TRIBUNAL JUDICIAIRE

d'[Localité 1]

(Site Coubertin)

N° RG 26/00098 – N° Portalis DBY2-W-B7K-IGVQ

JUGEMENT du

07 Mai 2026

Minute n° 26/00557

Société [L]

C/

[W] [A]

Le

Copie conforme

+ copie exécutoire

M^e LAUGERY

Copie conforme

M. [A]

Préfecture de Maine et [Localité 2]

Copie dossier

JUGEMENT

____________________________________________________________

Rendu par mise à disposition au Greffe du Tribunal judiciaire d’ANGERS, le 07 Mai 2026

après débats à l’audience du 05 Mars 2026, présidée par Lorraine MEZEL, Vice-Présidente – Juge des Contentieux de la Protection, assisté de Delphine GONNEAU, Greffier

conformément à l’information préalablement donnée à l’issue des débats, en application des dispositions de l’article 450 (2ème alinéa) du Code de procédure civile,

et signé par Lorraine MEZEL, Président, et Justine VANDENBULCKE, greffier présent lors de la mise à disposition au greffe.

ENTRE :

DEMANDEUR

Société d’Economie Mixte [L]

immatriculée au RCS d'[Localité 1] sous le n°063 200 059

siégeant : [Adresse 1],

[Localité 3],

représenté par Maître Pierre LAUGERY, substitué par Maître Ouseynou MBENGUE, avocats au barreau d’ANGERS

ET :

DÉFENDEUR

Monsieur [W] [A]

né le 20 Août 1984 à [Localité 4]

demeurant : [Adresse 2]

[Localité 5]

comparant

EXPOSE DU LITIGE

Suivant contrat en date du 18 mars 2025, la société d’économie mixte [L] a donné à bail à usage d’habitation à M. [W] [X] un logement situé [Adresse 3], moyennant le versement d’un loyer mensuel de 281,09 €, charges en sus.

Le 8 octobre 2025, la S.E.M. [L] a fait signifier à M. [W] [X] un commandement de payer et de fournir le justificatif d’assurance, visant la clause résolutoire.

Par exploit de commissaire de justice du 29 décembre 2025, la S.E.M. [L] a fait assigner M. [W] [X] devant le juge des contentieux de la protection d'[Localité 1] aux fins de voir :

— constater la résiliation du bail litigieux intervenue de plein droit le 10 novembre 2025 et à tout le moins le 8 décembre 2025 ; subsidiairement prononcer sa résiliation ;

— ordonner l’expulsion de M. [W] [X] ainsi que celle de tous occupants de son chef dans les deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à quitter les lieux, et ce en tant que de besoin avec le concours de la force publique ;

— fixer l’indemnité d’occupation mensuelle due depuis la date de résiliation du bail au montant du loyer courant qui aurait été dû en cas de non-résiliation du bail, éventuellement indexé, taxes et charges en sus ;

— condamner M. [W] [X] à lui payer les sommes suivantes :

la somme de 2.516,31€ au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation dus au 10 décembre 2025, augmentée des intérêts au taux légal à compter de la date de l’assignation, en disant que les intérêts se capitaliseront annuellement,l’indemnité d’occupation précédemment fixée à compter de la résiliation et ce jusqu’à libération définitive des lieux,la somme de 600 € en application de l’article 700 du code de procédure civile,les entiers dépens,- rappeler que l’exécution provisoire est de droit.

L’affaire a été appelée et retenue à l’audience du 5 mars 2026.

A cette date, la S.E.M. [L] – représentée par son conseil – reprend oralement ses demandes dans les termes de son assignation, sauf à actualiser sa demande en paiement au titre de l’arriéré locatif à la somme de 4.040,03€ au 2 mars 2026.

Elle s’oppose pas à la demande de délais de paiement suspensifs présentée par le locataire compte tenu de l’absence de mobilisation de ce dernier.

Elle indique ne pas avoir les justificatifs relatifs au supplément de loyer de solidarité appliqué.

Elle demande la possibilité de confirmer par note en délibéré la bonne réception ou non de l’attestation de l’assurance.

M. [W] [X] conteste le montant de la dette locative, affirmant avoir effectué un règlement de 451,73€ correspondant au règlement du mois de février 2026 augmenté de la somme de 100€ en apurement de sa dette. Il sollicite l’octroi de délais de paiement suspensifs des effets de la clause résolutoire, souhaitant rester dans le logement et proposant de régler sa dette par mensualités de 200€.

Il affirme avoir déjà transmis son attestation d’assurance, indiquant l’avoir apportée directement à l’agence.

Il explique la situation d’impayé par le fait qu’il s’est retrouvé bloqué en Tunisie à la suite de la perte de son titre de séjour. Il indique être rentré en France le 1er janvier 2026 et avoir retrouvé depuis le 1er février 2026 un emploi salarié en CDI dans la restauration. Il déclare percevoir un salaire de l’ordre de 1.400€ mensuel. Il ajoute qu’il va en outre percevoir la prime d’activité.

L’affaire a été mise en délibéré au 7 mai 2026.

Par note en délibéré du 30 avril 2026, le conseil de la société Podeliha communique une copie de l’attestation d’assurance habitation qui lui a été communiqué et indique se désister en conséquence dz sa demande de résiliation du bail pour défaut d’assurance.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur l’acquisition de la clause résolutoire

A titre liminaire, il convient de constater que la S.E.M. [L] a expressément indiqué, dans sa note en délibéré du 30 avril 2026, se désister de sa demande de résiliation du bail pour défaut de justificatif d’assurance. La juridiction n’est donc plus saisie d’aucune demande à ce titre.

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture du Maine-et-[Localité 2] par la voie électronique le 5 janvier 2026, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

Par ailleurs, la S.E.M. [L] justifie avoir saisi la commission de coordinatin de prévention des expulsions (CCAPEX) par courrier recommandé réceptionné le 3 septembre 2025, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 29 décembre 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

La demande de résiliation du bail pour défaut de paiement des loyers est donc recevable.

L’article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dans sa rédaction issue de la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023 prévoit que « tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux ».

En l’espèce, le bail conclu le 18 mars 2025 contient une clause résolutoire (article 3 – Clause résolutoire de plein droit) prévoyant « que le présent contrat sera et demeurera résilié de plein droit, nonobstant toutes offres et consignations ultérieures, si bon semble au bailleur, à défaut de paiement intégral du dépôt de garantie ou du loyer ou des charges au terme convenu (…) deux mois après un commandement de payer resté sans effet (…) ».

Or, le commandement de payer signifié le 8 octobre 2025, pour la somme en principal de 1.797,82 € vise cette clause résolutoire et impartit en conséquence un délai de deux mois pour régulariser les causes dudit commandement, à défaut de quoi le bail sera résilié de plein droit.

Il est établi et cela n’est d’ailleurs pas contesté par le défendeur à l’audience que ce commandement est resté totalement infructueux.

En conséquence, il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire se sont trouvées réunies à la date du 9 décembre 2025 .

Sur l’arriéré locatif

Il résulte de l’article 7-a) de la loi du 6 juillet 1989 et du contrat de bail que le locataire est tenu de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

En l’espèce, outre le contrat de bail signé par les parties, la S.E.M. [L] a produit à l’audience un décompte locataire mentionnant une somme restant à lui devoir de 4.040,03 € à la date du 2 mars 2026.

Cette somme intègre un supplément de loyer de solidarité (« surloyer) facturé en janvier 2026 pour un montant de 796,25 €.

Cependant, le bailleur ne produit les documents permettant de justifier que cette somme a été facturée dans le respect des dispositions de l’article L.441-9 du Code de la construction et de l’habitation. C’est ainsi notamment qu’il n’est pas justifié d’une mise en demeure préalable restée infructueuse comme le prévoit l’alinéa 2 de l’article précité.

Dans ces conditions, il convient d’écarter la somme de 796,25 € réclamée correspondant au supplément de loyer de solidarité facturé en janvier 2026 de façon non justifiée.

De plus, M. [W] [A] produit à l’audience un ticket de carte bancaire permettant de démontrer l’existence d’un paiement effectué le 5 mars 2026 pour un montant de 451,73€ au profit du Podeliha et qui n’apparaît pas sur le décompte locatif actualisé fourni par cette dernière car lui étant postérieur. Il convient en conséquence de tenir compte de l’existence de ce règlement et de le déduire de la somme réclamée.

Le montant de la dette locative se voit donc ramené à la somme de 2.792,05€.

M. [W] [X] sera en conséquence condamné au paiement de cette somme de 2.792,05€, avec les intérêts au taux légal sur la somme de 2.516,31€ à compter de l’assignation (29 décembre 2025) et sur le surplus à compter du présent jugement, conformément aux dispositions de l’article 1231-6 du code civil.

La capitalisation des intérêts est de droit quand elle est demandée en justice. Elle sera ordonnée dans les conditions de l’article 1343-2 du code civil.

Sur les délais de paiement suspensifs

L’article 24 V de la loi du 6 juillet 1989 prévoit que "le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, (…) au locataire en situation de régler sa dette locative.

L’article 24 VII de cette même loi ajoute que « lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge (…) Si le locataire se libère dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet ».

En l’espèce, M. [W] [X] doit être considéré comme ayant repris à l’audience le paiement intégral de son loyer compte tenu du règlement effectué le 5 mars 2026.

Par ailleurs, il n’y a pas lieu de remettre en cause les déclarations de M. [W] [X] à l’audience s’agissant des raisons pour lesquelles l’impayé est apparu ou de sa situation actuelle. Or, la situation financière de M. [W] [X] telle qu’exposée par lui à l’audience est bien de nature à lui permettre de s’acquitter de sa dette locative de façon échelonnée en sus de son échéance mensuelle. La mensualité proposée sera toutefois ramenée à la somme de 100€ mensuelle comme davantage en adéquation avec le budget du débiteur.

Compte tenu de ces éléments et malgré l’opposition du bailleur, M. [W] [X] sera autorisé à se libérer du montant de sa dette selon les modalités qui seront rappelées au dispositif.

Pendant le cours des délais ainsi accordés et conformément à la demande du locataire, les effets de la cause résolutoire seront suspendus et la clause résolutoire sera réputée ne pas avoir joué si M. [W] [X] s’acquitte, dans les délais et selon les modalités de paiement prévus, de l’intégralité de sa dette.

En revanche, en cas de non paiement d’une échéance et quinze jours après une ultime mise en demeure adressée par lettre recommandée avec avis de réception, l’intégralité de la dette locative restée impayée redeviendra immédiatement exigible et la clause résolutoire reprendra sa pleine efficacité. Il pourra par ailleurs dans une telle hypothèse être procédé à l’expulsion du défendeur ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, dans les conditions précisées au dispositif.

Le bailleur sera alors également en droit d’exiger dans ce cas le versement d’une indemnité d’occupation fixée par référence au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail, ceci à compter de la date d’effet de la clause résolutoire jusqu’à libération définitive des lieux.

Sur les mesures accessoires

M. [W] [X], succombant à l’instance, supportera la charge des dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de l’assignation et de sa notification à la préfecture.

La S.E.M. [L] ayant dû exposer des frais pour faire valoir ses droits en justice, il est équitable de condamner M. [W] [X] à lui verser la somme de 200€ par application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile sera rejetée.

Le jugement est de plein droit assorti de l’exécution provisoire.

PAR CES MOTIFS :

Le juge des contentieux de la protection statuant publiquement par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort,

CONSTATE que la S.E.M. [L] renonce à sa demande de résiliation du bail pour défaut d’assurance;

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 18 mars 2025 entre la S.E.M. [L] et M. [W] [X] concernant le logement situé [Adresse 3], sont réunies à la date du 9 décembre 2025 ;

CONDAMNE M. [W] [X] à verser à la S.E.M. [L] la somme de 2.792,05€ au titre des loyers et charges impayés selon décompte arrêté au 2 mars 2026 (incluant l’échéance de janvier 2026), avec les intérêts au taux légal sur la somme de 2.516,31€ à compter de l’assignation du 29 décembre 2025 et sur le surplus à compter du présent jugement;

ORDONNE la capitalisation des intérêts dus pour une année entière dans les conditions de l’article 1343-2 du code civil ;

AUTORISE M. [W] [X] à s’acquitter de sa dette, outre le loyer et les charges courants, en 27 mensualités de 100€ chacune et une 28ème mensualité qui soldera la dette en principal et intérêts;

PRÉCISE que chaque mensualité devra intervenir avant le 15 de chaque mois et pour la première fois le 15 du mois suivant la signification du présent jugement ;

SUSPEND les effets de la clause résolutoire la concernant pendant l’exécution des délais accordés ;

DIT que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise ;

DIT qu’en revanche, toute mensualité, qu’elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l’arriéré, restée impayée quinze jours après l’envoi d’une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception justifiera :

* que la clause résolutoire retrouve son plein effet ;

* que le solde de la dette devienne immédiatement exigible ;

* qu’à défaut pour M. [W] [X] d’avoir volontairement libéré les lieux dans les deux mois de la délivrance d’un commandement de quitter les lieux, la S.E.M. [L] puisse faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous les occupants de son chef, avec le concours d’un serrurier et de la force publique si besoin est ;

* que M. [W] [X] soit condamné à verser à la S.E.M. [L] une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail, jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux caractérisée par la remise des clés au bailleur ou à son mandataire ;

DÉBOUTE la S.E.M. [L] du surplus de ses demandes ;

CONDAMNE M. [W] [X] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer du 8 octobre 2025, de l’assignation et de sa notification à la préfecture

CONDAMNE M. [W] [X] à verser à la S.E.M. [L] la somme de 200€ au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELLE que le jugement est de plein droit exécutoire par provision ;

DIT que la présente décision sera communiquée par le greffe à la préfecture de Maine-et-[Localité 2] en application de l’article R.412-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

La greffière, La vice-présidente,