TRIBUNAL DE PROXIMITE DE COGNAC

[Adresse 4]

[Localité 3]

☎ : [XXXXXXXX02]

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Minute n°

JUGEMENT

du

13 Octobre 2025

5AA

N° RG 25/00144 – N° Portalis DBXA-W-B7J-GCKR

S.C.I. [S] BRO

C/

[D] [V]

[O] [V]

Le :

copies exécutoires

à

à

copies certifiées conformes

à

à

JUGEMENT

EN DATE DU 13 Octobre 2025

Après débat à l’audience publique du tribunal de proximité de COGNAC, tenue le Lundi 15 septembre 2025 ;

Sous la présidence de Hervé REDONDO, Juge des contentieux de la protection assisté de Sylvie TASSEAU, Greffier,

Le Président ayant avisé les parties à l’issue des débats que le jugement serait prononcé par mise à disposition au greffe le 17 novembre 2025 avancé au 13 Octobre 2025,

Le jugement suivant a été rendu au nom du peuple français :

ENTRE :

S.C.I. [S] BRO, demeurant [Adresse 6]

DEMANDERESSE représentée par Monsieur [S] [I], gérant

ET :

Madame [D] [V], demeurant [Adresse 8]

DEFENDERESSE comparante en personne

Monsieur [O] [V]

[Adresse 9]

[Localité 1]

DEFENDEUR non comparant

25/00144

Exposé du litige

Par acte sous signature privée en date du 1er septembre 2023 la SCI [S] BRO ci-après le bailleur ou le requérant, a donné à bail à Madame [D] [V], sous la dénomination de partie défenderesse dans la présente décision, un lieu d’habitation situé [Adresse 5] moyennant un loyer incluant une provision sur charges de 70 euros.

A la même date Monsieur [O] [V], fils de la locataire, s’est porté caution solidaire au titre de ce bail de location

Un constat d’entrée dans les lieux a été réalisé par commissaire de justice, mentionnant le bon état général du logement.

Faute de paiements régulier du loyer un commandement de payer a été délivré à la locataire le 20 décembre 2024 et dénoncé à la caution solidaire le 27 décembre 2024.

La locataire a quitté les lieux sans prévis et un procès-verbal de reprise a été établi par commissaire de justice le 14 février 2025. Une sommation d’avoir à assister à l’état des lieux de sortie a été délivrée le 14 février 2025 pour le 28 février 2025, le cautionnaire ayant également été convoqué par courrier recommandé du 14 février 2025 reçu le 17 février 2025.

Ni la locataire ni sa caution ne se sont présentés à l’état des lieux de sortie.

Par acte de commissaire de justice du 19 juin 2025 délivré en l’étude en ce qui concerne Madame [V] et à personne en ce qui concerne Monsieur [V], la bailleresse a fait assigner son ancienne locataire et sa caution devant le juge des contentieux de la protection de Cognac afin de les voir solidairement condamner à lui payer la somme de 20579,63 euros au titre du solde des loyers, du coût de l’état des lieux de sortie, des réparations locatives et de la perte locative sur 4 mois, celle de 2000 euros à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive, celle de 2000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux dépens comprenant le coût du commandement de payer, de l’assignation et le cas échéant des mesures conservatoires ultérieures sur les biens mobiliers.

A l’appui de ses demandes elle a notamment exposé les arguments suivants :

un état des lieux de sortie a été dressé par commissaire de justice le 28 février 2025, mentionnant l’état déplorable du logement ainsi que la saleté généralisée ;

plusieurs devis de remise en état de ce logement ont été réalisés concernant la peinture, le meuble de salle de bains, le meuble de cuisine, le nettoyage complet du logement et le remplacement d’une porte et d’une fenêtre ;Madame [V] a promis de payer les loyers et les réparations à plusieurs reprises.

L’affaire a été appelée et retenue à l’audience du 15 septembre 2025.

A cette audience la SCI [S] BRO est représentée par son gérant Monsieur [I] [S]. Madame [D] [V] est présente en personne. Monsieur [O] [V] n’est ni présent ni représenté ni excusé, sa mère affirmant qu’il souffre d’une maladie mentale sans pour autant apporter un quelconque élément à l’appui de cette affirmation.

La SCI [S] BRO maintient l’ensemble de ses demandes et arguments. Elle expose que le bien lui a été restitué en très mauvais état général et que la dette locative s’élève la somme de 2396 euros au titre des mois de mai, juin, août, novembre et décembre 2024 et janvier et février 2025. Les travaux n’ont pas encore été effectués et le logement se trouve donc inoccupé

Madame [V] reconnaît le montant de la dette locative. Elle affirme avoir quitté les lieux avec son fils « car le logement était plein de cafards ». Elle affirme également avoir informé la bailleresse par messagerie Messenger sans pouvoir en apporter la preuve. Elle demeure actuellement [Adresse 7] à [Localité 3]. Elle pense que le montant des travaux est exagéré mais ne dispose d’aucun élément pour s’opposer aux demandes.

La présente décision sera réputée contradictoire et en premier ressort conformément aux dispositions de l’article 474 du code de procédure civile.

Motifs de la décision

L’article 1353 du code de procédure civile dispose que « celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation. »

Il est de jurisprudence constante que nul ne peut se constituer une preuve à soi-même, sauf lorsqu’il s’agit de prouver un fait juridique.

L’article 1728 du code civil dispose que « Le preneur est tenu de deux obligations principales:

1° D’user de la chose louée raisonnablement, et suivant la destination qui lui a été donnée par le bail, ou suivant celle présumée d’après les circonstances, à défaut de convention ; 2° De payer le prix du bail aux termes convenus ».

L’article 7 de la loi 89-462 du 6 juillet 1989 dispose que « le locataire est obligé… b) D’user paisiblement des locaux loués suivant la destination qui leur a été donnée par le contrat de location ;

c) De répondre des dégradations et pertes qui surviennent pendant la durée du contrat dans les locaux dont il a la jouissance exclusive, à moins qu’il ne prouve qu’elles ont eu lieu par cas de force majeure, par la faute du bailleur ou par le fait d’un tiers qu’il n’a pas introduit dans le logement ;

d) De prendre à sa charge l’entretien courant du logement, des équipements mentionnés au contrat et les menues réparations ainsi que l’ensemble des réparations locatives définies par décret en Conseil d’Etat, sauf si elles sont occasionnées par vétusté, malfaçon, vice de construction, cas fortuit ou force majeure. Les modalités de prise en compte de la vétusté de la chose louée sont déterminées par décret en Conseil d’Etat, après avis de la Commission nationale de concertation. Lorsque les organismes bailleurs mentionnés à l’article L. 411-2 du code de la construction et de l’habitation ont conclu avec les représentants de leurs locataires des accords locaux portant sur les modalités de prise en compte de la vétusté et établissant des grilles de vétusté applicables lors de l’état des lieux, le locataire peut demander à ce que les stipulations prévues par lesdits accords soient appliquées ;

e) De permettre l’accès aux lieux loués pour la préparation et l’exécution de travaux d’amélioration des parties communes ou des parties privatives du même immeuble, de travaux nécessaires au maintien en état ou à l’entretien normal des locaux loués, de travaux d’amélioration de la performance énergétique à réaliser dans ces locaux et de travaux qui permettent de remplir les obligations mentionnées au premier alinéa de l’article 6. Les deux derniers alinéas de l’article 1724 du code civil sont applicables à ces travaux sous réserve du respect de la loi n° 67-561 du 12 juillet 1967 relative à l’amélioration de l’habitat. Avant le début des travaux, le locataire est informé par le bailleur de leur nature et des modalités de leur exécution par une notification de travaux qui lui est remise en main propre ou par lettre recommandée avec demande d’avis de réception. Aucuns travaux ne peuvent être réalisés les samedis, dimanches et jours fériés sans l’accord exprès du locataire. Si les travaux entrepris dans un local d’habitation occupé, ou leurs conditions de réalisation, présentent un caractère abusif ou vexatoire ou ne respectent pas les conditions définies dans la notification de préavis de travaux ou si leur exécution a pour effet de rendre l’utilisation du local impossible ou dangereuse, le juge peut prescrire, sur demande du locataire, l’interdiction ou l’interruption des travaux entrepris ».

La SCI [S] BRO produit notamment aux débats :

le contrat de location et l’acte de caution solidaire ;le procès-verbal d’état des lieux d’entrée du 1er septembre 2023 ;le commandement de payer les loyers et de justifier d’une assurance du 20 décembre 2024 et sa signification à caution ;25/00144

la convocation à l’état des lieux de sortie et la demande de restitution des clés ;le procès-verbal d’état des lieux de sortie du 28 février 2025 ;un devis de la SARL [Localité 3] PEINTURE pour un montant de 8709,05 euros ;un devis des établissements PEROT pour un montant de 1106,40 euros (remplacement d’un meuble vasque) ;un devis de l’entreprise CUISIMEUBLE pour un montant de 1083,50 euros (remplacement de mobilier de cuisine) ;un devis de l’entreprise ATALIAN pour un montant de 947,88 euros (nettoyage du logement) ;un devis de la SARL LABREGERE pour un montant de 3176,80 euros (remplacement d’un bloc porte et d’une huisserie).

Pour sa part Madame [V] ne produit aucun document aux débats

L’analyse des arguments invoqués et des documents produits dans le cadre de la présente instance permet de dégager les éléments suivants.

Sur la demande présentée par la SCI [S] BRO au titre de la dette locative

Il est notable que Madame [V] ne conteste pas aux débats être redevable envers la bailleresse de la somme de 2396 euros au titre de l’arriéré de loyers

C’est pourquoi Madame [D] [V] et Monsieur [O] [V] seront solidairement condamnés à payer cette somme à la SCI [S] BRO.

Sur les demandes présentées par la SCI [S] BRO au titre des réparations locatives.

Il doit en premier lieu être constaté que le constat des lieux d’entrée fait mention d’un logement en bon état général.

Il est remarquable que le constat d’état de sortie des lieux de sortie établi par commissaire de justice le 28 février 2025 fait mention des désordres suivant :

le logement se trouve dans un état de saleté général, qu’il s’agisse des murs, des sols ou des plafonds. De nombreuses dégradations sont relevées sur les murs (arrachement de la toile de verre…) ;dans le salon-séjour les fenêtres sont cassées sans possibilité de les ouvrir ou les fermer ;le meuble vasque de la salle de bains est dégradé ;

la fenêtre de la cuisine est laissée sale et ferme avec difficulté, elle semble cassée. Le mobilier est laissé très sale et gras, le four est totalement hors d’usage ainsi que la hotte.

L’analyse comparative des procès-verbaux d’état des lieux d’entrée et de sortie laisse donc apparaître que la locataire non seulement n’a pas effectué un entretien régulier des lieux mais encore que de nombreuses dégradations ont été commises sur l’ensemble du logement. Il doit donc être dit qu’elle ne s’est en rien conformée aux dispositions de l’article 1728 du code civil et de l’article 7 de la loi 89-462 du 6 juillet 2025.

La SCI [S] BRO produit aux débats les devis cités ci-dessus, lesquels correspondent en tous points aux divers désordres relevés dans le cadre du procès-verbal de constat de sortie des lieux du 28 février 2025.

C’est pourquoi Madame [D] [V] et Monsieur [O] [V] seront solidairement condamnés à payer à la SCI [S] BRO la somme de 15023,63 euros au titre des réparations locatives.

Sur la demande présentée par la SCI [S] BRO au titre du remboursement de l’état des lieux de sortie

Il est remarquable que le commissaire de justice a invité, dans les formes réglementaires, la locataire ainsi que sa caution à assister à l’établissement de l’état des lieux de sortie, mais qu’aucun d’entre eux ne s’est présenté ni n’a produit de justification à cette absence.

C’est pourquoi Madame [D] [V] et Monsieur [O] [V] seront solidairement condamnés à payer à la SCI [S] BRO la somme de 280 euros en remboursement de l’état des lieux de sortie du 28 février 2025.

Sur la demande présentée par la SCI [S] BRO au titre de la perte locative

La SCI [S] BRO affirme aux débats qu’aucun des travaux prévus dans les devis produits aux débats n’a été réalisée et que le logement se trouve toujours vacant.

De fait elle ne justifie pas des motifs pour lesquels, elle n’a pas engagé du moins partiellement la réalisation de ces travaux en vue de procéder à la relocation des lieux, ni d’une quelconque impossibilité de les réaliser (indisponibilité des entreprises, nécessité d’expertise complémentaire…).

Sa demande de paiement de la somme de 2880 euros au titre de la perte locative ne pourra donc être que rejetée.

Sur la demande présentée par la SCI [S] BRO au titre des dommages et intérêts

La SCI [S] BRO ne rapporte pas la preuve d’un préjudice financier autre que celui directement lié au non-paiement des loyers et aux dégradations locatives. Sa demande de paiement de la somme de 2000 euros au titre des dommages et intérêts pour résistance abusive sera donc rejetée.

En conséquence

Compte tenu de l’ensemble des éléments exposés ci-dessus, Madame [D] [V] et Monsieur [O] [V] seront solidairement condamnés à payer à la SCI [S] BRO les sommes de 2396 euros au titre de l’arriéré de loyer, de 15023,63 euros au titre des réparations locatives et de 280 euros au titre du remboursement de l’état des lieux de sortie, soit la somme globale de 17699,63 euros.

Sur la demande présentée par la SCI [S] BRO au titre de l’article 700 du code de procédure civile

Compte tenu de ce qui précède, Madame [D] [V] et Monsieur [O] [V] seront solidairement condamnés à payer à la SCI [S] BRO la somme de 300 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile

Sur les dépens

Madame [D] [V] et Monsieur [O] [V] seront solidairement condamnés à assumer les dépens de la présente instance comprenant le coût du commandement de payer et celui de l’assignation conformément aux dispositions de l’article 696 du code de procédure civile, les autres demandes présent un caractère hypothétique et non chiffré et étant de ce fait rejetées.

Par ces motifs

Le juge des contentieux de la protection, statuant publiquement par décision réputée contradictoire et en premier ressort,

CONDAMNE solidairement Madame [D] [V] et Monsieur [O] [V] à payer à la SCI [S] BRO les sommes de 2396 euros au titre de l’arriéré de loyer, de 15023,63 euros au titre des réparations locatives et de 280 euros au titre du remboursement de l’état des lieux de sortie, soit la somme totale de 17699,63 euros ;

REJETTE les demandes présentées par la SCI [S] BRO au titre de la perte locative et des dommages et intérêts ;

CONDAMNE solidairement Madame [D] [V] et Monsieur [O] [V] à payer à la SCI [S] BRO la somme de 300 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE solidairement Madame [D] [V] et Monsieur [O] [V] aux dépens de la présente instance comportant les frais du commandement de payer et de l’assignation.

Ainsi jugé et prononcé les jour, mois et an susdits. La présente décision a été signée et mise à disposition au greffe par Monsieur Hervé REDONDO, juge des contentieux et la protection, et Madame Sylvie TASSEAU, greffière.

La Greffière Le Juge

25/00144