TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 5] [1]

[1] Copie conforme délivrée

le :

à :Monsieur [E] [K] [R]

Copie exécutoire délivrée

le :

à :M^e Elodie SCHORTGEN

Pôle civil de proximité

■

PCP JCP ACR référé

N° RG 25/05698 – N° Portalis 352J-W-B7J-DADPC

N° MINUTE :

ORDONNANCE DE REFERE

rendue le 18 décembre 2025

DEMANDERESSE

S.A. ICF LA SABLIERE, dont le siège social est sis [Adresse 2]

représentée par M^e Elodie SCHORTGEN, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #R0199

DÉFENDEUR

Monsieur [E] [K] [R], demeurant [Adresse 7]

comparant en personne

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Clara SPITZ, Juge, juge des contentieux de la protection

assistée de Jennifer BRAY, Greffier,

DATE DES DÉBATS

Audience publique du 15 octobre 2025

ORDONNANCE

contradictoire et en premier ressort prononcée par mise à disposition le 18 décembre 2025 par Clara SPITZ, Juge, assistée de Jennifer BRAY, Greffier

Décision du 18 décembre 2025

PCP JCP ACR référé – N° RG 25/05698 – N° Portalis 352J-W-B7J-DADPC

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte sous seing privé à effet au 20 décembre 2021, la société ICF LA SABLIERE a consenti un bail d’habitation à M. [E] [K] [R] sur des locaux situés au [Adresse 3] à [Localité 6], escalier 1, 7ème étage, porte 708, moyennant le paiement d’un loyer mensuel de 383,41 euros et d’une provision pour charges de 131,35 euros.

Par acte de commissaire de justice du 18 décembre 2023, la bailleresse a fait délivrer au locataire un commandement de payer la somme principale de 2349,78 euros au titre de l’arriéré locatif dans un délai de deux mois, en visant une clause résolutoire.

La Caisse aux Allocations familiales a été informée de la situation de M. [E] [K] [R] le 14 décembre 2023 et la commission de coordination des actions prévention des expulsions locatives le 19 décembre 2023.

Par assignation du 30 mai 2025, la société ICF LA SABLIERE a ensuite saisi le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris en référé pour faire constater l’acquisition de la clause résolutoire, être autorisée à faire procéder à l’expulsion de M. [E] [K] [R], obtenir la suppression du délai légal de deux mois prévu par l’article L 412-1 du code des procédures civiles d’exécution et obtenir sa condamnation au paiement des sommes suivantes :

une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant égal à celui du loyer et des charges, à compter de la résiliation du bail et jusqu’à libération des lieux,9207,40 euros à titre de provision sur l’arriéré locatif mois de mai 2025 inclus,800 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens en ce compris le coût du commandement de payer du 18 décembre 2023.

L’assignation a été notifiée au représentant de l’État dans le département le 2 juin 2025, mais aucun diagnostic social et financier n’est parvenu au greffe avant l’audience.

À l’audience du 15 octobre 2025, la société ICF LA SABLIERE, représentée par son conseil, maintient l’intégralité de ses demandes, et précise que la dette locative, actualisée au 14 octobre 2025, s’élève désormais à 12243,21 euros. Elle indique que le locataire n’a pas repris le paiement du loyer courant, qu’il a cessé de régler depuis le mois de juin 2024. Elle s’oppose à tout délai.

M. [E] [K] [R], comparaissant seul, reconnaît le montant de la dette qu’il explique par ses difficultés administratives liée au renouvellement de son titre de séjour. Il dit vouloir quitter son logement d’ici la fin de l’année 2025 et demande uniquement des délais de paiement.

À l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré jusqu’à ce jour, où elle a été mise à disposition des parties au greffe.

MOTIVATION

1. Sur la demande de constat de la résiliation du bail

1.1. Sur la recevabilité de la demande

Selon l’article 24 II et III de la loi du 6 juillet 1989, les bailleurs personnes morales autres qu’une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu’au quatrième degré inclus ne peuvent faire délivrer, sous peine d’irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l’expiration d’un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l’article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée (…). -A peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence de l’huissier de justice au représentant de l’Etat dans le département au moins six semaines avant l’audience (…).

En l’espèce, la société ICF LA SABLIERE justifie avoir notifié l’assignation au représentant de l’État dans le département plus de six semaines avant l’audience. Elle justifie également avoir saisi la CAF ainsi que la commission de coordination des actions prévention des expulsions locatives deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation.

Son action est donc recevable au regard des dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

1.2. Sur la résiliation du bail

Aux termes de l’article 24 I de la loi du 6 juillet 1989 dans sa version applicable au litige au moment de la délivrance du commandement de payer, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce, un commandement de payer visant les dispositions légales et reproduisant la clause résolutoire contenue dans le contrat de bail a été signifié au locataire le 18 décembre 2023. Or, d’après l’historique des versements, la somme de 2349,78 euros n’a pas été réglée par ce dernier dans le délai de deux mois suivant la signification de ce commandement et aucun plan d’apurement n’a été conclu dans ce délai entre les parties.

La bailleresse est donc bien fondée à se prévaloir des effets de la clause résolutoire, dont les conditions sont réunies depuis le 19 février 2024.

Si, en application de l’article 24 V et VII, le juge peut suspendre les effets de la clause résolutoire pendant des délais de paiement, c’est à la condition qu’il ait été saisi d’une demande en ce sens et que le versement intégral du loyer courant ait été repris.

Or en l’espèce, M. [E] [K] [R] n’a pas repris le paiement de son loyer courant et indique vouloir, en tout état de cause, quitter le logement.

Il convient, en conséquence, d’ordonner au locataire ainsi qu’à tous les occupants de son chef de quitter les lieux, et, pour le cas où les lieux ne seraient pas libérés spontanément, d’autoriser la société ICF LA SABLIERE à faire procéder à l’expulsion de toute personne y subsistant.

Cependant, dès lors qu’aucune circonstance ne justifie la réduction du délai prévu à l’article L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution, il convient de rappeler que l’expulsion ne pourra avoir lieu qu’à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance au locataire d’un commandement de quitter les lieux.

2. Sur la dette locative et l’indemnité d’occupation

Aux termes de l’article 835 du code de procédure civile, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le juge des contentieux de la protection saisi en référé peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

L’article 7 de la loi du 6 juillet 1989 fait obligation au locataire de régler son loyer au terme échu. Par ailleurs, le maintien dans les lieux au-delà de la résiliation du bail, en l’espèce, le 19 février 2024, constitue une faute civile de nature quasi-délictuelle ouvrant droit à réparation en ce qu’elle cause un préjudice certain pour le propriétaire dont l’occupation indue de son bien l’a privé de sa jouissance. Au-delà de cet aspect indemnitaire, l’indemnité d’occupation, qui est également de nature compensatoire, constitue une dette de jouissance correspondant à la valeur équitable des locaux.

En l’espèce, la société ICF LA SABLIERE verse aux débats un décompte démontrant qu’à la date du 14 octobre 2025, M. [E] [K] [R] lui devait la somme de 12 243,21 euros, soustraction faite des frais de procédure.

M. [E] [K] [R] n’apportant aucun élément de nature à remettre en cause ce montant, il sera condamné à payer cette somme à la bailleresse, à titre de provision sur l’arriéré locatif et les indemnités d’occupation, échéance du mois d’octobre 2025 incluse.

Il sera également condamné, à compter de l’échéance du mois de novembre 2025, au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle provisionnelle d’un montant égal à celui du loyer et des charges, qui sera payable et révisable dans les mêmes conditions que celles prévues au contrat de bail résilié et qui ne cessera d’être due qu’à la libération effective des locaux avec remise des clés à la société ICF LA SABLIERE ou à son mandataire.

3. Sur la demande de délais de paiement

L’article 1343-5 du code civil prévoit que le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues.

En l’espèce, M. [E] [K] [R] ne produit aucun élément au soutien de sa demande de délais de paiement à laquelle le bailleur s’oppose.

Faute de justifier de sa situation et notamment, de sa capacité à honorer un quelconque échéancier de paiement, il ne sera pas fait droit à sa demande.

4. Sur les demandes accessoires

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens, ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ; dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité et de la situation économique de la partie condamnée.

M. [E] [K] [R], qui succombe à la cause, sera condamné aux dépens de la présente instance, conformément à l’article 696 du code de procédure civile, en ce compris le coût du commandement de payer du 18 décembre 2023.

En revanche, compte tenu de sa situation économique, il n’y a pas lieu de le condamner à une quelconque indemnité sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Selon l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement. Selon le dernier alinéa de l’article 514-1 du même code, le juge ne peut toutefois pas écarter l’exécution provisoire de droit lorsqu’il statue en référé. La présente ordonnance sera donc assortie de l’exécution provisoire.

PAR CES MOTIFS,

La juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par ordonnance mise à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort,

CONSTATE que la dette locative visée dans le commandement de payer du 18 décembre 2023 n’a pas été réglée dans le délai de deux mois,

CONSTATE, en conséquence, que le contrat conclu le 20 décembre 2021 entre la société ICF LA SABLIERE, d’une part, et M. [E] [K] [R], d’autre part, concernant les locaux situés au [Adresse 3] à [Localité 6], escalier 1, 7ème étage, porte 708 est résilié depuis le 19 février 2024,

DIT n’y avoir lieu d’octroyer des délais de paiement à M. [E] [K] [R], sans préjudice des délais qui pourraient lui être accordés dans le cadre d’une procédure de surendettement,

ORDONNE à M. [E] [K] [R] de libérer de sa personne, de ses biens, ainsi que de tous occupants de son chef, les lieux situés au [Adresse 3] à [Adresse 4] [Localité 1], escalier 1, 7ème étage, porte 708 ainsi que, le cas échéant, tous les lieux loués accessoirement au logement,

DIT qu’à défaut de libération volontaire, il pourra être procédé à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef avec l’assistance de la force publique,

DIT que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution,

DÉBOUTE la société ICF LA SABLIERE de sa demande de suppression du délai légal prévu par l’article L 412-1 du code des procédures civiles d’exécution,

RAPPELLE, en conséquence, que l’expulsion ne pourra avoir lieu qu’hors période hivernale et à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à libérer les lieux,

CONDAMNE M. [E] [K] [R] à payer à la société ICF LA SABLIERE la somme de 12 243,21 euros (douze mille deux cent quarante-trois euros et vingt et un centimes) à titre de provision sur l’arriéré locatif arrêté et les indemnités d’occupation échues au 14 octobre 2025, terme du mois d’octobre 2025 inclus,

CONDAMNE M. [E] [K] [R] à payer à la société ICF LA SABLIERE une indemnité mensuelle d’occupation provisionnelle égale au loyer et aux charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail, payable et révisable dans les mêmes conditions, à compter de l’échéance du mois de novembre 2025 et jusqu’à la libération effective des lieux et remise des clés à la bailleresse ou à son mandataire,

DÉBOUTE la société ICF LA SABLIERE de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE M. [E] [K] [R] aux dépens comprenant notamment le coût du commandement de payer du 18 décembre 2023,

RAPPELLE que la présente ordonnance est exécutoire de droit à titre provisoire,

Ainsi jugé par mise à disposition au greffe le 18 décembre 2025, et signé par la juge et la greffière susnommées.

La Greffière La Juge