TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 12] [1]

[1] Copie conforme délivrée

le :

à :

Copie exécutoire délivrée

le :

à :

Pôle civil de proximité

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PCP JTJ proxi fond

N° RG 24/04835 – N° Portalis 352J-W-B7I-C5ZWK

N° MINUTE :

JUGEMENT

rendu le jeudi 08 janvier 2026

DEMANDEUR

SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE L’IMMEUBLE SIS [Adresse 10], dont le siège social est sis Représenté par son syndic la société SERGIC – [Adresse 4]

Représenté par Maître BEUSQUART-VUILLEROT Audrey, avocat au barreau de Paris,

DÉFENDEURS

Madame [O] [F], demeurant [Adresse 6]

Représenté par Maître SITBON Georges, avocat au barreau de Paris,

Madame [W] [F] épouse [N], demeurant [Adresse 3]

Représenté par Maître SITBON Georges, avocat au barreau de Paris,

Monsieur [B] [F], demeurant [Adresse 5]

Représenté par Maître SITBON Georges, avocat au barreau de Paris,

Monsieur [X] [F], demeurant [Adresse 9]

Représenté par Maître SITBON Georges, avocat au barreau de Paris,

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Laure TOUCHELAY, Vice-Présidente, statuant en juge unique

assistée de Jennifer BRAY, Greffier,

DATE DES DÉBATS

Audience publique du 21 octobre 2025

JUGEMENT

contradictoire, en premier ressort, prononcé par mise à disposition le 08 janvier 2026 par Laure TOUCHELAY, Vice-Présidente assistée de Jennifer BRAY, Greffier

Décision du 08 janvier 2026

PCP JTJ proxi fond – N° RG 24/04835 – N° Portalis 352J-W-B7I-C5ZWK

EXPOSE DU LITIGE

Mme [O] [F], Mme [W] [F] épouse [N], M. [B] [F] et M. [X] [F] (les consorts [F]) sont propriétaires du lot n°8 sein d’un immeuble soumis au statut de la copropriété situé [Adresse 8] à [Localité 13].

Les fonctions de syndic sont exercées par la société par actions simplifiée (SAS) Sergic.

Selon exploit délivré les 2, 3 et 4 novembre 2022, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 8] à Paris (20ème), représenté par son syndic la société Sergic, a fait assigner les consorts [F] devant le tribunal judiciaire de Paris selon la procédure accélérée au fond, en paiement des charges de copropriété.

Par jugement rendu le 25 janvier 2024, le président du tribunal judiciaire de Paris a :

déclaré irrecevables les demandes en paiement formées par le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 8] à [Localité 13] à l’encontre des consorts [F],débouté le syndicat des copropriétaires de sa demande de dommages-intérêts formée à l’encontre des consorts [F],condamné le syndicat des copropriétaires aux dépens ainsi qu’à payer aux consorts [F] la somme de 1 500 euros au titre des frais irrépétibles.

Selon exploits délivrés les 26 juillet, 31 juillet et 1et août 2024, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 8] à Paris (20ème) a fait assigner les consorts [F] en paiement devant le tribunal judiciaire de Paris.

A l’audience du 21 octobre 2025, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 8] à Paris (20ème), représenté par son syndic la SAS Sergic, représenté par son conseil, demandent au tribunal judiciaire de :

— condamner solidairement les consorts [F] à lui payer :

la somme de 4 285,68 euros correspondant aux charges dues au 23 juillet 2024 (incluant le 3ème trimestre 2024), outre les intérêts au taux légal à compter du 21 octobre 2021, la somme de 350 euros au titre des frais nécessaires (article 10-1) avec intérêts au taux légal à compter du 27 octobre 2021,- condamner solidairement les consorts [F] à lui payer :

la somme de 2 500 euros à titre de dommages-intérêts,la somme de 1 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, – condamner solidairement les consorts [F] aux dépens,

— ordonner l’exécution provisoire de la décision,

Il forme ses demandes au visa des articles 10 et 10-1, 14 et 30 de la loi du 10 juillet 1965 ; des articles 18,35 et 37 du décret du 17 mars 1967 ; des articles 1231 et suivants du code civil.

Au soutien de ses demandes, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 8] à [Localité 13] fait valoir que les charges échues et impayées sont immédiatement exigibles et se prévaut d’une mise en demeure adressée aux copropriétaires le 17 septembre 2021 pour une somme de 3 461,08 € (dernier trimestre 2021 inclus), restée vaine et constituant une tentative de règlement amiable du différend au sens de l’article 56 du code de procédure civile. A cet égard, il soutient que la recevabilité de sa demande n’est pas soumise à l’obligation de conciliation préalable dans la mesure où celles-ci excèdent le seuil de 5 000 euros. Il précise qu’en dépit d’une précédente procédure judiciaire ayant conduit à déclarer ses demandes irrecevables, le solde demeure débiteur et provient essentiellement d’une reprise de solde du syndic précédent à hauteur de 3 277,05 €. Il estime à cet égard que les défendeurs ne rapportent pas la preuve du paiement de cette somme.

S’agissant des frais nécessaires, il se prévaut du contrat de syndic prévoyant expressément le montant des prestations mises à la charge du copropriétaire concerné et se fonde à cet égard sur l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965.

Il soutient, en outre, subir un préjudice causé par la carence répétée et prolongée des consorts [F], distinct de celui pouvant être réparé par les intérêts légaux. Il précise ne pas avoir de revenus de sorte que la carence de l’un des copropriétaires oblige les autres à faire l’avance des charges impayées, et préjudicie en tout état de cause à la trésorerie du syndicat. Il estime ainsi que les manquements répétés des copropriétaires sans avoir jamais justifié d’une raison valable expliquant leur carence sont constitutifs de mauvaise foi.

Mme [O] [F], Mme [W] [F] épouse [N], M. [B] [F] et M. [X] [F], représentés par leur conseil, demandent au tribunal judiciaire de :

— débouter le syndicat de toutes ses demandes en raison de l’autorité de la chose jugée attachée au jugement du 25 janvier 2024,

— juger l’action du syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 8] à [Adresse 11] [Localité 1]) nulle et subsidiairement infondée,

— juger qu’il y a lieu de déduire du compte de Mme [F] la somme de 3 277,05 € indue et celle de 1 000 € restant due au titre de la condamnation prononcée par jugement du 25 janvier 2024,

En conséquence,

— l’en débouter,

A titre subsidiaire,

— ordonner une mesure de médiation,

En tout état de cause,

— condamner le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 8] à [Localité 13] à leur payer la somme de 2 000 euros chacun en application de l’article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens.

Ils forment leurs demandes au visa des articles 56 et 750-1 du code de procédure civile, 1344 du code civil.

Ils soutiennent en premier lieu que le tribunal judiciaire a été saisi des mêmes demandes et a déclaré le syndicat des copropriétaires irrecevable, selon jugement rendu le 25 janvier 2024. Ils concluent que ce jugement a autorité de chose jugée et que seule la voie de l’appel lui était ouverte, les demandes présentées dans le cadre de la présente instance étant dès lors irrecevables.

Ils ajoutent que les demandes du syndicat sont également irrecevables sur le fondement de l’article 750-1 du code de procédure civile, en ce qu’aucune tentative amiable de règlement du litige n’a précédé l’introduction de l’instance. A cet égard, ils soutiennent que la mise en demeure du 17 septembre 2021 ne saurait remplir cette condition de recevabilité, d’autant qu’elle ne propose nullement une résolution amiable mais impose un paiement. Mme [F] précise pour sa part être favorable à une médiation.

Subsidiairement, ils contestent la reprise de solde imputée au débit du compte dans la mesure où cette somme n’est pas justifiée. Ils observent au demeurant que ces sommes varient selon les comptes des différents syndics, entraînant ne incohérence et confirmant son caractère injustifié. Ils ajoutent que le syndicat des copropriétaires reste à devoir la somme de 1 000 euros suite au jugement du 25 janvier 2024, laquelle doit venir en déduction du compte de copropriétaire.

La décision a été mise en délibéré par mise à disposition au greffe au 8 janvier 2026.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la fin de non recevoir tirée de l’autorité de chose jugée

En application de l’article 122 du code de procédure civile, constitue une fin de non-recevoir tout moyen qui tend à faire déclarer l’adversaire irrecevable en sa demande, sans examen au fond, pour défaut de droit d’agir, telle la chose jugée.

En l’espèce, le jugement rendu le 25 janvier 2024 par le président du tribunal judiciaire de Paris a déclaré irrecevables les demandes en paiement formées par le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 7] à Paris (20ème) à l’encontre des consorts [F] sur le fondement de l’article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965, et par conséquent selon la procédure accélérée au fond.

Or, le syndicat des copropriétaires a ici saisi le tribunal judiciaire au fond, au visa des articles 10 et suivants de la loi du 10 juillet 1965, de sorte que ses demandes sont distinctes et portées devant une autre juridiction ; qu’en conséquence elles ne se heurtent pas à l’autorité de chose jugée.

La fin de non recevoir tirée de l’autorité de chose jugée sera dès lors rejetée.

Sur la fin de non recevoir tirée du défaut de tentative de règlement amiable du litige

En application de l’article 750-1 du code de procédure civile, à peine d’irrecevabilité que le juge peut prononcer d’office, la demande en justice est précédée, au choix des parties, d’une tentative de conciliation menée par un conciliateur de justice, d’une tentative de médiation ou d’une tentative de procédure participative, lorsqu’elle tend au paiement d’une somme n’excédant pas 5 000 euros.

L’article 35 alinéa 2 du même code dispose que lorsque les prétentions réunies sont fondées sur les mêmes faits ou sont connexes, la compétence et le taux du ressort sont déterminés par la valeur totale de ces prétentions.

En l’espèce, la demande en paiement formée à hauteur de 4 285,68 euros s’additionne à celle de 350 euros au titre des frais nécessaires et à la demande indemnitaire formée à hauteur de 2 500 euros, dès lors qu’elles ont pour origine le même fait générateur invoqué par le demandeur, soit la défaillance du copropriétaire. En conséquence, la valeur totale de ces prétentions excède 5 000 euros et n’est pas soumise à l’obligation de conciliation préalable.

Dès lors, la fin de non recevoir tirée du non respect de l’article 750-1 du code de procédure civile sera rejetée.

Sur l’arriéré de charges de copropriété

Selon l’article 10 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer au paiement des charges, que ce soit :

— les charges générales relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes, ainsi que le fonds de travaux mentionné à l’article 14-2 de la loi, lesquelles sont dues proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots,

— les charges spéciales entraînées par les services collectifs et éléments d’équipement communs, lesquelles sont dues en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot.

Il incombe au syndicat qui poursuit le recouvrement de charges de rapporter la preuve de sa créance. A ce titre, il lui appartient de produire le procès-verbal de l’assemblée générale approuvant les comptes de l’exercice correspondant et rendant la créance certaine, liquide et exigible, un décompte de répartition de charges ainsi qu’un décompte individuel permettant de vérifier l’adéquation entre les montants à répartir par types de charges et les sommes demandées au copropriétaire. Le grand livre du syndic ne constitue pas la preuve de l’exigibilité de la créance du syndicat.

L’article 14-1 de cette même loi dispose également que, pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d’administration des parties communes et équipements communs de l’immeuble, le syndicat des copropriétaires vote, chaque année, un budget prévisionnel et les copropriétaires versent au syndicat des provisions égales au quart du budget voté. En vertu de l’article 35 du décret du 17 mars 1967, les appels provisionnels auxquels procède le syndic, dans les limites et sous les conditions prévues par ce texte, constituent une créance certaine, liquide et exigible.

Le recouvrement des provisions peut ainsi être poursuivi jusqu’à l’établissement des comptes définitifs qui seront soumis à l’approbation de l’assemblée générale. A ce titre, le syndicat doit produire la délibération de l’assemblée générale adoptant le budget prévisionnel et démontrer la date d’exigibilité des provisions impayées.

Par ailleurs, les travaux non inclus dans les charges de copropriété sus-définies et prévus à l’article 44 du décret n°67-223 du 17 mars 1967, ne sont pas compris dans le budget prévisionnel. Ils doivent faire l’objet d’un vote à l’assemblée générale quant à leur principe, leur montant et à leurs modalités de paiement et d’exigibilité.

Enfin, il sera rappelé qu’en application de l’article 42 de la même loi, les décisions d’une assemblée générale s’imposent aux copropriétaires tant que la nullité n’en a pas été prononcée et ce même si une procédure pour obtenir cette nullité a été diligentée. En effet, les actions ayant pour objet de contester les décisions des assemblées générales ne suspendent que les travaux décidés par l’assemblée générale en application des articles 25 et 26 durant le délai de recours de deux mois. Le copropriétaire qui n’a pas contesté la décision de l’assemblée générale ayant approuvé les comptes, n’est ainsi pas fondé à refuser de payer les sommes qui lui sont réclamées.

En l’espèce, les consorts [F] contestent le solde débiteur de leur compte repris à la suite du changement de syndic en 2021, considérant qu’il n’est pas justifié.

L’extrait de compte copropriétaire arrêté au 7 juin 2022 (pièce n°11 du demandeur) montre effectivement un solde débiteur de ce compte, d’un montant de 3 277,05 euros au 14 mai 2021, correspondant à la reprise effectuée sur le compte locataire du nouveau syndic (pièce n°2 du demandeur) et ayant donné lieu à mise en demeure envoyée le 17 septembre 2021 pour un montant de 3 461,08 euros correspondant à la reprise de solde débiteur augmenté d’un appel de fonds travaux Alur de 9,08 euros postérieur (du 1er août 2021) et de frais de procédure de 175 euros.

L’extrait de compte copropriétaire arrêté au 7 juin 2022 montre que le solde débiteur correspond à des charges impayées depuis le 9 avril 2018, date à laquelle le solde a été créditeur pour la dernière fois.

Or, connaissance prise de la contestation de sa créance en ce qu’elle serait insuffisament justifiée, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 8] à [Adresse 11] [Localité 2] se borne à produire aux débats les procès-verbaux des assemblées générales des années 2021 et 2022 ayant approuvé les comptes des exercices de l’année antérieure, les budgets prévisionnels des exercices à venir et voté les travaux, ainsi que les appels de charges et travaux à compter du 1er août 2021 jusqu’au dernier trimestre 2022.

Il ne produit pas de décompte de répartitition des charges et ne verse aucun élément pour les exercices antérieurs à 2021, étant ici rappelé que le grand livre du syndic (pièce n°9 en demande) ne suffit pas à caractériser l’exigibilité de la créance du syndicat.

Par conséquent, il n’est pas fondé à solliciter le paiement de la reprise de solde ici contestée par les défendeurs, à hauteur de 3 277,05 €.

En revanche, il résulte du décompte versé aux débats et arrêté au 23 juillet 2024 que le compte de copropriétaire est débiteur de la somme de 1 008,63 € (4285,68 – 3 277,05), déduction faite de la reprise de solde précédemment considérée comme insuffisamment justifiée.

Les consorts [F] ne contestent pas devoir cette somme, mais sollicitent sa compensation à hauteur de 1 000 € avec la condamnation précédemment prononcée en leur faveur au titre des frais irrépétibles, laquelle sera examinée infra.

En conséquence, Mme [O] [F], Mme [W] [F] épouse [N], M. [B] [F] et M. [X] [F] seront condamnés solidairement à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 8] à [Adresse 11] [Localité 2] la somme de 1 008,63 euros au titre des charges de copropriété impayées, arrêtées au 23 juillet 2024.

Cette somme portera intérêts au taux légal à compter du 1er août 2024, date de l’assignation et non de la mise en demeure, dès lors que ses causes ont été jugées infondées.

Sur les frais

Aux termes de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à son encontre ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice.

Si le syndicat de copropriétaires peut prétendre imputer au seul copropriétaire défaillant la charge des frais exposés pour le recouvrement de sa créance, encore faut-il qu’il justifie de leur montant et de leur caractère postérieur à une mise en demeure et que ces frais ne soient pas déjà compris dans les dépens. En outre, les honoraires pour la mise en demeure adressée par l’avocat entrent dans les frais irrépétibles.

Il est constant que les frais de recouvrement ne peuvent être mis à la charge d’un copropriétaire débiteur en vertu des dispositions du contrat de syndic, les rapports entre le syndicat et ses membres n’étant régis que par le règlement de copropriété.

En outre, l’activité du syndic pour engager le recouvrement des sommes dues constitue un acte élémentaire d’administration de la copropriété faisant partie de ses missions de base. L’application des dispositions de l’article 10-1 aux diligences du syndic en matière de recouvrement de charges suppose une prestation réelle, exclusive de la transmission des pièces au commissaire de justice ou à l’avocat qui ne peut se voir rémunérée qu’au titre des honoraires forfaitaires de gestion courante, à la charge de l’ensemble des copropriétaires.

En l’espèce, il résulte de ce qui précède que les frais facturés en septembre et novembre 2021 n’étaient pas justifiés, pour être fondés sur une créance déclarée infondée.

Dans ces conditions, le syndicat des copropriétaires sera débouté de sa demande formée au titre des frais.

Sur la demande de compensation

Vu les articles 1347 et suivants du code civil,

En l’espèce, le président du tribunal judiciaire a condamné le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 7] à Paris (20ème) à payer aux consorts [F], ensemble, la somme de 1 500 euros au titre de leurs frais irrépétibles.

Il est constant que le jugement rendu le 25 janvier 2024 n’a pas fait l’objet d’un appel ; qu’il est, en tout état de cause, revêtu de l’exécution provisoire.

Les consorts [F] indiquent qu’au titre de cette condamnation reste due la somme de 1 000 €, dont ils sollicitent sa déduction et par conséquent après requalification, sa compensation avec la condamnation au titre des charges de copropriété impayées.

Ces deux obligations de sommes d’argent étant certaines, liquides et exigibles, il sera fait droit à la demande de compensation formée par les défendeurs à hauteur de 1 000 €.

Sur les dommages et intérêts

L’article 1231-6 du code civil dispose que les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d’une obligation de somme d’argent consistent dans l’intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure.

Ces dommages et intérêts sont dus sans que le créancier soit tenu de justifier d’aucune perte.

Le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l’intérêt moratoire.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires s’est préalablement vu accorder le bénéfice des intérêts légaux à compter de l’assignation. Il doit donc démontrer non seulement un préjudice indépendant du retard de paiement mais également, la mauvaise foi des débiteurs.

Or, s’il s’entend que la carence récurrente d’un copropriétaire à s’acquitter du paiement des charges de copropriété a un impact sur l’équilibre financier de la copropriété, il n’est pas ici démontré la mauvaise foi des consorts [F] ou leur résistance abusive, alors que leur contestation portant sur une partie de la somme réclamée a été reçue.

Par conséquent, le syndicat des copropriétaires sera débouté de sa demande de dommages-intérêts complémentaires.

Sur les demandes accessoires

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

En application de l’article 700 du code de procédure civile, dans toutes les instances le juge condamne la partie tenue aux dépens ou la partie perdante à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a lieu à condamnation.

En l’espèce le syndicat des copropriétaires, qui succombe principalement à l’instance, supportera les dépens. L’équité commande cependant de ne pas faire droit à la demande formée au titre des frais irrépétibles par les consorts [F].

Il convient de rappeler qu’en application de l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS,

Le tribunal judiciaire statuant par jugement contradictoire et en premier ressort, par mise à disposition au greffe après débats en audience publique,

Rejette la fin de non recevoir tirée de l’autorité de chose jugée élevée par Mme [O] [F], Mme [W] [F] épouse [N], M. [B] [F] et M. [X] [F],

Rejette la fin de non recevoir tirée du non respect de l’article 750-1 du code de procédure civile élevée par Mme [O] [F], Mme [W] [F] épouse [N], M. [B] [F] et M. [X] [F],

Condamne solidairement Mme [O] [F], Mme [W] [F] épouse [N], M. [B] [F] et M. [X] [F] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 8] à [Localité 13] la somme de 1 008,63 euros au titre des charges de copropriété impayées, arrêtées au 23 juillet 2024 ;

Dit que cette somme portera intérêts au taux légal à compter du 1er août 2024 ;

Ordonne la compensation de cette obligation avec celle pesant sur le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 8] à Paris (20ème), résultant de la condamnation prononcée par jugement du président du tribunal judiciaire de Paris le 25 janvier 2024 (RG n°22/13269) sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, et ce à hauteur de 1 000 euros ;

Déboute le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 8] à [Localité 13] de sa demande formée au titre des frais nécessaires ;

Déboute le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 8] à [Localité 13] de sa demande indemnitaire;

Condamne le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 8] à [Localité 13] aux dépens ;

Rejette la demande formée par Mme [O] [F], Mme [W] [F] épouse [N], M. [B] [F] et M. [X] [V] [F] au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

Rappelle que le présent jugement est exécutoire de droit à titre provisoire.

LE GREFFIER LE JUGE