TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BOBIGNY

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N° RG 25/00086 – N° Portalis DB3S-W-B7J-2PVV

Minute : 26/00109

S.N.C. COGEDIM PARIS METROPOLE

Représentant : M^e Alexandra AGREST, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : C0143

C/

Monsieur [D] [Y]

Représentant : M^e Shameer RUHOMAUN, avocat au barreau de SEINE-SAINT-DENIS, vestiaire : PB 260

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ DU 19 Février 2026

DEMANDEUR :

S.N.C. COGEDIM PARIS METROPOLE

[Adresse 2]

[Localité 2]

représentée par Maître Alexandra AGREST, avocat au barreau de PARIS

DÉFENDEUR :

Monsieur [D] [Y]

[Adresse 3]

[Localité 3]

comparant en personne, assisté de Maître Shameer RUHOMAUN, avocat au barreau de SEINE-SAINT-DENIS

DÉBATS :

Audience publique du 23 Janvier 2026

DÉCISION:

Contradictoire, premier ressort, prononcée publiquement par mise à disposition au greffe le 19 Février 2026, par Monsieur Alex MICHONNEAU, en qualité de Juge des contentieux de la protection, assisté de Madame Anne-Marie ANTUNES, faisant fonction de Greffier.

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous signature privée en date du 2 février 2008, Mme [M] [R], veuve [H] a donné à bail à M. [D] [Y] un logement situé [Adresse 3], pour un loyer de 600,00 €.

Par acte authentique du 14 novembre 2022, Mme [B] [G] et M. [F] [G] ont vendu à SNC Cogedim Paris Métropole le logement situé [Adresse 3].

Par lettre recommandée avec accusé de réception adressée le 7 février 2023, revenue avec la mention pli avisé non réclamé, SNC Cogedim Paris Métropole a notifié à M. [D] [Y] la réalisation de cette vente.

Des loyers étant demeurés impayés, SNC Cogedim Paris Métropole a fait signifier à M. [D] [Y], par exploit de commissaire de justice du 18 avril 2024, un commandement de payer les loyers pour une somme principale de 11 370,00 € visant la clause résolutoire.

Par procès-verbal de constat sur ordonnance sur requête en date du 28 mai 2024, SNC Cogedim Paris Métropole a fait constater la présence de M. [D] [Y] dans les lieux.

Par exploit de commissaire de justice en date du 12 novembre 2024, procédant sur et aux fins d’un précédent exploit en date du 24 septembre 2024, SNC Cogedim Paris Métropole a fait assigner M. [D] [Y] devant le juge des contentieux de la protection de la chambre des contentieux de proximité du Tribunal judiciaire de Bobigny, à l’audience du 24 janvier 2025 aux fins, principalement, d’obtenir le paiement des arriérés de loyer et l’expulsion du locataire.

Ladite assignation a été notifiée à la préfecture le 13 novembre 2024.

Après plusieurs renvois, l’affaire a été appelée à l’audience du 23 janvier 2026.

SNC Cogedim Paris Métropole, comparante, représentée, actualise oralement le contenu de son assignation et demande au juge des contentieux de la protection de la chambre des contentieux de proximité du Tribunal judiciaire de Bobigny de débouter M. [D] [Y] de l’intégralité de ses demandes et de :

déclarer son action recevable ;

constater l’acquisition de la clause résolutoire survenue le 18 juin 2024 ;

ordonner l’expulsion de M. [D] [Y] ainsi que de tout occupant de son chef, au besoin avec le concours de la force publique sous astreinte de 500 euros par jour de retard à compter du prononcé de la décision à intervenir et jusqu’à au jour de la complète libération des lieux et de remise des clefs ;

ordonner le transport et la séquestration des meubles et objets mobiliers garnissant le logement aux frais, risques et périls de M. [D] [Y] ;

condamner M. [D] [Y] à payer :

la somme provisionnelle de 17 200,00 € à valoir sur l’arriéré des loyers arrêté au 21 janvier 2026, échéance de janvier 2026 incluse ;

une indemnité d’occupation provisionnelle d’un montant mensuel de 758 euros et ce jusqu’à la libération effective des lieux et la remise des clefs, indemnité à indexer selon les clauses du contrat résilié ;

une somme de 3 000,00 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

les entiers dépens de la présente procédure, en ce inclus le coût du commandement.

Au soutien de la recevabilité de ses prétentions, elle soutient que le commandement visant la clause résolutoire a bien été dénoncé à la CCAPEX dans les délais prévus pour ce faire mais ne pouvoir en justifier en l’état, et que l’assignation a été notifiée à la préfecture le 13 novembre 2024, soit plus de deux mois avant la première audience.

Pour soutenir le bien-fondé de ses demandes, elle invoque les dispositions de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 et 1103 et suivants du code civil, rappelle que le bail en date du 2 février 2008 fait force de loi entre les parties, qu’il contient une clause résolutoire, que M. [D] [Y] n’a pas exécuté régulièrement ses obligations, qu’il a été mis en demeure d’y procéder par commandement visant la clause résolutoire signifié par exploit d’huissier, qu’il n’y a pas déféré, qu’il y a urgence à ce que le bailleur puisse reprendre possession des lieux dont il est propriétaire.

En réplique, elle souligne que la vente a été régulièrement notifiée au locataire qui n’a pas donné suite aux diverses sollicitations qui lui ont été faites, que si le locataire soutient avoir continué d’effectuer des paiements au bénéfice des précédents propriétaires, il ne justifie que de 10 virements entre novembre 2022 et août 2025, dont la plupart a été retournée, sur les 38 échéances dues, que si les sommes réclamées dans le commandement de payer reposent sur un loyer surévalué, le commandement n’en reste pas moins valable pour la somme réellement due, reposant sur les loyers impayés fixés à 600 euros, qu’un constat autorisé par ordonnance sur requête a été nécessaire pour vérifier l’occupation effective des lieux, que ce n’est qu’à compter de cette date que les paiements ont repris, signe de la mauvaise foi du locataire.

M. [D] [Y], comparant, assisté, soutient oralement ses dernières conclusions et demande au juge des contentieux de la protection de :

à titre principal, dire n’y avoir lieu à référé sur les demandes formées et les rejeter ;

à titre subsidiaire :

lui accorder des délais de paiement sur 36 mensualités égales, avec règlement concomitant du loyer courant, la première intervenant le 1er du mois suivant la signification de l’ordonnance à intervenir ;

dire que les effets de la clause résolutoire seront suspendus pendant la durée des délais, le bail reprenant son plein effet si la dette est intégralement apurée dans les conditions fixées ;

en tout état de cause, condamner SNC Cogedim Paris Métropole à lui verser la somme de 2 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre les dépens.

Pour un exposé des moyens de M. [D] [Y], il convient de renvoyer à ses dernières conclusions, soutenues oralement à l’audience, visées par le greffe, en application de l’article 446-2-1 du code de procédure civile.

Par courrier reçu au greffe du Tribunal judiciaire, les services de la préfecture ont remis leur diagnostic social et financier, lu à l’audience, duquel il ressort que le locataire est marié et père de trois enfants, que le couple perçoit des ressources mensuelles à hauteur de 4 600 euros, que la dette s’est créée du fait d’un défaut d’information sur la vente de l’immeuble.

Le juge a invité les parties à produire tous les éléments relatifs à l’existence d’une procédure de surendettement conformément à l’article 24 V de la loi du 6 juillet 1989.

Le juge des contentieux de la protection a soulevé d’office la recevabilité des prétentions du demandeur en raison de l’absence de saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX), ou de signalement de la situation d’impayés aux organismes payeurs des aides au logement, au moins deux mois avant la délivrance de l’assignation.

L’affaire a été mise en délibéré au 19 février 2026.

Par note en délibéré autorisée par le juge, transmise contradictoirement au greffe du Tribunal le 23 janvier 2026, M. [D] [Y] a justifié d’une assurance contre les risques locatifs portant sur le local à usage d’habitation objet du présent litige, valable du 1er mai 2025 au 30 avril 2026.

Par note en délibéré autorisée par le juge, transmise contradictoirement au greffe du Tribunal le 29 janvier 2026, SNC Cogedim Paris Métropole a indiqué transmettre « la confirmation par la CCAPEX de l’information effectuée auprès d’elle préalablement à la délivrance de l’assignation » (sic). En pièce-jointe n°1, figure un échange de courriel avec la CCAPEX 93, laquelle indique, par courriel du 29 janvier 2026 « après vérification, je vous confirme que nous n’avons pas reçu le commandement de payer, nous n’avons reçu que l’assignation ». En pièce-jointe n°2, figure la notification de la première assignation délivrée au défendeur au représentant de l’état, le 25 septembre 2024.

Par note en délibéré non autorisée par le juge, transmise contradictoirement au greffe du Tribunal le 3 février 2026, SNC Cogedim Paris Métropole a transmis une ordonnance de référé rendue le 2 février 2026 dans une affaire opposant la commune de Drancy et M. [D] [Y].

Par note en délibéré autorisée par le juge, transmise contradictoirement au greffe du Tribunal le 10 février 2026, M. [D] [Y] a demandé au juge des contentieux de la protection de déclarer les demandes soutenues par SNC Cogedim Paris Métropole irrecevable au regard de l’absence de notification à la CCAPEX de la situation d’impayés du locataire.

MOTIFS

L’article 834 du code de procédure civile dispose que dans tous les cas d’urgence, le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

L’article 835 du même code dispose que dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le juge peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

En application des articles 446-2 et 16 du code de procédure civile, en procédure orale, lorsqu’il n’a pas été fixé de date pour les échanges entre les parties, le juge ne peut écarter les conclusions tardives mais doit renvoyer l’affaire pour faire respecter le principe de la contradiction (2ème Civ. 11 septembre 2025, n°22-23.042). Faisant état de la réception tardive des conclusions adverses alors qu’aucun calendrier de procédure n’avait été fixé, faute que les parties n’aient jamais comparu simultanément aux trois précédentes audiences, et informée par le juge de la possibilité de demander un renvoi, SNC Cogedim Paris Métropole a sollicité la retenue du dossier et la possibilité de répliquer à l’oral.

Si SNC Cogedim Paris Métropole a fait état à l’audience d’un commandement d’avoir à justifier d’une assurance contre les risques locatifs dans le délai d’un mois, signifié par exploit de commissaire de justice au défendeur le 1er décembre 2025, il n’a fondé aucune prétention, même oralement, sur ce moyen. En application de l’article 4 du code de procédure civile, il n’y a donc pas lieu de statuer sur cette question dans la présente décision.

Sur l’irrecevabilité de la note en délibéré transmise le 3 février 2026

L’article 445 du code de procédure civile dispose qu’après la clôture des débats, les parties ne peuvent déposer aucune note à l’appui de leurs observations, si ce n’est en vue de répondre aux arguments développés par le ministère public, ou à la demande du président dans les cas prévus aux articles 442 et 444.

En l’espèce, par note en délibéré transmise contradictoirement au greffe du Tribunal le 3 février 2026, SNC Cogedim Paris Métropole a transmis une ordonnance de référé rendue le 2 février 2026 dans une affaire opposant la commune de Drancy et M. [D] [Y].

Toutefois, cette note en délibéré n’a pas été autorisée par le juge.

En conséquence, il convient de la déclarer irrecevable.

Sur l’irrecevabilité de la demande aux fins de constat de la résiliation

L’article 24, II, de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dispose que les bailleurs personnes morales autres qu’une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu’au quatrième degré inclus ne peuvent faire délivrer, sous peine d’irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l’expiration d’un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l’article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée. Cette saisine est réputée constituée lorsque persiste une situation d’impayés, préalablement signalée dans les conditions réglementaires aux organismes payeurs des aides au logement en vue d’assurer le maintien du versement des aides mentionnées à l’article L. 821-1 du code de la construction et de l’habitation. Cette saisine, qui contient les mêmes informations que celles des signalements par les huissiers de justice des commandements de payer prévus au I du présent article, s’effectue par voie électronique par l’intermédiaire du système d’information prévu au dernier alinéa de l’article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée.

En application des articles L. 221-1 et suivants du code de commerce, la société en nom collectif est une société commerciale.

En l’espèce, les parties admettent que SNC Cogedim Paris Métropole, venant aux droits de Mme [M] [R], veuve [H], a la qualité de bailleur du logement situé [Adresse 3], dont le locataire est M. [D] [Y], en application d’un acte sous signature privée en date du 2 février 2008.

SNC Cogedim Paris Métropole est une société commerciale.

Par exploit de commissaire de justice en date du 24 septembre 2024, renouvelé le 12 novembre 2024, elle a fait délivrer à M. [D] [Y] une assignation aux fins de faire constater la résiliation du bail en application de la clause résolutoire qu’il contient, par l’effet du commandement de payer délivré par exploit de commissaire de justice en date du 18 avril 2024.

Or, la SNC Cogedim Paris Métropole ne démontre pas, avant la délivrance de cette assignation, ni saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives du département de la Seine-Saint-Denis, ni signalé la situation d’impayés aux organismes payeurs des aides au logement.

A cet égard, le courriel adressé par ladite commission au conseil du demandeur le 29 janvier 2026, transmis en délibéré, atteste qu’elle n’a jamais reçu le commandement de payer précité.

L’accusé de réception EXPLOC transmis en délibéré, faisant état d’une saisine par voie électronique de la préfecture de la Seine-Saint-Denis d’une assignation du locataire le 25 septembre 2024, outre qu’elle est intervenue moins de deux mois avant la délivrance de l’assignation définitive, le 12 novembre 2024, ne constitue pas l’information de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives sur une situation d’impayé, mais l’information du représentant de l’état de l’exercice d’une action judiciaire aux fins d’expulsion.

Cette notification se rapporte manifestement à la première assignation introductive d’instance délivrée le 24 septembre 2024, laquelle a été remplacée par la délivrance d’une seconde assignation introductive d’instance, sur et aux fins, délivrée le 12 novembre 2024.

Ce faisant, SNC Cogedim Paris Métropole ne démontre pas avoir respecté les obligations imposées par la loi avant de saisir la présente juridiction aux fins de faire constater la résiliation du contrat de bail conclu avec M. [D] [Y].

En conséquence, les prétentions formées par SNC Cogedim Paris Métropole aux fins de constat de l’acquisition des effets de la clause résolutoire et d’expulsion du locataire sont irrecevables.

Sur la demande en paiement de l’arriéré locatif

L’article 1728 du même code dispose que le preneur est tenu de deux obligations principales, dont l’obligation de payer le prix du bail aux termes convenus fait partie. Cette obligation résulte également de l’article 7 a) de la loi du 6 juillet 1989.

L’article 1342-3 du code civil dispose que le paiement fait de bonne foi à un créancier apparent est valable.

En application de l’article 1353 du code civil celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver et réciproquement, celui qui se prétend libéré, doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

En l’espèce, il ressort du contrat de bail en date du 2 février 2008 que M. [D] [Y] doit payer un loyer d’un montant de 600,00 €.

Le bailleur produit un décompte indiquant que M. [D] [Y] restait devoir la somme de 17 200,00 € euros à la date du 21 janvier 2026, terme de janvier 2026 inclus.

Toutefois, M. [D] [Y] produit la preuve de deux virements bancaires, pour un montant respectif de 560 euros, effectués les 2 novembre et 2 décembre 2022 à M. [F] [G], précédent propriétaire, alors que la vente au bénéfice de SNC Cogedim Paris Métropole ne lui a été notifiée que par courrier du 7 février 2023.

Ces paiements, effectués de bonne foi au créancier apparent, dont SNC Cogedim Paris Metropole ne démontre pas qu’ils ont été remboursés, doivent être imputés sur la dette locative.

Par ailleurs, le locataire justifie du virement d’une somme de 1 500 euros effectué au bénéfice de SNC Cogedim Paris Métropole le 21 janvier 2026, qui n’en conteste pas l’existence, qu’il convient de retenir à son crédit.

Ce faisant, la dette doit être ramenée à la somme de 14 580 euros, arrêtée au 21 janvier 2026, terme de janvier 2026 inclus, ce qui n’est pas contesté en défense.

Malgré les allégations de M. [D] [Y] en ce sens, qui ne se fondent cependant sur aucun moyen de droit ou de fait pour remettre en cause l’existence de l’obligation à la dette, celle-ci n’apparaît pas sérieusement contestable et il y a urgence à ce que le bailleur en obtienne paiement compte tenu de l’ancienneté de la dette.

En conséquence, il y a lieu de condamner M. [D] [Y] au paiement d’une somme provisionnelle de 14 580 euros, arrêtée au 21 janvier 2026, terme de janvier 2026 inclus.

Sur l’octroi de délais de paiement

L’article 24 V de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dispose que le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative.

En l’espèce, M. [D] [Y] propose de régler sa dette en trente-six mois.

Il ressort des déclarations à l’audience et du diagnostic social et financier adressé au tribunal que M. [D] [Y] perçoit des ressources qui lui permettent d’assurer le paiement de ses charges courantes et de dégager une capacité de remboursement supplémentaire qui le place en situation de régler la dette locative. M. [D] [Y] justifie de la reprise du paiement du loyer courant avant l’audience.

En conséquence, M. [D] [Y] sera autorisé à se libérer du montant de sa dette selon les modalités qui seront rappelées au dispositif.

Sur les mesures de fin d’ordonnance

Le défendeur, qui succombe, supportera les dépens, en application de l’article 696 du code de procédure civile, lesquels ne comprendront pas le coût du commandement de payer en date du 18 avril 2024, non nécessaire à la présente procédure.

L’équité commande que chacune des parties conserve à sa charge les frais exposés pour sa défense.

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant publiquement, en référé, tous droits et moyens au fond demeurant réservés, par ordonnance contradictoire, rendue en premier ressort et par mise à disposition au greffe :

AU PRINCIPAL, RENVOIE les parties à se pourvoir ainsi qu’il leur appartiendra ;

DÉCLARE IRRECEVABLE la demande en constat de l’acquisition des effets de la clause résolutoire incluse au contrat de bail conclu le 2 février 2008 entre SNC Cogedim Paris Métropole, venant aux droits de Mme [M] [R], veuve [H], d’une part, et M. [D] [Y], d’autre part, concernant l’appartement à usage d’habitation situé [Adresse 3] ;

DÉCLARE IRRECEVABLE en conséquence la demande d’expulsion et l’ensemble des demandes subséquentes ;

DES A PRÉSENT, SUR LE SURPLUS, VU L’URGENCE ET L’ABSENCE DE CONTESTATION SÉRIEUSE :

CONDAMNE M. [D] [Y] à verser à SNC Cogedim Paris Métropole la somme provisionnelle de 14 580 €, au titre de l’arriéré des loyers et des charges arrêté au 21 janvier 2026, terme de janvier 2026 inclus ;

AUTORISE M. [D] [Y] à s’acquitter de sa dette, savoir la somme de 14 580 € euros en 35 mensualités de 405 euros chacune et une dernière mensualité qui soldera la dette en principal et intérêts ;

PRÉCISE que chaque mensualité devra intervenir avant le 10 de chaque mois et pour la première fois le 10 du mois suivant la signification de la présente ordonnance ;

DIT qu’à défaut de paiement d’une seule mensualité à sa date d’échéance, l’échelonnement sera caduc et la totalité de la somme restant due deviendra immédiatement exigible, et ce, 15 jours après la réception, à défaut la première présentation, d’une mise en demeure par lettre recommandée avec accusé de réception restée sans effet ;

DÉBOUTE SNC Cogedim Paris Métropole de sa demande en paiement d’une somme au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

DÉBOUTE M. [D] [Y] de sa demande en paiement d’une somme au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE M. [D] [Y] au paiement des entiers dépens de la procédure, qui ne comprendront pas le coût du commandement de payer ;

RAPPELLE l’exécution provisoire de la présente décision.

Ainsi fait et ordonné à Bobigny le 19 février 2026.

LE GREFFIER LE JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION