Expéditions le : Minute n° 25/00204

Grosse :

ORDONNANCE DU : 01 Octobre 2025

DOSSIER N° : N° RG 25/00300 – N° Portalis DB2Q-W-B7J-F46P

TRIBUNAL JUDICIAIRE D’ANNECY

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

DEMANDERESSE

S.A. HALPADES, dont le siège social est sis [Adresse 4]

représentée par Madame [X] [C] selon pouvoir en date du 13 août 2025

DÉFENDEURS

Monsieur [W] [L] et Madame [A] [B] épouse [L], demeurant [Adresse 1]

non comparants

LE JUGE DES RÉFÉRÉS : Madame RIVAS, Magistrat à titre temporaire, Juge des Contentieux de la Protection du Tribunal Judiciaire d’Annecy

GREFFIER : Madame BOURGEOIS, Greffière

L’affaire a été appelée à l’audience publique du 03 Septembre 2025 devant Madame RIVAS, Magistrat à titre temporaire, Juge des Contentieux de la Protection du Tribunal judiciaire d’Annecy, assistée de Madame BOURGEOIS, Greffière ;

Les parties ont été avisées que la décision était mise en délibéré au 01 Octobre 2025.

EXPOSE DU LITIGE

En vertu d’un contrat de bail sous-seing privé en date du 22 décembre 2016, la société HALPADES a donné en location à M. [W] [L] et Mme [A] [B] épouse [L] un local à usage d’habitation situé au [Adresse 3] [Localité 5].

Après un premier commandement de payer signifié le 17 mai 2024 dont les causes ont été régularisées, la société HALPADES a délivré par acte d’huissier de justice en date du 30 octobre 2024 à M. [W] [L] et Mme [A] [B] épouse [L] un nouveau commandement de payer visant la clause résolutoire en raison de loyers impayés et du défaut d’assurance.

Par acte de Commissaire de justice en date du 24 mars 2025, la société HALPADES a fait assigner M. [W] [L] et Mme [A] [B] épouse [L] devant le juge des contentieux de la protection du Tribunal judiciaire d’Annecy, statuant en référé, afin de :

— voir constater la résiliation de l’engagement de location dont il s’agit par le jeu de la clause résolutoire à la date du 31 décembre 2024 ;

— constater leur occupation sans droit ni titre et leur ordonner de quitter les lieux ;

— voir autoriser leur expulsion ainsi que celle de tous occupants de leur chef, au besoin avec l’assistance de la force publique ;

— obtenir leur condamnation solidaire au paiement de la somme de 4849,54 €, à titre provisionnel, pour les loyers, charges et indemnités d’occupation arrêtés au 28 février 2025, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer sur la somme de 2 929,58 € et à compter de l’assignation pour le surplus ;

— obtenir leur condamnation solidaire au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant égal à celui du loyer, des charges à compter de la résiliation du bail et jusqu’à la libération des lieux, avec indexation évoluant conformément à la législation HLM ;

— obtenir leur condamnation solidaire au paiement de la somme de 100 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens

A l’audience du 3 septembre 2025, la société HALPADES, représentée par Madame [X] [C], munie d’un pouvoir valablement constitué, maintient ses demandes initiales et actualise le montant de sa créance à la somme de 4 330,23 € au 3 septembre 2025, échéance d’août incluse. Elle précise que ce montant comprend la facturation d’une pénalité mensuelle de 7,62 euros, pour défaut de restitution de l’enquête sur l’occupation du parc social. Si elle indique une reprise du paiement des loyers au jour de l’audience par les locataires, la société bailleresse s’oppose à tout délai de paiement au vu du montant de la dette.

En défense, bien que régulièrement cités en étude d’huissier de justice, M. [W] [L] et Mme [A] [B] épouse [L]

Le diagnostic social et financier n’a pu être établi en prévention de l’expulsion, faute pour le locataire d’avoir répondu aux convocations de l’enquêteur social qui a adressé un PV de carence.

La décision a été mise en délibéré au 1er octobre 2025.

EXPOSE DES MOTIFS

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparaît pas, le juge vérifie que la demande est régulière, recevable et bien fondée.

— Sur la saisine du juge des référés

En application des dispositions de l’article 484 du code de procédure civile, l’ordonnance de référé est une décision provisoire rendue à la demande d’une partie, l’autre présente ou appelée, dans les cas où la loi confère à un juge qui n’est pas saisi du principal, le pouvoir d’ordonner immédiatement les mesures nécessaires ;

L’article 834 du même code prévoit que dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

L’article 835 suivant ajoute que le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

En l’espèce, bien que la requérante n’ait pas expressément justifié dans ses conclusions les motifs justifiant la procédure de référé, notamment le caractère d’urgence au visa de l’article 834 du code de procédure civile, il ressort des débats et des éléments du dossier que les conditions de saisine du juge des référés, notamment celles tenant à l’urgence, au défaut de saisine au principal et à l’absence de contestation sérieuse formulée à l’encontre des prétentions du bailleur, sont réunies.

— Sur la recevabilité de la demande

Conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, le bailleur produit la notification au représentant de l’État de l’assignation en justice délivrée au locataire par voie électronique avec accusé de réception du 26 mars 2025, soit plus de six semaines avant l’audience qui s’est tenue le 3 septembre 2025.

Par ailleurs, le bailleur justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives le 8 novembre 2024, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

La procédure est donc régulière et la demande est, en conséquence, recevable.

— Sur la demande de constat de l’acquisition de la clause résolutoire

Conformément à l’article 24 I de la loi du 6 juillet 1989 dans sa version applicable au litige, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après la signification d’un commandement de payer resté infructueux.

Par ailleurs, conformément à l’article 7 g de la loi du 06 juillet 1989, tel que modifié par la loi du 21 juillet 1994, le locataire est obligé de s’assurer contre les risques dont il doit répondre en sa qualité de locataire et d’en justifier lors de la remise des clés, puis, chaque année, à la demande du bailleur.

Toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut d’assurance du locataire, produit effet un mois après la signification d’un commandement resté infructueux.

En l’espèce, il ressort que le bail conclu le 22 décembre 2016 contient une clause résolutoire qui prévoit un délai de deux mois et qu’un commandement de payer visant cette clause a été signifié à la suite de loyers impayés le 30 octobre 2024 pour la somme en principal de 2 929,58 €, ainsi que pour un défaut d’assurance.

Il résulte des débats et des éléments du dossier que M. [W] [L] et Mme [A] [B] épouse [L] n’ont nullement justifié avoir adressé à son bailleur dans le délai imparti un justificatif d’une assurance locative en cours de validité ; qu’il ressort du décompte du 3 septembre 2025 et de l’historique des paiements, que les loyers n’ont pas été réglés dans les deux mois du commandement.

Il y a donc lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail ont été réunies et que le bail s’est donc retrouvé résilié de plein droit à compter du 31 décembre 2024 et que M. [W] [L] et Mme [A] [B] épouse [L] sont occupants sans droit ni titre depuis cette date.

— Sur les délais de paiement et l’expulsion

Il résulte en outre de l’article 24, en ses V et VII, de la loi du 6 juillet 1989, que le juge peut, lorsqu’il est saisi en ce sens par le bailleur, par le locataire ou d’office, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, à la condition que le locataire ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience et qu’il soit en capacité de régler sa dette locative. Cette même disposition ajoute que pendant le cours de ces délais accordés, lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus.

En l’espèce, le décompte produit par le bailleur permet de constater que M. [W] [L] et Mme [A] [B] épouse [L] ont repris le paiement du loyer courant, mais absents à l’audience, ils ne formulent de fait aucune demande de délais de paiement suspensif de la clause résolutoire et n’apportent aucun élément concernant leur situation. M. [W] [L] et Mme [A] [B] épouse [L] ne se sont en outre pas présentés à l’enquête sociale. En tout état de cause, il n’est pas possible de déterminer s’ils sont en capacité de faire face au remboursement de leur dette.

Ces constatations rendent impossible l’octroi de délais de paiement suspensif de la clause résolutoire. En conséquence, il y a lieu d’ordonner à M. [W] [L] et Mme [A] [B] épouse [L] de libérer les lieux occupés de leur personne, de leurs biens et de tout occupant de leur chef, dans les 8 jours de la signification de la présente décision.

A défaut d’exécution volontaire de M. [W] [L] et Mme [A] [B] épouse [L], le bailleur sera autorisé à procéder à leur expulsion, selon les modalités prévues au dispositif.

Il convient de rappeler que le sort des biens mobiliers trouvés dans les lieux sera régi par les dispositions prévues par les articles L.433-1 et suivants et les articles R.433-1 à R.433-6 du code des procédures civiles d’exécution.

— Concernant l’indemnité d’occupation

Selon les dispositions de l’article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

En réparation du préjudice causé au bailleur par l’occupation sans droit ni titre du logement postérieurement à la date de résiliation, M. [W] [L] et Mme [A] [B] épouse [L] seront condamnés à lui payer une indemnité d’occupation, et ce, à compter de la date de résiliation du bail et jusqu’à libération effective des lieux, caractérisée par la remise des clés ou l’expulsion.

Il convient de fixer cette indemnité au montant du loyer charges comprises qui aurait été dû si le bail s’était poursuivi, soit la somme mensuelle de 972,76 €, indemnité révisable comme le loyer et charges régularisables selon les modalités prévues au contrat de bail, afin de permettre la réparation intégrale du préjudice.

Il convient de préciser que cette indemnité venant réparer le préjudice résultant de l’occupation sans droit ni titre, elle ne sera due que par l’occupant effectif des lieux, notamment en cas de départ d’un des occupants sur justification auprès du bailleur de son nouveau lieu de résidence. Dans cette hypothèse, il n’y a pas lieu à prononcer la solidarité.

— Sur l’arriéré locatif

Selon les dispositions de l’article 835 alinéa 2 du code de procédure civile, lorsque l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le juge peut accorder une provision au créancier.

Le paiement des loyers et charges aux termes convenus dans le contrat est une obligation essentielle du locataire, résultant tant de l’article 7, a), de la loi n° 89-642 du 6 juillet 1989 que des dispositions contractuelles du bail signé entre les parties.

Conformément aux dispositions de l’article 4 p) de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, est réputée non écrite toute clause qui fait supporter au locataire des frais de relance ou d’expédition de la quittance ainsi que les frais de procédure en plus des sommes versées au titre des dépens et de l’article 700 du code de procédure civile. Il résulte de ces dispositions que le bailleur ne peut mettre à la charge du locataire les frais relatifs au recouvrement amiable ou contentieux de sa créance au titre de l’arriéré locatif. L’article 4 i) dispose pour sa part qu’est réputée non écrite la clause qui autorise le bailleur à percevoir des amendes ou des pénalités en cas d’infraction aux clauses d’un contrat de location.

L’article 24 V de la loi du 6 juillet 1989 précise que le juge peut d’office vérifier tout élément constitutif de la dette locative.

Selon le dernier décompte transmis par le bailleur en date du 3 septembre 2025, M. [W] [L] et Mme [A] [B] épouse [L] sont redevables d’une somme totale de 4330,23 euros, à valoir sur les loyers, charges et indemnités d’occupation impayés arrêtés au 3 septembre 2025, échéance d’août incluse. Si le bailleur réclame le paiement d’une pénalité mensuelle de 7,62 euros, elle ne verse nullement aux débats le justificatif de l’envoi aux locataires de l’enquête sur l’occupation du parc social. Ne justifiant pas expressément que les époux [L] aient bien eu connaissance de cette enquête, il ne pourra être fait droit à cette demande. Il convient donc de déduire le montant des pénalités appliquées au titre de cette enquête, soit la somme totale de 190,50 euros (7,62 euros x 25).

En conséquence, Il y a lieu de condamner solidairement M. et Mme [L], à titre provisionnel, à verser à la société HALPADES la somme de 4 139,73 €. S’agissant d’une provision, cette somme produira intérêts au taux légal à compter du 30 octobre 2024, date du commandement de payer, sur la somme de 2 929,58 € et à compter de la présente décision pour le surplus.

— Sur les dépens, les frais irrépétibles et l’exécution provisoire

M. [W] [L] et Mme [A] [B] épouse [L], partie succombante, seront condamnés in solidum aux dépens, comprenant notamment le coût du commandement de payer, de l’assignation et la notification au Préfet ;

Au vu des démarches judiciaires que le bailleur a dû accomplir, il paraît inéquitable de laisser à sa charge les frais engagés dans le cadre de la présente instance et non compris dans les dépens. M. [W] [L] et Mme [A] [B] épouse [L] seront condamnés in solidum à payer à la requérante la somme de 100 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Il convient de rappeler que la présente décision est exécutoire de droit par provision ;

PAR CES MOTIFS

Nous, Juge des contentieux de la protection, statuant en référé, par ordonnance réputée contradictoire, rendue en premier ressort par mise à disposition au greffe,

DECLARONS recevable la demande en constatation de la résiliation de bail de la société HALPADES.

CONSTATONS que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 22 décembre 2016 entre la société HALPADES et M. [W] [L] et Mme [A] [B] épouse [L], portant sur un local à usage d’habitation situé au [Adresse 2]" – à [Localité 5], sont réunies à la date du 31 décembre 2024,

CONSTATONS que le bail d’habitation se trouve ainsi résilié depuis cette date,

CONSTATONS que M. [W] [L] et Mme [A] [B] épouse [L] sont occupants sans droit ni titre depuis cette date,

EN CONSÉQUENCE, ORDONNONS à M. [W] [L] et Mme [A] [B] épouse [L], de libérer les lieux de leur personne, de leurs biens et de tout occupant de leur chef, dans le délai de huit jours à compter de la signification de la présente ordonnance,

DISONS que faute par M. [W] [L] et Mme [A] [B] épouse [L] de s’exécuter volontairement, il pourra être procédé à leur expulsion, au besoin avec le concours de la force publique,

DISONS que le sort des biens mobiliers trouvés dans les lieux sera régi par les dispositions prévues par les articles L. 433-1 et suivants et les articles R. 433-1 à R. 433-6 du code des procédures civiles d’exécution,

CONDAMNONS M. [W] [L] et Mme [A] [B] épouse [L] à payer à la société HALPADES à titre provisionnel, une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail, à compter de la résiliation du bail et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux,

FIXONS par provision le montant de cette indemnité mensuelle d’occupation à la somme de 972,76 € provision sur charges incluse, indemnité révisable comme le loyer et charges régularisables selon les modalités prévues au contrat de bail,

CONDAMNONS SOLIDAIREMENT M. [W] [L] et Mme [A] [B] épouse [L] à verser à la société HALPADES, à titre provisionnel, la somme de 4 139,73 €, au titre des loyers, charges, et indemnités d’occupation impayés au 3 septembre 2025, échéance d’août incluse, outre intérêts au taux légal à compter du 30 octobre 2024 sur la somme de 2 929,58 € et à compter de la présente décision pour le surplus,

CONDAMNONS IN SOLIDUM M. [W] [L] et Mme [A] [B] épouse [L] aux entiers dépens de l’instance, en ce compris notamment le coût du commandement, le coût de l’assignation et de sa notification à la préfecture,

CONDAMNONS IN SOLIDUM M. [W] [L] et Mme [A] [B] épouse [L] à verser à la société HALPADES la somme de 100 euros au titre des frais irrépétibles,

RAPPELONS que la présente ordonnance est exécutoire de droit à titre provisoire,

Et la présente décision a été signée par la Présidente et la Greffière.

La Greffière La Présidente

Véronique BOURGEOIS Gaëlle RIVAS