Grosse délivrée le Minute : 26/76

Expéditions le

JUGEMENT DU : 05 Février 2026

DOSSIER N° : N° RG 25/02230 – N° Portalis DB2Q-W-B7J-GALV

TRIBUNAL JUDICIAIRE D’ANNECY

CHAMBRE CIVILE

DEMANDERESSE

S.C.I. MD, dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par Maître Myriam QUERE de l’AARPI QUERE & LEVET AVOCATS, avocats au barreau d’ANNECY, vestiaire : 79

DÉFENDERESSE

S.A.S. SUBANNECY, dont le siège social est sis [Adresse 2]

non représentée

COMPOSITION DU TRIBUNAL

PRÉSIDENT : M^me Astrid LAHL, vice-présidente placée selon délégation de Mme la première présidente en date du 25 novembre 2025

GREFFIER : Madame Sylvie CHANUT, Greffière

EXPOSE DU LITIGE

Par acte authentique en date du 30 septembre 2011, reçu par Maître [F] [Q], notaire à [Localité 1], la société MD a donné à bail commercial à la société SUB 74, Sarl au capital de 40.000 €, dont le siège social est à [Localité 1] (74) [Adresse 3] et qui est immatriculée au RCS d'[Localité 1] sous le numéro 503.322.315, les locaux suivants :

Sur le territoire de la commune à [Localité 2], dans un ensemble immobilier en copropriété

dénommé bâtiment CMU situé [Adresse 4]

— Partie du Lot N°l soit dans la partie sud en façade sur passage latéral un local en rez-

de-chaussée d’une superficie d’environ 141 m2 HO avec accès par le sas commun,

— Au premier étage, un local d’une superficie d’environ 85 m2 dans la partie sud, en façade sur le passage latéral avec accès indépendant,

— Les emplacements n°5 et 6 dans la zone de parking,

— Le droit d’enseigne en double face, sur le tiers bas du portique et les 2/3 de la longueur côté Nord (le I/3 Sud côté [Localité 3] étant réservé au bailleur)

Et tous droits sur les parties communes de cet immeuble et notamment les cours, voies d’accès et tous droits de passage et de servitude. »

le bail précisait la destination des locaux loués :

“ Les locaux loués sont à usage d’un fonds artisanal ou de commerce et de petite restauration, vente à consommer sur place et à emporter. Ils ne pourront être utilisés même temporairement à un autre usage et il ne pourra y être exercé un autre commerce que celui sus-indiqué. Dans l’ensemble, les lieux loués forment une location indivisible à titre commercial pour le tout ».

Le contrat a pris effet pour neuf années entières et consécutives ayant débuté le 1er octobre 2011 pour se terminer le 30 septembre 2020.

Le contrat précise que le bail est consenti moyennant un loyer annuel hors taxes de 30000€ que les preneurs s’obligent à payer aux bailleurs par avance à hauteur de 2990€ Toutes taxes comprises.

Le contrat comprend la clause résolutoire suivante :

A défaut de paiement d’un seul terme de loyer à son échéance ou à défaut d’exécution d’une seule des clauses du présent bail et un mois après un simple commandement de payer ou sommation d’exécuter demeuré infructueux contenant mention par le bailleur d’user du bénéfice de la présente clause, le présent bail sera résilié de plein droit.

Si dans ce cas, le preneur se refusait à quitter les lieux loués, son expulsion ainsi que celle de tout occupant de son chef pourrait avoir lieu sans délai, en vertu d’une simple ordonnance de référé rendue par le Président du Tribunal de Grande Instance territorialement compétent, à qui compétence de juridiction est expressément attribuée aux termes des présentes.

En sus du loyer fixé, le bail prévoit que les preneurs acquitteront directement entre les mains des bailleurs les appels de fonds pour charges de copropriété et à première réquisition des bailleurs. Les comptes de charges feront l’objet d’une régularisation chaque fin d’année.

En cas de retard, les loyers échus et sommes acquises aux bailleurs produiront de plein droit Intérêt au taux de 6 % l’an à compter du jour ou ils seront dus, sans qu’il soit besoin d’aucune mise en demeure, mais sans que la présente clause puisse autoriser les preneurs à différer le paiement exact des loyers.

Ces intérêts seront payables en même temps que le principal. »

Par acte sous seing privé en date du 13 septembre 2021, un avenant a été conclu entre les parties. Le bail commercial a été renouvelé entre la société MD d’une part, et la société SUBANNECY venant aux droits de la société SUB 74 d’autre part.

Les locaux désignés restent les mêmes que ceux décrits ci-dessus dans le contrat de bail initial.

La durée de bail de neuf années a débuté le 3 septembre 2011 pour se terminer le 2 septembre 2020.

L’avenant précise que la destination des lieux loués : “les locaux faisant l‘objet du présent Bail devront être utilisés par le preneur à usage commercial exclusif dans le cadre d’une activité de restauration, exploitation de licence de boissons, vente à consommer sur place, et à emporter et livraison à domicile »

“Le preneur pourra toutefois adjoindre à cet usage des activités connexes ou complémentaires mais à la condition expresse de faire connaître son intention au Bailleur et d’obtenir de lui une autorisation expresse et préalable de faire.”

Le loyer annuel initial a été fixé à 33.360 € hors taxes et hors charges. I1 est payable par

mensualités de 2780 € par mois hors taxes, somme payable d’avance, le cinq de chaque mois.

La clause résolutoire n’a pas été reprise dans 1'avenant de renouvellement.

La société SCI MD soutient que depuis le mois de novembre 2024, la société SUBANNECY ne paie plus le loyer régulièrement.

Elle a fait signifier, au preneur, 1e 20 janvier 2025 par la SAS CHEZEAUBERNARD DES SAVOIE, commissaire de justice, un commandement de payer la somme de 14.339,36 € frais compris.

Un second commandement sera signifié au preneur le 25 février 2025 pour un montant total de 10.888,74 €.

Le 3 juillet 2025, la société MD fait signifier, par la SAS CHEZEAUBERNARD, commissaire de justice, à la société SUBANNECY prise en son établissement, dans des

Locaux loués, sis au [Adresse 5], un troisième

commandement de payer pour un montant global de 17.686, 57 €, ainsi réparti :

—  13.344 € au titre des loyers impayés

—  4.140,74 € au titre de la quote-part de la taxe foncière 2024

—  201,83 € au titre des frais de l’acte signifié.

Au 30 août 2025, la société MD évaluait les sommes dues par la société SUBANNECY à la somme de 24.156,74 € TTC, correspondant aux loyers de mars à août 2025 outre la quote part de taxes foncières 2024.

Un nouveau décompte des sommes dues était établi le 7 octobre 2025 pour la somme de 35648,14€ correspondant aux loyers dus de mars 2025 à octobre 2025 outre la quote part foncière de 2024.

C’est dans conditions que la société MD saisissait le président du tribunal judiciaire d’Annecy d’une requête à fin d‘être autorisé à assigner à jour fixe.

Il était fait droit à cette requête le 9 octobre 2025.

Par exploit délivré le 28 octobre 2025, la société MD a assigné devant le tribunal judiciaire d’Annecy la société SUBANNECY et demande au tribunal au visa des articles 840 du Code de procédure civile et 1103, 1217 et 1227 du Code civil de :

— JUGER que la société SUBANNECY a gravement manqué à ses obligations contractuelles en ne réglant pas les loyers et charges échus

— PRONONCER la résiliation judiciaire du bail commercial renouvelé par acte sous seing privé du 13 septembre 2021

— ORDONNER l’expulsion de la société SUBANNECY et de tous occupants de son chef, avec le concours de la force publique si besoin

— CONDAMNER la société SUBANNECY à payer à la société MD les sommes de :

—  13.344 € au titre des loyers impayés, somme à parfaire des nouveaux manquements

—  4.140,74 € au titre de la quote-part de la taxe foncière 2024

— intérêts au taux légal à compter des commandements de payer,

— une indemnité d’occupation mensuelle égale au dernier loyer et charges jusqu’à libération effective des lieux

—  468,35 € au titre des frais des trois commandements et de l’acte introductif, somme à parfaire selon facture à recevoir

— CONDAMNER la société SUBANNECY à payer à la société MD la somme de 2.800 € au titre de l’article 700 CPC,

— CONDAMNER la société SUBANNECY aux entiers dépens.

La société SUBANNECY n’a pas constitué avocat.

En application des dispositions de l’article 768 du code de procédure civile, il est renvoyé à l’assignation pour plus ample exposé des prétentions et moyens, conformément aux dispositions de l’article 455 du code précité.

L’ordonnance autorisant à assigner à jour fixe a fixé l’affaire à l’audience de plaidoiries du 8 janvier 2026.

A l’issue de l’audience, la date du délibéré était fixée au 5 février 2026 par mise à disposition au greffe, en application des dispositions de l’article 450 du code de procédure civile.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la non-comparution du défendeur

En application de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

En l’espèce, l’assignation a été délivrée dans les conditions de l’article 658 du code de procédure civile, l’huissier ayant vérifié l’adresse indiquée. Le commissaire de justice a précisé que la copie de l’acte comprend 62 feuilles.

La demande présentée par le demandeur, étant régulière et recevable, il convient de statuer sur son bien-fondé.

Sur la demande de résiliation du bail

La société MD soutient que la société SUBANNECY, débitrice de la somme de 35.468,14 € TTC, correspondant aux loyers et charges échus impayés, a gravement manqué à ses obligations. Elle demande en conséquence la résiliation du bail.

Aux termes de l’article 1226 du code civil, le créancier peut, à ses risques et périls, résoudre le contrat par voie de notification. Sauf urgence, il doit préalablement mettre en demeure le débiteur défaillant de satisfaire à son engagement dans un délai raisonnable.

La mise en demeure mentionne expressément qu’à défaut pour le débiteur de satisfaire à son obligation, le créancier sera en droit de résoudre le contrat.

Lorsque l’inexécution persiste, le créancier notifie au débiteur la résolution du contrat et les raisons qui la motivent.

Le débiteur peut à tout moment saisir le juge pour contester la résolution. Le créancier doit alors prouver la gravité de l’inexécution.

Aux termes de l’article 1227 du code civil “ La résolution peut, en toute hypothèse, être demandée en justice. »

L’article 1229 du code civil précise que la résolution met fin au contrat.

La résolution prend effet, selon les cas, soit dans les conditions prévues par la clause résolutoire, soit à la date de la réception par le débiteur de la notification faite par le créancier, soit à la date fixée par le juge ou, à défaut, au jour de l’assignation en justice.

La jurisprudence constante admet qu’en matière de bail commercial, en l’absence de clause résolutoire, la résiliation judiciaire peut être prononcée lorsque le preneur manque gravement à ses obligations contractuelles.

En l’espèce, il ressort des pièces versées aux débats que la société SUBANNECY, preneuse du bail du 13 septembre 2021, a réglé avec retard une partie des loyers. Ainsi le 29 mars 2025, la société MD prenait acte du versement de la somme de 3336€ correspondant au loyer de janvier. Elle rappelait que la société SUBANNECY restait lui devoir la quote part de taxes foncières de 2024, le loyer de février et de mars 2025.

Le 1er mai 2025, la société MD prenait acte du versement de la somme de 3336€ le 29 avril 2025 correspondant au loyer de février 2025. Elle rappelait que la société SUBANNECY restait lui devoir la quote part de taxes foncières de 2024, le loyer de mars 2025 et d’avril 2025.

Enfin la société MD prenait acte du règlement du loyer de juin 2025 et rappelait le règlement non honoré du mois de mai 2025 outre les taxes foncières réclamées précédemment.

Il se déduit de ces échanges que le contrat de bail a été partiellement exécuté par la société SUBANNECY régulièrement en retard de paiement.

Toutefois, l’avenant du 13 septembre 2021 ne prévoit aucune clause résolutoire de plein droit.

La société MD a donc fait délivrer trois commandements de payer le 25 janvier 2025, le 25 février 2025 et le 3 juillet 2025.

Aux termes du dernier commandement de payer, la société SUBANNECY restait devoir la somme de 17686,57€, frais de commandement inclus (201,83€).

La société MD produit les factures de loyer émises pour le mois de mars 2025 à octobre 2025 soit un total de 35.468,14€ arrêtés au 7 octobre 2025. Elle produit la facture n°2024-14 de 4140,74€ correspondant au remboursement de la quote part de taxes foncières 2024.

Par ailleurs, elle priduit une facture n°2025-17 de 4639,40€ correspondant à la quote part de taxes foncières 2025 due.

La société SUBANNECY n’a pas entendu contester ces sommes.

Il se déduit de ces éléments que la société SUBANNECY a gravement manqué à ses obligations. Dans ces conditions, il convient d’ordonner la résiliation du bail à compter de l’assignation soit du 28 octobre 2025.

Il convient en outre de condamner la société SUBANNECY à payer à la société MD les sommes suivantes :

—  13.344 € au titre des loyers impayés, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer du 3 juillet 2025,

—  4.140,74 € au titre de la quote-part de la taxe foncière 2024, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer du 20 janvier 2025,

—  468,35 € au titre des frais des trois commandements et de l’acte introductif.

La résiliation du bail entraîne de plein droit l’expulsion de la défenderesse, ainsi que de tout occupant de son chef, avec le concours de la force publique si nécessaire.

De plus, la société SUBANNECY sera condamnée à payer à la société MD une indemnité d’occupation mensuelle égale au dernier loyer et charges jusqu’à libération effective des lieux.

Sur les demandes accessoires

La société MD demande la somme de 2800€ au titre des frais exposés pour les besoins de la présente action en justice.

En l’espèce, il serait inéquitable de laisser à la charge de la société MD les frais exposés pour les besoins de la présente action en justice, la société SUBANNECY sera condamnée à lui verser la somme de 2000 € par application des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile.

Partie succombante la société SUBANNECY sera condamnée aux dépens.

Aucun élément ne justifie d’écarter l’exécution provisoire de la présente décision.

PAR CES MOTIFS

Statuant publiquement, après débats en audience publique, par jugement réputé contradictoire, en premier ressort, et par mise à disposition

PRONONCE la résiliation judiciaire du bail commercial conclu par acte sous seing privé le 13 septembre 2021;

ORDONNE l’expulsion de la société SUBANNECY et de tous occupants de son chef, avec le concours de la force publique si besoin ;

CONDAMNE la société SUBANNECY à payer à la société M. D les sommes de :

—  13.344 € au titre des loyers impayés, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer du 3 juillet 2025,

—  4.140,74 € au titre de la quote-part de la taxe foncière 2024, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer du 20 janvier 2025,

—  468,35 € au titre des frais des trois commandements et de l’acte introductif ;

CONDAMNE la société SUBANNECY à payer à la société M. D une indemnité d’occupation égale au dernier loyer et charges à compter de la résiliation jusqu’à libération effective des lieux ;

CONDAMNE la société SUBANNECY à payer à la société M. D la somme de 2000€ au titre des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile ;

CONDAMNE la société SUBANNECY aux dépens.

DIT n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire de la présente décision ;

AINSI JUGÉ ET PRONONCÉ AU TRIBUNAL JUDICIAIRE D’ANNECY LE CINQ FEVRIER DEUX MIL VINGT SIX

Et le présent jugement a été signé par le Président et la Greffière.

La Greffière, Le Président,