Expéditions le : Minute n°

Grosse :

JUGEMENT DU : 13 Mai 2026

DOSSIER N° : N° RG 25/01232 – N° Portalis DB2Q-W-B7J-F5H4

TRIBUNAL JUDICIAIRE D’ANNECY

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

DEMANDEUR

Monsieur [E] [Z]

[Adresse 1]

[Localité 1]

représenté par Maître Damien MEROTTO de la SELARL CABINET MEROTTO, avocats au barreau de THONON-LES-BAINS – 46

DÉFENDEUR

Monsieur [P] [M]

[Adresse 2]

[Adresse 3]

[Localité 2]

non comparant, ni représenté

LE JUGE : Madame FAIVRE, Juge, Juge des Contentieux de la Protection du Tribunal Judiciaire d’Annecy

GREFFIER : Madame BOURGEOIS, Greffière

L’affaire a été appelée à l’audience publique du 18 Mars 2026 devant Madame FAIVRE, Juge, Juge des Contentieux de la Protection du Tribunal Judiciaire d’Annecy, assistée de M^me AIVALIOTIS, Greffière placée ;

Les parties ont été avisées que la décision était mise en délibéré au 13 Mai 2026.

Jugement rendu publiquement, par mise à disposition au greffe, réputé contradictoire et en premier ressort.

EXPOSE DU LITIGE

Par contrat de bail en date du 13 octobre 2023, M. [E] [Z] a donné en location à M. [P] [M] un logement situé [Adresse 4][Adresse 5] à [Localité 3].

Par acte de commissaire de justice en date du 5 mars 2025, le bailleur a fait délivrer au locataire un commandement de payer la somme de 4 684,49 euros en principal, visant la clause résolutoire, motivé par l’existence d’impayés locatifs.

Par acte de commissaire de justice en date du 11 juin 2025, M. [E] [Z] a fait assigner M. [P] [M] devant le juge des contentieux de la protection d'[Localité 4] pour demander, de :

— à titre principal, constater la résiliation du bail au 16 avril 2025,

— à titre subsidiaire, prononcer la résiliation du bail aux torts exclusifs du locataire,

— en conséquence, déclarer M. [P] [M] occupant sans droit ni titre des lieux objets du bail,

— le condamner à libérer les locaux qu’il occupe de sa personne et de ses biens, ainsi que tous occupants de son chef,

— juger que M. [E] [Z] pourra faire procéder à l’expulsion de M. [P] [M] ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, avec le concours de la [Localité 5] Publique si besoin est,

— condamner M. [P] [M] à lui payer la somme de 5 839,72 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation échus au 20 mai 2024, outre intérêts au taux légal à compter de l’assignation,

— fixer l’indemnité d’occupation due par M. [P] [M], à compter du 16 avril 2025, à une indemnité d’occupation conforme au loyer et charges prévus au bail et révisables annuellement selon les dispositions de celui-ci, et jusqu’à son départ effectif des lieux,

— condamner M. [P] [M] à lui payer ladite indemnité d’occupation mensuelle ainsi fixée jusqu’à son départ effectif des lieux,

— condamner M. [P] [M] à lui payer la somme de 1 080 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens, comprenant notamment le coût du commandement de payer et sa dénonciation à la Ccapex,

— juger, en cas de contestation, que le jugement à intervenir est de droit exécutoire par provision.

Au soutien de sa demande, M. [E] [Z] expose que M. [P] [M] a cessé de s’acquitter régulièrement de ses loyers depuis plusieurs mois, que le commandement de payer est resté infructueux, de sorte que la clause résolutoire est acquise et le bail résilié.

L’affaire a été appelée et retenue à l’audience du 18 mars 2026.

A l’audience, M. [E] [Z], représenté par son conseil, maintient ses demandes et actualise sa créance à la somme de 12 585,70 euros au 11 mars 2026.

Bien qu’assigné en l’étude du commissaire de justice, M. [P] [M] n’est ni présent, ni représenté.

La décision a été mise en délibéré au 13 mai 2026.

MOTIFS DE LA DECISION

L’article 472 du code de procédure civile prévoit que si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur la recevabilité de la demande

Selon les dispositions de l’article 24 I alinéa 10 de la loi du 6 juillet 1989, lorsque le locataire est en situation d’impayé de loyer ou de charges locatives sans interruption depuis une durée de deux mois ou lorsque la dette de loyer ou de charges locatives du locataire est équivalente à deux fois le montant du loyer mensuel hors charges locatives, les commandements de payer, délivrés pour le compte d’un bailleur personne physique ou société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu’au quatrième degré inclus, sont signalés par le commissaire de justice à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives.

L’article 24 III de la loi du 6 juillet 1989 prévoit qu’à peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence d’un commissaire de justice au représentant de l’Etat dans le département au moins six semaines avant l’audience, afin qu’il saisisse l’organisme compétent désigné par le plan départemental d’action pour le logement et l’hébergement des personnes défavorisées. Cette notification s’effectue par voie électronique.

En l’espèce, le bailleur justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives le 6 mars 2025.

Par ailleurs, il justifie que l’assignation a été notifiée au représentant de l’Etat dans le département via le logiciel EXPLOC le 12 juin 2025 pour une audience fixée au 18 mars 2026, dans le respect du délai de 6 semaines.

En conséquence, sa demande en constatation de la résiliation du bail est recevable.

Sur la résiliation du bail et l’expulsion du locataire

Concernant l’acquisition de la clause résolutoire

Conformément à l’article 24 I de la loi du 6 juillet 1989, tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce, il ressort des pièces produites aux débats que le bail contient une clause résolutoire et que le bailleur a fait délivrer au locataire un commandement de payer par acte du 5 mars 2025, visant le défaut de paiement de la somme en principal de 4 684,49 euros.

Le décompte arrêté au 11 mars 2026 et l’historique des paiements permettent de constater qu’entre le 5 mars 2025 et le 16 avril 2025, aucun règlement n’a été effectué, de sorte que la somme visée au commandement de payer n’a pas été régularisée dans le délai imparti.

Il en résulte que l’effet de la clause résolutoire a été acquis, que le bail s’est donc trouvé résilié de plein droit à compter du 16 avril 2025 et que M. [P] [M] est occupant sans droit ni titre depuis cette date.

Concernant l’expulsion du locataire

L’article 24 VII de la loi du 6 juillet 1989 prévoit que lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article.

En l’espèce, le décompte produit par le bailleur permet de constater que M. [P] [M] n’a pas repris le paiement du loyer courant, aucun règlement n’étant intervenu depuis le mois d’octobre 2024.

Absent à l’audience, il n’apporte de fait aucun élément concernant sa situation. Ces constatations rendent impossible la suspension des effets de la clause résolutoire.

En conséquence, il y a lieu d’ordonner à M. [P] [M] de libérer les lieux occupés de sa personne, de ses biens et de tous occupants de son chef, dans les 8 jours de la signification de la présente décision.

A défaut d’exécution volontaire de M. [P] [M], le bailleur sera autorisé à procéder à son expulsion, selon les modalités prévues au dispositif.

Il convient de rappeler que le sort des biens mobiliers trouvés dans les lieux sera régi par les dispositions prévues par les articles L.433-1 et suivants et les articles R.433-1 à R.433-6 du code des procédures civiles d’exécution.

Concernant les indemnités d’occupation

Selon les dispositions de l’article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

En réparation du préjudice causé au bailleur par l’occupation sans droit ni titre du logement postérieurement à la date de résiliation, M. [P] [M] sera condamné à lui payer une indemnité d’occupation, et ce, à compter de la date de résiliation du bail et jusqu’à libération effective des lieux, caractérisée par la remise des clés ou l’expulsion.

Il convient de fixer cette indemnité au montant du loyer charges comprises qui aurait été dû si le bail s’était poursuivi, indemnité révisable comme le loyer et charges régularisables selon les modalités prévues au contrat de bail, afin de permettre la réparation intégrale du préjudice.

Sur la dette locative

Selon les dispositions de l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

L’article 24 V du même texte prévoit que le juge peut d’office vérifier tout élément constitutif de la dette locative.

L’article 4 p) du même texte précise qu’est réputée non écrite toute clause qui fait supporter au locataire des frais de relance ou d’expédition de la quittance ainsi que les frais de procédure en plus des sommes versées au titre des dépens et de l’article 700 du code de procédure civile.

L’article 4 i) dispose pour sa part qu’est réputée non écrite la clause qui autorise le bailleur à percevoir des amendes ou des pénalités en cas d’infraction aux clauses d’un contrat de location.

Il résulte de ces dispositions que le bailleur ne peut mettre à la charge du locataire, au titre de l’arriéré locatif, les frais divers de pénalité, de recouvrement amiable ou de contentieux.

En l’espèce, selon le dernier décompte arrêté au 11 mars 2026, M. [P] [M] est redevable d’une somme totale de 12 585,70 euros.

En conséquence, M. [P] [M] sera condamné à payer à M. [E] [Z] cette somme au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation, incluant l’échéance de mars 2026.

Cette somme sera majorée des intérêts au taux légal à compter du 5 mars 2025, date du commandement de payer, sur la somme de 4 684,49 euros et à compter de la présente décision pour le surplus.

Sur les frais du procès

M. [P] [M] succombant au principal sera condamné aux entiers dépens de l’instance, conformément à l’article 696 du code de procédure civile, incluant notamment les frais du commandement de payer, de l’assignation et de leur dénonce à la CCAPEX et au préfet.

Il parait inéquitable de laisser à la charge du bailleur les frais engagés dans le cadre de la présente instance, non compris dans les dépens. M. [P] [M] sera donc condamné à payer à M. [E] [Z] la somme de 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Il y a lieu de rappeler les dispositions de l’article 514 du code de procédure civile qui prévoient l’exécution provisoire de droit de la présente décision.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection,

DECLARE recevable la demande de constatation de la résiliation de bail de M. [E] [Z],

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail conclu le 13 octobre 2023 entre M. [E] [Z] d’une part, et M. [P] [M] d’autre part, concernant un appartement à usage d’habitation situé [Adresse 4][Adresse 5] à [Localité 3], sont réunies à la date du 16 avril 2025,

CONSTATE la résiliation du bail à cette date,

CONSTATE que M. [P] [M] est occupant sans droit ni titre depuis cette date,

En conséquence,

ORDONNE à M. [P] [M] de libérer les lieux de sa personne, de ses biens et de tous occupants de son chef, dans le délai de 8 jours à compter de la signification de la présente décision,

DIT que faute pour M. [P] [M] de s’exécuter volontairement, M. [E] [Z] pourra procéder à son expulsion, au besoin avec le concours de la force publique, à compter de l’expiration d’un délai de 2 mois suivant la signification d’un commandement d’avoir à quitter les lieux, conformément aux articles L.411-1, L.412-1, L.412-2 et L.412-5 du code des procédures civiles d’exécution,

DIT que le sort des biens mobiliers trouvés dans les lieux sera régi par les dispositions prévues par les articles L.433-1 et suivants et les articles R.433-1 à R.433-6 du code des procédures civiles d’exécution,

CONDAMNE M. [P] [M] à payer à M. [E] [Z] une indemnité mensuelle d’occupation due à compter du mois de la résiliation et jusqu’à la date de libération effective des lieux,

FIXE le montant de cette indemnité mensuelle d’occupation au montant actuel du loyer et des charges, indemnité révisable comme le loyer et charges régularisables selon les modalités prévues au contrat de bail,

CONDAMNE M. [P] [M] à payer à M. [E] [Z] la somme de 12 585,70 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés, décompte arrêté à la date du 11 mars 2026, échéance de mars incluse,

DIT que cette somme est assortie des intérêts au taux légal à compter à compter du 5 mars 2025 sur la somme de 4 684,49 euros et à compter de la présente décision sur le surplus,

CONDAMNE M. [P] [M] aux entiers dépens de l’instance, incluant notamment les frais du commandement de payer, de l’assignation et de leur dénonce à la CCAPEX et au préfet,

CONDAMNE M. [P] [M] à payer à M. [E] [Z] la somme de 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

RAPPELLE l’exécution provisoire de droit de la présente décision.

Et la présente décision a été signée par la Présidente et la Greffière.

La Greffière La Présidente

Véronique BOURGEOIS Manon FAIVRE