MINUTE N° : 26/

ORDONNANCE DU : 05 Février 2026

DOSSIER N° : N° RG 25/00211 – N° Portalis DBYI-W-B7J-DQQT

NATURE AFFAIRE : 30B/ Sans procédure particulière

AFFAIRE : S.C.I. [L] C/ S.A.R.L. PERE ET FILS

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE VIENNE

Chambre 1 Cabinet 3 CIVILE

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

LE JUGE DES REFERES : Madame BERGOUGNOUS, Présidente

GREFFIER : Madame ROLLET GINESTET

DESTINATAIRES :

M^e Charles-antoine CHAPUIS

M^e Isabelle PIVET

Délivrées le :

Copie exécutoire a été délivrée à M^e CHAPUIS le :

DEMANDERESSE

S.C.I. [L], prise en la personne de son représentant légal, immatriculée au RCS de VIENNE sous le numéro 534 253 992, dont le siège social est sis 7, Allée des Lapereaux – 38780 PONT-EVEQUE

représentée par M^e Charles-antoine CHAPUIS, avocat au barreau de VIENNE

DEFENDERESSE

S.A.R.L. PERE ET FILS, prise en la personne de son représentant légal, immatriculée au RCS de VIENNE sous le numéro 907 870 661, dont le siège social est sis 56 COURS ROMESTANG – 38200 VIENNE

représentée par M^e Isabelle PIVET, avocat au barreau de VIENNE

Débats tenus à l’audience du 15 Janvier 2026

Date de délibéré indiquée par le Président : 05 Février 2026

Ordonnance rendue le 05 Février 2026, par mise à disposition au greffe.

EXPOSÉ DU LITIGE

Suivant acte sous seing privé du 7 janvier 2022, la SCI [L] a donné à bail commercial à la société PERE ET FILS des locaux situés 56 Cours Romestang à Vienne (38200), pour une durée de neuf ans à compter du jour même, moyennant un loyer annuel hors taxes de 1 500 euros, outre les charges locatives et taxes foncières.

Plusieurs incidents de paiements sont intervenus.

La bailleresse a fait délivrer un commandement de payer visant la clause résolutoire, par acte de commissaire de justice en date du 15 juillet 2025, à la société PERE ET FILS, pour une somme de 8 204,88 euros en principal, au titre de l’arriéré locatif au 3 juillet 2025.

Par acte de commissaire de justice délivré le 29 septembre 2025, la SCI [L] a fait assigner la société PERE ET FILS devant la présidente du tribunal judiciaire de Vienne statuant en référés aux fins de voir, au visa de l’article L145-41 du Code de commerce, prononcer son expulsion et la condamner au paiement des loyers, charges, et indemnités d’occupation.

Appelée à l’audience du 4 décembre 2025, l’affaire a été successivement renvoyée, à la demande des parties, aux audiences des 18 décembre 2025 et 15 janvier 2026.

Par conclusions déposées à l’audience et soutenues oralement par son conseil, la SCI [L] demande au juge des référés de :

— constater l’acquisition de la clause résolutoire insérée au bail,

— ordonner l’expulsion de la société PERE ET FILS et celle de tous occupants de son chef des lieux loués avec le concours de la force publique et d’un serrurier si besoin est,

— la condamner à lui payer la somme provisionnelle de 8 723,76 euros au titre de l’arriéré locatif, arrêté au 1er décembre 2025,

— la condamner au paiement d’une indemnité d’occupation provisionnelle mensuelle égale au montant des loyers, charges et taxes, à compter de la date de résiliation du bail et jusqu’à la libération des locaux qui se matérialisera par la remise des clés,

— la condamner au paiement des intérêts légaux à compter du commandement de payer,

— la débouter de l’ensemble de ses demandes,

— la condamner au paiement d’une somme de 1 200 euros au titre des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile et aux entiers dépens, en ce compris le coût du commandement de payer.

Elle indique oralement que la dette locative a été quasiment résorbée pendant la procédure ; et qu’elle laisse arbitrer le tribunal sur l’octroi de délais à la défenderesse et l’acquisition de la clause résolutoire.

Par conclusions déposées et soutenues oralement par son conseil, la société PERE ET FILS demande au juge des référés de :

— constater le paiement intégral des loyers et charges avant que le tribunal ne statue,

— dire et juger que la clause résolutoire est réputée ne pas avoir produit effet,

— débouter la SCI [L] de l’ensemble de ses demandes,

— la condamner aux dépens.

Elle affirme que la bailleresse lui a consenti la gratuité du loyer du mois de janvier 2022. Elle déclare avoir procédé, le 14 janvier 2026, au règlement de l’arriéré locatif et de la taxe foncière, soit la somme de 5 589,61 euros. Dans la mesure où la dette locative a été apurée, elle considère que la résiliation du bail n’a pas lieu d’être.

Conformément à l’article 446-1 du Code de procédure civile, pour un plus ample informé de l’exposé et des prétentions des parties, il est renvoyé à l’assignation et aux écritures déposées et développées oralement à l’audience.

L’affaire a été mise en délibéré au 5 février 2026.

MOTIFS DE LA DÉCISION

— Sur la demande relative à l’acquisition de la clause résolutoire et sur les demandes subséquentes :

Selon les dispositions de l’article 834 du Code de procédure civile, “dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend”.

La juridiction des référés n’est toutefois pas tenue de caractériser l’urgence, au sens de l’article susvisé, pour constater l’acquisition de la clause résolutoire stipulée dans un bail et la résiliation de droit d’un bail.

L’article L145-41, alinéa 1er, du Code de commerce dispose que “toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai”.

Le bailleur, au titre d’un bail commercial, demandant la constatation de l’acquisition de la clause résolutoire stipulée dans le bail, doit rapporter la preuve de sa créance.

Le juge des référés peut constater la résiliation de plein droit du bail au titre d’une clause contenue à l’acte à cet effet, à la condition que :

— le défaut de paiement de la somme réclamée dans le commandement de payer visant la clause résolutoire soit manifestement fautif,

— le bailleur soit, de toute évidence, en situation d’invoquer de bonne foi la mise en jeu de cette clause,

— la clause résolutoire soit dénuée d’ambiguïté et ne nécessite pas interprétation.

En vertu de l’article L145-41, alinéa 2, du code précité, “les juges saisis d’une demande présentée dans les formes et conditions prévues à l’article 1343-5 du Code civil peuvent, en accordant des délais, suspendre la réalisation et les effets des clauses de résiliation, lorsque la résiliation n’est pas constatée ou prononcée par une décision de justice ayant acquis l’autorité de la chose jugée. La clause résolutoire ne joue pas, si le locataire se libère dans les conditions fixées par le juge”.

L’octroi des délais de paiement autorisés par l’article 1343-5 du Code civil n’est par ailleurs nullement conditionné à la seule existence d’une situation économique catastrophique de celui qui les demande mais relève du pouvoir discrétionnaire du juge.

Au cas présent, la soumission du bail au statut des baux commerciaux ne donne lieu à aucune discussion.

Le bail prévoit une clause résolutoire stipulant sa résiliation de plein droit à défaut de paiement d’un seul terme de loyer, accessoires et autres charges, un mois après un commandement de payer resté infructueux.

Il n’existe aucune contestation sérieuse sur la régularité du commandement en ce qu’il correspond exactement au détail des montants réclamés préalablement au preneur par la bailleresse. En annexe du commandement, figure en effet le détail complet des loyers et charges dus et le décompte des versements effectués. Le commandement précise qu’à défaut de paiement dans le délai d’un mois, la bailleresse entend expressément se prévaloir de la clause résolutoire incluse dans le bail ; la reproduction de la clause résolutoire et de l’article L145-17, alinéa 1er, du Code de commerce y figurent. Le commandement contient ainsi toutes les précisions permettant à la locataire de connaître la nature, les causes et le montant des sommes réclamées, de procéder au règlement des sommes dues ou de motiver la critique du décompte, à savoir la somme de 8 204,88 euros en principal, au titre de l’arriéré locatif au 3 juillet 2025.

De son côté, la société PERE ET FILS s’oppose à l’acquisition de la clause résolutoire. Elle fait observer qu’elle s’est acquittée de l’ensemble des loyers et taxes foncières impayés le 14 janvier 2026, tout en exposant que la bailleresse lui a consenti, à titre gracieux, une remise du loyer de janvier 2022.

Elle produit différents ordres de virement effectués au profit de la SCI [L], à savoir :

—  1 500 euros le 13 janvier 2026,

—  189,61 euros le 13 janvier 2026,

—  1 904 euros le 14 janvier 2026,

—  1 230 euros le 14 janvier 2026,

—  766 euros le 14 janvier 2026.

Dans la mesure où la SCI [L] ne conteste pas avoir bénéficié de l’ensemble de ces virements, qui représente un montant total de 5 589,61 euros, le débat qui oppose les parties porte exclusivement sur la remise, à titre gracieux, du loyer du mois de janvier 2022.

Il est constant que la promesse de cession de fonds de commerce, communiquée par la société défenderesse, prévoit, en page 9, une clause intitulée “PRIX”, laquelle stipule que “la cession à venir sera consentie et acceptée moyennant le prix principal de CENT VINGT-SIX MILLE EUROS (126 000 EUR) […]. Le solde, soit la somme de SOIXANTE DIX MILLE EUROS (70.000,00 EUR), sera payé au cédant en 25 fractions de 3 000,00 € et 1 fraction de 1.000,00 EUR, chacune en principal, exigibles mensuellement et pour la première fois un mois après la signature du bail entre la SCI [L] et le CESSIONNAIRE”.

S’il n’appartient pas au juge des référés d’interpréter ces stipulations, il n’est pas établi, en l’état, qu’une telle clause ait été maintenue à l’acte de réitération de cession en l’absence de sa communication.

Il est également observé que le bail commercial régularisé entre les parties ne fait nullement état de la remise, à titre gracieux, du loyer litigieux.

D’évidence, la société PERE ET FILS reste redevable, envers la bailleresse, du loyer du mois de janvier 2022.

Ainsi, en faisant délivrer ce commandement, la SCI [L] n’a fait qu’exercer ses droits légitimes de bailleresse face à une locataire ne respectant pas les clauses du bail, alors que celles-ci avaient été acceptées en toute connaissance de cause.

Les causes de ce commandement n’ont pas été acquittées dans le mois de sa délivrance.

Dès lors, la clause résolutoire est acquise et le bail se trouve résilié de plein droit avec toutes conséquences de droit.

Toutefois, compte tenu des circonstances de la cause qui démontrent un réel effort de la locataire pour la continuation de son activité et des règlements effectués par celle-ci, sa situation doit être prise en compte dans la mesure où la résiliation du bail entraînerait, pour elle, des conséquences économiques.

Aussi, il convient, sur le fondement des dispositions des articles 1343-5 du Code civil et L145-41 du Code de commerce d’accorder, dans les termes du dispositif ci-après, des délais de paiement suspensifs des poursuites et des effets de la clause résolutoire, étant précisé qu’à défaut de respect des modalités fixées, les poursuites pourront reprendre, la clause résolutoire reprendra ses effets et l’expulsion des occupants pourra être poursuivie.

Le sort des meubles trouvés dans les lieux sera régi en cas d’expulsion conformément aux dispositions du Code des procédures civiles d’exécution et selon les modalités précisées au dispositif de l’ordonnance.

— Sur la demande de provision :

L’article 835, alinéa 2, du Code de procédure civile prévoit que “dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, [le président du tribunal judiciaire peut] accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire”.

Aux termes de l’article 1728 du Code civil, le paiement du prix du bail aux termes convenus constitue l’une des deux obligations principales du locataire.

En vertu de l’article 1353 de ce même code, “celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver.

Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation”.

Il est rappelé qu’à compter de la résiliation du bail par l’effet de la clause résolutoire, le preneur n’est plus débiteur de loyers mais d’une indemnité d’occupation.

L’indemnité d’occupation due par la société PERE ET FILS, depuis l’acquisition de la clause résolutoire et jusqu’à la libération effective des lieux par la remise des clés, sera fixée à titre provisionnel au montant du loyer contractuel, outre les charges, taxes et accessoires.

S’agissant du paiement, par provision, de l’arriéré locatif, il convient de rappeler qu’une demande en paiement de provision, au titre d’une créance non sérieusement contestable, relève du pouvoir du juge des référés sans condition de l’existence d’une urgence, aux termes de l’article 835 du Code de procédure civile. Le montant de la provision allouée en référé n’a d’autre limite que le montant non sérieusement contestable de la dette alléguée.

Au cas présent, la SCI [L] produit un décompte faisant état d’une dette locative totale de 7 389,61 euros au 12 janvier 2026.

Compte tenu des développements qui précèdent, il convient de déduire de ce montant les virements émis par la locataire, les 13 et 14 janvier 2026.

Ainsi, au vu de ces éléments, l’obligation de la société PERE ET FILS au titre de l’arriéré locatif au 15 janvier 2026, date de l’audience, n’est pas sérieusement contestable à hauteur de 1 800 euros, somme provisionnelle au paiement de laquelle il convient de condamner la défenderesse.

Cette provision sera assortie en application de l’article 1231-7 du Code civil des intérêts au taux légal à compter de la présente ordonnance.

— Sur les autres demandes :

Selon l’article 491 du Code de procédure civile, le juge statuant en référés, statue également sur les dépens.

L’article 696 de ce même code prévoit que “la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie”.

La société PERE ET FILS, défenderesse condamnée au paiement d’une provision, doit supporter la charge des dépens, incluant les frais de commandement et d’assignation.

L’article 700 du code précité dispose que “le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer :

1° A l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ;

2° Et, le cas échéant, à l’avocat du bénéficiaire de l’aide juridictionnelle partielle ou totale une somme au titre des honoraires et frais, non compris dans les dépens, que le bénéficiaire de l’aide aurait exposés s’il n’avait pas eu cette aide. Dans ce cas, il est procédé comme il est dit aux alinéas 3 et 4 de l’article 37 de la loi n° 91-647 du 10 juillet 1991.

Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.

Les parties peuvent produire les justificatifs des sommes qu’elles demandent.

La somme allouée au titre du 2° ne peut être inférieure à la part contributive de l’Etat majorée de 50 %”.

Il est rappelé que la juridiction des référés a le pouvoir de prononcer une condamnation en application de ces dispositions.

Aucun élément tiré de l’équité ou de la situation économique de la société PERE ET FILS ne permet d’écarter la demande de la SCI [L] formée sur le fondement des dispositions susvisées. Celle-ci sera cependant évaluée à la somme de 1 000 euros en l’absence d’éléments de calcul plus explicites versés aux débats.

PAR CES MOTIFS

Nous, juge des référés du tribunal judiciaire de Vienne, statuant après débats en audience publique, par mise à disposition au greffe, par décision contradictoire et en premier ressort,

CONSTATONS l’acquisition de la clause résolutoire insérée au bail à la date du 15 août 2025 à minuit,

CONDAMNONS la société PERE ET FILS à payer à La SCI [L] la somme par provision de mille huit cents euros (1 800 euros) à valoir sur les loyers, charges, accessoires arrêtés au 15 janvier 2026, avec intérêts au taux légal à compter de la présente ordonnance,

SUSPENDONS rétroactivement les poursuites et les effets de la clause résolutoire contractuelle, à la condition que la société PERE ET FILS se libère des sommes ci-dessus allouées par 2 versements mensuels de neuf cents euros (900 euros), le 10 de chaque mois, et pour la première fois le 10 du mois suivant la signification de la présente décision, le dernier versement soldant la dette en principal, intérêts et frais,

DISONS que ces règlements seront à verser en plus des loyers, charges et accessoires courants, payés aux termes prévus par le contrat de bail,

DISONS qu’en cas de paiement de la dette selon les termes de l’échéancier susvisé, la clause résolutoire sera réputée ne jamais avoir joué,

DISONS qu’à défaut d’un seul versement à son terme et dans son entier montant en sus d’un seul des loyers, charges, taxes et accessoires courants à leurs échéances contractuelles, et à défaut de régularisation dans le délai de huit jours après l’envoi d’un courrier de mise en demeure par lettre recommandée avec accusé de réception :

— l’intégralité de la dette sera immédiatement exigible,

— les poursuites pour son recouvrement pourront reprendre aussitôt,

— la clause résolutoire produira son plein et entier effet,

— il pourra être procédé, si besoin avec le concours de la force publique et d’un serrurier, à l’expulsion de la société PERE ET FILS et de tous occupants de son chef hors des lieux loués situés 56 Cours Romestang à Vienne (38200),

— le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles R433-1 du Code des procédures civiles d’exécution,

— la société PERE ET FILS devra payer mensuellement à la SCI [L], à titre de provision à valoir sur l’indemnité d’occupation trimestrielle, une somme égale au montant du loyer tel que résultant du bail outre les charges et taxes, à compter de la date de prise d’effet de la clause résolutoire, ladite indemnité étant révisable annuellement à la date anniversaire de la présente ordonnance,

CONDAMNONS la société PERE ET FILS aux entiers dépens, en ce compris le coût du commandement, de l’assignation et de signification de la présente ordonnance,

CONDAMNONS la société PERE ET FILS à payer à la SCI [L] la somme de mille euros (1 000 euros) par application des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile,

DISONS n’y avoir lieu à référé sur le surplus des demandes,

RAPPELONS que la présente décision est exécutoire à titre provisoire.

Ainsi prononcé par la mise à disposition au greffe du tribunal judiciaire de Vienne de la présente décision le 5 février 2026,

La Greffière La Présidente