Expéditions le : Minute n° 25/00240

Grosse :

JUGEMENT DU : 06 Août 2025

DOSSIER N° : N° RG 24/00414 – N° Portalis DB2Q-W-B7I-FST3

TRIBUNAL JUDICIAIRE D’ANNECY

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

DEMANDEUR

Monsieur [I] [B], demeurant [Adresse 1]

représenté par M^e Isabel BUENADICHA, avocat au barreau d’ANNECY

DÉFENDEURS

Monsieur et Madame [H] et [Z] [F], demeurant [Adresse 3]

représentés par Maître Nicolas BECKER – SELARL VAILLY BECKER & ASSOCIES, avocat au barreau d’ANNECY

LE JUGE : Madame SOULAS, Vice-Présidente, Juge des Contentieux de la Protection du Tribunal Judiciaire d’Annecy

GREFFIER : Madame BOURGEOIS, Greffière

L’affaire a été appelée à l’audience publique du 11 Juin 2025 devant Madame SOULAS, Vice-Présidente, Juge des Contentieux de la Protection du Tribunal judiciaire d’Annecy, assistée de Madame BOURGEOIS, Greffière ;

Les parties ont été avisées que la décision était mise en délibéré au 06 Août 2025.

Jugement rendu publiquement, par mise à disposition au greffe, contradictoire et en dernier ressort.

EXPOSE DU LITIGE

Par contrat de bail à effet du 6 décembre 2021, M. [H] [F] et Mme [Z] [F] (ci-après le bailleur) ont donné en location à M. [I] [B] un appartement situé [Adresse 2].

Par requête reçue au greffe le 13 février 2024, M. [I] [B] a saisi le juge des contentieux de la protection d’Annecy aux fins d’obtenir la condamnation du bailleur à lui rembourser la somme de 429 euros au titre du remplacement de la serrure de la porte palière du logement loué, outre 167,05 euros de dommages et intérêts.

Les parties ont été convoquées à l’audience du 3 juillet 2024 et l’affaire renvoyée à plusieurs reprises pour échanges de conclusions et pièces entre elles.

A l’audience de renvoi du 11 juin 2026, chacune des parties est représentée par son conseil.

Dans ses conclusions récapitulatives, M. [I] [B] demande au juge, sur le fondement des articles 637, 701, 702, 1104, 1719 et 1721 du code civil, de :

condamner solidairement M. et Mme [F] à lui payer les sommes de :429 euros correspondant aux frais de réparation de la serrure exposés le 9 mai 2022, outre intérêts au taux légal à compter de la déclaration au greffe,204,01 euros à titre de dommages et intérêts, outre intérêts au taux légal à compter du 6 novembre 2024, date des conclusions,167,05 euros au titre des frais engagés dans le cadre de la présente procédure,2.000 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens,débouter M. et Mme [F] de l’intégralité de leurs demandes,rappeler que l’exécution provisoire est de droit.

Au soutien de ses prétentions, M. [I] [B] explique que le 9 mai 2022, au cours de l’emménagement de sa compagne dans le logement, il s’est trouvé dans l’impossibilité d’insérer la clé dans la serrure de la porte d’entrée, qu’il a tenté en vain de joindre l’agence immobilière et Mme [E] et qu’il a donc été contraint de faire appel à un serrurier pour ouvrir la porte. Il affirme qu’il ne pouvait attendre, en raison de la présence de cartons dans les parties communes et de son chien enfermé dans le logement. Il indique que Mme [E] l’a rappelé ensuite et a confirmé la décision de pose d’une serrure provisoire, ce qui a été fait.

Il souligne que le caractère défectueux de la serrure était mentionné dans l’état des lieux d’entrée, qu’il n’a fait aucun mésusage de la porte faisant face à un cas de force majeure, et qu’il incombe au bailleur de prendre en charge ces frais, soulignant que la société AMEF, poseur des serrures à la construction du bâtiment, a changé toutes les serrures le 22 novembre 2023, l’ensemble des cylindres étant défectueux.

Il déplore se heurter au refus des différents intervenants (syndic de copropriété, promoteur, poseur des serrures, assureurs, bailleur) qui dénient leur responsabilité, affirmant qu’il appartiendra au bailleur de se retourner le cas échéant vers les responsables, n’ayant lui-même aucun lien de droit avec les locateurs d’ouvrage.

Il ajoute que le bail prévoyait l’obligation pour le locataire de souscrire un contrat d’entretien de la chaudière individuelle, mais qu’il a ensuite appris à la lecture du PV d’assemblée générale du 16 décembre 2021 que le syndicat des copropriétaires avait déjà souscrit un contrat d’entretien collectif sans que le bailleur ne l’informe, raison pour laquelle il sollicite le remboursement des cotisations versées inutilement à titre de dédommagement.

Il rappelle que le bailleur lui a délivré, par acte du 8 mars 2024, un congé pour reprise du logement.

*

Dans leurs conclusions responsives n°2, M. et Mme [F] demandent au juge, sur le fondement des articles 7 de la loi du 6 juillet 1989, de :

débouter M. [I] [B] de l’ensemble de ses demandes,condamner M. [I] [B] à leur payer la somme de 2.000 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.

En défense, ils font valoir que suite à l’état des lieux d’entrée, le locataire a informé l’agence gestionnaire du logement, la société Le 9 Gestion, que le problème de la clé dans la serrure était résolu, qu’il n’a ensuite formé aucune réclamation par la suite sur ce point. Ils estiment que le problème survenu le 9 mai 2022 résulte de la seule négligence du locataire, qui n’a pas bloqué la porte pour la maintenir ouverte pendant l’emménagement, de sorte qu’elle s’est refermée et qu’en l’absence de poignée extérieure, il ne pouvait plus rentrer. Ils ajoutent que le serrurier qui est intervenu à la demande de M. [B] a cassé deux clés dans la serrure, endommageant le barillet qui a dû être changé. Ils affirment qu’ils ne sont en rien responsables de cette situation. Ils ajoutent que si le barillet était défectueux, il appartenait au locataire d’assigner la société en charge du lot menuiserie lors de la construction de l’immeuble.

Concernant la chaudière, ils affirment que le contrat n’impose au locataire de souscrire un contrat d’entretien uniquement pour les installations individuelles, mais que le système de chauffage de l’immeuble étant collectif, la clause du bail était sans objet. Ils soutiennent que M. [B] n’avait donc aucune obligation de souscrire un contrat et qu’ils ne peuvent être tenus d’indemniser le locataire à ce titre.

La décision a été mise en délibéré au 6 août 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

M. [I] [B] justifie, par la production d’un procès-verbal de carence établi par le conciliateur de justice en date du 15 mai 2023, d’une tentative préalable de conciliation exigée à peine d’irrecevabilité par l’article 750-1 du code de procédure civile. Sa demande est donc recevable.

Sur les frais de remplacement de la serrure

Selon les dispositions de l’article 1720 du code civil, le bailleur est tenu de délivrer la chose en bon état de réparations de toute espèce. Il doit y faire, pendant la durée du bail, toutes les réparations qui peuvent devenir nécessaires, autres que les locatives.

L’article 1721 suivant ajoute qu’il est dû garantie au preneur pour tous les vices ou défauts de la chose louée qui en empêchent l’usage, quand même le bailleur ne les aurait pas connus lors du bail. S’il résulte de ces vices ou défauts quelque perte pour le preneur, le bailleur est tenu de l’indemniser.

Concernant une négligence du locataire

En l’espèce, il résulte des pièces versées au dossier que le 9 mai 2022, le locataire n’a pas pu entrer dans le logement, les clés ne rentrant plus dans la serrure, qu’il a dû faire appel à un serrurier lequel a constaté que le « cylindre KBS présentant une anomalie et la goupille du fond était bloquée contre l’entraineur ». Les photos adressées à l’agence immobilière par le locataire dès le 11 mai 2022 permettent de constater qu’une clé est cassée, ce qui permet de considérer qu’il l’avait avec lui lorsque la porte s’est refermée et qu’il ne peut donc lui être reproché, comme le fait le bailleur, de ne pas avoir bloqué la porte pour la maintenir ouverte.

Par ailleurs, il ne peut être reproché au locataire d’avoir sollicité l’intervention d’un serrurier sans en avoir informé préalablement l’agence ou le bailleur, dès lors qu’il résulte du mail de Mme [F] à l’agence 9 GESTION en date du 9 mai 2022 à 19h09 qu’elle vient d’avoir le locataire au téléphone l’informant de son problème, et de l’intervention d’un serrurier et de la pose d’une serrure d’attente. Dans ce mail, elle demande au gestionnaire de contacter le locataire pour la suite à donner sans émettre aucune objection sur la manière dont M. [B] a agi.

L’heure de ce mail et celle portée sur la facture d’intervention serrurier, qui mentionne que M. [B] a donné son accord à 19h30, permet également de considérer qu’il ne pouvait à cette heure joindre ni l’agence immobilière, ni même la société AMEF.

Il se déduit de ces éléments que locataire a tout mis en œuvre pour informer le bailleur ou son mandataire et résoudre son problème.

Aucune négligence du locataire ne peut ainsi être retenue et il ne peut lui être reproché d’avoir fait intervenir un serrurier. Il n’est pas démontré que ce dernier a commis une erreur lors de son intervention et que le changement de serrure n’était pas nécessaire.

Concernant existence d’un vice affectant le cylindre

La lecture de l’état des lieux d’entrée établi contradictoirement le 6 juin 2021 permet de constater le dysfonctionnement de la serrure à cette date, mention étant faite qu’une des 3 clés ne fonctionne pas. Est également mentionné l’impossibilité de fermer la porte palière de l’intérieur avec les clés qui ouvrent depuis l’extérieur.

Si le dysfonctionnement de la 3e clé semble s’être résolu sans aucune intervention humaine selon les déclarations de M. [I] [B] dans son mail à l’agence immobilière du 7 décembre 2021, un nouveau problème est survenu le 9 mai 2022, tel qu’il en a informé le bailleur par téléphone le jour même.

Ses déclarations sont corroborées par la facture du serrurier, qui mentionne « cylindre KBS présentant une anomalie et la goupille du fond était bloquée contre l’entraineur ».

Enfin, il résulte du mail du 14 novembre 2023 adressé au locataire par la société AMEF, locateur d’ouvrage en charge du lot portes, que son fournisseur de serrures effectuait un rappel de la série KBS et qu’elle était donc chargée de remplacer l’ensemble des cylindres dans les plus brefs délais et donc celui du logement occupé par M. [B].

Ce rappel systématique de l’ensemble des serrures, y compris celles pour lesquelles aucun dysfonctionnement n’avait été signalé, permet de considérer que ce modèle de serrure, et donc celui de la porte du logement objet du bail, est atteint d’un vice structurel, qui s’est révélé en ce qui concerne M. [B] en décembre 2021 et mai 2022, quand bien même les autres occupants des lieux n’auraient pas rencontré de difficultés.

Il ressort de l’ensemble de ces éléments que le dysfonctionnement de la serrure survenu le 9 mai 2022 ne lui est pas imputable, que le changement du cylindre était nécessaire, et qu’il appartient donc au bailleur de prendre en charge les frais d’intervention du serrurier, à charge pour lui de faire valoir toute garantie applicable auprès de la société AMEF.

En conséquence, M. et Mme [F] seront solidairement condamnés à payer à M. [B] la somme de 429 euros au titre de la facture de serrurier. Cette somme sera majorée des intérêts au taux légal à compter du 13 février 2024, date de la requête.

Sur les frais d’entretien de la chaudière

Selon les dispositions des articles 1103 et 1104 du code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits. Les contrats doivent être négociés, formés et exécutés de bonne foi. Cette disposition est d’ordre public.

En l’espèce, le contrat de bail établi mentionne expressément que la production de chauffage et d’eau chaude sanitaire est faite par le biais d’une chaudière individuelle à gaz, et que les seuls locaux, parties, équipements et accessoires de l’immeuble à usage commun sont l’ascenseur, l’interphone et le local poubelle.

La présence d’une chaudière individuelle dans le logement est également mentionnée dans l’état des lieux d’entrée du 6 décembre 2021.

Par ailleurs, l’article X § 2 du bail prévoit que « Le locataire devra souscrire un contrat d’entretien auprès d’un établissement spécialisé de son choix pour assurer le bon fonctionnement et entretien du ou des générateurs de chauffage et de production d’eau chaude lorsqu’il s’agit installation individuelle ».

M. [B] verse aux débats le procès-verbal de l’assemblée générale des copropriétaires de l’immeuble où est situé le logement, en date du 16 décembre 2021, qui permet de constater que la résolution 23.1 a été adoptée à la majorité des copropriétaires, prévoyant la souscription d’un contrat collectif pour les chaudières individuelles auprès de l’entreprise ENGIE HOME SERVICES et que la dépense sera répartie à parts égales pour les lots concernés, à l’exception des lots chauffés à l’électrique.

Il résulte de ces éléments que si le bailleur n’était pas informé de ces modalités à la date de signature du bail, intervenue avant la tenue de l’assemblée générale, il ne pouvait ignorer à l’issue qu’un contrat collectif serait mis en place et il se devait d’en informer le locataire.

Il apparaît ainsi que M. [B] a souscrit inutilement un contrat d’entretien pour la chaudière individuelle du logement loué. Il justifie avoir réglé en date du 21 décembre 2022 les frais d’intervention de la société CRD pour une prestation de révision de la chaudière à gaz, au prix de 204,01 euros, alors même que cette prestation était inutile dès lors qu’un contrat collectif était en vigueur dans la copropriété.

Dès lors, le préjudice financier ainsi constitué résultant directement de l’absence d’information du bailleur, ce dernier sera condamné à indemniser le locataire.

M. et Mme [F] seront solidairement condamnés à lui payer la somme de 204,01 euros à ce titre, avec intérêts au taux légal à compter du 6 novembre 2024, date de la demande par voie de conclusions.

Sur les frais du procès

M. et Mme [F] succombant au principal seront condamnés solidairement aux entiers dépens de l’instance, conformément à l’article 696 du code de procédure civile.

Il parait inéquitable de laisser à la charge de M. [B] les frais engagés dans le cadre de la présente instance, non compris dans les dépens. M. et Mme [F] seront donc condamnés à lui payer la somme de 1.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Il y a lieu de rappeler les dispositions de l’article 514 du code de procédure civile qui prévoient l’exécution provisoire de droit de la présente décision.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection,

CONDAMNE solidairement Monsieur et Madame [H] et [Z] [F] à payer à M. [I] [B] la somme de 429 euros au titre de la facture de serrurier, majorée des intérêts au taux légal à compter du 13 février 2024,

CONDAMNE solidairement Monsieur et Madame [H] et [Z] [F] à payer à M. [I] [B] la somme de 204,01 euros de dommages et intérêts, avec intérêts au taux légal à compter du 6 novembre 2024,

CONDAMNE solidairement Monsieur et Madame [H] et [Z] [F] aux entiers dépens de l’instance,

CONDAMNE solidairement Monsieur et Madame [H] et [Z] [F] à payer à M. [I] [B] la somme de 1.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Et la présente décision a été signée par la Présidente et la Greffière.

La Greffière La Présidente

Véronique BOURGEOIS Hélène SOULAS