TRIBUNAL JUDICIAIRE

d,'[Localité 1]

(Site Coubertin)

N° RG 25/01641 – N° Portalis DBY2-W-B7J-ICXD

JUGEMENT du

05 Mars 2026

Minute n° 26/00273

S.A., [X] OUEST

C/

,

[C], [W]

Le

Copie conforme

+ copie exécutoire

M^e BARBE

Copie conforme

M., [W]

Préfecture du Maine et, [Localité 2]

Copie dossier

JUGEMENT

____________________________________________________________

Rendu par mise à disposition au Greffe du Tribunal judiciaire d’ANGERS, le 05 Mars 2026

après débats à l’audience du 06 Novembre 2025, présidée par Noémie LEMAY, Juge – Juge des Contentieux de la Protection, assisté de Justine VANDENBULCKE, Greffier

conformément à l’information préalablement donnée à l’issue des débats, en application des dispositions de l’article 450 (2ème alinéa) du Code de procédure civile.

ENTRE :

DEMANDEUR

La S.A d’HLM, [Localité 3]

Inscrite au RCS d,'[Localité 1] sous le n°058 201 534

Siégeant :, [Adresse 1], ,

[Localité 4],

représentée par Maître Arnaud BARBE de la SCP PROXIM AVOCATS, avocats au barreau d’ANGERS

ET :

DÉFENDEUR

Monsieur, [C], [W]

né le 01 Janvier 1992 à, [Localité 5] (99)

demeurant :, [Adresse 2],

[Localité 6]

comparant

EXPOSÉ DU LITIGE

Par contrat du 31 mai 2018, la SA, [X] OUEST a donné à bail à usage d’habitation à M., [C], [W] un logement situé au, [Adresse 3] pour un loyer mensuel de 311,70 euros en sus des charges.

Des loyers étant demeurés impayés, la SA, [X] OUEST a fait signifier à M., [C], [W] un commandement de payer visant la clause résolutoire le 28 mars 2025.

Par exploit de commissaire de justice en date du 9 septembre 2025, la SA, [X] OUEST a fait assigner M., [C], [W] devant le juge des contentieux de la protection d,'[Localité 1] aux fins de voir, sous le bénéfice de l’exécution provisoire :

— constater la résiliation du bail litigieux intervenue de plein droit le 29 mai 2025 ; subsidiairement, prononcer sa résiliation,

— ordonner l’expulsion de M., [C], [W] ainsi que celle de tous occupants de son chef dans les deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à quitter les lieux, et ce en tant que de besoin avec le concours de la force publique,

— condamner M., [C], [L] au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle due jusqu’à libération définitive des lieux équivalente au montant du loyer et des charges mensuels qui seraient dus en vertu du contrat à compter du 29 mai 2025 ; subsidiairement, fixer ladite indemnité d’occupation,

— condamner M., [C], [W] à lui payer :

— la somme de 945,47 euros à titre d’arriérés de loyers, charges et indemnités d’occupation dus au31 août 2025, augmentée des intérêts au taux légal à compter de l’assignation,

— la somme de 400,00 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.

L’affaire a été appelée et retenue à l’audience du 6 novembre 2025.

A cette date, la SA, [X] OUEST, représentée par son conseil, réitère oralement ses demandes initiales dans les termes de son exploit introductif d’instance, sauf à actualiser sa demande en paiement au titre de l’arriéré locatif à la somme de 2.061,36 euros.

Elle soutient que le commandement de payer visant la clause résolutoire n’ayant pas été suivi d’effet dans le délai imparti, la clause résolutoire emportant de facto la résiliation du bail lui est acquise. Elle fait valoir subsidiairement que le défaut de paiement des loyers justifie le prononcé de la résiliation du bail. Elle s’oppose à l’octroi de délais de paiement, le paiement intégral du loyer n’ayant jamais repris..

M., [C], [W] comparaît en personne et reconnaît le montant de la dette locative. Il sollicite l’octroi de délais de paiement suspensifs des effets de la clause résolutoire, expliquant que s’il bénéficiait d’un titre de séjour, il était en difficulté pour trouver un emploi, percevant les allocations chômage seulement. Il reconnaissait a demi-mot une fraude à la CAF, expliquant que son épouse et son enfant étaient repartis en Afgnaistan, qu’ils devaient rentrer en France mais qu’ils étaient finalement restés là-bas de sorte qu’il avait tardé à signaler la situation à la caisse d’allocations familiales de sorte qu’il ne percevait plus les allocations pour le logement

Un diagnostic social et financier a été reçu au greffe avant l’audience et il a été donné lecture de ses conclusions à l’audience.

L’affaire a été mise en délibéré au 5 février 2026.

A cette date le délibéré a été prorogé au 5 mars 2026 par mise à disposition au greffe, les parties étant informées.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la recevabilité des demandes

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de Maine-et,-[Localité 2] par la voie électronique le 11 septembre 2025, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dans sa version en vigueur.

Par ailleurs, la SA, [X] OUEST justifie avoir signalé la situation d’impayé à la CAF de, [Localité 7] et, [Localité 2] le 29 juin 2023, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 9 septembre 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

L’action est donc recevable.

Sur le bien-fondé des demandes

Sur l’acquisition de la clause résolutoire

L’article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dans sa rédaction antérieure à la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023 prévoyait que « toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux ».

Ce même article dispose désormais que « tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux ».

La loi du 27 juillet 2023 ne comprenant pas de disposition dérogeant à l’article 2 du code civil, il en résulte que son article 10 en ce qu’il fixe désormais à six semaines le délai minimal accordé au locataire pour apurer sa dette, au terme duquel la clause résolutoire est acquise, ne s’applique pas immédiatement aux contrats en cours, qui demeurent régis par les stipulations des parties, telles qu’encadrées par la loi en vigueur au jour de la conclusion du bail, et ne peut avoir pour effet d’entraîner leur réfaction.

En l’espèce, le bail conclu le 31 mai 2018 contient une clause résolutoire prévoyant qu’en cas de non-paiement à leur échéance du loyer y compris le supplément de loyer de solidarité (SLS), du dépôt de garantie ou des charges dûment justifiées et de deux mois après commandement de payer resté infructueux, le présent contrat de location sera dès les mois expirés résilié de plein droit dans les conditions légales. Le commandement de payer signifié le 28 mars 2025 fixe un délai de deux mois au locataire pour apurer sa dette.

Or, il est établi, au vu des pièces et des débats, que le commandement de payer signifié 28 mars 2025, pour la somme en principal de 2.029,14 euros est demeuré infructueux pendant plus de deux mois.

En conséquence, il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire se sont trouvées réunies à la date du 29 mai 2025.

Sur les délais de paiement

L’article 24 V de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 prévoit que "le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, (…) au locataire en situation de régler sa dette locative.

L’article 24 VII ajoute que « lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge (…) Si le locataire se libère dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet ».

En l’espèce, si M., [C], [W] a saisi le juge des contentieux de la protection d’une demande de délais de paiement et a émis le souhait de se maintenir dans le logement, il n’a pas repris le paiement intégral de son loyer avant l’audience.

Dès lors, aucun délai de paiement ni aucune suspension des effets de la clause résolutoire ne sauraient lui être accordés.

La clause résolutoire doit par conséquent produire ses pleins effets et du fait de la résiliation du bail, M., [C], [W] est occupant sans droit ni titre des lieux occupés. Son expulsion sera donc ordonnée selon les modalités prévues au dispositif du présent jugement.

Le sort des meubles éventuellement laissés dans les lieux est spécifiquement organisé aux articles R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution au titre des opérations d’expulsion.

Sur les arriérés de loyers et l’indemnité d’occupation

En application de l’article 7-a) de la loi du 6 juillet 1989 et du contrat de bail, le locataire est tenu de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

En l’espèce, outre le contrat de bail signé par le locataire, la SA, [X] OUEST produit un décompte démontrant que M., [C], [W] reste devoir la somme de 2.061,36 euros à la date du 31 octobre 2025.

Le défendeur ne conteste pas ni le principe ni le montant de cette dette. Il sera par conséquent condamné au paiement de cette somme de 2.061,36 euros avec les intérêts au taux légal sur la somme de 945,47 euros à compter de l’assignation du 9 septembre 2025 et à compter du présent jugement pour le surplus, conformément aux dispositions des articles 1231-6 et 1231-7 du code civil.

M., [C], [W] sera également condamné au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation pour la période courant du 1er octobre 2025 à à la date de la libération effective et définitive des lieux. Cette indemnité mensuelle d’occupation sera fixée au montant du loyer et des charges, tels qu’ils auraient été dus si le contrat s’était poursuivi, afin de réparer le préjudice découlant pour le demandeur de l’occupation indue de son bien et de son impossibilité de le relouer.

Sur les mesures accessoires

M., [C], [W], partie perdante, supportera la charge des dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer du 28 mars 2025, de l’assignation et de sa notification à la préfecture.

Compte tenu des démarches judiciaires qu’a dû accomplir la SA, [X] OUEST, M., [C], [W]sera condamné à lui verser la somme de 300,00 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Le jugement est de plein droit assorti de l’exécution provisoire.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant publiquement, par jugement contradictoire et en premier ressort,

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu 31 mai 2018 entre la SA, [X] OUEST et M., [C], [W] concernant l’appartement à usage d’habitation situé au, [Adresse 4] sont réunies à la date du 29 mai 2025 ;

ORDONNE en conséquence à M., [C], [W] de libérer les lieux et de restituer les clés dès la signification du présent jugement ;

DIT qu’à défaut pour M., [C], [W] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés,la SA, [X] OUEST pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

CONDAMNE M., [C], [W] à verser à la SA, [X] OUEST la somme de 2.061,36 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés selon décompte arrêté 31 octobre 2025 (incluantl’échéance de septembre 2025), avec les intérêts au taux légal sur la somme de 945,47 euros à compter de l’assignation du 9 septembre 2025 et à compter du présent jugement pour le surplus ;

CONDAMNE M., [C], [W] à verser à la SA, [X] OUEST une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant équivalent au montant du loyer et des charges, tels qu’ils auraient été dus si le contrat s’était poursuivi, à compter du 1er octobre 2025 et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux, caractérisée par la restitution des clés ;

CONDAMNE M., [C], [W] à verser à LA sa logi ouest une somme de 300,00 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE M., [C], [W] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer du 28 mars 2025, de l’assignation et de sa notification à la préfecture ;

RAPPELLE que le jugement est de plein droit exécutoire par provision ;

Le Greffier, La juge,