer à la SA D’HLM SEQENS la somme de 100 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE in solidum Monsieur [D] [O] et Madame [J] [O] aux dépens de l’instance, comprenant les frais de signification du commandement de payer du 10 novembre 2023, et le coût de la notification de l’assignation à la préfecture, et de la saisine de la CCAPEX,

DEBOUTE la SA D’HLM SEQENS de ses autres demandes et prétentions.

LE GREFFIER LE JUGE