TRIBUNAL DE PROXIMITÉ DU RAINCY

[Adresse 4]

[Localité 5]

Téléphone : [XXXXXXXX01]

@ : [Courriel 6]

REFERENCES : N° RG 23/01497 – N° Portalis DB3S-W-B7H-YHYH

Minute : 24/771

S.A.S. ACTION LOGEMENT SERVICES

Représentant : M^e Roger LEMONNIER, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : C409

C/

Madame [P] [N]

Représentant : M^e Jasna MIHALJEVIC, avocat au barreau de SEINE-SAINT-DENIS, vestiaire : 258

Exécutoire délivrée le :

à :

Copie certifiée conforme délivrée le :

à :

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT

Jugement rendu et mis à disposition au greffe du tribunal de proximité du Raincy en date du 29 août 2024 ;

Par Madame Fanny TEMAM, en qualité de juge des contentieux de la protection assistée de Madame Claudine ADUFASHE, greffier ;

Après débats à l’audience publique du 24 juin 2024 tenue sous la présidence de Madame Fanny TEMAM, juge des contentieux de la protection, assistée de Madame Claudine ADUFASHE, greffier audiencier ;

ENTRE DEMANDEUR :

S.A.S. ACTION LOGEMENT SERVICES,

demeurant [Adresse 2]

représentée par M^e Roger LEMONNIER, avocat au barreau de PARIS

D’UNE PART

ET DÉFENDEUR :

Madame [P] [N],

demeurant [Adresse 3]

(bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro 930082024005478 du 17/05/2024 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de BOBIGNY)

assistée de M^e Jasna MIHALJEVIC, avocat au barreau de SEINE-SAINT-DENIS

D’AUTRE PART

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 6 juillet 2022, Madame [F] [Y] et Monsieur [U] [H] [D] ont donné à bail à Madame [P] [N] un logement situé [Adresse 3] à [Localité 7], pour un loyer mensuel de 500 euros, augmenté des provisions sur charges à hauteur de 50 euros.

Par contrat de cautionnement du 5 juillet 2022, la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES s’est portée caution pour le paiement des sommes dues au titre d’un impayé de loyer, dans le cadre du dispositif « VISALE », selon application de la convention conclue entre l’État et l’Union des entreprises et des salariés pour le logement du 24 décembre 2015.

Par acte d’huissier en date du 12 juillet 2023, la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES a fait signifier à Madame [P] [N] un commandement de payer visant la clause résolutoire pour un montant de 2329 euros en principal, au titre des loyers impayés.

Par notification électronique du 18 juillet 2023, la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES a saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX).

Par acte d’huissier en date du 5 octobre 2023, la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES a fait assigner Madame [P] [N] aux fins de :

à titre principal, constater l’acquisition de la clause résolutoire,à titre subsidiaire, prononcer la résiliation judiciaire du bail,ordonner l’expulsion de Madame [P] [N] ainsi que de tout occupant de son chef,condamner Madame [P] [N] au paiement de la somme de 2879 euros avec intérêts au taux légal à compter du 12 juillet 2023,fixer indemnité d’occupation mensuelle à compter de la date d’acquisition de la clause résolutoire ou de la résolution du bail au montant du loyer mensuel et des charges,condamner Madame [P] [N] à lui payer les indemnités d’occupation dès lors que ces paiements seront justifiés par une quittance subrogative,le condamner au paiement de la somme de 800 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile et aux dépens,dire n’y avoir lieu d’écarter l’exécution provisoire du jugement.

L’assignation a été dénoncée à la préfecture de la Seine-Saint-Denis par voie dématérialisée le 5 octobre 2023.

L’affaire a été appelée et retenue à l’audience du 25 mars 2024 et renvoyée, à la demande de Madame [N], à l’audience du 24 juin 2024.

À l’audience, la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES, représentée, maintient ses demandes dans les termes de son acte introductif d’instance. Elle ne s’oppose pas à l’octroi de délais de paiement mais s’en rapporte quant à l’octroi d’une période de différé.

Au soutien de ses demandes, la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES indique tout d’abord que le juge des contentieux de la protection du Raincy est compétent en application des articles L213-4-1 et L213-4-4 du code de l’organisation judiciaire, et R213-9-7 du même code, concernant les actions nées d’un contrat de louage d’immeuble situé dans le ressort du Tribunal de proximité du Raincy. Elle estime que son action est recevable et non prescrite au regard de l’article 7-1 de la loi du 6 juillet 1989. Au visa des articles 1346 et suivants et 2305 et suivants du code civil, elle indique qu’elle se trouve subrogée dans les droits et actions du bailleur, dispose d’un recours personnel, et est bien fondée à obtenir au titre de son recours personnel la condamnation du débiteur, conformément aux stipulations contractuelles. Elle explique qu’elle a été amenée à régler des sommes au bailleur en exécution de son engagement de caution, et que dès lors elle se trouve, conformément à l’article 2306 du code civil, subrogée dans les droits de celui-ci, avec la faculté d’engager une action aux fins de résiliation du bail. Elle expose que le locataire n’a pas réglé les sommes réclamées dans le délai de deux mois après la délivrance du commandement de payer si bien que la clause résolutoire est acquise, en application de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 et subsidiairement la résiliation judiciaire du contrat en application des articles 1224 et suivants du code civil et 7 de la loi du 6 juillet 1989.

Madame [P] [N], assistée de son conseil, ne conteste pas le montant de la dette et sollicite l’octroi de délais de paiement à hauteur de 50 euros par mois après une période de différé de 6 mois. A titre subsidiaire, elle sollicite l’octroi des plus larges délais pour quitter les lieux. En tout état de cause, elle demande que le montant des frais irrépétibles soit réduit.

Au soutien de ses prétentions, elle explique être en attente du renouvellement de son titre de séjour, pourtant renouvelable de plein droit. Elle indique qu’après avoir obtenu son master 2, elle est à la recherche d’un emploi. Elle ajoute avoir un enfant à charge, pour lequel elle perçoit une contribution mensuelle de 100 euros. Elle précise bénéficier du suivi d’une assistance sociale et qu’elle pourra bénéficier d’un FSL maintien dès lors qu’elle obtiendra son titre de séjour. Elle rappelle avoir repris le paiement du loyer courant depuis juillet 2023.

L’affaire a été mise en délibéré au 29 août 2024.

MOTIVATION

Sur la compétence

Aux termes de l’article L213-4-4 du code de l’organisation judiciaire, le juge des contentieux de la protection connaît des actions dont un contrat de louage d’immeubles à usage d’habitation ou un contrat portant sur l’occupation d’un logement est l’objet, la cause ou l’occasion.

Selon l’article R213-9-7 du même code, en ce cas, le juge des contentieux de la protection territorialement compétent est celui du lieu où sont situés les biens.

Il résulte de l’article R213-9-6 du code de l’organisation judiciaire que les juges des contentieux de la protection exercent leurs compétences dans le ressort des tribunaux judiciaires ou, le cas échéant, des chambres de proximité dont ils relèvent.

Enfin, la juridiction compétente pour connaître du recours subrogatoire est celle qui a compétence pour connaître de l’action principale du subrogeant.

En l’espèce, la demanderesse vise tant le recours personnel que le recours subrogatoire de la caution. L’action principale porte sur l’exécution d’un contrat de location relatif à un logement situé dans la commune de [Localité 7] (93) qui, conformément à l’annexe tableau IV du code de l’organisation judiciaire, est située dans le ressort territorial de la chambre de proximité du Raincy. Dès lors, l’action de la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES relève de la compétence du juge des contentieux de la protection de la chambre de proximité du Raincy.

Sur la demande en paiement des loyers, charges et indemnités d’occupation

En application des articles 1103 et 1104 du code civil, les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites et doivent être exécutées de bonne foi.

Il résulte de l’article 2305 du code civil que la caution qui a payé à son recours contre le débiteur principal, soit que le cautionnement ait été donné au su ou à l’insu du débiteur, tant pour le principal que pour les intérêts et les frais exposés depuis qu’elle a dénoncé au débiteur principal les poursuites dirigées contre elle.

L’article 2306 du même code dispose que la caution qui a payé la dette est subrogée à tous les droits qu’avait le créancier contre le débiteur. Selon ces textes, les intérêts sont dus, sur les sommes versées pour le compte du débiteur principal, à compter de ces versements, au taux légal à défaut de convention contraire conclue entre la caution et le débiteur.

Par ailleurs, en application des articles 1346-3 et 1346-4 du code civil, la subrogation est à la mesure du paiement ce qui implique que le paiement avec subrogation ne transfère légalement la créance que jusqu’à concurrence de la somme payée par le subrogé qui ne peut prétendre, outre le paiement de sa créance, qu’aux intérêts produits au taux légal par la dette qu’il a acquittée. Le débiteur poursuivi peut opposer au créancier subrogé les mêmes exceptions et moyens de défense dont il aurait pu bénéficier contre le créancier originaire.

Selon l’article 7a) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer les loyers et charges aux termes convenus.

Aux termes de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver.

En l’espèce, en premier lieu, il ressort des pièces du dossier, notamment du bail du 6 juillet 2022, du commandement de payer délivré le 12 juillet 2023, du décompte du bailleur et du décompte de la créance actualisé au 20 juin 2024 que la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES rapporte la preuve de l’arriéré de loyers et charges dû par le locataire au bailleur.

En deuxième lieu, il ressort de l’examen de la quittance subrogative du 7 août 2023, reprenant l’ensemble des paiements effectués par la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES au profit du bailleur en exécution du contrat de cautionnement, que les sommes ont été versées à hauteur de 2879 euros au titre des loyers et charges, des mois de février à juillet 2023.

La SAS ACTION LOGEMENT SERVICES est donc bien fondée à demander le paiement à Madame [P] [N] des sommes que le bailleur pouvait lui-même solliciter, dans la limite de ce qu’elle a effectivement versé, en tant que caution, au bailleur.

En conséquence, il convient de condamner Madame [P] [N] à payer à la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES la somme de 2879 euros, au titre de l’arriéré locatif, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer du 12 juillet 2023 sur la somme de 2329 euros et à compter de l’assignation du 2 octobre 2023 pour le surplus.

Sur la demande d’acquisition de la clause résolutoire

Sur la recevabilité de la demande

En application de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, dans sa version applicable au présent litige, à peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation du bail doit être notifiée au représentant de l’Etat dans le département par lettre recommandée avec accusé de réception, au moins six semaines avant l’audience.

Par ailleurs, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, le bailleur doit saisir la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation.

Ces dispositions sont applicables aux assignations tendant au prononcé de la résiliation du bail lorsqu’elle est motivée par l’existence d’une dette locative du preneur et aux demandes additionnelles et reconventionnelles aux fins de constat ou de prononcé de la résiliation motivées par l’existence d’une dette locative, la notification au représentant de l’Etat dans le département incombant au bailleur.

En l’espèce, d’une part, une copie de l’assignation a été dénoncée à la préfecture le 5 octobre 2023 en vue d’une audience prévue le 25 mars 2024, soit plus de six semaines après. En outre, la CCAPEX a été saisie le 18 juillet 2023, soit plus de deux mois avant le 2 octobre 2023.

En conséquence, les demandes de la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES aux fins de constat de résiliation du bail et de résiliation judiciaire pour défaut de paiement des loyers sont recevables.

Sur l’acquisition de la clause résolutoire

Selon l’article 2306 du code civil, la caution qui a payé la dette est subrogée à tous les droits qu’avait le créancier contre le débiteur. Il résulte de ce texte que la caution a intérêt et qualité à engager une action en justice à l’encontre du locataire en vue de la résiliation du bail afin de limiter le montant de la dette objet du cautionnement.

Selon l’article 24 la loi du 6 juillet 1989, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce, le bail contient, en son article 8, une clause résolutoire qui prévoit qu’à défaut de paiement des loyers ou charges dans le délai de deux mois après délivrance d’un commandement de payer resté sans effet, le bail sera résilié de plein droit.

Madame [P] [N] n’a pas payé régulièrement les loyers et charges, si bien que les bailleurs ont demandé à la caution, la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES, de payer les sommes dues au titre de l’arriéré.

La SAS ACTION LOGEMENT SERVICES, caution, a fait signifier un commandement de payer par acte d’huissier le 12 juillet 2023, qui vise et reproduit la clause résolutoire insérée au bail et contient les mentions prévues par l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, pour un montant de 2329 euros.

Il ressort du décompte des bailleurs produit aux débats et du décompte du 21 mars 2024 que les règlements intervenus de la part du locataire au profit des bailleurs ou de la caution dans les deux mois suivant la signification du commandement de payer sont insuffisants à régler la somme de 2329 euros.

Les conditions d’acquisition de la clause résolutoire sont, en principe, réunies à l’expiration du délai de deux mois à compter du commandement de payer, soit le 12 septembre 2023 à 24 heures et il y a lieu en conséquence de constater la résiliation du bail du 6 juillet 2022 à compter du 13 septembre 2023.

Sur les délais de paiement et la suspension des effets de la clause résolutoire

En application de l’article 24 V de la loi du 06 juillet 1989 le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, au locataire en situation de régler sa dette locative.

Selon l’article 24-VII de la même loi, lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que le locataire ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés. Le texte prévoit que la suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans les délais et selon les modalités fixées par le juge et que ces délais ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location, notamment suspendre le paiement des loyers et charges.

Si le locataire se libère de sa dette dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué et dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l’espèce, il ressort des éléments communiqués que Madame [P] [N] a repris le paiement du loyer courant. En outre, la demanderesse ne s’oppose pas à l’octroi de délais de paiement suspensifs des effets de la clause résolutoire.

S’agissant du différé de six mois sollicité, il apparaît que la possibilité pour Madame [N] de solder sa dette est liée au renouvellement de son titre de séjour dont elle est en attente. Elle démontre avoir mené les démarches opportunes et être en attente de l’obtention du titre. De ce fait, Madame [N] n’étant pas responsable des délais préfectoraux, il convient de faire droit à la demande de différé.

Il convient donc d’accorder à Madame [P] [N] des délais selon les modalités définies dans le dispositif pour le règlement des sommes dues.

Conformément à la demande, il y a lieu de suspendre les effets de la clause résolutoire pendant cette période, ce qui signifie que si les échéances sont réglées régulièrement, et la dette réglée dans sa totalité, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais joué.

À défaut de règlement d’une des échéances, ou en cas d’impayé, la suspension prendra fin et la clause reprendra son effet, et l’intégralité de la dette restée impayée sera immédiatement exigible par le bailleur.

De plus, l’expulsion de Madame [P] [N] et de tout occupant de son chef sera autorisée. Le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d’exécution.

Il convient également de fixer une indemnité d’occupation égale au montant du loyer révisé, augmenté des charges qui auraient été dus, si le bail s’était poursuivi, due à compter de la date de la résiliation, jusqu’à la libération effective des lieux, que le locataire sera condamné à payer à la caution dans la limite des sommes que celle-ci aura effectivement versé au bailleur.

Sur les frais du procès et l’exécution provisoire

En application des dispositions des articles 696 et suivants du code de procédure civile, il convient de condamner Madame [P] [N] aux dépens de l’instance comprenant les frais de signification du commandement de payer et de l’assignation, et les coûts de saisine de la CCAPEX et de notification de l’assignation à la préfecture.

Il apparaît inéquitable de laisser à la charge de la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES les frais irrépétibles qu’elle a exposés dans le cadre de cette instance. Il convient donc de condamner Madame [P] [N] à lui payer la somme de 150 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

En vertu de l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement, sans qu’il soit nécessaire de la prononcer ou de la rappeler.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant en audience publique, par jugement contradictoire en premier ressort, rendu par mise à disposition au greffe le jour de son délibéré,

DECLARE recevables les demandes de la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES aux fins de constat de l’acquisition de la clause résolutoire et de résiliation judiciaire du bail,

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail du 6 juillet 2022 entre Madame [F] [Y] et Monsieur [U] [H] [D] d’une part, et Madame [P] [N] d’autre part, concernant les locaux situés [Adresse 3] à [Localité 7], sont réunies à la date du 13 septembre 2023,

CONSTATE la résiliation du bail à compter de cette date,

CONDAMNE Madame [P] [N] à payer à la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES la somme de 2879 euros, au titre de l’arriéré locatif des mois de février à juillet 2023 inclus, avec intérêts au taux légal à compter du 12 juillet 2023 sur la somme de 2329 euros et à compter du 2 octobre 2023 pour le surplus,

ACCORDE un délai à Madame [P] [N] pour le paiement de cette somme,

AUTORISE Madame [P] [N] à s’acquitter de la dette en 36 fois, en ne procédant à aucun versement pendant six mensualités, puis en procédant à 29 versements de 50 euros, et enfin un dernier versement égal au solde de la dette, sauf meilleur accord entre les parties, et ce en plus du loyer courant et des charges,

DIT que chaque versement devra intervenir avant le 10 de chaque mois et pour la première fois le 10 du mois suivant la signification du présent jugement,

SUSPEND les effets de la clause résolutoire,

RAPPELLE que la présente décision suspend la procédure d’exécution,

DIT que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise,

DIT qu’à défaut de paiement du loyer courant et des charges ou d’une seule mensualité à sa date d’échéance, l’échelonnement sera caduc, la totalité de la somme restant due deviendra immédiatement exigible, et la clause résolutoire reprendra ses effets,

En ce cas,

ORDONNE, à défaut de départ volontaire des lieux, l’expulsion de Madame [P] [N] ainsi que de tout occupant de leur chef, dans un délai de deux mois à compter de la signification d’un commandement d’avoir à libérer les lieux, avec l’assistance de la force publique si besoin est, ainsi que le transport des meubles laissés dans les lieux loués, conformément aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 du Code des procédures civiles d’exécution,

FIXE l’indemnité d’occupation due par Madame [P] [N] à Madame [F] [Y] et Monsieur [U] [H] [D] au montant du loyer révisé, augmenté des charges qui auraient été dus, si le bail s’était poursuivi, à compter du 13 septembre 2023 jusqu’à la libération effective des lieux,

CONDAMNE Madame [P] [N] à payer à la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES l’indemnité d’occupation mensuelle dans la limite des sommes que la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES aura réglées aux bailleurs à ce titre dûment justifiées par quittance subrogative, déduction faite des paiements déjà intervenus,

CONDAMNE Madame [P] [N] aux dépens de l’instance, comprenant les frais de signification du commandement de payer, les frais de signification de l’assignation et le coût de la saisine de la CCAPEX et de la notification de l’assignation à la préfecture,

CONDAMNE Madame [P] [N] à payer à la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES la somme de 150 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile.

LE GREFFIER LE PRÉSIDENT