Expéditions le : Minute n° 26/00087

Grosse :

ORDONNANCE DU : 25 Mars 2026

DOSSIER N° : N° RG 26/00018 – N° Portalis DB2Q-W-B7K-GBPF

TRIBUNAL JUDICIAIRE D’ANNECY

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

DEMANDERESSE

S.A. HALPADES, dont le siège social est sis, [Adresse 1]

représentée par Madame, [R], [Q] selon pouvoir en date du 27 janvier 2026

DÉFENDEUR

Monsieur, [O], [H], demeurant, [Adresse 2]

comparant

LE JUGE DES RÉFÉRÉS : Madame FAIVRE, Juge, Juge des Contentieux de la Protection du Tribunal Judiciaire d’Annecy

GREFFIER : Madame BOURGEOIS, Greffière

L’affaire a été appelée à l’audience publique du 04 Février 2026 devant Madame FAIVRE, Juge, Juge des Contentieux de la Protection du Tribunal judiciaire d’Annecy, assistée de Madame BOURGEOIS, Greffière ;

Les parties ont été avisées que la décision était mise en délibéré au 25 Mars 2026.

Ordonnance rendue publiquement, par mise à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort.

EXPOSE DU LITIGE

Par contrat de bail signé les 03 et 9 mai 2023, la SA Halpades a donné en location à M., [O], [H] un logement situé, [Adresse 3] à, [Localité 1].

Par acte de commissaire de justice en date du 21 mars 2025, le bailleur a fait délivrer au locataire un commandement de payer la somme de 2 410,49 euros en principal, visant la clause résolutoire, motivé par l’existence d’impayés locatifs et de justifier d’une assurance.

Par acte de commissaire de justice en date du 28 octobre 2025, la SA Halpades a fait assigner M., [O], [H] devant le juge des contentieux de la protection d,'[Localité 2], statuant en référé, pour demander, sur le fondement des articles 7g et 24 de la loi du 6 juillet 1989, L.101-1 et L.442-5 du code de la construction et de l’habitation, de :

— constater la résiliation au plus tard en date du 22 mai 2025 du bail consenti par la S.A. Halpades à M., [O], [H],

— déclarer M., [O], [H] occupant sans droit ni titre,

— ordonner la libération des lieux et la remise des clés à la requérante par M., [O], [H] à compter de la signification de l’ordonnance à intervenir, à défaut ordonner l’expulsion de sa personne, de ses biens et de tout occupant de son chef au besoin avec l’aide et l’assistance de la, [Localité 3] Publique,

— condamner M., [O], [H] à lui verser la somme de 3 037 euros à valoir sur les loyers, charges et indemnités d’occupation arrêtés au 30 septembre 2025 et demeurant impayés à la date de rédaction des présentes, en ce compris le coût du commandement de payer et la pénalité relative à la restitution tardive de l’enquête d’occupation sociale de l’article L.442-5 du CCH, outre les intérêts au taux légal sur la somme de 2 410,49 euros à compter du 21 mars 2025 date de délivrance du commandement de payer, et pour le surplus à compter de la délivrance de l’assignation,

— condamner M., [O], [H] à lui verser à compter de la date de résiliation du bail une indemnité d’occupation égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en cas de non résiliation du bail, et ce jusqu’à la libération effective des lieux, selon fiche de calcul annexée au présent acte, sachant que ces sommes pourront être majorées ou minorées en fonction des augmentations de loyer inhérentes à la législation HLM et selon les résultats de charges,

— condamner M., [O], [H] à lui payer la somme de 100 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, et aux entiers dépens.

L’affaire a été appelée et retenue à l’audience du 4 février 2026.

A l’audience, la SA Halpades, représentée par Mme, [R], [Q] munie d’un pouvoir valablement constitué, actualise sa créance à la somme de 2 966,99 euros au jour de l’audience. Elle explique que le locataire a repris le paiement des loyers courants et est donc favorable à la mise en place de délais de paiement.

M., [O], [H] comparaît en personne. Il explique qu’il travaille en tant qu’intérimaire pour un salaire mensuel de 2 200 euros et qu’il va débuter un emploi en CDI à partir du mois de mars. Aussi, il propose de payer une somme comprise entre 150 et 200 euros par mois en plus du loyer, en vue d’apurer sa dette. Par ailleurs, il affirme qu’il a une assurance pour le logement et qu’il va la transmettre en cours de délibéré.

Par courriel du 17 mars 2026, la SA Halpades a confirmé au tribunal que M., [O], [H] lui a transmis un justificatif d’assurance locative, dont le terme est fixé au 3 février 2027.

Il a été donné lecture à l’audience du diagnostic social et financier réalisé en prévention de l’expulsion.

La décision a été mise en délibéré au 25 mars 2026.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la saisine du juge des référés

En application des dispositions de l’article 484 du code de procédure civile, l’ordonnance de référé est une décision provisoire rendue à la demande d’une partie, l’autre présente ou appelée, dans les cas où la loi confère à un juge qui n’est pas saisi du principal, le pouvoir d’ordonner immédiatement les mesures nécessaires.

L’article 834 du même code prévoit que dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

L’article 835 suivant ajoute que le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite. Dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

En l’espèce, bien que le bailleur n’ait pas expressément exposé dans son assignation les motifs justifiant la procédure de référé, il ressort des débats et des éléments du dossier que les conditions de saisine du juge des référés, notamment celles tenant au trouble manifestement illicite, au défaut de saisine au principal et à l’absence de contestation sérieuse formulée à l’encontre des prétentions du bailleur, sont réunies.

Il convient de rappeler à ce titre que les ordonnances de référé sont rendues à titre provisoire et que les condamnations sont prononcées à titre provisionnel.

Sur la recevabilité de la demande

Selon les dispositions de l’article 24 II de la loi du 6 juillet 1989, les bailleurs personnes morales autres qu’une société civile [familiale] ne peuvent faire délivrer, sous peine d’irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l’expiration d’un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l’article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée.

L’article 24 III suivant prévoit qu’à peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence d’un commissaire de justice au représentant de l’Etat dans le département au moins six semaines avant l’audience, afin qu’il saisisse l’organisme compétent désigné par le plan départemental d’action pour le logement et l’hébergement des personnes défavorisées. Cette notification s’effectue par voie électronique.

En l’espèce, le bailleur justifie avoir informé la CAF de la situation de la locataire par courrier du 21 octobre 2024, valant saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX), soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 28 octobre 2025.

Par ailleurs, il justifie que l’assignation a été notifiée au représentant de l’Etat dans le département le 30 octobre 2025 pour une audience fixée au 4 février 2026, le respect du délai de 6 semaines.

En conséquence, sa demande en constatation de la résiliation du bail est recevable.

Sur la résiliation du bail

Conformément à l’article 24 I de la loi du 6 juillet 1989, dans sa version applicable au litige, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après la signification d’un commandement de payer resté infructueux.

En l’espèce, il ressort des pièces produites aux débats que le bail contient une clause résolutoire et que le bailleur a fait délivrer au locataire un commandement de payer par acte du 21 mars 2025, visant le défaut d’assurance et de paiement de la somme en principal de 2 410,49 euros.

Le décompte arrêté au jour de l’audience et l’historique des paiements permettent de constater qu’entre le 21 mars 2025 et le 22 mai 2025, la somme visée au commandement de payer n’a pas été régularisée dans le délai imparti.

Il en résulte que l’effet de la clause résolutoire a été acquis, que le bail s’est donc trouvé résilié de plein droit à compter du 22 mai 2025 et que M., [O], [H] est occupant sans droit ni titre depuis cette date.

Sur la dette locative et les délais de paiement

Concernant le montant de la dette

Selon les dispositions de l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

Conformément aux dispositions de l’article 4 p) de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, est réputée non écrite toute clause qui fait supporter au locataire des frais de relance ou d’expédition de la quittance ainsi que les frais de procédure en plus des sommes versées au titre des dépens et de l’article 700 du code de procédure civile. Il résulte de ces dispositions que le bailleur ne peut mettre à la charge du locataire les frais relatifs au recouvrement amiable ou contentieux de sa créance au titre de l’arriéré locatif. L’article 4 i) dispose pour sa part qu’est réputée non écrite la clause qui autorise le bailleur à percevoir des amendes ou des pénalités en cas d’infraction aux clauses d’un contrat de location.

En vertu du V de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, le juge peut d’office vérifier tout élément constitutif de la dette locative.

En l’espèce, selon le décompte produit par le bailleur, arrêté au 4 février 2026, le locataire est redevable d’une somme de 2 966,99 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation.

En conséquence, M., [O], [H] sera condamné à payer à la SA Halpades la somme de 2 966,99 , arrêtée au 4 février 2026 (échéance du mois de janvier incluse), majorée des intérêts au taux légal à compter de la présente décision.

Concernant les délais de paiement et la suspension des effets de la clause résolutoire

L’article 24 V et VII de la loi du 6 juillet 1989, dans sa version applicable au litige, prévoit que le juge peut, même d’office, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 nouveau du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative ; que pendant le cours des délais ainsi accordés, sur demande de l’une des parties, les effets de la clause de résiliation sont suspendus ; que si le locataire se libère dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne jamais avoir joué ; que dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l’espèce, le décompte produit par le bailleur permet de constater que M., [O], [H] a repris le paiement du loyer courant, et donc sa volonté manifeste d’apurer la totalité de sa dette locative.

A l’audience, la SA Halpades se dit favorable à la mise en place de délais de paiement. M., [O], [H] propose donc d’apurer sa dette par mensualités de 150 à 200 euros.

En cours de délibéré, la SA Halpades a informé le tribunal que M., [O], [H] lui a transmis un justificatif d’assurance locative, dont le terme est fixé au 3 février 2027.

Dès lors, au regard de l’ensemble de ces éléments et compte tenu de l’accord du bailleur, il convient d’accorder des délais de paiement à M., [O], [H] et lui permettre d’apurer sa dette par mensualités de 150 euros, et d’ordonner la suspension des effets de la clause résolutoire pendant le cours des délais ainsi accordés, les modalités précisées au dispositif.

Sur les frais du procès

M., [O], [H] succombant au principal sera condamné aux entiers dépens de l’instance, conformément à l’article 696 du code de procédure civile.

Il parait inéquitable de laisser à la charge du bailleur les frais engagés dans le cadre de la présente instance, non compris dans les dépens. M., [O], [H] sera donc condamné à payer à la SA Halpades somme de 100 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Il y a lieu de rappeler les dispositions de l’article 514 du code de procédure civile qui prévoient l’exécution provisoire de droit de la présente décision.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection,

DECLARE recevable la demande de constatation de la résiliation de bail de la SA Halpades,

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail signé les 3 et 9 mai 2023 entre la SA Halpades d’une part, et M., [O], [H] d’autre part, concernant logement situé, [Adresse 3] à, [Localité 1], sont réunies à la date du 22 mai 2025,

CONSTATE la résiliation du bail à cette date,

CONSTATE que M., [O], [H] est occupant sans droit ni titre depuis cette date,

CONDAMNE M., [O], [H] à verser à titre provisionnel à la SA Halpades, la somme de 2 966,99 euros titre des loyers et charges arrêtés à la date du 4 février 2026, échéance de janvier incluse, majorée des intérêts au taux légal à compter de la présente décision,

AUTORISE M., [O], [H] à s’acquitter de cette somme, moyennant le paiement de 19 échéances de 150 euros et une 20e échéance représentant le solde en principal, intérêts et frais, échéances payables en supplément du loyer mensuel courant et en même temps que celui-ci, à compter du mois suivant la signification de la présente décision,

SUSPEND l’effet de la clause résolutoire et donc l’expulsion pendant les délais accordés,

DIT que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise,

DIT qu’à défaut de paiement d’une seule mensualité à son terme, la clause résolutoire reprendra de plein droit son plein effet, l’expulsion de M., [O], [H] pourra être poursuivie dans les formes légales, ainsi que celle de tout occupant de son chef, l’intégralité de la somme restant due sur les loyers impayés deviendra immédiatement exigible, sans mise en demeure préalable,

CONDAMNE, dans cette hypothèse, M., [O], [H] à payer à titre provisionnel à la SA Halpades, une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer et charges du logement hors supplément de loyer solidarité, à compter de la prise d’effet de la clause résolutoire, c’est-à-dire du premier incident de paiement et jusqu’à la libération effective des lieux,

DIT , le cas échéant, le sort des biens mobiliers trouvés dans les lieux sera régi par les dispositions des articles L.433-1 et suivants et R.433-1 à R.433-6 du code des procédures civiles d’exécution,

CONDAMNE M., [O], [H] aux entiers dépens de l’instance,

CONDAMNE M., [O], [H] à payer à la SA Halpades la somme de 100 eurossur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Et la présente décision a été signée par la Présidente et la Greffière.

La Greffière La Présidente

Véronique BOURGEOIS Manon FAIVRE