TRIBUNAL JUDICIAIRE

d'[Localité 5]

(Site Coubertin)

N° RG 25/01307

N° Portalis DBY2-W-B7J-IBGS

JUGEMENT du

06 Janvier 2026

Minute n° 35

S.C.I. FSTA

C/

[K] [G]

Le

Copie conforme

+ copie exécutoire

M^e Frédéric BOUTARD

Copie conforme

M. [K] [G]

Préfecture du Maine et [Localité 6]

Copie dossier

JUGEMENT

____________________________________________________________

Rendu par mise à disposition au Greffe du Tribunal judiciaire d’ANGERS, le 06 Janvier 2026

après débats à l’audience du 07 Octobre 2025, présidée par Catherine BAUFRETON, Magistrat à titre temporaire – Juge des Contentieux de la Protection,

assistée de Laurence GONTIER, greffier,

conformément à l’information préalablement donnée à l’issue des débats, en application des dispositions de l’article 450 (2ème alinéa) du Code de procédure civile ;

ENTRE :

DEMANDERESSE

La S.C.I. FSTA

immatriculée au RCS d'[Localité 5] sous le numéro 852 783 919,

dont le siège social est sis [Adresse 4]

[Localité 3],

agissant poursuites et diligences de ses représentants légaux, domiciliés en cette qualité audit siège,

représentée par Maître Frédéric BOUTARD, avocat au barreau du MANS (72),

ET :

DÉFENDEUR

Monsieur [K] [G]

né le 03 Août 1976 en ALGERIE

demeurant [Adresse 1]

[Localité 2]

comparant en personne,

FAITS PROCÉDURE ET MOYENS DES PARTIES

La Société Civile Immobilière (SCI) FSTA a, par contrat conclu sous seing privé le 26 novembre 2019, donné à bail d’habitation à Monsieur [K] [G], un appartement meublé situé [Adresse 1] à ANGERS (49100), moyennant le règlement d’un loyer mensuel révisable de 230,00 €, outre une provision sur charges de 20,00 €.

Le contrat mentionne le versement d’un dépôt de garantie de 230,00 €.

Par acte de commissaire de justice du 10 juillet 2024, la SCI FSTA a fait délivrer à Monsieur [K] [G] un commandement de payer la somme de 1 899,00 € au titre de l’arriéré locatif, et de justifier de l’occupation des lieux loués, visant la clause résolutoire.

Par acte de commissaire de justice du 11 juin 2025, notifié au représentant de l’État dans le département le 1er juillet 2025, la SCI FSTA a assigné Monsieur [K] [G] devant le Juge des Contentieux de la Protection du Tribunal Judiciaire d’ANGERS, aux fins de voir :

▸ constater par le jeu de la clause résolutoire la résiliation du contrat de location au jour de l’acquisition de cette clause ou à défaut de prononcer la résiliation pour non-paiement des loyers et, en conséquence :

▸ ordonner l’expulsion de Monsieur [K] [G], corps et biens ainsi que de tout occupant de son chef, dès que le délai légal sera expiré et, si besoin est, avec le concours et l’assistance de la force publique ;

▸ condamner Monsieur [K] [G] au paiement :

• de la somme principale de 2.419,00 €, représentant les causes dudit commandement de payer visant la clause résolutoire ainsi que les loyers échus entre ledit commandement de payer et la date de la présente assignation, le tout avec les intérêts de droit à compter de la décision à intervenir,

• d’une indemnité d’occupation égale au montant du loyer et des charges et en subissant les augmentations légales à compter de ce jour et jusqu’à l’entière libération des lieux ;

• de condamner Monsieur [K] [G], à titre de dommages-intérêts, conformément à l’article 1231-6 alinéa 3 du code civil, au paiement de la somme de 400,00 € ;

• de la somme de 200,00 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi que les entiers dépens de l’instance et de ses suites (article 696 du code de procédure civile) et notamment le coût du commandement de payer.

L’affaire a été évoquée à l’audience du 7 octobre 2025.

A cette audience, la SCI FSTA, par l’intermédiaire de son conseil, indique sa nouvelle adresse.

Elle précise que l’arriéré locatif est de 3 419,00 €, au jour de l’audience.

Elle souligne qu’aucune conciliation n’a pu intervenir du fait de Monsieur [K] [G], et que l’échéancier qui avait été proposé à ce dernier n’a pas été suivi d’effet.

S’agissant de la demande de dommages-intérêts, elle précise qu’elle n’est pas accompagnée de justificatif.

Elle note que sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile est portée à 800,00€.

Elle ajoute qu’elle n’est pas opposée à l’octroi de délais de paiement.

Monsieur [K] [G] a comparu à l’audience en personne.

Il fait part de son désaccord quant au montant sollicité, indiquant que le chiffrage a été effectué par le bailleur et son conseil.

Il souligne que son loyer est de 250,00 € et que l’APL est de 264,00 €, soit une différence de 14,00 €, dont il ignore l’utilisation par le bailleur.

Il précise que le bailleur souhaite récupérer le logement afin d’y faire des travaux, créer des logements plus grands et louer plus cher.

Il indique être chauffeur routier et être actuellement au chômage, percevant environ la somme de 1.000,00 € par mois.

Il dit avoir demandé un plan d’apurement au bailleur qui lui a refusé.

Il note que, au cas où la dette serait avérée, il propose de verser la somme de 35,00 € au titre de son apurement.

Il ajoute qu’il a déposé une demande de logement au mois de mars 2024, en vain jusqu’à présent.

La SCI FSTA, par l’intermédiaire de son conseil, tient à préciser, d’une part, que la Caisse d’Allocations Familiales (CAF) n’a pas toujours versé une somme supérieure au montant du loyer et que Monsieur [K] [G] ne payant pas le solde résiduel, la CAF a cessé ses versements, d’où une dette locative, d’autre part, que le « trop versé » de la CAF a été imputé sur le compte de Monsieur [K] [G].

Le diagnostic social et financier a été reçu au greffe du Tribunal avant l’audience et il en a été fait état à l’audience.

Il y est notamment indiqué que Monsieur [K] [G] n’a pas répondu aux propositions de rencontre qui lui ont été faites.

L’affaire a été mise en délibéré au 6 janvier 2026.

MOTIFS DE LA DÉCISION

SUR LA RECEVABILITÉ DE LA DEMANDE DE RÉSILIATION ET D’EXPULSION

Conformément aux dispositions de l’article 24-I de la loi du 6 juillet 1989 modifiée par la loi du 27 juillet 2023, en vigueur depuis le 29 juillet 2023,

« Lorsque le locataire est en situation d’impayé de loyer ou de charges locatives sans interruption depuis une durée de deux mois ou lorsque la dette de loyer ou de charges locatives du locataire est équivalente à deux fois le montant du loyer mensuel hors charges locatives, les commandements de payer, délivrés pour le compte d’un bailleur personne physique ou société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu’au quatrième degré inclus, sont signalés par le commissaire de justice à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l’article 7-2 de la loi n°90-449 du 31 mai 1990 précitée.

Lors de ce signalement, le commissaire de justice précise les coordonnées téléphoniques et électroniques et la situation socio-économique des occupants au vu des informations en sa connaissance. Le signalement s’effectue par voie électronique par l’intermédiaire du système d’information prévu au dernier alinéa du même article 7-2. »

Et, l’article 24-II de la loi précitée indique :

« Les bailleurs personnes morales autres qu’une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu’au quatrième degré inclus ne peuvent faire délivrer, sous peine

d’irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l’expiration d’un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l’article 7-2 de la loi n°90-449 du 31 mai 1990 précitée. Cette saisine est réputée constituée lorsque persiste une situation d’impayés, préalablement signalée dans les conditions réglementaires aux organismes payeurs des aides au logement en vue d’assurer le maintien du versement des aides mentionnées à l’article L821-1 du code de la construction et de l’habitation. Cette saisine, qui contient les mêmes informations que celles des signalements par les huissiers de justice des commandement de payer prévus au I du présent article, s’effectue par voie électronique par l’intermédiaire du système d’information prévu au dernier alinéa de l’article 7-2 de la loi n°90-449 du 31 mai 1990 précitée. »

En l’espèce, la SCI FSTA justifie avoir saisi la Commission de Coordination des Actions de Prévention des Expulsions locatives (CCAPEX), par voie électronique le 11 juillet 2024.

En outre, conformément à l’article 24 III de la loi précitée,

« A peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence du commissaire de justice au représentant de l’État dans le département au moins six semaines avant l’audience, afin qu’il saisisse l’organisme compétent désigné par le plan départemental d’action pour le logement et l’hébergement des personnes défavorisées, suivant la répartition de l’offre globale de services d’accompagnement vers et dans le logement prévue à l’article 4 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée ».

Et, l’article 24-IV précise que cette disposition est « applicable aux assignations tendant au prononcé de la résiliation du bail lorsqu’elle est motivée par l’existence d’une dette locative du preneur ». Elle est « également applicable aux demandes additionnelles et reconventionnelles aux fins de constat ou de prononcé de la résiliation, motivées par l’existence d’une dette locative, la notification au représentant de l’État dans le département incombant au bailleur ».

En l’espèce, une copie de l’assignation a été notifiée au représentant de l’État dans le département, par voie électronique le 1er juillet 2025, soit plus de six semaines avant l’audience.

Par conséquent, il convient de constater que l’action de la SCI FSTA en demande de résiliation du bail et d’expulsion est recevable.

SUR LE MONTANT DE L’ARRIERE LOCATIF

Conformément à l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989 modifiée précitée, « le locataire est tenu de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus. »

En application de l’article 1353 du code civil, « celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation. »

En l’espèce, la SCI FSTA a produit le contrat de bail, le commandement de payer, un décompte de la créance actualisé au 6 octobre 2025, démontrant que Monsieur [K] [G] restait devoir la somme de 3.419,00 €, prenant en compte les versements de la Caisse

d’Allocations Familiales (CAF), y compris les versements supérieurs au montant du loyer, au sujet desquels Monsieur [K] [G] avait souhaité obtenir des éclaircissements lors de l’audience.

La dette est fondée en son principe et son montant en vertu du contrat de bail.

Monsieur [K] [G], présent à l’audience, ayant contesté l’existence d’une dette locative, sans produire de pièces justifiant cette contestation, notamment la non imputation sur son compte de plusieurs versements de la CAF, alors que ceux-ci apparaissent clairement sur le décompte produit par le bailleur, sera condamné à payer la somme de 3.419,00 € au titre de l’arriéré locatif au 6 octobre 2025, incluant l’échéance du mois d’octobre 2025.

SUR L’ACQUISITION DE LA CLAUSE RÉSOLUTOIRE ET L’EXPULSION DU LOCATAIRE

Conformément à l’article 24-I de la loi du 6 juillet 1989 précitée, modifiée par la loi du 27 juillet 2023, en vigueur depuis le 29 juillet 2023,

« Tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux. »

En application de l’article 24 V de la même loi,

« Le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement, dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. »

En l’espèce, un commandement de payer visant la clause résolutoire contenue dans le bail a été signifié le 10 juillet 2024 pour la somme en principal de 1.899,00 €.

Ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, délai visé par ledit commandement, puisque l’arriéré locatif n’a pas été régularisé par Monsieur [K] [G], aucun versement n’ayant été effectué par ce dernier, seuls les versements comptabilisés pendant ce délai, provenant de la CAF, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 11 septembre 2024, le bail étant résilié depuis cette date.

Monsieur [K] [G] a, lors de l’audience, fait une proposition d’apurement à hauteur de 35,00 € par mois.

Cependant, compte tenu du montant de l’arriéré locatif et de la proposition de Monsieur [K] [G], alors qu’il n’a effectué aucun versement depuis le mois de mars 2024, il n’est pas possible d’accorder des délais de paiement à Monsieur [K] [G] pour s’acquitter de sa dette locative.

Par conséquent, il convient d’ordonner l’expulsion de Monsieur [K] [G], occupant le logement sans droit ni titre depuis le 11 septembre 2024.

Le sort des meubles étant réglé par les dispositions des articles L 433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution, il n’y a pas lieu de statuer sur ce point.

SUR L’INDEMNITÉ D’OCCUPATION

Monsieur [K] [G] occupant les lieux sans droit ni titre depuis le 11 septembre 2024 cause par ce fait un préjudice au bailleur qu’il convient de réparer en le condamnant au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant équivalent au montant du loyer et charges qui aurait été dû si le bail n’avait pas été résilié, à compter du 11 septembre 2024.

Par conséquent, Monsieur [K] [G] sera condamné à verser à la SCI FSTA une indemnité mensuelle d’occupation des lieux, révisable, égale au montant du loyer qui aurait été dû en l’absence de résiliation du bail, à compter du 11 septembre 2024 et ce, jusqu’à la libération complète des lieux, soit la somme actuelle de 230,00 €, outre une provision sur charges de 20,00€, cette indemnité étant déjà comprise dans le décompte arrêté à la somme de 3.419,00 € au 6 octobre 2025, incluant l’échéance du mois d’octobre 2025.

SUR LES AUTRES DEMANDES PÉCUNIAIRES

En application de l’article 1231-6 du code civil, « les dommages-intérêts dus à raison du retard dans le paiement d’une obligation de somme d’argent consistent dans l’intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure.

Ces dommages-intérêts sont dus sans que le créancier soit tenu de justifier d’aucune perte.

Le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages-intérêts distincts de l’intérêt moratoire. »

En l’espèce, la SCI FSTA sollicite le paiement des intérêts au taux légal sur les sommes dues.

Conformément à l’article 1231-6 précité, la somme de 3.419,00 € sera assortie des intérêts au taux légal, à compter de la présente décision.

La SCI FSTA sollicite également la somme de 400,00 € à titre de dommages-intérêts.

A l’appui de sa demande, elle ne produit aucune pièce justifiant d’un préjudice distinct de celui donnant lieu à intérêt moratoire.

Par conséquent, la SCI FSTA sera déboutée de sa demande à ce titre.

SUR LES FRAIS ET LES DÉPENS

L’article 696 du code de procédure civile dispose que la partie perdante est condamnée aux dépens à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

L’article 700 du même code prévoit que le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens.

Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.

En l’espèce, Monsieur [K] [G], partie perdante, supportera la charge de l’intégralité des dépens de la présente procédure, notamment le coût du commandement de payer.

Compte tenu des démarches judiciaires qu’a dû engager la SCI FSTA, l’équité commande de condamner Monsieur [K] [G] à lui payer la somme de 800,00 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

SUR L’EXÉCUTION PROVISOIRE

En application de l’article 514 du code de procédure civile, « les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement. »

En l’espèce, l’exécution provisoire est de droit.

PAR CES MOTIFS,

Le Juge des Contentieux de la Protection,

Statuant publiquement, par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire, en premier ressort,

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 26 novembre 2019, entre la SCI FSTA, d’une part, et Monsieur [K] [G], d’autre part, concernant le logement à usage d’habitation situé [Adresse 1] à ANGERS (49100) sont réunies à la date du 11 septembre 2024 ;

CONSTATE la résiliation de plein droit du contrat de bail à compter du 11 septembre 2024 ;

ORDONNE à Monsieur [K] [G] de libérer le logement et d’en restituer les clés dans le délai de deux mois à compter de la signification du commandement de quitter les lieux;

DIT qu’à défaut pour Monsieur [K] [G] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, la SCI FSTA pourra faire procéder à son expulsion, ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, au besoin, avec le concours de la force publique et selon les modalités fixées par les articles L412-1 à L412-8 du code des procédures civiles d’exécution ;

DIT que s’agissant des meubles, leur sort étant réglé par les dispositions des articles L433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution, il n’y a pas lieu de statuer sur ce point ;

CONDAMNE Monsieur [K] [G] à payer à la SCI FSTA la somme de Trois Mille Quatre Cent Dix-Neuf Euros (3.419,00 €), au titre de l’arriéré locatif et des indemnités d’occupation, arrêtée au 6 octobre 2025, incluant l’échéance du mois d’octobre 2025, avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision ;

CONDAMNE Monsieur [K] [G] à payer à la SCI FSTA une indemnité mensuelle d’occupation révisable, égale au montant du loyer et des charges qui aurait été dû en l’absence de résiliation du bail, soit la somme actuelle de Deux Cent Trente Euros (230,00 €), outre une provision sur charges de Vingt Euros (20,00 €) à compter du 11 septembre 2024 et ce jusqu’à la date de libération effective et définitive des lieux, cette indemnité étant déjà comprise dans le montant arrêté à la somme de Trois Mille Quatre Cent Dix-Neuf Euros (3.419,00 €), incluant l’échéance du mois d’octobre 2025 ;

CONDAMNE Monsieur [K] [G] aux entiers dépens de la présente procédure, notamment le coût du commandement de payer ;

CONDAMNE Monsieur [K] [G] à payer à la SCI FSTA la somme de Huit Cents Euros (800,00 €) au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

DÉBOUTE la SCI FSTA du surplus de ses demandes ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit ;

DIT qu’une copie de ce jugement sera transmise au représentant de l’État dans le département.

Le greffier, Le Juge,