TRIBUNAL JUDICIAIRE

d'[Localité 6]

(Site Coubertin)

N° RG 25/00244 – N° Portalis DBY2-W-B7J-H2LR

JUGEMENT du

11 Septembre 2025

Minute n°

S.A. [Adresse 10]

C/

[E] [R], [M] [V] épouse [R]

Le

Copie conforme

+ copie exécutoire

— M^e LAUGERY

— M^e GREFFIER

Copie conforme

Préfecture du Maine et [Localité 8]

Copie dossier

JUGEMENT

____________________________________________________________

Rendu par mise à disposition au Greffe du Tribunal judiciaire d’ANGERS, le 11 Septembre 2025

après débats à l’audience du 05 Juin 2025, présidée par Lorraine MEZEL, Vice-Présidente – Juge des Contentieux de la Protection, assisté de Justine VANDENBULCKE, Greffier

conformément à l’information préalablement donnée à l’issue des débats, en application des dispositions de l’article 450 (2ème alinéa) du Code de procédure civile.

ENTRE :

DEMANDEUR

La SA PODELIHA, entreprise sociale pour l’habitat

Immatriculée au RCS d'[Localité 6] sous le n°057 201 139

Siégeant : [Adresse 1],

[Localité 2]

représentée par Maître Pierre LAUGERY, substitué par Maître Nicolas MARIEL, avocats au barreau d’ANGERS

ET :

DÉFENDEUR

Monsieur [E] [R]

né le 21 Juin 1948 à [Localité 7]

demeurant : [Adresse 4]

[Localité 3]

représenté par M^e Nathalie GREFFIER, avocat au barreau d’ANGERS

(AJ Totale décision du 09 mai 2025 – N° BAJ C-49007-2025-003123)

Madame [M] [V] épouse [R]

née le 30 Janvier 1971 à [Localité 9] ( MAROC)

ayant demeurée : [Adresse 4]

[Localité 3]

non comparante, ni représentée

EXPOSE DU LITIGE

Par contrat du 20 novembre 2014, la SA d’HLM Podeliha a donné à bail à usage d’habitation à M. [E] [R] et Mme [M] [V] épouse [R] un logement situé au [Adresse 5], pour un loyer mensuel de 366,91 €.

Des loyers étant demeurés impayés, la SA d’HLM Podeliha a fait signifier un commandement de payer visant la clause résolutoire le 04 mars 2024.

Par exploit de commissaire de justice en date du 21 janvier 2025, la SA d’HLM Podeliha a fait assigner M. [E] [R] et Mme [M] [V] épouse [R] devant le juge des contentieux de la protection d'[Localité 6] aux fins de voir, sous le bénéfice de l’exécution provisoire :

— constater la résiliation du bail litigieux intervenue de plein droit le 6 mai 2024 ; subsidiairement prononcer sa résiliation ;

— ordonner l’expulsion de M. [E] [R] et Mme [M] [V] épouse [R] ainsi que celle de tous occupants de leur chef dans les deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à quitter les lieux, et ce en tant que de besoin avec le concours de la force publique,

— fixer l’indemnité d’occupation mensuelle due depuis la date de résiliation du bail jusqu’à la libération définitive des lieux à une somme équivalente au montant du loyer et des charges mensuels qui seraient dus en vertu du contrat s’il avait été poursuivi,

— condamner solidairement M. [E] [R] et Mme [M] [V] épouse [R] à lui payer :

1. la somme de 40.557,85 € à titre d’arriérés de loyers, charges et indemnités d’occupation dus au 02 décembre 2024, augmentée des intérêts au taux légal à compter de l’assignation,

2. l’indemnité d’occupation mensuelle précédemment fixée et ce jusqu’à libération définitive des lieux,

3. la somme de 600 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.

L’affaire a été appelée et retenue à l’audience du 05 juin 2025.

A cette date, la SA d’HLM Podeliha, représentée par son conseil, réitère oralement ses demandes initiales dans les termes de son exploit introductif d’instance, sauf à actualiser sa demande en paiement au titre de l’arriéré locatif à la somme de 51.120,77 €.

Elle soutient que le commandement de payer visant la clause résolutoire n’ayant pas été suivi d’effet dans le délai imparti, la clause résolutoire emportant de facto la résiliation du bail lui est acquise. Elle fait valoir subsidiairement que le défaut de paiement des loyers justifie le prononcé de la résiliation du bail. Elle justifie sa demande en paiement d’une indemnité d’occupation par le préjudice résultant de la perte de loyer et de la non remise à disposition des locaux.

Elle précise que le montant du dernier avis d’échéance était de 1.903,58 € dont 1.311,01 € au titre du supplément de loyer de solidarité. Elle déclare justifier du bien fondé des sommes facturées à ce titre.

Elle indique oralement ne pas avoir été informée du départ de Mme [R] du logement. Elle s’oppose à la demande de délais présentée par M. [R].

Aux termes de ses conclusions du 04 juin 202,5 M. [E] [R], représenté par son conseil, demande au tribunal de :

— débouter le bailleur de sa demande de constat d’acquisition de la clause résolutoire ;

— débouter le bailleur de sa demande de résiliation du bail d’habitation ;

— débouter le bailleur de sa demande d’expulsion des lieux loués ainsi que de l’ensemble des demandes subséquentes, notamment, de sa demande d’indemnité d’occupation ;

— lui donner acte de son engagement à rembourser la moitié des sommes dues, sur une période de deux ans, déduction faite du SLS et des frais de pénalité et de reprendre le paiement des loyers et respecter les échéances ;

— mettre à la charge de Mme [M] [V] l’autre moitié des loyers dûs ;

A tire subsidiaire :

— lui accorder un délai de deux ans pour régler l’ensemble des sommes qui pourraient être mises à sa charge ;

— débouter le bailleur de sa demande d’indemnité au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

— débouter le bailleur de sa demande d’exécution provisoire ;

— laisser à la charge de chacune des parties les frais par elle exposés.

Il fait valoir que la contexte particulier de sa situation et ses problèmes médicaux justifient de rejeter les demandes du bailleur, notamment sa demande d’expulsion, ou subsidiairement de lui accorder des délais.

M. [E] [R] indique que Mme [M] [V] épouse [R] a quitté le logement depuis le 04 juin 2020 ; qu’ils sont en instance de divorce. Il déclare ne pas contester la situation d’impayé mais explique qu’il a rencontré de graves problèmes de santé le plaçant dans une situation précaire et l’empêchant d’accomplir les démarches lui évitant l’application d’une supplément de loyer de solidarité (SLS). Il ajoute que le logement a connu d’importantes dégâts des eaux depuis son arrivée, qu’aucune réparation n’a été entreprise malgré les nuisances subies.

Il fait valoir que la contexte particulier de sa situation et ses problèmes médicaux justifient de rejeter les demandes du bailleur, notamment sa demande d’expulsion.

Bien que convoquée par acte signifié le 21 janvier 2025 par dépôt de l’acte à l’étude, Mme [M] [V] épouse [R] n’est ni présente ni représentée.

Un diagnostic social et financier a été reçu au greffe avant l’audience et il a été donné lecture de ses conclusions à l’audience.

L’affaire a été mise en délibéré au 11 septembre 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur les demandes de résiliation du bail et d’expulsion

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de Maine-et-[Localité 8] par la voie électronique le 23 janvier 2025, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

Par ailleurs, la SA d’HLM Podeliha justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives par lettre recommandée réceptionnée le 16 septembre 2024, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 21 janvier 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

La demande en résiliation du bail est donc recevable.

L’article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dans sa rédaction antérieure à la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023 prévoyait que « toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux ».

Ce même article dispose désormais que "« tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux ».

La loi du 27 juillet 2023 ne comprenant pas de disposition dérogeant à l’article 2 du code civil, il en résulte que son article 10 en ce qu’il fixe désormais à six semaines le délai minimal accordé au locataire pour apurer sa dette, au terme duquel la clause résolutoire est acquise, ne s’applique pas immédiatement aux contrats en cours, qui demeurent régis par les stipulations des parties, telles qu’encadrées par la loi en vigueur au jour de la conclusion du bail, et ne peut avoir pour effet d’entraîner leur réfaction.

En l’espèce, le bail conclu le 20 novembre 2014 contient une clause résolutoire (article 5-7 – La Résiliation) prévoyant « qu’en cas de non paiement à leur échéance du loyer, du dépôt de garantie, ou des charges dûment justifiées (…) et après un commandement de payer resté infructueux pendant deux mois (…) le présent contrat de location sera résilié de plein droit et l’expulsion du locataire et de quiconque sera poursuivie (…). »

Le commandement de payer signifié le 04 mars 2024, tout en visant cette clause résolutoire, fixe un délai de six semaines aux locataires pour apurer leur dette. Il convient d’y substituer, pour les motifs précités, le délai de deux mois contractuellement prévu dès lors que celui-ci est plus favorable aux locataires.

Or, il est établi, au vu des pièces et des débats, que le commandement de payer signifié le 04 mars 2024, pour la somme en principal de 21.985,90 € est demeuré totalement infructueux pendant plus de deux mois.

En conséquence, il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire se sont trouvées réunies à la date du 6 mai 2024, étant observé que M. [E] [R] ne justifie d’aucun élément de nature à faire obstacle à faire obstacle à son acquisition et notamment à justifier le non paiement des loyers.

L’article 24 VII de la loi du 6 juillet 1989 prévoit que « lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge (…) Si le locataire se libère dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet ».

En l’espèce, aucune des parties n’a sollicité la suspension des effets de la clause résolutoire. Même à interpréter sa demande tendant à ce qu’il lui soit donné acte “de son engagement à rembourser la moitié des sommes dues, sur une période de deux ans, déduction faite du SLS et des frais de pénalité et de reprendre le paiement des loyers et respecter les échéances” comme une demande implicite de suspension des effets de la clause résolutoire pendant la durée des délais qui lui serait accordés, force est de constater que M. [E] [R] n’a pas repris au jour de l’audience le versement intégral de son loyer courant, de sorte que sa demande doit être rejetée et la clause résolutoire, acquise au bailleur, doit produire ses pleins effets.

Du fait de la résiliation du bail, M. [E] [R] est occupant sans droit ni titre du logement.

Si M. [E] [R] invoque le mauvais état du logement, il ne produit aucune pièce à l’appui de ses dires et ne démontre donc pas que celui-ci serait indécent.

Son expulsion sera en conséquence ordonnée dans les conditions prévues au dispositif du présent jugement.

L’expulsion de Mme [M] [V] épouse [R] ne sera pas en revanche ordonnée dès lors qu’il résulte des débats d’audience que cette dernière n’est plus dans le logement, le couple étant séparé depuis de nombreuses années.

Sur les demandes en paiement

En application de l’article 7-a) de la loi du 6 juillet 1989 et du contrat de bail, le locataire est tenu de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

En l’espèce, outre le contrat de bail signé par les locataires, la SA d’HLM Podeliha produit un décompte démontrant que M. [E] [R] et Mme [M] [V] épouse [R] restent devoir la somme de 51.120,77 € à la date du 28 mai 2025. Si cette somme intègre des suppléments de loyer de solidarité appliqués depuis 2023, le bailleur produit aux débats les courriers annuels de mise en demeure ainsi que les procès-verbal de constat dressé par les commissaires de justice permettant d’attester de l’envoi des mises en demeure aux locataires (listing joint) relatives à l’application du supplément de loyer de solidarité, étant observé que M. [E] [R] reconnaît dans le cadre de ses écritures ne plus avoir rempli depuis mai 2023 les pièces demandées par son bailleur à ce titre.

Si M. [E] [R] explique en partie la situation d’impayé par le mauvais état du logement donné à bail, il ne démontre aucunement de ce que le bailleur aurait manqué à son obligation de délivrance d’un logement décent, se limitant à de simples allégations sur ce point.

Par ailleurs, sa demande tendant à voir diviser par deux le montant de la dette ne peut aboutir, dès lors qu’il est solidairement tenu à l’égard du bailleur au paiement des loyers et des charges sur le fondement de la solidarité légale entre époux.

Il n’apporte ainsi aucun élément de nature à contester le principe ni le montant de sa dette.

Les demandes du bailleur au titre des loyers, charges ainsi que des suppléments de loyer de solidarité et pénalités afférentes à l’encontre de M. [E] [R] seront donc intégralement accueillies.

M. [E] [R] n’ayant pas libéré le logement depuis la résiliation du bail, il y a lieu de mettre également à sa charge le paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation, qui sera fixée au montant du loyer et des charges, tels qu’ils auraient été dus si le contrat s’était poursuivi, afin de réparer le préjudice découlant pour le demandeur de l’occupation indue de son bien et de son impossibilité de le relouer.

En conséquence, M. [E] [R] sera condamné au paiement de la somme de 51.120,77 € selon décompte arrêté au 28 mai 2025, avec les intérêts au taux légal sur la somme de 40.557,85 € à compter de l’assignation (21 janvier 2025) et à compter du présent jugement pour le surplus, conformément aux dispositions des articles 1231-6 et 1231-7 du code civil.

Il sera également condamné au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation pour la période courant du 1er juin 2025 à la date de la libération effective et définitive des lieux.

Concernant Mme [M] [V] épouse [R], elle demeure solidairement tenue au paiement des loyers et charges en application de l’article 220 du code civil. En revanche, dès lors qu’il ressort des propres déclarations de M. [E] [R] que son épouse a quitté le logement depuis 2020, il n’y a pas lieu de mettre à sa charge le paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation alors qu’aucun élément ne permet d’établir que cette indemnité présenterait un caractère ménager.

Mme [M] [V] épouse [R] sera donc solidairement tenue avec M. [E] [R] au paiement de la dette dans la limite de la somme de 27.856,86 € correspondant au montant des loyers, suppléments de loyer de solidarité et charges impayés dus à la date de résiliation du bail et la société Podeliha sera déboutée de sa demande en paiement d’une indemnité d’occupation à son encontre.

Sur la demande de délais de paiement

L’article 24 V de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 prévoit que "le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, (…) au locataire en situation de régler sa dette locative.

En l’espèce, M. [E] [R] n’a pas repris le paiement intégral de son loyer avant l’audience. Si deux paiements ont été effectués en février et mars 2025, ces paiements ne couvrent pas l’intégralité de l’échéance courante qui comprend le supplément de loyer de solidarité. Aucun versement n’est en outre intervenu en avril et mai 2025, de sorte que les deux dernières échéances sont restées totalement impayées. Or, M. [E] [R] ne produit aucun élément de nature à justifier ce non paiement des échéances courantes.

Dès lors, à défaut de remplir la condition de reprise de paiement du loyer posée par la loi, aucun délai de paiement ne peut lui être accordé sur le fondement de l’article 24 V de la loi du 6 juillet 1989.

Il n’y a pas non plus lieu de lui accorder des délais de paiement sur le fondement du droit commun dès lors que la situation financière de M. [E] [R], qui est retraité et déclare percevoir des pensions de retraite à hauteur de 15.630 €, n’apparaît manifestement pas à même de s’acquitter de la dette sur un délai de deux ans, et ce en sus de ses autres charges.

M. [E] [R] sera donc débouté de sa demande de délais de paiement.

Sur les mesures accessoires

M. [E] [R] et Mme [M] [V] épouse [R], parties perdantes, supporteront solidairement la charge des dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer du 04 mars 2024, de son signalement à la Commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives, de l’assignation et de sa notification à la préfecture.

Par ailleurs, compte tenu des démarches judiciaires qu’a dû accomplir la SA d’H.L.M. Podeliha, M. [E] [R] et Mme [M] [V] épouse [R] seront condamnés solidairement à lui verser une somme de 200€ au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Le jugement est de plein droit assorti de l’exécution provisoire.

PAR CES MOTIFS :

Le juge des contentieux de la protection, statuant publiquement, par jugement contradictoire et en premier ressort,

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 20 novembre 2014 concernant le logement à usage d’habitation situé au [Adresse 5] sont réunies à la date du 6 mai 2024 ;

ORDONNE, à défaut pour M. [E] [R] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans le délai de deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, l’expulsion de M. [E] [R] ainsi que celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

CONDAMNE M. [E] [R], solidairement avec Mme [M] [V] épouse [R] dans la limite de 27.856,86 €, à payer à la SA d’HLM Podeliha la somme de 51.120,77 € selon décompte arrêté au 28 mai 2025 (incluant notamment l’échéance du mois de mai 2025), avec les intérêts au taux légal sur la somme de 40.557,85 € à compter de l’assignation du 21 janvier 2025 et à compter du présent jugement pour le surplus ;

CONDAMNE M. [E] [R] à verser à la SA d’HLM Podeliha une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant équivalent au montant du loyer et des charges, tels qu’ils auraient été dus si le contrat s’était poursuivi, à compter du 1er juin 2025 et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux, caractérisée par la restitution des clés ;

DÉBOUTE M. [E] [R] de ses demandes de délais de paiement et de suspension des effets de la clause résolutoire ;

DÉBOUTE les parties de leurs autres demandes ;

CONDAMNE solidairement M. [E] [R] et Mme [M] [V] épouse [R] à verser à la SA d’H.L.M. Podeliha une somme de 200 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE solidairement M. [E] [R] et Mme [M] [V] épouse [R] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer du 04 mars 2024, de son signalement à la Commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives, de l’assignation et de sa notification à la préfecture;

RAPPELLE que le jugement est de plein droit assorti de l’exécution provisoire;

DIT que la présente décision sera transmmise par le greffe à la préfecture de Maine-et-[Localité 8] ;

Le greffier, La vice-présidente,