Minute n°

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE VERSAILLES

Première Chambre

JUGEMENT

13 DECEMBRE 2024

N° RG 19/01808 – N° Portalis DB22-W-B7D-OU4V

Code NAC : 63B

DEMANDERESSES :

[18] , Société Civile Immobilière de Construction/Vente au capital de 1.000 euros, immatriculée au RCS de PARIS sous le N°[N° SIREN/SIRET 10], dont le siège social est situé [Adresse 15],représentée par son gérant Monsieur [W] [S]

[17], SARL au capital de 300.000 euros, immatriculée au RCS de PARIS sous le N°[N° SIREN/SIRET 7], dont le siège social est situé [Adresse 15],représentée par son gérant Monsieur [W] [S]

[20], SARL au capital de 7.622,45 euros, immatriculée au RCS de PARIS sous le N°[N° SIREN/SIRET 6], dont le siège social est situé [Adresse 15],représentée par son gérant Monsieur [Z] [U]

[22], SARL au capital de 150 000 euros, immatriculée au immatriculée au RCS de BORDEAUX sous le N°[N° SIREN/SIRET 5], dont le siège social est situé [Adresse 25], représentée par son gérant Mr [W] [S]

représentées par M^e Stéphanie GAUTIER de la SELARL DES DEUX PALAIS, avocats au barreau de VERSAILLES, avocats postulant, et M^e François Marie IORIO, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant

DEFENDEURS :

COMMUNE DE [Localité 26] dontle siège administratif est [Adresse 3], représentée par son maire en exercice

représentée par M^e Marion CORDIER de la SELARL SILLARD CORDIER & ASSOCIÉS, avocats au barreau de VERSAILLES, avocats postulant, et M^e Thomas DROUINEAU, avocat au barreau de POITIERS, avocat plaidant

Maître [O] [K]

[Adresse 9]

[Localité 13]

représenté par M^e Isabelle DELORME-MUNIGLIAde la SCP COURTAIGNE AVOCATS, avocat au barreau de VERSAILLES, avocat postulant et la SELARL MADY-GILLET-BRIAND, avocats au barreau de PARIS, avocats plaidant

[23], société d’assurances mutuelles à cotisations fixes, inscrite au RCS du MANS sous le N°[N° SIREN/SIRET 14] pris en sa qualité d’assureur de Maître [K]

Sise [Adresse 1]

[Localité 12]

représentée par M^e Isabelle DELORME-MUNIGLIA de la SCP COURTAIGNE AVOCATS, avocat au barreau de VERSAILLES, avocat postulant et la SELARL MADY-GILLET-BRIAND, avocats au barreau de PARIS, avocats plaidant

S.C.P. [M]-POURRIER et CHERVIER dont le siège social est situé [Adresse 11]

représentée par M^e Sophie POULAIN, avocat au barreau de VERSAILLES, avocat postulant, et M^e Ferouze MEGHERBI, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant

ACTE INITIAL du 21 Mars 2019 reçu au greffe le 21 Mars 2019.

DÉBATS : A l’audience publique tenue le 09 Septembre 2024, Madame DURIGON, Vice-Présidente, et Madame MARNAT, Juge siégeant en qualité de juges rapporteurs avec l’accord des parties en application de l’article 805 du Code de procédure civile, assistées de Madame BEAUVALLET, Greffier, ont indiqué que l’affaire sera mise en délibéré au 12 novembre 2024, prorogée au 13 Décembre 2024.

MAGISTRATS AYANT DÉLIBÉRÉ :

Madame DURIGON, Vice-Présidente

Madame DAUCE, Vice-Présidente

Madame MARNAT, Juge

EXPOSE DU LITIGE

La société à responsabilité limitée [17] (ci-après la société [17]) a souhaité réaliser un programme de construction de logements individuels et semi-collectifs sur un terrain situé sur la commune de [Localité 26] (17) sur lequel était édifié un ancien vélodrome et diverses installations sportives.

Elle a ainsi contacté la société civile professionnelle [M]-POURRIER & CHERVIER (ci-après la SCP [M]-POURRIER & CHERVIER), architectes, pour lui confier une mission de maîtrise d’œuvre visant notamment à assurer la réalisation du projet, qui a ensuite établi une étude de faisabilité du projet le 15 octobre 2007. Un contrat d’architecte pour travaux neufs a été signé entre la société d’architectes et la société [17] le 31 octobre 2007 pour la construction de l’ouvrage.

La société [17], représentée par Monsieur [S], la société à responsabilité limitée [20] (ci-après la société [20]), représentée par Monsieur [U] et la société à responsabilité limitée [22] (ci-après la société [22]), représentée par Monsieur [S], ont, par acte reçu le 21 novembre 2007 par Maître [K], notaire, constitué la société civile immobilière [18] (ci-après la société [18]), administrée par un ou plusieurs pris parmi les associés ou en dehors d’eux, ayant pour objet :

« l’acquisition par voie d’achat ou d’apport de tous immeubles et la construction sur ceux-ci de tous biens de toutes destinations, la vente en totalité ou par lots de ces biens, à terme, en état futur d’achèvement ou après achèvement.

Et ce, soit au moyen de ses capitaux propres soit au moyen de capitaux d’emprunt, ainsi que de l’octroi, à titre accessoire et exceptionnel, de toutes garanties à des opérations conformes au présent objet civil et susceptibles d’en favoriser le développement.

Et, généralement toutes opérations civiles ou de marchand de biens ou de location pouvant se rattacher directement ou indirectement à cet objet ou susceptibles d’en favoriser le développement, et ne modifiant pas le caractère civil de la société. »

Par acte du 28 novembre 2007, un mandat à titre onéreux a été signé entre les sociétés [20], [22], [17] d’une part et Maître [K] d’autre part, moyennant la somme de 30.000 € HT, confiant à ce dernier les missions de :

— s’assurer du complet déclassement des droits du terrain de football du vélodrome permettant la vente du terrain,

— s’assurer de la conformité de mise en vente par la commune de [Localité 26] de cet immeuble dans le cadre d’une cession de gré à gré.

Le même jour, un certificat d’urbanisme a été délivré par la commune de [Localité 26] au cabinet d’architectes [M]-POURRIER & CHERVIER, lui permettant de bénéficier du plan local d’urbanisme approuvé par la commune le 11 juillet 2006.

Le 12 décembre 2007, par délibération du conseil municipal de la commune de [Localité 26], le terrain sur lequel était édifié l’ancien vélodrome et les installations sportives a été déclassé comme n’étant plus affecté matériellement à l’usage du public ou à un service public.

Par jugement du 6 décembre 2007, le tribunal administratif de Marennes a annulé le plan local d’urbanisme approuvé le 11 juillet 2006.

Le 14 décembre 2007, la société [18] a adressé à la commune de [Localité 26] une offre d’achat portant sur le terrain précité pour un prix d’achat de 4 millions d’euros, sans condition suspensive d’obtention d’un prêt ni d’un permis de construire, et avec paiement immédiat.

Cette offre a été acceptée par la commune et l’acte de vente a été reçu le 21 décembre 2007 par Maître [K] sur la base du certificat d’urbanisme délivré par la commune le 28 novembre 2007.

Le 11 février 2010, la commune de [Localité 26] a accordé à la société [18] un permis de construire au visa du certificat d’urbanisme délivré le 28 novembre 2007.

Par jugement du 2 décembre 2010, sur requête déposée par l’association [27] et l’association [28], le tribunal administratif de Poitiers a annulé le certificat d’urbanisme délivré le 28 novembre 2007.

Par jugement du 14 juin 2012, le tribunal administratif de Poitiers a annulé le permis de construire délivré le 11 février 2010.

Par requête déposée le 15 octobre 2012 devant le tribunal administratif de Poitiers, la société [18] a sollicité la condamnation de la commune de [Localité 26] à l’indemniser du préjudice subi du fait de l’annulation du permis de construire.

Par mémoire enregistré le 22 avril 2014, Maître [K], notaire rédacteur de l’acte de vente du 21 décembre 2007, et son assureur la Compagnie [23] sont intervenus volontairement à la procédure.

En parallèle et par acte d’huissier de justice délivré le 11 juin 2013, les sociétés [18], [17], [20] et [22] ont assigné en responsabilité devant le tribunal de grande instance de Versailles Monsieur [K], ancien notaire devenu avocat au barreau de Paris, son assureur la compagnie [23] ainsi que la SCP [M]-POURRIER & CHERVIER.

Par ordonnance en date du 20 janvier 2014, le juge de la mise en état a ordonné le sursis à statuer dans l’attente du jugement définitif du tribunal administratif de Poitiers saisi par la société [18].

Par acte délivré le 3 mars 2015, Monsieur [K] et son assureur ont assigné en intervention forcée devant le tribunal de grande instance de Versailles la commune de [Localité 26] pour les garantir des condamnations qui seraient prononcées à leur encontre en faveur des sociétés [18], [17], [20] et [22].

Par ordonnance en date du 6 janvier 2016, le juge de la mise en état a ordonné la jonction de ces deux instances et rappelé que le sursis à statuer dans l’attente du jugement définitif du tribunal administratif de Poitiers saisi par la société [18] s’applique également à l’appel en garantie formé par Monsieur [K] et son assureur à l’encontre de la commune de [Localité 26].

Par jugement rendu le 17 mars 2016, le tribunal administratif de Poitiers a rejeté l’intervention de Monsieur [K] et de son assureur et condamné la commune de [Localité 26] à payer à la société [18] la somme de 500.000 euros.

Par arrêt rendu le 13 décembre 2018, la cour d’appel administrative de Bordeaux a augmenté le montant de la condamnation de la commune de [Localité 26] à payer à la société [18] la somme de 852.888 euros au profit de la société [18].

L’arrêt de la cour administrative d’appel de Bordeaux étant devenu définitif, les sociétés [18], [17], [20] et [22] ont signifié le 18 mars 2019 des conclusions de reprise d’instance.

Par conclusions signifiées le 14 novembre 2019, la commune [Localité 26] a saisi le juge de la mise en état d’une exception d’incompétence.

Par acte notarié du 5 mars 2020, la société [18] a vendu à la société SCCV [29] les terrains litigieux situés sur la commune de [Localité 26] pour un prix de vente de 4 millions d’euros.

Par ordonnance du 6 mai 2021, le juge de la mise en état a déclaré le tribunal judiciaire de Versailles incompétent pour statuer sur la responsabilité de la commune de [Localité 26].

Par dernières conclusions signifiées par RPVA le 26 juin 2023, les sociétés [18], [17], [20] et [22] demandent au tribunal de :

« Sur le fondement de l’article 1992 du Code Civil en ce qui concerne les Sociétés [17], [20] et [22] ;

Dire et juger qu’il échet de condamner Maître [K] à leur rembourser la somme de 35.880 € TTC.

Sur le fondement de l’ancien article 1382, aujourd’hui 1240 et 1241 du Code Civil, en ce qui concerne Maître [K] ès qualité de Notaire instrumentaire ;

Sur le fondement des anciens articles 1134 et 1147, aujourd’hui 1103, 1104 et 1231-1 du Code Civil, en ce qui concerne la SCP [M]-POURRIER & CHERVIER ;

Dire et juger qu’il échet de condamner solidairement Maître [K], la SCP [M]-POURRIER & CHERVIER à verser à la Société [18] une somme de 9.294.220,32 € et ce en réparation du préjudice que lui a causé leur négligence.

Dire et juger qu’il échet de condamner la Société [23] à assurer pleine garantie à Maître [K] des condamnations prononcées à son encontre.

A titre subsidiaire,

Donner acte à la Société [18] de ce qu’elle ne s’oppose pas à la désignation à ses frais avancés d’un expert chargé de fournir au Tribunal tous les éléments lui permettant d’apprécier son entier préjudice.

Condamner solidairement Maître [K] et la SCP [M]-POURRIER & CHERVIER à verser à la Société [18] une somme de 43.000 € sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile.

Dire et juger qu’il échet d’ordonner l’exécution provisoire de la décision à intervenir, et ce sur le fondement des dispositions de l’article 515 du Code de Procédure Civile ».

Les sociétés [18], [17], [20] et [22] exposent que Monsieur [K], alors notaire, a été spécifiquement mandaté pour assurer la sécurisation juridique de l’opération de cession du terrain du vélodrome de la commune de [Localité 26] en contrepartie d’une rémunération.

Concernant la responsabilité de Monsieur [K], elles soutiennent qu’il a commis des fautes en violation de ses obligations professionnelles, en tant que mandataire et en tant qu’officier public, de nature à engager sa responsabilité civile professionnelle.

Elles affirment ainsi que le notaire a manqué à ses obligations de conseil et de sécurisation de l’acte de vente en ne les informant pas des risques juridiques que pouvait comporter l’opération immobilière, notamment en ne s’assurant pas de la validité et de la pérennité du plan local d’urbanisme auprès de la commune, en n’informant pas ses clients de l’annulation du plan local d’urbanisme a minima le jour de la signature de l’acte de vente, en n’ayant pas conseillé les parties sur l’insertion d’une clause résolutoire en cas d’annulation du certificat d’urbanisme ou de non-obtention du permis de construire, et en ayant continué à leur dispenser des informations erronées après l’annulation du plan local d’urbanisme les ayant conduit à engager des frais supplémentaires.

Elles contestent toute cause exonératoire invoquée en défense. Elles soulignent ainsi que si deux ventes précédentes sont intervenues avec la commune de [Localité 26], hors l’intervention de Monsieur [K], et que les actes de vente contenaient une clause de dispense de production de documents d’urbanisme, l’objet de l’achat des terrains était alors différent de l’acquisition du 21 décembre 2007 litigieuse, aucun projet de construction à court terme n’étant envisagé lors de la signature. Elles exposent d’autre part que la signature de la reconnaissance formelle de conseil donné par le notaire n’est pas de nature à l’exonérer de ses fautes dès lors qu’il ne résulte pas de ce document que les parties auraient été informées de l’engagement d’un recours administratif contre les règles d’urbanisme applicables au jour de la vente rendant aléatoire le projet de construction, ni de l’annulation du plan local d’urbanisme au jour de la vente, ni que le notaire les aurait conseillées sur l’opportunité d’insérer une condition suspensive d’obtention du permis de construire à l’acte de vente. Elles affirment par ailleurs que le notaire avait bien pour mandat de s’assurer de la légalité du certificat d’urbanisme, compte-tenu des termes du mandat d’assistance spécifique, de son prix et du contexte de sa signature qui incluait une assistance au regard des règles du droit de l’urbanisme. Elles ajoutent que la société [19] avec laquelle la société [18] avait conclu une convention de prestation de services le 20 mars 2008, avec effet rétroactif au 5 septembre 2007, ne s’est vue confier aucune mission d’analyse ni de sécurisation juridique de nature à décharger le notaire de sa responsabilité. Elles soutiennent enfin qu’en sa qualité de notaire et titulaire d’une mission de sécurisation du projet, Monsieur [K] devait rendre l’opération économique projetée réalisable au moment d’instrumenter l’acte de vente et ne pas se reposer sur l’apparente légalité du certificat d’urbanisme ; elles ajoutent que les conditions d’obtention du certificat d’urbanisme dans des délais anormalement courts auraient dû l’alerter sur sa régularité et qu’au jour de la signature de l’acte de vente, le plan local d’urbanisme auquel renvoyait le certificat d’urbanisme devait être annulé depuis plusieurs jours.

Elles concluent ainsi que l’inexécution de Maître [K] de ses obligations résultant de sa fonction de notaire instrumentaire de l’acte de vente et de son mandat spécifique ont causé un préjudice personnel à la société [18] de nature à engager sa responsabilité pour laquelle elles sollicitent l’indemnisation.

Elles demandent sa condamnation solidaire avec celle de la SCP [M]-POURRIER & CHERVIER dont elles engagent la responsabilité civile en affirmant que Monsieur [M],architecte, a commis des fautes en violation de ses obligations professionnelles.

A titre liminaire, elles exposent que leur demande est recevable nonobstant l’absence de saisine obligatoire préalable du Conseil de l’ordre des architectes résultant des clauses générales annexées au contrat que la société [17] a signé avec l’architecte le 31 octobre 2007. Elles soulignent à cet égard qu’elles lui reprochent un manquement au devoir de conseil pour des prestations réalisées avant la signature du contrat, alors qu’il ne prévoit pas d’application rétroactive, et concernent une mission de demande et de délivrance d’un certificat d’urbanisme qui ne figure pas au contrat, de sorte que la clause de saisine préalable n’a pas vocation à s’appliquer.

Sur le fond, elles lui reprochent d’avoir établi une étude de faisabilité le 15 octobre 2007 pour la réalisation d’un nouveau quartier de logements collectifs et de maisons individuelles sur le terrain de la commune de [Localité 26], puis d’avoir déposé une demande et s’être fait délivrer un certificat d’urbanisme établi à son nom, sans les avoir informées des règles d’urbanisme réellement applicables et pérennes concernant l’opération immobilière envisagée ; elles soulignent à cet égard que l’architecte ne s’est pas renseigné auprès des services techniques sur la précarité du plan local d’urbanisme qui faisait l’objet d’un recours. Elles ajoutent que le fait que l’architecte ait informé la société [18] le 15 avril 2008 du risque d’annulation du permis de construire en raison de l’existence d’un recours en annulation du certificat d’urbanisme n’est pas de nature à l’exonérer de sa responsabilité dès lors que l’information a été faite après l’acte de vente du terrain et qu’elle avait déjà engagé des dépenses conséquentes ; elles concluent au surplus que l’architecte a incité la société [18] à poursuivre ses démarches et déposer malgré tout un permis de construire qui lui a été accordé le 11 février 2010.

S’agissant des préjudices subis, elles sollicitent la condamnation de Monsieur [K] à rembourser aux sociétés [17], [20] et [22] le montant des honoraires réglés au titre du mandat signé le 28 novembre 2007.

Elles exposent par ailleurs que le reste du préjudice a été subi par la société [18] constituée spécifiquement pour l’opération immobilière, constitué de trois postes distincts, et précisent qu’elle a été contrainte de revendre son terrain le 5 mars 2020, étant dans l’incapacité de pouvoir réaliser son programme.

En premier lieu, elles font valoir que le terrain acquis par la société [18] a été surévalué lors de son achat dès lors qu’il avait été estimé par le service des Domaines sur la base d’un plan local d’urbanisme finalement annulé, et que la valeur réelle du terrain reposant sur l’ancien plan d’occupation des sols alors applicable était bien inférieure ; elles ajoutent à cet égard que c’est sur la base des conseils de Monsieur [K] et de l’insistance de celui-ci que la société [18], alors mise en concurrence avec d’autres postulants à l’achat, a proposé une somme nettement supérieure pour que son offre emporte le choix de la commune. Elles considèrent ainsi que la perte de bénéfice due à la surrévaluation du terrain de 1.425.000 € correspond à une perte de bénéfice potentiel de 1.950.000 €, soit la différence entre le prix d’acquisition et la valeur réelle du terrain sur la base de l’ancien plan d’occupation des sols, et subsidiairement la valeur fixée par le service des Domaines, somme dont elle déduit les 525.000 € réglés par la commune après sa condamnation par la cour administrative d’appel de Bordeaux.

En second lieu, elles exposent avoir engagé des dépenses et investissements importants pour réaliser l’opération immobilière en pure perte, détaillés pour la période de l’année 2007 jusqu’à la vente du terrain en 2020, qui correspondent aux frais liés à l’étude du projet, à l’acquisition et à l’entretien du terrain. Elles soulignent à cet égard que l’indemnisation est due même après que la société [18] a été informée qu’une requête en annulation du certificat d’urbanisme a été déposée devant le tribunal administratif, qui n’impliquait pas nécessairement que son projet immobilier allait devenir irréalisable. Elles considèrent ainsi que le préjudice subi par la société [18] au titre des dépenses engagées en pure perte en raison de l’impossibilité de réaliser l’opération immobilière s’élève à la somme de 1.748.220,32 euros HT, dont elles déduisent les honoraires versés à Monsieur [K] qu’elles réclament par ailleurs, ainsi que la somme versée par la commune de [Localité 26] allouée par la cour administrative d’appel.

En troisième lieu, elles soutiennent que le préjudice subi par la société [18] consiste également en une perte de marge commerciale qui devait être réalisée à l’occasion de la réalisation du projet de construction ; elles soulignent que la marge commerciale dégagée pour le nouveau projet de construction immobilière a été diminuée de façon très importante depuis l’élaboration du budget prévisionnel initial en 2007 et qu’une nouvelle estimation prévisionnelle réalisée en 2012 sur la base du nouveau plan local d’urbanisme en vigueur, intégrant davantage de logements sociaux et la perte de surface habitable, a rendu irréalisable l’opération immobilière qui n’était plus rentable, de sorte qu’elles chiffrent la perte de marge commerciale à la somme de 6.121.000 €.

Subsidiairement, elles font valoir ne pas être opposées à la mise en œuvre d’une expertise pour l’évaluation de leur préjudice, notamment celui de la perte de marge commerciale.

Elles soutiennent enfin que le lien de causalité entre les fautes du notaire et de l’architecte et le préjudice subi par la société [18] est établi, faisant valoir que si elle avait été informée de la situation juridique concernant les droits à construire sur le terrain, elle ne se serait pas lancée dans cette opération immobilière, précisant ainsi que si elle avait été informée de l’annulation du plan local d’urbanisme elle n’aurait pas acheté le terrain ou aurait tenté d’annuler la vente si le notaire et la commune de [Localité 26] ne l’avaient pas confortée dans la poursuite et la pérennité de son projet.

Elles considèrent que Monsieur [K] ne peut s’exonérer de sa faute en se retranchant derrière la responsabilité de la commune de [Localité 26] en raison de l’absence de subsidiarité de l’action à l’encontre des notaires, et ajoutent que la société [18] a déjà attrait la commune devant le tribunal administratif en raison de ses fautes commises en sa qualité d’autorité administrative, ajoutant que l’absence de recours devant les juridictions civiles ne saurait être considéré comme fautif.

Par dernières conclusions signifiées par RPVA le 10 juin 2022, Monsieur [O] [K] et son assureur en responsabilité civile la Compagnie [23] demandent au tribunal de :

« Vu le bordereau de pièces fondant les prétentions de Maître [K] et des [23], annexé aux présentes conclusions par application des dispositions de l’article 768 du Code de procédure civile.

Vu l’ordonnance de mise en état du 6 janvier 2016,

Vu l’arrêt de la Cour Administrative d’Appel de BORDEAUX du 13 décembre 2018,

Vu les dispositions des articles, ensemble, 1240 et 1992 du code civil,

Dire et juger que les sociétés [18], [17], [20] et [22] ne justifient d’aucune faute, et d’aucun préjudice indemnisable en lien direct et certain avec l’intervention de Maître [K] à faire consacrer sa responsabilité civile professionnelle.

Les débouter de toutes leurs demandes fins et conclusions dirigées contre Maître [K] et les [23], en leur qualité d’assureur responsabilité civile.

A titre infiniment subsidiaire,

Vu les dispositions des articles 1200 et suivants du Code Civil.

Dire et juger qu’en cas de condamnation in solidum prononcée à l’encontre de Maître [K] et des [23] d’une part et de la SCP [M]-POURRIER & CHERVIER d’autre part, cette dernière devra les garantir et les relever indemnes de toutes condamnations qui seraient prononcées au profit des sociétés [18], [17], [20] et SARL [22].

Débouter la SCP [M]-POURRIER & CHERVIER de toutes ses demandes, fins et conclusions dirigées à l’encontre de Maître [K] et des [23].

Condamner in solidum les sociétés [18], [17], [20] et [22] à payer à Maître [K] une somme de 10.000 € à titre de dommages-intérêts en réparation du préjudice causé par cette procédure aussi abusive que vexatoire.

Condamner in solidum les sociétés [18], [17], [20] et [22], ou tout succombant à payer à Maître [K] et aux [23] une somme de 40.000 € sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile.

Condamner les mêmes, enfin, aux entiers dépens de l’instance dont distraction au profit de la SCP COURTAIGNE AVOCATS, Avocat, qui sera autorisée à les recouvrer dans les conditions de l’article 699 du CPC ».

Monsieur [K] et les [23] contestent l’existence d’une faute commise par le notaire susceptible d’engager sa responsabilité civile professionnelle.

Ils contestent en premier lieu un manquement du notaire à ses obligations nées du mandat spécial d’assistance régularisé avec la société [18]. Ils exposent à cet égard que le mandat ne comportait pas la vérification des règles d’urbanisme notamment du plan local d’urbanisme de la commune de [Localité 26] qui était donc exclue des obligations du mandataire.

Ils ajoutent que le courrier du notaire du 10 janvier 2008 adressé à la société [18] ne démontre pas qu’il aurait agi en qualité de mandataire chargé de la sécurité juridique du projet immobilier puisque le mandat avait pris fin à cette date, l’objet concernant l’assurance du complet déclassement des droits du terrain permettant la vente et la conformité de la mise en vente par la commune dans le cadre d’une cession de gré à gré ayant été rempli.

Ils soulignent que les demanderesses ont signé une convention de prestations de services avec la société [19] chargée spécifiquement de réaliser les démarches juridiques de déclassement et d’obtention d’un certificat d’urbanisme moyennant une rémunération conséquente. Ils ajoutent que le cabinet d’architectes [M] a été mandaté par les demanderesses pour obtenir le certificat d’urbanisme litigieux et le permis de construire pour le projet immobilier, et qu’il lui appartenait ainsi à lui seul, en sa qualité d’architecte, de vérifier l’application des règles du plan local d’urbanisme et de tout éventuel recours en annulation à son encontre.

Ils soutiennent en second lieu que le notaire a bien respecté ses obligations en sa qualité d’officier public et font valoir qu’il n’avait aucune raison de douter de la légalité du certificat d’urbanisme et de celle du plan local d’urbanisme avant la vente au motif que les actes administratifs sont présumés légaux, qu’aucun des documents en sa possession ne lui permettait de suspecter l’existence d’un recours litigieux, ce d’autant moins en raison de la proximité des relations entre vendeur et acquéreur, et qu’il n’avait pas été informé de l’annulation avant la vente, ajoutant que la commune n’a jamais prétendu avoir informé quiconque du recours administratif.

Ils affirment par ailleurs que le notaire a bien respecté son devoir de conseil tant au titre du mandat qu’en qualité de rédacteur de l’acte de vente. Ils exposent à cet égard que, bien qu’il n’ait pas été mandaté pour vérifier les questions tenant aux règles d’urbanisme et à l’obtention d’un certificat d’urbanisme pré-opérationnel dont la mission a été confiée à l’architecte, le notaire a fait signer une reconnaissance de conseil donné portant notamment sur le risque encouru par la société [18] d’avoir seulement obtenu un certificat d’urbanisme et non un permis de construire purgé de tout recours et qu’en dépit de ce conseil, la société a requis le notaire de régulariser l’acte de vente. Ils en déduisent que l’insertion d’une clause résolutoire en cas d’annulation du certificat d’urbanisme ou de non-obtention du permis de construire dans l’acte authentique n’était pas une condition déterminante de leur engagement, de sorte que les demanderesses ne peuvent reprocher au notaire un manquement à cet égard.

Ils affirment que le notaire n’avait aucune obligation de conseiller l’insertion d’une telle clause résolutoire dans l’acte de vente dès lors qu’il n’avait aucune raison de douter de la pertinence du certificat d’urbanisme obtenu par l’architecte, et qu’un accord était scellé entre les parties.

Ils ajoutent que les demanderesses étaient habituées à constituer des assiettes foncières sans avoir obtenu préalablement de permis de construire.

Ils contestent enfin tout manquement du notaire à ses obligations concernant les suites de l’acte de vente, affirmant qu’il ne lui a pas été confié de mission de constitution ni du dépôt du dossier de permis de construire, et que la société [18] est seule responsable de la poursuite de son projet de construction en dépit de l’alerte de son architecte.

Ils soutiennent qu’il n’existe aucun lien de causalité entre la faute reprochée à Monsieur [K] et le préjudice invoqué, et font valoir le comportement fautif des demanderesses qui ont persisté dans la poursuite du projet immobilier bien qu’elles aient été informées des risques encourus.

Ils affirment que les préjudices invoqués par les demanderesses ne sont pas indemnisables.

Ils soutiennent ainsi qu’il n’existe pas de dépréciation de la valeur du terrain dans la mesure où la société [18] a elle-même fixé la proposition d’achat, et qu’en tout état de cause la perte de chance est nulle, la société n’ayant jamais sollicité l’annulation de la vente ; ils ajoutent qu’elle a revendu les terrains litigieux au même prix que celui d’achat, et qu’elle a obtenu une indemnisation de la part de la commune à raison d’une perte de valeur des terrains.

Ils contestent par ailleurs les demandes de remboursement notamment les honoraires perçus par Monsieur [K] qui a respecté son mandat, les honoraires de l’avocat de la commune au motif de l’effet relatif de la convention que les demanderesses ont accepté de régler, les frais d’acquisition réglés dès lors que la société [18] n’a pas demandé l’annulation de l’acte et qu’elle a ensuite revendu ses biens, outre des factures dont il n’est pas démontré l’inutilité et d’autres frais qui ne constituent pas un préjudice indemnisable.

Ils considèrent enfin que la société [18] sollicite l’indemnisation d’un préjudice illégitime résultant de la perte de marge commerciale qui n’aurait jamais été perçue si, comme elle le soutient, la société [18] avait été informée du risque encouru et n’aurait dès lors pas entrepris le programme litigieux.

A titre subsidiaire, dans l’hypothèse d’une condamnation in solidum avec la SCP [M]-POURRIER & CHERVIER, ils demandent de condamner cette dernière à les garantir des condamnations qui pourraient être prononcées à leur encontre au motif qu’il lui appartenait, dans le cadre de la mission complète de maîtrise d’œuvre qui lui avait été confiée, d’obtenir le certificat d’urbanisme et le permis de construire pour le projet envisagé exempt de tout vice afin de confirmer sa faisabilité, de sorte que sa responsabilité se trouve engagée.

Ils demandent enfin la condamnation in solidum des sociétés demanderesses au titre d’une procédure abusive, arguant d’une procédure abusive et vexatoire engagée à l’encontre de Monsieur [K].

Par dernières conclusions, signifiées par RPVA le 26 avril 2023, laSCP [M]-POURRIER & CHERVIER demande au tribunal de :

« Vu les articles 122, 123 et 124 du Code de procédure Civile

Vu les articles 1103 et 1104 du Code civil,

A titre principal,

JUGER qu’aucune demande ne peut valablement être formée à l’encontre de l’architecte du fait de l’absence de saisine préalable du conseil de l’Ordre des architectes.

DECLARER l’action irrecevable à son égard et débouter les demanderesses et toutes parties de leurs demandes formées à l’encontre de la SCP [M] POURRIER CHERVIER.

A titre subsidiaire,

JUGER que la SCP [M] POURRIER CHERVIER n’a pas commis de faute en lien causal avec le dommage.

JUGER que le certificat d’urbanisme n’a pas été annulé en raison son illégalité propre.

JUGER que la SCP [M] POURRIER et CHERVIER ne peut être tenue que de sa propre faute.

LA METTRE hors de cause.

A titre plus subsidiaire,

REJETER toute demande de condamnation in solidum.

JUGER que le préjudice des Sociétés demanderesses n’est ni justifié ni fondé.

LE REJETER.

JUGER la SCP [M] POURRIER CHERVIER fondée à exercer des appels en garantie à l’encontre du Notaire [K], de son assureur, les [23].

En conséquence

CONDAMNER in solidum Monsieur [O] [K] et son assureur, la [23] à relever et garantir indemne la SCP [M] POURRIER CHERVIER de toutes condamnations qui interviendraient à son encontre et à supporter la charge de la part qui incomberait à la Commune de [Localité 26].

CONDAMNER tous succombants à payer à la SCP [M] POURRIER & CHERVIER la somme de 5.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure.

LA CONDAMNER aux dépens ».

La SCP [M]-POURRIER & CHERVIER soutient que l’action intentée par les demanderesses est irrecevable en raison du défaut de mise en œuvre de la clause de saisine préalable pour avis du conseil régional de l’ordre des architectes dont relève l’architecte, contenue dans les conditions générales auxquelles se réfère le contrat d’architecte pour travaux neufs qu’elle a régularisé avec la société [17] le 31 octobre 2007. Elle affirme que les demandes indemnitaires sont formulées sur un fondement contractuel, et que l’étude de faisabilité, le certificat d’urbanisme et les plans de permis constituent des éléments de mission du contrat dans lequel figure un accord sur les honoraires jusqu’au certificat d’urbanisme dont le versement d’un acompte de 40.000 € HT à la signature du contrat, qui ne constituait que l’instrumentum régularisant leur rapport de droit.

Elle soutient qu’il n’est pas démontré que l’intervention effective de l’architecte ait participé de façon causale avérée dans la survenance du trouble allégué.

Elle conteste avoir commis une quelconque faute susceptible d’engager sa responsabilité civile professionnelle. Elle affirme avoir ainsi fait preuve de diligences en prenant l’initiative d’établir et d’obtenir un certificat d’urbanisme, et avoir alerté la société [17] du risque d’annulation du permis de construire auquel elle s’exposait, précisant que le certificat d’urbanisme a été annulé, non pas en raison d’un défaut d’information préalable, mais en raison de son illégalité. Elle soutient par ailleurs que l’architecte n’était chargé que de la faisabilité technique du projet en cause et non de sa faisabilité juridique.

Elle affirme qu’il n’est pas démontré l’existence d’une causalité certaine de la faute alléguée à l’encontre de l’architecte dans la réalisation du préjudice, aucune preuve n’étant rapportée de l’annulation du certificat d’urbanisme en raison d’une faute qu’elle aurait commise ; elle affirme que la cour administrative d’appel a retenu la faute de la commune qui a dispensé des informations erronées sur la faisabilité du projet et le maintien de l’applicabilité des dispositions du plan local d’urbanisme et que la responsabilité du notaire est engagée pour s’être révélé incapable de sécuriser l’acte.

Elle expose par ailleurs avoir soumis la demande indemnitaire à l’analyse d’un cabinet d’expert-comptable qui conclut que la société [18] n’a subi aucune perte de bénéfice sur la revente du terrain, que les frais invoqués ne sont pas imputables au projet ou injustifiés, et que la société ne peut solliciter le bénéfice d’un investissement non réalisé sauf à générer un enrichissement sans cause et qu’en tout état de cause le projet n’était pas réalisable du fait de l’annulation du plan local d’urbanisme.

Elle oppose la clause d’exclusion de solidarité incluse dans le contrat d’architecte qui limiterait le cas échéant la condamnation de l’architecte à sa seule responsabilité, indépendamment de celle du notaire et de la commune.

Elle demande la condamnation du notaire et de son assureur à relever et garantir indemne l’architecte des éventuelles condamnations prononcées à son encontre au motif que ce dernier a commis un manquement à l’exécution de sa mission d’assistance de l’acheteur en vue de la sécurisation de la vente dont il était investi, ainsi qu’un manquement à son devoir de vérification et de conseil dans le cadre de la rédaction de l’acte de vente.

Elle ajoute que la commune de [Localité 26] a commis une faute en délivrant un certificat d’urbanisme alors qu’elle savait que le plan local d’urbanisme faisait l’objet d’un recours en annulation, et en passant ensuite la vente du terrain alors qu’elle avait connaissance de l’annulation du plan local d’urbanisme.

Par dernières conclusions signifiées par RPVA le 20 septembre 2021, la commune de [Localité 26] (17) demande au tribunal :

« Vu l’ordonnance du juge de la mise en état du 6 mai 2021

CONSTATER que l’instance est éteinte à l’égard de la Commune de [Localité 26].

DEBOUTER les parties de leurs demandes de condamnation présentées contre la Commune de [Localité 26] ».

La commune de [Localité 26] conclut au rejet des demandes formulées à son égard compte-tenu de l’extinction de l’instance à son égard, l’ordonnance du juge de la mise en état en date du 6 mai 2021 ayant déclaré le tribunal judiciaire de Versailles incompétent pour statuer sur sa responsabilité.

Le tribunal renvoie expressément aux dernières écritures des parties pour un plus ample exposé de leurs moyens et prétentions, en application des dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.

L’ordonnance de clôture a été prononcée le 23 novembre 2023.

L’affaire, appelée à l’audience du 9 septembre 2024, a été mise en délibéré au 12 novembre 2024, prorogée au 13 décembre 2024.

MOTIFS

A titre liminaire, il est rappelé que la demande tendant à voir le tribunal « constater » ne constitue pas une prétention mais un moyen ou argument qui doit figurer au soutien d’une prétention dans la partie « discussion » de leurs conclusions, et ne confère pas de droit à la partie qui les requiert, hormis les cas prévus par la loi. En conséquence, il n’y a pas lieu de statuer sur cette demande de la commune de [Localité 26] de « constater » qui n’est en réalité que le rappel des moyens invoqués et il n’y a pas lieu de répondre à cette demande qui ne fera pas l’objet d’une mention au dispositif du présent jugement.

Par ailleurs, il y a lieu également de rappeler que, par ordonnance en date du 6 mai 2021, le juge de la mise en état a déclaré le tribunal judiciaire de Versailles incompétent pour statuer sur la responsabilité de la commune de [Localité 26]. Aucune demande n’étant formulée à l’encontre de la commune de [Localité 26] dans le cadre de la présente instance, il n’y a dès lors pas lieu de statuer sur la demande de cette dernière de débouter les parties de leurs demandes de condamnation présentées à son encontre.

Sur les demandes formulées à l’encontre de la SCP [M]-POURRIER & CHERVIER

Sur la recevabilité des demandes formulées à l’encontre de la SCP [M]-POURRIER & CHERVIER

In limine litis, la SCP [M]-POURRIER & CHERVIER oppose à la demande de condamnation des sociétés [18], [17], [20] et [22] et la demande en garantie de Monsieur [K] et les [23] formulées à son égard le moyen, constitutif d’une fin de non-recevoir au sens de l’article 122 du code de procédure civile, tiré du défaut de mise en œuvre de la clause de l’article G10 « LITIGES » du Cahier des Clauses Générales auquel renvoie le contrat d’architecte qu’elle a signé avec la société [17] le 31 octobre 2007, qui oblige les parties à saisir pour avis de Conseil régional de l’Ordre des architectes dont relève l’architecte avant toute procédure judiciaire, sauf conservatoire.

Les sociétés [18], [17], [20] et [22] contestent la fin de non-recevoir opposée au motif que les manquements qu’elles reprochent à l’architecte concernent des prestations réalisées avant la signature du contrat qui ne prévoit pas d’application rétroactive, et concernent une mission de demande et de délivrance d’un certificat d’urbanisme qui ne figure pas au contrat, de sorte que la clause de saisine préalable n’a pas vocation à s’appliquer.

L’article 122 du code de procédure civile dispose : « Constitue une fin de non-recevoir tout moyen qui tend à faire déclarer l’adversaire irrecevable en sa demande, sans examen au fond, pour défaut de droit d’agir, tel le défaut de qualité, le défaut d’intérêt, la prescription, le délai préfix, la chose jugée. »

L’article 124 du code de procédure civile énonce : « Les fins de non-recevoir doivent être accueillies sans que celui qui les invoque ait à justifier d’un grief et alors même que l’irrecevabilité ne résulterait d’aucune disposition expresse ».

Il est constant que le moyen tiré du défaut de mise en œuvre de la clause instituant une procédure de conciliation obligatoire et préalable à la saisine du juge, même non assortie de précisions sur ses modalités de mise en œuvre, contenue dans un contrat de maîtrise d’œuvre, constitue une fin de non-recevoir.

L’ancien article 1134 du code civil, dans sa version applicable au présent litige, dispose que les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites. Elles ne peuvent être révoquées que de leur consentement mutuel, ou pour les causes que la loi autorise. Elles doivent être exécutées de bonne foi.

En l’espèce, il résulte des pièces versées aux débats par les demanderesses les éléments suivants :

— par courrier du 25 juin 2007, la société [17] indique : « Pour faire suite à notre réunion du 22 juin dernier, je vous précise notre souhait sur la composition du futur programme sur l’emplacement des stades de [Localité 26]. L’objectif étant d’arriver à 12 000m2 net habitable pouvant se répartir comme suit (…) » ;

— le 29 juin 2007, la société [16] a établi une « estimation sommaire au stade [21] – programme du 25 juin 2007 », comprenant une estimation de ses honoraires ;

— le compte-rendu de la réunion du 11 juillet 2007 établi par le cabinet d’architectes indique, concernant les dossiers « [Localité 24] » et plus précisément [Localité 26] :

« Programme :

Logements individuels et semi collectifs pour 13 000 m2 habitables, avec parking enterré de 150 places environ.

Dossier de permis de construire à la signature de la mairie avant fin décembre 2007.

Demande de C.U au 15 septembre 2007 motivée par un plan masse pour lever les incertitudes sur la constructibilité du terrain.

Etablir une proposition de contrat global avec [17], Maître d’ouvrage, sur l’opération (hors terrain de la caserne pompiers qui donnera lieu à un avenant), pour le 18 juillet 2007 (règlements échelonnés avec échéancier).

Au démarrage des plans de permis et C.U., un acompte sur l’esquisse est demandé à ce jour, à hauteur de 40 000,00 euros HT.

Mise au point de cellules afin de finaliser le plan masse. »

— le 30 juillet 2007, le cabinet d’architectes a écrit à la société [17] : « Monsieur, Pour [Localité 26], nous vous confirmons les points suivants : (…) 4) Accord convenu sur honoraires jusqu’au certificat d’urbanisme : 200 000 euros HT compris acompte de 40 000,00 euros HT à la signature du contrat, dont 20 000,00 euros HT à régler avant démarrage des études (note jointe en annexe) » ;

— le compte-rendu de la réunion du 22 août 2007 établi par le cabinet d’architectes mentionne : « L’urgence du dossier nécessite d’engagement des moyens de l’architecte pour respecter les étapes suivantes :

— CU pour le 15 octobre suite au déclassement du terrain.

— PC à suivre pour le 15 décembre.

Documents nécessaires aux études à faire établir par le maître d’ouvrage :

(…) Dans l’attente de l’établissement du contrat, lettre de commande précisant le programme, l’échéancier administratif et financier des études. » ;

— le courrier de la société [17] du 29 août 2007 adressé au cabinet d’architectes indique : « Suite à nos différents entretiens, nous vous confirmons vous confier la mission de maîtrise d’œuvre complète sur le projet dit « Stade vélodrome » cadastré AC [Cadastre 2] sur la commune de [Localité 26].

Cette mission complète intégrera différentes phases dont principalement les études préalables, la conception, les quantitatifs et estimatifs, les parties techniques d’EXE ainsi que le suivi de chantier jusqu’à l’année de parfait achèvement.

Nous nous tenons à votre disposition pour la signature d’un contrat aux conditions sur lesquelles nous nous sommes entendues » ;

— la société [16] et la société [17] ont signé un « contrat d’architecte pour travaux neufs » le 31 octobre 2007.

Il ressort de ces éléments que le contrat d’architecte régularisé le 31 octobre 2007 formalise l’accord de la société [17] et du cabinet d’architectes pour que ce dernier soit chargé de la maîtrise d’œuvre complète sur le projet immobilier sur le terrain de l’ancien vélodrome de la commune de [Localité 26], et que cette mission inclut non seulement la construction des logements mais également la faisabilité du projet et la réalisation des démarches préalables en particulier l’obtention du certificat d’urbanisme préalable à celle du permis de construire, dont il était rappelé le caractère urgent dans le compte-rendu de la réunion du 22 août 2007. Les demanderesses ne sauraient dès lors être suivies en ce qu’elles soutiennent que la clause litigieuse incluse dans le contrat du 31 octobre 2007 ne trouverait pas à s’appliquer en l’espèce, alors qu’elles reprochent précisément à l’architecte un manquement à son devoir de conseil au titre de l’application des règles d’urbanisme et de la faisabilité du projet, dont l’objet a été formalisé dans ce contrat et pour lequel la société [17] a accepté le règlement d’un acompte de 40.000 euros HT à la signature du contrat à régler avant démarrage des études.

Il ressort de ce contrat d’architecte, au titre de la « Partie 1 : Cahier des clauses particulières », les dispositions suivantes : « P2 – DOCUMENTS CONTRACTUELS » : « Le contrat qui lie le maître d’ouvrage et l’architecte est constitué par le présent « Cahier des Clauses particulières » (CCP) et par le « Cahier des Clauses Générales » (CCG) de l’Ordre des architectes du 1er juin 2004 annexé et dont les parties déclarent avoir pris connaissance. Ces deux documents, dont les articles commencent respectivement par les lettres « P » et « G » dont complémentaires et indissociables ».

La clause afférente aux litiges mentionnée dans la partie relative aux clauses générales stipule (« G10 LITIGES ») : « En cas de différend portant sur le respect des clauses du présent contrat, les parties conviennent de saisir le conseil régional de l’Ordre des architectes dont relève l’architecte, avant toute procédure judiciaire, sauf conservatoire. Cette saisine intervient sur l’initiative de la partie la plus diligente ».

Si cette clause ne trouve pas à s’appliquer lorsque la responsabilité de l’architecte est recherchée sur le fondement de l’article 1792 du code civil, instituant une responsabilité de plein droit ne nécessitant pas l’analyse des clauses du contrat d’architecte, elle doit toutefois s’appliquer dans le cadre de la responsabilité de droit commun fondée sur l’article 1147 ancien devenu 1231-1 du code civil, lorsque la faute de l’architecte est susceptible d’être appréciée au regard des clauses du contrat.

Or en l’espèce, il est constant que les demanderesses reprochent au cabinet d’architectes, au visa des anciens articles 1134 et 1147 devenus 1103, 1104 et 1231-1 du code civil, un manquement à son devoir de conseil, concernant la réalisation de l’étude de faisabilité de son projet de construction immobilière et l’obtention d’un certificat d’urbanisme, sur un fondement contractuel, se prévalant ainsi de l’inexécution de ses obligations contractuelles. Il est constaté à cet égard qu’au titre des éléments de mission confiés à l’architecte, le paragraphe « 6.2 – Rémunération au pourcentage » indique notamment comme mission confiée : « Dossier de demande d’un permis de construire », et qu’il est indiqué pour les missions « Avance pour études préliminaires » une somme de 40.000 euros, qui correspond au montant de l’acompte prévu par les parties sur les honoraires convenus jusqu’au certificat d’urbanisme. Les sociétés [18], [17], [20] et [22] ne sauraient dès lors être suivies en ce que la mission de demande et de délivrance d’un certificat d’urbanisme, dont elles formulent des reproches auprès de l’architecte, ne figurait pas parmi les missions confiées à la SCP [M]-POURRIER et CHERVIER.

Il en résulte que la clause de saisine préalable du conseil régional de l’ordre des architectes figurant au contrat d’architecte signé le 31 octobre 2007 doit recevoir application.

Or, il n’est pas contesté qu’aucune saisine préalable du conseil régional de l’ordre des architectes dont dépend Monsieur [M] de la SCP [M]-POURRIER & CHERVIER n’est intervenue avant l’assignation délivrée par les sociétés [18], [17], [20] et [22] sur le fondement des articles 1134 et 1147 du code civil à l’égard de l’architecte.

En conséquence de quoi, les demandes des sociétés [18], [17], [20] et [22] à l’égard de la SCP [M]-POURRIER & CHERVIER sont donc irrecevables.

Sur la responsabilité civile professionnelle de Maître [K]

Les sociétés [18], [17], [20] et [22] reprochent à Monsieur [K], alors notaire, d’avoir manqué à ses obligations de sécurisation de l’acte de vente du terrain sur la commune de [Localité 26] en n’ayant pas recherché si une procédure était en cours à l’encontre des règles d’urbanisme applicables à l’époque de la signature de l’acte authentique, et de ne pas avoir informé la société [18] de l’annulation du plan local d’urbanisme approuvé le 11 juillet 2006 au moins le jour de la vente, alors qu’un mandat spécifique d’assistance avait été signé avec le notaire.

Elles lui reprochent également un manquement à son devoir de conseil concernant l’insertion d’une clause résolutoire en cas d’annulation du certificat d’urbanisme ou de non-obtention du permis de construire, et d’avoir continué à dispenser des informations erronées à la société [18] après l’annulation du plan local d’urbanisme.

Elles lui reprochent ainsi d’avoir engagé sa responsabilité civile professionnelle.

Monsieur [K] et les [23] contestent toute faute commise par le notaire, que ce soit au titre de son mandat ou au titre de ses fonctions d’officier public et ministériel, susceptible de voir engager sa responsabilité.

Aux termes de l’article 1382 du code civil, dans sa version applicable au présent litige, tout fait quelconque de l’homme qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

L’article 1383 du code civil, dans sa version applicable au présent litige, prévoit que chacun est responsable du dommage qu’il a causé non seulement par son fait, mais encore par sa négligence ou par son imprudence.

En application de ces textes, le notaire est débiteur d’une obligation d’information et de conseil à l’égard des personnes qu’il assiste en vue de la rédaction de l’acte authentique. Il lui appartient donc de renseigner ses clients de sorte que ceux-ci puissent prendre des décisions pour la réalisation de la vente en connaissance des risques existants. Il est par ailleurs tenu d’éclairer les parties et d’appeler leur attention, de manière complète et circonstanciée, sur la portée et les effets ainsi que sur les risques des actes auxquels ils sont requis de donner la forme authentique.

Il doit aussi, dans le cadre de ses missions, veiller à l’efficacité des actes qu’il rédige. Il est également tenu de faire preuve de loyauté et de prudence au regard des parties, ainsi que des actes et opérations qu’il réalise.

Il incombe au notaire de rapporter la preuve de l’exécution de son obligation d’information de conseil.

Pour être retenue, la responsabilité du notaire suppose que soient démontrés par les sociétés [18], [17], [20] et [22], demandeurs, sur qui pèse la charge de la preuve, une faute, un préjudice et un lien de causalité entre la faute et le préjudice subi.

En l’espèce, il résulte des éléments versés aux débats que les sociétés [20], [22], [17] ont signé avec Monsieur [K] un mandat le 28 novembre 2007 aux termes duquel il résulte que :

« Maître [O] [K], Notaire à [Localité 30] [Adresse 8], en vue de l’achat par la Société [18] d’un terrain d’assiette sis à [Localité 26], section AC [Cadastre 2] et [Cadastre 4], savoir :

S’assurer du complet déclassement des droits du terrain de football du vélodrome permettant la vente du terrain,

S’assurer de la conformité de mise en vente par la Commune de cet immeuble dans le cadre d’une cession de gré à gré.

A ce titre, les mandants déclarent devoir à Maître [O] [K], Notaire à [Localité 30], la somme de TRENTE MILLE EUROS (30.000 €) hors taxes. »

En application des dispositions de l’article 1989 du code civil, qui dispose que le mandataire ne peut rien faire au-delà de ce qui est porté dans son mandat, l’objet du mandat doit être interprété strictement.

Les demanderesses, qui reconnaissent par ailleurs dans leurs écritures que Monsieur [K] s’est bien chargé du déclassement des droits du terrain, soutiennent qu’il aurait également eu pour obligation en qualité de mandataire de s’assurer de la légalité du certificat d’urbanisme, ce que conteste ce dernier.

Les parties ont convenu au titre du mandat précité que Monsieur [K] devait s’assurer de la conformité de mise en vente par la commune du terrain de [Localité 26] dans le cadre d’une cession de gré à gré, ce dont il ne résulte pas, dans le cadre des deux missions qui lui avaient été confiées, qu’il était tenu d’une obligation spécifique de sécurisation de l’opération, d’une faisabilité du programme ni de s’assurer du respect de la réglementation d’urbanisme applicable permettant la réalisation du projet immobilier envisagé par les demanderesses comme elles le soutiennent, l’objet du mandat devant être interprété strictement.

Dans le cadre de la vente du terrain appartenant à la commune de [Localité 26], il est constant que Monsieur [K], alors notaire, était tenu d’un devoir de conseil consistant à s’assurer de l’efficacité technique et pratique de l’acte instrumenté.

S’agissant de l’efficacité technique de l’acte, les demanderesses reprochent à Monsieur [K] d’avoir accepté d’authentifier l’acte de vente du 21 décembre 2007 dont il connaissait la précarité en raison du recours administratif introduit à l’encontre du plan local d’urbanisme approuvé le 11 juillet 2006 sur la base duquel le certificat d’urbanisme avait été délivré par la commune.

A cet égard, il résulte des décisions rendues par le tribunal administratif de Poitiers le 17 mars 2016 et la cour administrative d’appel de Bordeaux le 14 décembre 2018 que la commune de [Localité 26] a été condamnée à indemniser la société [18] du préjudice subi en raison du défaut d’information de l’annulation du plan local d’urbanisme par le tribunal administratif de Marennes du 6 décembre 2007 préalablement à la vente du terrain alors que la commune avait connaissance du jugement. C’est en raison du défaut d’information de la commune donné à sa cocontractante, dont la cour a considéré qu’il portait sur une caractéristique déterminante de l’objet de la vente, que la responsabilité de celle-ci a été engagée. Or, il ne résulte pas de cette décision que Monsieur [K] aurait été informé de l’existence d’un recours administratif diligenté à l’encontre du plan local d’urbanisme ni qu’un jugement administratif avait été rendu, la commune de [Localité 26] n’ayant pas fait état d’une quelconque information qui lui aurait été diffusée en ce sens dans le cadre de l’instance, et ce alors même qu’elle invoquait des manquements à l’encontre du notaire. Aucune des pièces versées aux débats ne permet de démontrer que Monsieur [K] aurait été informé de l’annulation du plan local d’urbanisme précité avant la signature de l’acte authentique de vente, le certificat d’urbanisme ne mentionnant pas de recours dont il aurait été affecté, qui aurait été de nature à limiter l’efficacité des droits de la société [18]. Ainsi, aucun élément ne permet d’établir qu’il aurait commis une faute en acceptant d’authentifier l’acte de vente auquel était annexé le certificat d’urbanisme qui s’appuyait sur le plan local d’urbanisme litigieux ; au surplus, le seul fait que le certificat ait été obtenu rapidement par l’architecte de la mairie ne permet pas à lui seul d’en déduire qu’il aurait dû avoir connaissance de par ce seul fait de son illicéité.

S’agissant de l’efficacité pratique de l’acte, les demanderesses reprochent notamment au notaire de ne pas s’être enquis auprès du personnel de la mairie et des services de l’urbanisme de l’existence d’une procédure en cours à l’encontre des règles d’urbanisme applicables.

A cet égard, il est constant qu’à la demande du cabinet d’architectes [M]-POURRIER & CHARVIER, un certificat d’urbanisme a été délivré par la commune de [Localité 26] le 28 novembre 2007. En application des dispositions de l’article L.410-1 du code de l’urbanisme, le certificat d’urbanisme indique les dispositions d’urbanisme, les limitations administratives au droit de propriété et la liste des taxes et participations d’urbanisme applicables à un terrain. Le certificat d’urbanisme sur le terrain de la commune de [Localité 26], qui constitue un document d’information sur les règles d’urbanisme applicables au terrain créateur de droit sur lequel il était indiqué que « l’opération est réalisable », constituait dès lors un élément suffisant pour s’assurer de la conformité de la vente, de sorte qu’il n’est pas davantage établi que le notaire ne se serait pas assuré de l’efficacité de l’acte juridique de vente dressé.

Il est par ailleurs constant que le notaire est tenu d’éclairer les parties à l’acte sur la portée et les effets de leur engagement et les risques de l’opération projetée. Il doit ainsi, dans le cadre de son obligation de conseil, les éclairer sur les formalités utiles ou nécessaires, leur fournir tous les éléments d’information en sa possession susceptibles de l’éclairer sur la nature et la portée de leur engagement. En l’espèce, les demanderesses reconnaissent que la société [18] a signé avec Maître [K] le 21 décembre 2007, soit le jour de la signature de l’acte authentique de vente, un document intitulé « reconnaissance de conseils donnés » duquel il résulte qu’elle atteste et reconnait avoir été informée du notaire : « Des risques encourus en cas de non-obtention par l’acquéreur, préalablement à la vente, du permis de construire pour l’opération qu’il envisage de réaliser sur l’immeuble à acquérir, déclarant se contenter du certificat d’urbanisme délivré le 28 novembre 2007 et qui sera annexé à l’acte de vente, déclarant avoir été prévenus par ledit Notaire que les restrictions pouvant être imposées par le permis de construire qui sera délivré sur ce bien peuvent le déprécier et même aller jusqu’à l’empêchement de l’utiliser pour l’usage auquel on le destine, et que l’absence d’un tel document, de par leur propre initiative, les privera de tous recours contre quiconque.

Néanmoins, vendeur et acquéreur déclarent persister dans leur intention de passer la vente de cette manière à leurs seuls risques et périls, déclarant s’être à ce jour suffisamment renseignés par eux-mêmes à ce sujet, renonçant expressément dès à présent à tous recours contre leur Notaire ».

Il ressort de ce document que la société [18], bien que préalablement avertie par Monsieur [K] des risques encourus de non-obtention du permis de construire avant la vente pour l’opération à réaliser et de ce que la constructibilité du terrain n’était pas assurée, a, en connaissance de cause, pris la décision d’acheter le terrain litigieux sis à [Localité 26], faisant son affaire personnelle de l’obtention du permis de construire. Il s’ensuit que le notaire n’a pas manqué à son devoir de conseil en omettant d’insérer dans l’acte de vente une clause résolutoire en cas d’annulation du certificat d’urbanisme ou de non-obtention de permis de construire, ou à tout le moins en omettant d’attirer son attention sur l’absence d’une telle clause. Enfin et au surplus, il sera rappelé que si le notaire n’est pas dispensé de son devoir de conseil de par les compétences personnelles de ses clients, celles-ci peuvent néanmoins être prises en considération en l’espèce pour considérer que les demanderesses, professionnelles de l’immobilier, ne pouvaient ignorer les conséquences de non insertion d’une telle clause dans l’acte de vente. Il ne saurait ainsi être reproché au notaire d’avoir commis un manquement en tant que garant de l’efficacité du projet d’acte qu’il avait établi.

Enfin, s’agissant du manquement invoqué par les demanderesses de Monsieur [K] à son devoir de conseil après la signature de l’acte de vente, il sera relevé que la cour administrative d’appel de Bordeaux a considéré que la commune de [Localité 26] a commis une faute consistant à avoir notamment conforté la société [18] dans l’idée que son projet immobilier était réalisable dans les conditions prévues par le certificat d’urbanisme du 28 novembre 2007, lui fournissant une information erronée par courrier du 25 juillet 2008 et au minimum susceptible d’induire la société [18] en erreur ; aucune pièce ne permet d’imputer à Monsieur [K] les manquements au devoir de conseil tels qu’invoqués en raison des erreurs d’interprétation commises par la commune.

Ainsi, il résulte des considérations qui précèdent que Monsieur [K], alors notaire, a fait preuve de diligences et que les sociétés [18], [17], [20] et [22] ne rapportent pas la preuve que le notaire ait commis une faute en violation de ses obligations professionnelles de sorte que sa responsabilité professionnelle ne saurait être engagée.

En conséquence, les sociétés [18], [17], [20] et [22] seront déboutées de leurs demandes à ce titre, ainsi que de leur demande de condamner Monsieur [K] à leur rembourser la somme de 35.880 euros qui, pour les motifs précédemment exposés, n’est pas justifiée.

Sur la demande reconventionnelle de dommages et intérêts

L’article 1382 ancien du code civil, applicable en l’espèce, dispose que tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un préjudice, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

Il est de principe qu’une action en justice peut être déclarée abusive dès lors qu’est caractérisée l’intention de nuire, la mauvaise foi ou simplement un comportement fautif.

Monsieur [K] et la Compagnie [23] sollicitent des dommages et intérêts en raison des fautes reprochées aux sociétés demanderesses, faisant valoir qu’elles ont engagé une procédure abusive et vexatoire.

En l’espèce, il ressort des débats que l’action intentée par les sociétés [18], [17], [20] et [22] ne revêt pas les caractéristiques d’une procédure abusive, quand bien même leur argumentation juridique est discutable.

Monsieur [K] et la Compagnie [23] seront donc déboutés de leur demande de dommages et intérêts qui n’est pas justifiée.

Sur les autres demandes

Compte tenu du sens du présent jugement, il y a lieu d’écarter l’exécution provisoire.

Les sociétés [18], [17], [20] et [22], qui succombent, seront condamnées à payer les dépens, avec faculté de recouvrement au profit de la SCP COURTAIGNE AVOCATS, avocat au barreau de Versailles.

Les circonstances d’équité tendent à justifier que les sociétés [18], [17], [20] et [22] soient condamnées à verser à Monsieur [K] et son assureur la somme de 5.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant publiquement, par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort,

Déboute la société civile immobilière [18], la société à responsabilité limitée [17], la société à responsabilité limitée [20] et la société à responsabilité limitée [22] de leur demande de condamnation de Monsieur [O] [K] et de la Compagnie [23] ;

Déclare irrecevables les demandes formées par la société civile immobilière [18], la société à responsabilité limitée [17], la société à responsabilité limitée [20] et la société à responsabilité limitée [22] à l’encontre de la société civile professionnelle [M]-POURRIER & CHERVIER faute de saisine préalable du conseil régional de l’ordre des architectes ;

Déboute Monsieur [O] [K] et la Compagnie [23] de leur demande de dommages et intérêts ;

Déboute les parties du surplus de leurs demandes ;

Condamne la société civile immobilière [18], la société à responsabilité limitée [17], la société à responsabilité limitée [20] et la société à responsabilité limitée [22] à verser à Monsieur [O] [K] et la Compagnie [23] la somme de 5.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamne la société civile immobilière [18], la société à responsabilité limitée [17], la société à responsabilité limitée [20] et la société à responsabilité limitée [22] aux dépens avec application des dispositions de l’article 699 du code procédure civile ;

Dit qu’il convient d’écarter l’exécution provisoire du présent jugement.

Prononcé par mise à disposition au greffe le 13 DECEMBRE 2024 par Madame DURIGON, Vice-Présidente, assistée de Madame BEAUVALLET, greffier, lesquelles ont signé la minute du présent jugement.

LE GREFFIER LE PRÉSIDENT