Expéditions le : Minute n° 26/00129

Grosse :

JUGEMENT DU : 22 Avril 2026

DOSSIER N° : N° RG 25/02101 – N° Portalis DB2Q-W-B7J-F74B

TRIBUNAL JUDICIAIRE D’ANNECY

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

DEMANDERESSE

Madame [E] [A]

[Adresse 1]

[Localité 1]

comparante en personne assistée de Maître Sophie GIROD-ROUX, avocat au barreau d’ANNECY

(bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro 2025-000200 du 10 octobre 2025 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle d'[Localité 2])

DÉFENDERESSE

Société POSTE HABITAT RHÔNE ALPES

[Adresse 2]

[Localité 3]

non comparante, ni représentée

LE JUGE : Madame FAIVRE, Juge, Juge des Contentieux de la Protection du Tribunal Judiciaire d’Annecy

GREFFIER : M^me AIVALIOTIS, Greffière placée

L’affaire a été appelée à l’audience publique du 18 Mars 2026 devant Madame FAIVRE, Juge, Juge des Contentieux de la Protection du Tribunal Judiciaire d’Annecy, assistée de M^me AIVALIOTIS, Greffière placée ;

Les parties ont été avisées que la décision était mise en délibéré au 22 Avril 2026.

Jugement rendu publiquement, par mise à disposition au greffe, réputé contradictoire et en premier ressort.

EXPOSE DU LITIGE :

EXPOSE DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

Par contrat de bail en date du 14 juin 2017, la société POSTE HABITAT RHONE-ALPES a donné en location à Madame [E] [A] un appartement situé [Adresse 1] à [Localité 2], à compter du 24 juillet 2017.

Courant 2021, des désordres ont été constatés au niveau du carrelage de l’appartement.

Une expertise amiable non contradictoire a été diligentée par l’assureur « Dommages-ouvrages » du bailleur, le 11 avril 2022, aux fins de constater les dommages et d’évaluer le montant des travaux. L’expert a établi son rapport le 25 mai 2022 constatant notamment des fissures du carrelage au sol du séjour et de la chambre de l’appartement.

Courant mars 2023, Madame [E] [A] a informé son bailleur d’un dégât des eaux affectant le plafond de son appartement. Une expertise amiable a été réalisée le 21 juin 2023 par le cabinet POLYEXPERT dont Madame [A] n’a pas été destinataire du rapport.

Par lettre recommandée avec accusé de réception en date du 28 septembre 2023, Madame [E] [A] a mis en demeure la société POSTE HABITAT RHONE-ALPES d’exécuter les travaux nécessaires pour faire cesser la fuite d’eau.

Par lettre recommandée avec accusé de réception en date du 16 septembre 2024, Madame [E] [A], Madame [I] [Y], Madame [X] [L], Madame [W] [Z] et Monsieur [J] [R], tous locataires de l’immeuble, ont mis en demeure la société POSTE HABITAT RHONE ALPES de réaliser les travaux d’entretien de l’immeuble.

Madame [E] [A] a saisi un conciliateur de justice le 3 janvier 2025 à l’encontre du syndic [V] et de la société POSTE HABITAT RHONE-ALPES. Le conciliateur de justice a rendu deux rapports de carence en dates respectives du 12 janvier 2025 et du 4 février 2025.

Par acte de commissaire de justice en date du 23 octobre 2025, Madame [E] [A] a assigné la société POSTE HABITAT RHONE-ALPES devant le tribunal judiciaire d’ANNECY afin d’obtenir des dommages et intérêts, la dispense de paiement de son loyer du mois de juin 2022 jusqu’à la réalisation des travaux et le remboursement des sommes payées à ce titre, ainsi que la réalisation des travaux de réfection de l’ensemble du carrelage, de réparation des joints des bacs receveurs des douches et de peinture des pièces touchées par l’humidité, sous astreinte de trente euros par jour de retard à compter d’un délai d’un mois après la signification du jugement.

A l’audience du 18 mars 2026, Madame [E] [A] a comparu assistée de Maître Sophie GIROD-ROUX, avocate au barreau d’ANNECY. La société POSTE HABITAT RHONE-ALPES n’a pas comparu et ne s’est pas faite représenter.

La date de délibéré a été fixée le 22 avril 2026.

PRÉTENTIONS ET MOYENS DES PARTIES

A l’audience, Madame [E] [A] demande au tribunal de :

— CONDAMNER la société POSTE HABITAT RHONE-ALPES à lui payer des dommages et intérêts à hauteur de :

o 10 000 euros au titre de son préjudice de jouissance ;

o 2000 euros au titre de son préjudice moral ;

— La DISPENSER du paiement du loyer à compter du mois de juin 2022 et jusqu’à la réalisation des travaux de mise en conformité du logement ;

— CONDAMNER la société POSTE HABITAT RHONE-ALPES à lui rembourser les loyers perçus entre le mois de juin 2022 et la décision à intervenir, soit la somme de 14 134,66 euros du mois de juin 2022 à octobre 2025 ;

— CONDAMNER la société POSTE HABITAT RHONE-ALPES à réaliser les travaux de réfection de l’ensemble du carrelage par dépose du carrelage, préparation et décompression de la chape, mise en œuvre d’une natte de désolidarisation et encollage d’un nouveau carrelage ; dépose des bacs receveurs des douches de Monsieur [C] et des siens pour réparer les joints ; peinture de toutes les pièces touchées par les traces d’humidité ; et ce sous astreinte de 30 euros par jour de retard à compter d’un délai d’un mois après la signification du jugement à intervenir ;

— CONDAMNER la société POSTE HABITAT RHONE-ALPES aux dépens ;

— CONDAMNER la société POSTE HABITAT RHONE-ALPES à lui payer la somme de 1500 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile.

Au soutien de ses demandes, Madame [E] [A] explique avoir alerté le bailleur à plusieurs reprises et depuis plusieurs années des désordres affectant son carrelage, qui a gonflé et s’est fissuré, et de la nécessité de procéder à des travaux de remise en ordre. Elle précise que le bailleur a perçu une indemnité de 16 120 euros pour la réalisation des travaux, à laquelle il n’a pourtant jamais procédé. Madame [E] [A] mentionne également un dégât des eaux intervenu le 9 mars 2023. Elle soutient avoir relancé le bailleur, qui n’a jamais répondu, alors que la fuite d’eau s’étend depuis 2024. Elle explique qu’une expertise a été réalisée mais qu’elle n’en a jamais reçu le rapport.

S’agissant de ses préjudices, Madame [E] [A] fait valoir des désagréments tirés de l’humidité excessive, constituant un risque pour sa santé, et du carrelage fissuré et désaffleurant.

La société POSTE HABITAT RHONE-ALPES n’étant ni présente ni représentée à l’audience, elle ne présente ni prétention ni moyen en défense.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Aux termes de l’article 472 du Code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

I. Sur les demandes de dispense de loyer et de dommages et intérêts

A. Sur la faute du bailleur

Aux termes de l’article 1719 du Code civil, le bailleur est obligé, par la nature du contrat, et sans qu’il soit besoin d’aucune stipulation particulière :

1° De délivrer au preneur la chose louée et, s’il s’agit de son habitation principale, un logement décent. Lorsque des locaux loués à usage d’habitation sont impropres à cet usage, le bailleur ne peut se prévaloir de la nullité du bail ou de sa résiliation pour demander l’expulsion de l’occupant ;

2° D’entretenir cette chose en état de servir à l’usage pour lequel elle a été louée ;

3° D’en faire jouir paisiblement le preneur pendant la durée du bail.

Il résulte de l’article 6 de la loi du 6 juillet 1989 que le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé, exempt de toute infestation d’espèces nuisibles et parasites, répondant à un niveau de performance minimal au sens de l’article L. 173-1-1 du code de la construction et de l’habitation et doté des éléments le rendant conforme à l’usage d’habitation.

En l’espèce, il ressort d’une part du rapport d’expertise amiable de la société SARETEC établi le 25 mai 2022, corroboré par des photographies versées aux débats par Madame [E] [A], qu’une surface importante du carrelage est fissurée dans le séjour et la chambre de Madame [E] [A] et qu’il présente un bombage au niveau de la porte d’entrée, qui rend difficile l’ouverture de celle-ci. Le rapport conclut à la nécessité de remplacer le carrelage dans les pièces concernées.

Il ressort d’autre part du rapport de recherche de fuite établi le 30 août 2023 par la société S.N. PICCHIOTTINO, mandatée par le syndic NEXITY, que des tâches d’humidité sont apparues sur le plafond de Madame [E] [A], au niveau du salon et de sa chambre. Le rapport établit que la fuite d’eau provient d’un défaut d’étanchéité des joints du bac receveur de douche du logement situé au-dessus du sien. Le plombier constate un taux d’humidité supérieur à 60% au niveau de ces tâches.

Il résulte également du courrier adressé par la mairie d'[Localité 2] à Madame [A] le 9 mai 2025, que le passage d’un inspecteur de salubrité le 11 avril 2025, a permis de constater la présence d’importantes traces d’humidité brunâtres sur le plafond du salon, dans la chambre et dans la cuisine, des fissures au plafond et des traces d’humidité dans la salle de bains liées à une fuite du circuit de chauffage.

Madame [E] [A] verse aux débats de nombreux courriers et courriels de relance adressés à la société POSTE HABITAT RHONE-ALPES, qui n’a jamais effectué les travaux de remise en état du logement, ne s’est pas présentée aux rendez-vous de tentative de conciliation, ni à l’audience dans le cadre de cette procédure.

En conséquence, il est démontré que la société POSTE HABITAT RHONE-ALPES a manqué à son obligation d’entretien du logement et de fournir à Madame [E] [A] un logement décent, sans risque pour sa santé et sa sécurité.

B. Sur les préjudices

Concernant les désordres affectant le carrelage, ceux-ci sont constatés depuis le 11 avril 2022, ils ont incontestablement porté atteinte à la jouissance paisible de l’appartement justifiant une réduction du loyer à hauteur de 50 euros par mois, à compter du mois de juin 2022 conformément à la demande.

Concernant les désordres liés à l’humidité dans le logement, ceux-ci portent atteinte à la décence du logement loué et justifient de procéder à une réduction du loyer à hauteur de 150 euros par mois à compter du 30 août 2023.

Ainsi, le bailleur sera condamné à verser à Mme [A] la somme totale de 7 100 euros en restitution du trop-perçu concernant les loyers. En revanche, il n’y a pas lieu à une dispense totale du loyer concernant ces périodes.

La demande de remboursement du loyer versé formée par Mme [A] concerne le même préjudice que la demande de dommages et intérêts formée au titre du préjudice de jouissance. Le préjudice de jouissance étant réparé, cette demande sera rejetée.

L’existence d’un préjudice moral n’est pas suffisamment caractérisée, la demande formée à ce titre sera rejetée.

II. Sur la demande de réalisation des travaux

Conformément aux dispositions de l’article 1720 du Code civil, le bailleur est tenu de délivrer la chose en bon état de réparations de toute espèce. Il doit y faire, pendant la durée du bail, toutes les réparations qui peuvent devenir nécessaires, autres que les locatives.

L’article 6 de la loi du 6 juillet 1989 précise que le bailleur est tenu d’entretenir les locaux en état de servir à l’usage prévu par le contrat et d’y faire toutes les réparations, autres que locatives, nécessaires au maintien en état et à l’entretien normal des locaux loués.

En l’espèce, il ressort de l’ensemble des pièces précitées que le logement de Madame [E] [A] nécessite d’être remis en état au regard du taux d’humidité et du carrelage qui se détériore depuis plusieurs années.

Il ressort du rapport d’expertise de la société SARETEC rendu le 25 mai 2022 que sont nécessaires des travaux de réfection du carrelage de la pièce à vivre et de la chambre, totalisant une surface de 30 mètres carré.

Par ailleurs, il résulte du courriel adressé par la société SARETEC à Madame [E] [A] le 30 décembre 2022 que la société POSTE HABITAT RHONE-ALPES a perçu une indemnité de 16 120 euros pour la réalisation des travaux nécessaires dans l’appartement de Madame [E] [A] et dans celui de sa voisine, alors que ces travaux n’ont jamais été entrepris.

Il résulte en outre, du rapport de recherche de fuite et du courrier de la société POSTE HABITAT RHONE-ALPES du 18 décembre 2023 que des travaux de dépose des bacs receveurs de douche et réfection de l’étanchéité concernant l’appartement situé au-dessus de celui de Madame [A] et le sien, sont nécessaires pour mettre fin à la fuite et que des travaux de peinture sont également nécessaires pour remettre en état les murs du logement.

En conséquence, il y a lieu de condamner la société POSTE HABITAT RHONE-ALPES à la réalisation de ces travaux. Il convient d’assortir cette obligation d’une astreinte provisoire en application de l’article L.131-1 du Code des procédures civiles d’exécution selon les conditions précisées dans le dispositif, afin de garantir l’exécution du présent jugement.

III. Sur les frais du procès

A. Sur les dépens

En vertu de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens de l’instance, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

En conséquence, il y a lieu de condamner la société POSTE HABITAT RHONE-ALPES, partie succombant à l’instance, aux dépens.

B. Sur la demande au titre de l’article 700 du Code de procédure civile

En application de l’article 700 du Code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.

En conséquence, il y a lieu de condamner la société POSTE HABITAT RHONE-ALPES, partie condamnée aux dépens, à payer à Madame [E] [A] la somme de 1 500 euros au titre des frais irrépétibles, en application des dispositions de l’article 37 de la loi du 10 juillet 1991.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection,

CONDAMNE la société POSTE HABITAT RHONE-ALPES à payer à Madame [E] [A] la somme de 7 100 euros,

CONDAMNE la société POSTE HABITAT RHONE-ALPES à effectuer les travaux de remise en état suivants, dans un délai de trois mois à compter de la date de signification du présent jugement et, passé ce délai, sous astreinte provisoire de 30 euros par jour de retard :

— Réfection du carrelage de la pièce à vivre et de la chambre de l’appartement loué par Madame [A] (30 m² au total) par dépose du carrelage, préparation et décompression de la chape, mise en œuvre d’une natte de désolidarisation et encollage d’un nouveau carrelage de même format,

— Dépose des bacs receveurs de douche et réfection de l’étanchéité concernant l’appartement situé au-dessus de celui loué par Mme [A] et l’appartement loué par celle-ci,

— Peinture des murs touchés par les traces d’humidité au sein de l’appartement loué par Madame [A],

DIT que l’astreinte provisoire court pendant un délai maximum d’un an, à charge pour Madame [E] [A], à défaut de réalisation des travaux à l’expiration de ce délai, de solliciter du juge de l’exécution la liquidation de l’astreinte provisoire et le prononcé de l’astreinte définitive ;

DEBOUTE Madame [E] [A] du surplus de ses demandes,

CONDAMNE la société POSTE HABITAT RHONE-ALPES aux dépens ;

CONDAMNE la société POSTE HABITAT RHONE-ALPES à payer à Madame [E] [A] une indemnité de 1500 euros sur le fondement de l’article 37 de la loi du 10 juillet 1991 ;

Et la présente décision a été signée par la Présidente et la Greffière.

La Greffière La Présidente

Amandine AIVALIOTIS Manon FAIVRE